预售房如何查封

预售房查封是指人民法院对尚未完成产权登记但已签订预售合同并备案的预售商品房进行的一种司法限制措施。

具体来说，预售房查封主要依据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》的相关规定进行。该通知明确，对于被执行人购买的已办理商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋，虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封。这一措施旨在保障申请执行人的权益，防止被执行人在房产尚未过户前转移财产。

预查封的实施程序通常包括以下几个步骤：首先，执行法院会向房产交易管理机关出具预查封裁定书和协助执行通知书；其次，房地产交易管理部门根据法院的文件办理预查封登记手续；最后，预查封期间，该房产的权利受到限制，无法进行转让、抵押等处分行为。

值得注意的是，预查封的效力等同于正式查封，但其针对的是被执行人享有的可期待物权和买受人对开发商享有的债权权利，而非直接的物权。预查封的期限一般为二年，期限届满可以续封一次，续封期限为一年。在预查封期间，如果房产完成了权属登记，预查封会自动转为正式查封，查封期限从预查封之日起开始计算。

此外，预查封措施在执行过程中可能会引发申请执行人、被执行人以及开发商之间的利益纠葛。因此，法院在执行过程中需要充分考虑各方利益，确保执行措施的合法性和合理性。同时，被执行人和其他相关当事人也应当积极配合法院的执行工作，履行相应的法律义务。