六安房地产住宅市场调研报告(2014年)

1、六安房地产销售情况综述

1、2012年全省总销售面积2783.23万平方米，其中六安销售面积139.9万平方米，占比5%。位居省内排名第七位。

排名城市2012年成交均价

(元/平)

2012年销售面积(万

方)

1合肥6874831.59

2芜湖61632.9

3马鞍山4399179.17

4蚌埠4610173.93

5池州4147172.34

6淮南4610152.6

7六安4724139.9

8滁州4527122.25

9阜阳4833118.84

10宿州4025114.44

11宣城4483114.19

12安庆5211103

13铜陵487986.71

14黄山467976.33

15淮北4060.93

16亳州420247.15

　合计　2783.27

2、2013年全省销售面积33.7万平方米，其中六安销售面积为276.6万平方米，占比8.1%。位居省内排名第二位。2013年较2012年增加3.1个百分点。

排名城市2013年成交均价

2013年销售面积(万方)

(元/平)

1合肥6988.21080.1

2六安4551276.6

3芜湖6317238.7

4蚌埠5140233.1

5阜阳5257221

6淮南4209.1174.5

7宿州4107150.3

8滁州4459148.6

9安庆5008.5136.4

10马鞍山5303132.1

11淮北5046.7129.9

12宣城4929112.7

13亳州4493.8101.2

14池州4819.183.9

15铜陵482570

16巢湖4587.753.6

17黄山521947

　合计　33.7

2、六安房地产销售现状

1、2012年六安房地产市场情况。

月份销售套数月份销售套数123471662 274681238 31291913634704101723

51244111663

61154121386

全年销售总套数14408

从上表中可以看出：

（1）、2012年第一季度成交明显不足。整个1月份，六安楼市住宅成交量仅仅234套，环比2011年12月降60.20%，同比2011年1月降79.27%。(注明：2011年1月份住宅成交量为1129套。) 整个2月份住宅类商品房一共成交746套，环比1月涨218.80%。2012年2月份整个楼市住宅类商品房新增只有135套，比1月份少了7套，环比降86.92%。整个2月份供销比只有18.10%。3月住宅类商品房一共备案1291套，环比上月涨73.06%;2012年3月份初住宅可售套数为15484套，到3月份结束，住宅可售套数为151套，住宅减少套数为295套，这说明整个3月份，市场销售趋势有所好转，整个供销比

为-22.85%。

（2）、第二季度楼市发力，但起伏不定。4月份住宅类商品房一共备案704套，比3月份少587套，环比上月降45.47%。2012年4月份初住宅可售套数为15166套，到了4月份结束，住宅可售套数为17238套，住宅增加套数为2072套，供销比达到294.32%，消化库存率明显不高。2012年5月份住宅类商品房一共成交1244套，比4月份增加540套，环比上月涨76.70%。2012年5月初住宅可售套数为17238套,住宅可售面积:172.6552万㎡，5月末住宅可售套数:17294套,住宅可售面积:173.7225万㎡。新增套数为56套，供销比仅为4.5%，说明整个5月份市场购房需求还是很高的，市场消化可观。2012年6月份住宅类商品房一共成交1154套，比上月只减少90套，环比上月仅仅只降

7.23%。2012年6月初住宅可售套数:17154套,住宅可售面

积:172.1653万㎡;到6月底，住宅可售套数:16627套,住宅可售面积:1695040.255万㎡。新增套数为负的527套;供销比也为负数，这个只能说明，整个六月份的住宅推售量明显小于库存消化量，整个6月份的市场消化能力还是很不错的。

（3）、第三季度六安楼市火热，环比增长明显。六安2012年7月住宅类商品房一共成交1662套，环比上周涨44.02%。2012年7月初，六安住宅可售套数为180套,住宅可售面积为1680914.385万㎡;7月底，住宅可售套数:104套,住宅可售面积:166.943万㎡。住宅消化率高于新增率，故出现新增数为负的82套。六安7月份的供销比

为-4.93%，销售套数大大超出新增套数。六安2012年8月住宅类商品房一共成交1238套，环比上月跌25.51%。2012年8月初，六安住宅可售套数162套,住宅可售面积166.6236万㎡ ;8月底，住宅可售套数16817套,住宅可售面积171.3439万㎡。住宅消化率低于新增率，故出现新增数为355套。六安8月份的供销比为28.68%。六安2012年9月住宅类商品房一共成交1363套，环比上月涨10.10%。2012年9月初，六安住宅可售套数16758套,住宅可售面积170.7238万㎡ ;9月底，住宅可售套数19267套,住宅可售面积195.6007万㎡。住宅消化率低于新增率，故出现新增数为2509套。六安9月份的供销比为184.08%。（4）、第四季度：临近年末，楼市高调收尾。六安2012年10月住宅类商品房一共成交1723套，环比上月涨26.41%。2012年10月初，住宅可售套数:19267套,住宅可售面积:195.6007万㎡;10月底，住宅可售套数:17543套,住宅可售面积:177.3403万㎡。住宅消化率高于新增率，故出现新增套数为负1724套。六安10月份的供销比为—100.06%。六安2012年11月住宅类商品房一共成交1633套，环比上月降5.22%。2012年11月初，住宅可售套数:17915套,住宅可售面

积:180.8653万㎡;11月底，住宅可售套数:17703套,住宅可售面积:178.2672万㎡。住宅消化率高于新增率，故出现新增套数为负212套。六安11月份的供销比为—12.98%。2012年12月也将继续冲关，总成交1386套。数据显示出，六安楼市成交量相对于可售套数还有一定差距，去库存周期还是作为楼市重点任务。

2、2013年六安房地产市场情况

月份销售套数月份销售套数

1148671626

2131681462

3308391796

41703102197

52353112020

61229121880全年销售总套数20448

从上表中可以看出：

2013年六安住宅成交20448套，均价4510元/平米。比2012年住宅成交14337套，上涨6111套，环比上涨29.8%。均价比2012年4212元/平米增长了298元，环比上涨6.3%。

2013年六安楼市住宅和均价走势图

从上图可以看出，2013年成交比较好的月份在三月、五月、十月和十一月四个月，成交量都在2000套以上。其余的都在1500套左右徘徊。房价走势也是比较平稳的，最高的4626元/平米，最低4358元/平米。总体来说，波动不大。呈现一种稳中有涨的态势。

3、2014年前4个月六安市场状况

住宅

月份

套数（套）均价（元/㎡）1月16694631

2月21804534

3月30234659

4月28385181

合计97104751从上表可以看出：

（1）、2014年1-4月份六安市成交9710套，成交均价4751元/㎡。较2013年成交7588套，增加2122套，环比上涨21.8%；比2013年同期成交均价4494.5元/㎡，增加256.5元/㎡，环比上涨5.4%。（2）4月份六安楼市住宅共成交了2838套，环比上月降幅6.2%，同比涨幅66.4%。4月住宅均价再次上涨，达到5181元/㎡。

（3）金安区成交13套，比3月增长了709套，环比涨幅75.9%;裕安区成交630套，比3月减少了220套，环比下降25.9%;开发区成交213套，比3月减少了116套，环比降低35.3%;郊区成交580套，比3月减少了331套，环比降低36.3%。

4、土地市场状况及供应量

（1）、土地市场状况。2012年出让52万平米，收益12.4亿元；2013年出让390万平米，收益99.7亿元。2014年1月-4月六安土地成交情况：出让95.6万平米，收益12.68亿元。（1月总成交面积683.3253亩，总成交金额 6.5460亿元。2月和3月市区均无成交，4月成交面积749.7975亩，成交总金额6.134亿元。）

【结论】：六安近年来土地出让面积增加速度快，势必导致后期楼市推盘量加大，与此同时存量也会大幅增大。势必不断加剧六安房地产市场的竞争激烈程度。

（2）、目前六安城区在售项目108个，待售项目23个，总计131个。可开发量3975.6万方，已推售1274万方，存量2701万方。按照平均270万方/年的去化速度，剩余的量可供去化10年。

3、区域房地产市场发状况

1、政务区板块

（1）主要竞品楼盘比较

楼盘名称规模/物

业类型位置销售动态/近4月销

售状况

备案情况

万融领秀城2013.12开盘30万㎡

高层

超40%

绿化率

六安市

梅山南

路与佛

子岭路

交汇处

目前在售1#、

2#、3#和5#楼，

面积92-139㎡，

均价5500元/㎡起

截止目

前，总套

数360

套，可售

305套，

已备案47

套，签约6

套。

去化率：

14.7%

沁园春2013．5开盘18万㎡

高层

32%

绿化率

行政中

心正对

面

在售12#、13#、

16#、18#、

19#，面积从90㎡

—234㎡不等，均

价5800元/㎡。一

次性付款98折，按

揭付款99折，交一

万抵2万

销售总套

数442

套，可售

215套，

已备案

226套。

去化率：

51.1%

高速龙湖天地

2012年下半年首开18万㎡

高层、小

高层

35%

绿化率

佛子岭

路以南

（南屏

路以北

1#楼，85㎡、

100㎡、101㎡，

5200元/㎡。2#

楼，91—112m²，

5300元/m²。3#

楼，91—112，

5400元/m²。4#

小高层，户117—

124 m²，均价

5800元/㎡。9#小

高层117-

124m²，加推44套

房源，均价5600

元/㎡。10#楼，

—110㎡，5400

元/㎡。11#楼预

销售总套

数1354

套，可售

770套，

已备案

565套，

已签约10

套。

去化率

49.1%约中，面积为—110㎡。老带新客户享受3000元/套优惠。

和谐名城2013.8.24开盘27万㎡

高层

48%

绿化率

佛子岭

路与淠

望南路

交汇处

南侧

4#、5#、6#、

7#、8#，面积为

80—130㎡的房源

在售，均价为

5200元/㎡。开展

9折钜惠中

销售总套

数579

套，可售

套数113

套，已备

案265

套，已签

约7套。

去化率：

50%

安兴·正和城

2013.6.17开盘37万㎡

高层

33.5%绿

化率

淠望路

与南屏

路交汇

处东北

角

在售3#、4#、

5#、6#面积为82—

132㎡的房源，7#

楼预约中，“日进

百金”活动，免费

加入“正和会”，更

有超值开盘优惠可

享！认筹5000抵

20000元，最高可

享7万元优惠，样

板房开放，来访客

户可参加幸运大转

盘。均价5000元/

平方米

销售总套

数921

套，可售

套数3套，

已备案

358套。

去化率：

38.8%

中辰一品2012.6.3018万㎡

小高层

高层、别

政务中

心佛子

岭路

110指

1#、3#、4#、

6#、2#、5#，77

—137㎡空中院馆

即将售罄，一期交

房在即，最高钜惠

7万。8#9#85—

115㎡精美户型赞

誉加推，空间升

销售总套

数947

套，可售

套数316

套，已签开盘墅

35.7%绿

化率挥中心

向东

300米

右侧

级、景观升级、配

套升级，双公园学

区房，户户空

调、超大面积赠

送。一次性97折，

按揭99折优惠。均

价5300元/平方米

约6套，已

备案598

套。

去化率：

63.8%

（2）目前本案存在的问题梳理：

A、案场现场环境差。接待现场脏乱差，客户体验不好，影响成交。

B、项目整体调性差，画面和主题语有待提炼，给客户视觉印象差。一定意义上影响客户成交。

C、销售人员接待水平差。现场销售人员接待素质不高，对客户的心理把握不准，判断力不足。

D、行销渠道缺失。售形式主要以坐销为主，销售渠道比较单一，影响项目的销售量。

E、推广力度不够。从营销策划上来看，项目目前属于开发末期，但推广力度明显不足，目前主要媒体以网络为主、线下暖场活动较少。

2、开发区板块

（1）主要项目情况：

楼盘名称规模位置销售动态备案情况

公园悦府2013年下半年开盘12万㎡

多层高

层

36%

绿化率

皋城大道与

胜利路交叉

口六安集中

示范园区向

北200米

在售一期、二期少

量臻品房源，多

层、小高层、高层

都有，均价3600

元/㎡;三期

5#、9#和12#楼

正在火热预约中，

其中5#和9#楼为

多层带电梯洋房，

面积118.6㎡，均

价3900—4300

元/㎡;12#楼为

28层高层，面积

有93㎡、97㎡、

销售总套

数1026

套，可售

63套，已

备案668

套。

去化率：

65.1%112㎡，均价3800—4000元/㎡。

高速御景天地2013年5月

开盘50万方

小高层

高层

41%

绿化率

皖西大道和

胜利路交叉

口

15# 16#楼荣誉

加推，火爆预约

中。即日起，截止

到5月31日，来访

客户可免费领取鸡

蛋，更能赢取旅游

大奖。此外在售

3#、5#、6#、

7#、9#楼，83—

112平米。均价

3850元/平方

米。携手新安房

产网交2千抵1

万。老带新升级，

老客户带新客户成

功认购可奖励

1500元购物卡，

新客户立即减免

1500元房款。

销售总套

数1054

套，可售

586套，

已签约1

套，已备

案581

套。

去化率：

55.2%

远大幸福里2013年首次

开盘13万方

多层小

高层高

层46%

绿化率

皖西东路

与正阳路

交汇处

电商团购持续进行

中，在活动期间购

买19#享受交

3000元抵10000

元的优惠，主力户

型是75—101㎡。

均价5100元/㎡

销售总套

数1047

套，可售

216套，

已签约4

套，已备

案717

套。

去化率：

68.9%

在售5#、6#、7#

三栋实景高层现

房，户型在75—

125平米，共有79前城紫荆庄园2011.11.6

开盘10万方

多层、高

层

42%

绿化率

六安市金

安区皋城

路与胜利

路交口北

200米

㎡、90㎡、110

㎡、126㎡。一口

价3100元/平

米。多层10#、

13#，户型为87—

126平米，均价

3500元/㎡，现

在购房可享受按揭

99折的优惠。别

墅目前在售，户

型区间为210—

470㎡，均价

5000—6000元/

平米。

销售总套

数959

套，可售

417套，

已备案

534套。

去化率：

55.7%

中辰格林童话2011.11.20

开盘

11万方

多层、小

高层、高

层

25%绿化

率

六安市金

安区皋城

路与胜利

路交口北

200米

一期二期已完美交

付，三期9#、19#

—22#，79—127㎡

新品多层花园洋

房，纯多层现房，

名学区，火爆销售

中!一次性付款98

折，按揭99折优

惠。

均价为3300元/

㎡。

销售总套

数961

套，可售

408套，

已签约1

套，已备

案552

套。

去化率：

57.5%

（2）目前本案存在的问题梳理：

A、案场接待水平差。销售人员素质较差，由于项目周期开发周期太长，且周边同质产品较多，导致销售人员比较被动，且缺乏自信，感染力不够。

B、推广力度不够。从营销策划上来看，项目虽然属于开发末期，但是推广力度明显不足，目前主要媒体以网络为主、线下暖场活动较少。

C、行销渠道缺失。销售形式主要以坐销为主，销售渠道比较单一，影响项目的销售量。

D、现房展示性差。本项目已为现房，但是绿化均未做，客户现房体验感差，勾不起购买欲望。

四、项目建议

1、鉴于项目推广力度不够的情况，建议加大推广力度，增强市场曝光率，提高客户的关注度迫在眉睫，多举办暖场活动促进客户来访量。

2、鉴于销售不利的情况，建议加强行销拓客力度（派单+企业团购），同时加强案场接待和销售技巧的培训，提高杀客能力，进而促进项目的销售。

3、鉴于现场环境较差的情况，建议对中辰一品的售楼部进行改造，同时对户外广告进行更换，提升项目的整体形象。

房地产营销中心

2014年5月