房地产中介现状与发展

近几年，我国的房地产市场迅猛发展，随之而来的各类房地产中介机构亦步亦趋，如同雨后春笋般涌现出来。房地产中介行业成为了架起市场与消费者之间的桥梁和纽带，对带动房地产市场运转起到润滑剂的作用。房地产中介服务是市场经济的产物，它所面对的客体是特殊形态的商品——房地产。房地产中介服务在促进中国房地产市场快速健康发展，推动房地产业走向繁荣的过程中起到了积极的作用。但当前房地产中介行业的发展仍面临着很多问题，其与市场发展不协调的一面也日益突显。下面我就房地产中介行业存在的问题及解决办法谈一下自己的认识。

一、房地产中介行业存在的问题及成因.

(一) 房地产经纪机构市场准入机制不健全。

按照有关法律规定，设立房地产经纪服务机构，仅需向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照后就可开业。这种不需要前置专业行政许可的市场准入制度，对于加速发展房地产经纪行业有一定的推动作用，但由于专业化管理环节的缺失，也在一定程度上导致了一些问题。

根据《房地产中介管理办法》规定，注册资金30万元以上、房地产经纪人3名以上，就可申请设立房地产经纪公司，而申请注册咨询公司注册资金10万元，只须3名从业人员，因此，房地产中介门坎极低，由门坎低带来的问题：经纪机构的无资质、无证书、无执照经营、非法异地经营。根据建设部《城市房地产中介服务管理规定》，房地产经纪人必须是经过考试、注册并取得《房地产经纪人资格证》的人员。而未取得《房地产经纪人资格证》的人员，不得从事房地产经纪业务。由于房地产经纪行服务业在我国是新兴的一个行业，尽管这些条件比较低，但是，有的经纪机构也无法达到。一是各业务机构之间形成巨大差异，既有拥有十几家门店的地方知名的加盟连锁公司，又有大量的一个门店一部电话的个体工商户，“巨无霸”和 “小舢板”同时并存，同时分享着市场蛋糕，不利于市场的优胜劣汰和品牌化、专业化的发展；二是从业人员包罗万象，来自四面八方。有城市下岗人员、离退休人员、农转非人员，也有大学毕业生、外来务工人员等，文化程度高低悬殊，素质参差不齐，不利于整体形象和服务的提高；三是相当部分从业人员经历了学徒—跳槽—当老板的过程，过度的频繁“跳槽”，“挖墙角”，“飞单”，加剧了各中介机构之间的无序竟争。

(二)房产中介机构暗箱操作频繁，业务规范亟待完善,老百姓对房产中介机构难言信任。

相对滞后的行政管理导致房地产经纪业务鱼龙混杂，缺乏优胜劣汰；房地产中介本身具有经营的标的物价值高、情况复杂、涉及专业知识、信息不对称等特点，中介机构居于中间地位，应为客户提供市场供需信息以及有关交易的专业化服务，使客户的利益得到保证，在此基础上获得合理报酬。房地产业的发展，对中介服务的行为规范提出了极高的要求。但从了解的情况来看，我市有些房地产中介机构存在违规收费、吃差价、合同欺诈等违法违规行为，与消费者各类中介纠纷中，又以“定（订）金返还”纠纷的比例最高，其次为 “隐瞒重要交易信息”纠纷、“口头承诺” 纠纷等，消费者对中介机构的投诉、法律诉讼呈增长趋势。

房地产中介的上述行为，扰乱了房地产交易市场的正常秩序，挫伤了消费者积极的消费心理，损害了房地产开发商和购房者双方的利益，对刺激消费、拉动内需、带动国民经济增长都将产生一连串的不良性影响。上述问题的出现，我认为主要原因有： 

(一)我国房地产中介服务领域法律法规相对滞后，中介机构承担民事责任的具体规定过少或者规定的过于笼统。标准难界定，主导权不明，明示指导不明，法律责任不清，行业解释不清楚。

(二)人员素质及信誉偏低。由于房地产中介服务业兴起时间不长，从业人员资格认证制度尚不规范，匆匆上岗的绝大多数人都没有从事过相关经营活动的经历。有些虽取得了执业证书，在低要求的制度环境下也往往会走上歪道——过分追求商业利益、不讲诚信、为拉拢客户行欺骗之能事等。

(三)房地产中介行业诚信观念不足。

经纪机构在经营中存在诚信缺失现象，信誉差 房地产经纪机构在服务中存在诚信缺失，信誉不能令人满意，过分强调经济利益，而忽视操守行为的培养，“利益挂帅，操守为轻”的现象在行业中普遍存在。很多经纪机构利用信息和自己的优势地位，或钻相关空子，损害交易双方的利益，获取不当利益。诸如制造虚假或不实广告信息，引诱或欺骗消费者；不兑现承诺；赚取不正当差价；乱收费；合同不规范等违规操作。由于轻视操守行为的建设，使企业的生存与发展就将成为一句空话。

二、推进房地产中介市场的诚信、公平和规范化

要促使房地产中介行业规范、有序的良性发展，使消费者利益与经营者利益实现双赢，从而推动整个房地产市场的持续和谐发展，我认为从构建和谐社会，保护消费者权益的角度出发，应当从以下几个方面推进房地产中介市场的诚信、公平和规范化： 

（一）逐步建立健全的房地产经纪管理法律、法规体系。

建立健全法律、法规是对经纪行业进行管理的基础和前提，要进一步健全房地产经纪专项配套法规，用健全的房地产经纪法律法规体系规范它们的服务行为，使房地产市场健康有序发展。

我国目前房地产中介服务方面的法律法规体系尚待完善，尤其是法律以及高级别的法规还相当匮乏，而且规定过于笼统原则，缺乏可操作性，有许多方面法律关系的调整还难以涵盖。现有的《城市房地产管理法》、《城市房地产中介服务管理规定》、《房地产经纪管理办法》等法律和规章，主要规定了中介机构违规后的行政责任，整个规定行政色彩过浓。而对于房地产开发公司或消费者而言，他们最关心的并不是如何以行政或刑事手段惩戒中介机构，而是自己的损失如何得到补偿，如何向寻求民事救济。换言之，能够抚平经济创伤的，只能是民事赔偿。而我国目前的法律、法规在房地产中介行业所要承担的民事责任方面，没有过多的规定，因此在今后的立法中，应当强化和细化房地产中介机构的民事权利义务以及民事赔偿方面的相关规定。 

（二）加强对房地产经纪市场的监管。

在相关法律、法规健全的基础上，在法律赋予有关房地产管理部门强制手段的前提下，房地产管理部门应积极、主动地加强对中介机构、从业人员和中介活动的管理，严格执行资格认证制度，强化中介服务规范化管理。经常对房地产经纪行业及其行为进行检查，切实履行好监管职能。为了避免各行政部门分工不清、职能混淆的现象，各行政部门可以建立联合办公制度，进行联合监管。

随着房产交易市场的发展，为数众多的不规范企业及不规范市场行为的存在，对房地产二、三级市场的发展造成了严重障碍。因此，我认为应进一步规范和发展房产交易市场，按照《城市房地产管理法》、《房地产经纪管理办法》和《城市房地产中介服务管理规定》等国家有关法律法规的规定，改变目前政出多门、多头管理、多头发证的混乱现象，系统性地制定房产中介服务领域市场准入、监管、退出实施办法，提高房地产行政主管部门对房产中介市场管理的权威性和严肃性；要进一步完善中介企业和从业人员的资质、资格管理制度，在房产中介领域通过年检、评优活动，对一批信誉好、操作规范、有实力的中介企业在、税收、技术等方面予以扶持，并通过兼并、连锁、加盟等形式，提高整个房产中介服务行业的整体水平；房地产行政主管部门要充分利用网络信息手段，将房产中介服务机构及相关人员的基本情况、经营业绩、经营中违规、违法劣迹以及受到的处罚等记入企业和个人的信用档案，向社会公示，接受社会监督；要实施市场禁入制度，提高违规经营成本，对严重违反法律、法规，扰乱市场秩序，损害消费者利益的有关中介企业和从业人员视情节轻重实行在一定时间内或终身市场禁入。

（三）严格推行从业人员的认证制度，健全行业自律管理机制。     

为了规范房地产经纪机构和从业人员的行为，应严格推行房地产经纪从业人员的认证管理，在从业人员素质上，向综合化发展。凡房地产市场比较成熟的国家或地区，其对中介从业人员的考核都有严格规定，如美国要求至少有2年以上从事房地产工作的经历，并修完与房地产有关的8门学科，才算具备获得房地产经纪人执照的资格。由此可见，日益发达的房地产市场呼唤着高素质人才，这种人须具有较高学历、较深的专业知识、较强的业务能力和较高的信誉及道德水准。综合素质差的人，在此期间如不加强自我能力的提升，最终势必会被淘汰出局。

（四）大力开展行业诚信建设。

树立行业品牌要通过行业诚信建设，全面提升房地产经纪人的职业道德水平和专业水平能力，塑造良好的职业形象，提高行业的社会公信力，在赢得社会尊重的同时，增强自我约束机制，增强职业责任，也促使他们提高执业水平。诚信是行业的执业之本，是企业的立身之本，生存之源。只有建立在诚信基础之上，行业才能从根本上在激烈竞争的市场中站稳脚步，获得市场的认可。

推动行业自律，增强诚信意识，构建公平的交易环境。“人无信不立，国无信不威”，诚信是一个企业的生命之源，企业经营要靠诚信，企业发展更要诚信。在房地产中介行业，"诚信"成为了消费者讨论最多的话题，而房产交易中所出现的少数经营者诚信缺失和不规范操作行为使得消费者对房地产中介机构产生了严重的不信任感，甚至对中介机构望而却步。这不仅严重损害消费者的利益，而且对房地产销售和流转造成不利的影响，最终损害房地产中介机构和经纪人本身的利益，可谓两败俱伤。由于房地产的交易本身就是相当复杂的，市场存在着信息严重不对称的现象，交易标的本身又是一个高价值的产品，对于消费者来讲可能是其一生的心血，所以在这种情况下，诚信对交易双方来说显得尤为重要。作为中介机构，要想增加消费者的信任度，就应该最大限度的增加交易的透明度，使消费者的知情权得到切实保障，从而进行公平交易。同时还应当加强对从业人员的素质教育，提高从业人员的职业道德水平和专业胜任能力，塑造良好的职业形象，提高行业的社会公信力，借鉴国外同行业的先进经验，尽快制定房地产中介行业的行为准则和操作规范，尽快完善管理机制，使房地产中介行业在诚信、自律的市场环境下健康发展。 

（五）各方参与，多策并举，建立规范的房地产交易市场。

目前房地产中介市场的诚信、公平、规范和完善，需要市场的参与各方（包括经营者、消费者、部门、社团组织等）的积极努力，科学分析消费纠纷及其产生的原因，更加积极主动地正视矛盾、化解矛盾。各方参与，多策并举，综合运用各种手段，探索一条经济、快速、有效的纠纷解决途径。

综上所述，建立规范的房地产交易市场，对于缓解社会矛盾，最大限度地减少不合谐的因素，不断促进房地产中介行业和整个社会的和谐发展，有着非常重要的意义。