丽江高端酒店调研

一、丽江房地产市调分析：

1、丽江别院：

位于香格里拉大道官方大酒店对面，开发商是泰悦文旅，总占地约为100亩左右，主要以别墅、商业、会所为主，总规划户数约为220户，别墅面积大概在75.9-178.7㎡左右，物业公司是第一太平戴维斯，开盘时间在2011年10月1日，精装修销售价格在20000-30000左右。

2、丽江金茂：

项目分为2块 ，占地:661.36亩， 其中玉龙雪山景区地块161.36亩，古城区原世界遗产公园地块500亩，预计总投资26亿元人民币 ，预计2011年12月开盘，销售价格待定，预计在20000-30000左右。

3、丽江雪山云顶：

位于玉龙新县城文笔山脚下，开发商厦门翔鹭集团，总占地面积1333亩，分为坡地818亩与平地500亩共两期，坡地规划项目：Jumeira超星级酒店96栋部分为带泳池的独栋别墅，Venu 五星级酒店一期（300间）、纳西生态住宅293栋，建筑面积：,768 ㎡，容积率：0.18；平地规划：高级生态住宅小区，总建筑规模约34万平方米，VENU 五星级酒店二期、含有300间客房/宴会厅及演艺厅、特色商业广场(Outlets) 、水域生态住宅431栋，建筑面积：26,562 ㎡，容积率：0.13，规划内容：96栋Villa，其中包含5家餐饮店，其中有3间餐厅、1间大堂酒廊及1间酒吧。同时设有宴会厅、会议室、会议及商务中心设施、SPA和健身中心以及室内游泳池 。

目前正在建设样板间，预计2011年10底开盘，销售价格预计在30000元左右带精装修。

总结：通过以上的市调总结出丽江房地产项目未来发展趋势。

1、丽江得天独厚的气候条件，吸引了很多的外地客户来丽江置业。

2、通过市调发现丽江目前市场竞争项目少，市场供不应求，客户选择机会少。

3、高端别墅群体及高端住宅板块基本上都聚集在丽江的北面，说明丽江北面是丽江的富人区。

4、随着丽大高速公路、丽攀高速公路、火车站、国际机场的迅速发展，丽江未来前景看好。

建议：

开发具有特色的房产，引进高端酒店，提高服务。

二、丽江酒店市调分析：

1、 丽江官房酒店。该酒店为五星级酒店，已营业十余年，分为酒店主楼和酒店别墅区。位于香格里拉大道的主楼开发商自己持有，酒店别墅区已于2004年对外销售，已全部售完。别墅区一共128 套，每栋别墅有3 到4 个标间。

该酒店管理服务比较完善，每套别墅均有专职的管家。每年的出租率为50%左右。每套房间内为客户提供精装修、家具、家电。

投资回报为每年经营毛利的33%，在每年酒店经营结算后为业主统一结算。

单栋面积为270 平米到290 平米，售价单套均价为128 万元，销售均价为4500 元每平米。

酒店部分对外报价： 620 协议价：520

别墅部分对外标价： 2200 协议价：1800

2、 丽江悦榕轩精品酒店。该酒店为超五星精品酒店，总部在新加坡。丽江的分店对外营业已5 年多，该品牌在国际上共经营19 家类似精品酒店，该酒店在国际上有庞大的订房网络。

精品酒店简介：源于法语的“Boutique”一词原指专卖时髦服饰的小店。精品酒店最初是指起源于北美洲的私密,豪华或离奇的酒店环境，以提供独特、个性化的居住和服务水平作为自己与大型连锁酒店的区别。这类酒店在装饰环境上，强调“小而精致”。它的客房数量不多，但其内部装修极其豪华，别具特色。在服务方面，精品酒店采用的是管家式服务，服务人员与客房的比例是3：1，甚至4:1，而在星级酒店，这个数字通常是1：1，最多是2：1。这类酒店面向的客户群体是高收入、高品位的极少部分人群。

在实际考察中了解到，该精品酒店共分为三期，已对外营业的是一期，共有50 多间独栋院落客房，每个院落有一间客房，提供一个标准双人床。每年酒店入住率达到72%。二期为对外销售的精品酒店，共有24 套，分为独栋和联排，目前独栋销售已经完成，连排部分正在对外销售，由于单价比较高，购买群体基本都是国外人士，国内只有少量投资者购买。

该酒店的装修并不豪华，但装修设计风格很有创意，整体的装修主色调只有红与黑，内部配全套家具及家电。

售价为：每套为590 万左右（人民币）

面积为：241 平米左右

该酒店为投资人提供两种投资回报方式，一种为每年固定总房款6%的投资回报。另一种为每年营业毛利的33%回报。每年有60 天免费入住期。该精品酒店的土地使用权为40 年。

该精品酒店只能选择一次性付款或1 年内分期付清，不提供按揭贷款。

酒店对外报价：6500 元 折扣价：5000 多元

3、铂尔曼酒店：该酒店为超五星级特色酒店，装修风格与悦榕轩精品酒店大同小异，开业时间2011年7月11日，开业至今都得到光大客户的一致好评，不论是服务质量还是酒店的硬件设施，铂尔曼一期独栋、双拼为酒店自主经营，二期联排可能会出售，目前还未确定。

精品酒店简介：丽江铂尔曼酒店是法国雅高酒店管理集团旗下的一家顶级度假酒店，占地200亩，酒店紧靠束河古镇，将连绵的玉龙雪山美景尽收眼底，距离丽江市区和有“历史文化遗产”美誉的大研古城仅有10分钟的路程。在此隐居遁世，享受文化历史的沉淀和无限美景的同时，还可轻松到达周边的著名景点，更是前往香格里拉地区的理想驿站；酒店共有79栋别墅和51间酒店客房。

酒店对外报价：别墅8000-10000元，酒店客房2000元，都需加15%服务费。

总结：通过本次调研，对于本项目接下来工作提供了很好的参考依据。

1、酒店部分可以说与本次调研是最有可比性的，我们的酒店部分，装修不用是奢华的，但一定要讲究品位与格调，特别是在后期的服务管理上我们一定要做好软性的服务，以此来提升项目品质。为投资客户提供的收益，比较适合我们项目的方式可以采取经营毛利的30%至33%的形势。

2、丽江官房酒店的稳定经营让我们看到本土老品牌不断升级产品和服务的竞争力；

3、丽江悦榕轩精品酒店、铂尔曼酒店良好的高端消费让我们看到国际化品牌、服务和客户网络的价值，同时也看到创意设计的巨大价值。

建议：

  1、巧设计、大品牌是保障酒店良好经营和销售价格的重要和必要手段。

三、雪山纳里销售分析：

1、景观优越，处在玉龙雪山脚下与束河古镇之间。 

2、交通方便，距离丽江城中心只需车程7-8分钟。

3、远离城市喧闹，外部宁静自然，内部配套完善，注重细节，注重享受生活的配套设施。

4、客户群体基本上来自外地，都是比较高端的客户群体。

5、小区配套齐全，有会所、酒店等等。

6、目前销售在丽江高端地产上来说销售最佳，销售已达到63%左右。