来说奇怪，最近我们团队频繁出去踩盘，过程中有一个越来越坚定的感受：很多我们以为不卖的项目，突然开始卖了。
来看具体的几个案例。首先是浦东金杨板块的标杆项目，金桥瑞仕花园。这个项目在时隔12年后，竟然又放出106套房源进行公开拍卖。再看内环内徐家汇的老牌项目，永新城。这个项目拿地时间久远到2004年，却突然放出114套房源。还有宝华城市之星的最后一栋楼王，本来说好价格不合适就一直拿着，没想到最近也拿出来卖了。
这些“老盘新开”或“老地新开”的项目有着比较统一的特征：地段绝佳、很多年没有新盘加推、保留好楼栋持有或出租、捂盘到快被上海新房市场淡忘。就在大家以为只能“二手见”的时候，他们却扭转头来，异军突起，在集中入市的上海新房市场上，扯开一个口子，搅动着原有的游戏规则。
为什么会这样呢？其实很多人不知道，上海楼市这么久了，也不是所有的开发商都是快周转的。有的项目有的企业因为各种各样的原因，可能会持有一些房子不对外卖了。开发商就自己拿在手里，也不干嘛，就持有。为什么？其实很简单，因为大概率上来说，哪怕当初很多卖不掉的房子，只要现金流不紧张，持有都不会有什么问题。
道理就更加简单了，因为十几年来不论调控与否，真实的房价一直在涨。各位会发现了吗？上海新房价格在这些年一直是稳步上涨的，过程中当然也有打压和调控，但就算行情不好的时候，持有者也都心如明镜。
地产是靠天吃饭的，这话说的真对。
问题同样出在这里，既然等了这么久，为何现在耐不住性子，要抢着跟新盘竞争集中入市呢？我觉得主要是因为，2020年真的是一个很特殊的时间点。而2020年之前是2017、2018、2019这特殊的三年。上海均价是一回事，但是对于具体项目来说，因为限价的原因，基本上每个盘的单价不会提升。而且这个价格都是很多时候的高楼板价项目，所谓的保本价在上海楼市里根本没有作用，预售证应该多少钱就是多少钱。
所以上海楼市的这三年真真实实的给了开发商各种痛，其中最痛的就是项目不赚钱，或者说不怎么赚钱。但是2020年，突然有了一点点的希望。因为今年的预售证，我们看到了一点突破的意思。16年首开的静安府西区，开盘价8.6w，18年再开8.7w，19年再开还是8.7w，到2020年旁边的静安映和静安世纪都过了9w。还有热度很高的前滩，三湘印象名邸，去年给到的批复价是10.9w，在此之前单价最高的东方惠礼也不过9.2w，这两天给到的批复价：12.18w。
不论如何，在横盘了三年的房价体系之后，今年在利润率上，不少项目开始有了很好的提升。所以也让很多房企如果现在手里持有一些项目的时候，现在都会有这样的想法：要不要趁着这一波卖掉算了，后市怎么样真的猜不出。
当然，成交量这一块也很有趣。市场在回暖，但是呢，又不是爆了的那种。由于情况特殊，今年1月至4月略低于去年，但到了5月份，新房成交量达到了惊人的9150套，是近四年上海新房单月成交的最高套数。数据：克而瑞单月新房成交9000+套，已经很久没在上海见到了，但是和2016年这种大年比起来又算不上什么。
所以一样的，企业在面对自己持有物业的时候也会想着：要不要也趁着这一波，卖了算了。最后竞争也是那么微妙。今年会有接近200个新盘拿预售证，你不卖，别人也就卖了。
既然现象是存在的，那这些项目的品相究竟是怎样的？一定不会差。仔细想想也会明白，如果你是商家，是会选择屯差的产品还是好的产品，来等待价格上涨？差项目只会赶快出掉，没有人会选择屯盘或持有。
我们特地去看了这些回归的老项目，感受很深：只有当年的匠心才会做出这样的产品。不仅仅是地段稀缺，周边新房次新断供，产品力也都出奇的强势。举两个项目的例子吧。金桥瑞仕花园，很多人都会想：12年前的老项目了，无论是产品、户型、内部配套和保养现在都过时了吧？我本来也抱有同样的想法，但实地去踩了这个项目才发现，对于有能力成为板块标杆的定义，我可能存在一点误解除户型稍有过时外，项目的产品力、内部配套和保养、绿化率等各项情况，从我个人的角度来看，说是碾压现在的新房也不为过。随灶禅便给大家放出三个点：1、60%的绿化率2、近100米的楼间距3、历久弥新的外立面和足够宽敞的阳台。1.45的容积率，这个在洋房才有的低密，竟然会出现在21层的高层项目上。来看一张俯拍图的视角，再看一张我拍的地面实景图。小区内部到处都有这样的景观园林，葱葱郁郁，什么是种在花园里的房子？这就是十几年房龄的外立面，经过时间的沉淀，依然历久弥新。这种面宽的阳台，你很难相信会出现在上海84平的户型上。再来看看徐家汇的老牌明星盘，永新城。三梯四户、6米高的入户大堂、外立面崭新的和新盘无异。上海新房少有的80%得房率，内部的空间尺度也足够宽阔。还有这个拐角阳台，在徐家汇可以看遍繁华夜景。
看完这两个项目，说实话，我被惊到了。其他新入市的老牌项目同样如此，除了年限受损，产品力并不逊色于当下的新房。所以对于这些项目，地段和产品力一定是没问题的，唯一的问题可能就是户型会比较老，我们都知道2010年之前90平米都是做两房一卫的，和现在大家的产品规划理念差距还是蛮大的。当然很多也是因为时间，很多出挑的设计才有可能做的出来，现在的建筑规范可能不太让你做这种转角的阳台了，也就在以前的建筑规范才有可能。
各有利弊，大家自己判断。另外整体的装修不论当初配置多高，现在也折旧的厉害了。除此之外大家还需要留意下物业这块，毕竟经历了这么久的年限，好的物业会让房子的折旧慢一点，再慢一点。最后就是看价格了，价格合适面积需求匹配，这种房子不会差的。
好了，最后说一说，这种现象为什么发生在上海。这恰巧说明了上海整体楼市调控的成功。其实不论是作为一线城市的深圳还是长三角的杭州南京，其实楼市的热度都远超过上海。前两天我去苏州的金鸡湖，那里的普通公寓动不动也是十万朝上了，有朋友和我说要卖掉金鸡湖的一套公寓平价换到翠湖天地，我听完之后内心也不知道是什么滋味。而反观上海楼市，其实不论怎么样各种客观因素，但是整体的房价还是偏低的关键是用户对市场的预期都比较冷静，购房者是真的觉得楼市不会有特别大的震荡，这一点是很难得的。楼市管理无非是预期管理，很多持有物业的开发商，之所以现在都拿出来卖，也就说明了他们对未来预期也比较平淡。要把楼市顶起来有一万种办法，要把楼市打压下去有一万零一种办法，但是把楼市让人感觉很稳很平，这真的蛮难的。放眼如今，也只有上海做到了。这也是为什么很多人会说上海房价被低估的原因了。当然上海到底是低估还是有泡沫这件事不重要，重要的是扎根在这个城市生活的人，是否能够买到自己中意的房子。
最后根据惯例，还是给一点点小建议：1、横盘3年，今年量价趋势向好，如果你是上海的首套刚需，不要犹豫。当下的上海，对于首套，依旧友好，依旧宽松，依旧是最好的时机。2、置换也要加快节奏，静淡市场才是换房的最佳机会。最近我的老板就在加快换房节奏，对普通个体来说，我愿意相信这个老兵对市场的感知。3、今年的上海，可以选择摇号热门项目，但不要死磕。今年的新房供应不少，次新也有很多好的项目，对买房人来说，预算内是可以挑挑拣拣的。这些频繁发生的点状变化和趋势，串联成上海楼市的基本面，在我面前缓缓展开。预期管理好了，产品力就会开始提升，而更多元的模式也会开始慢慢显山露水。如果你最近正在看房选房或者近期准备买房，找一个懂行的朋友聊聊沟通下是最好的，真叫卢俊的小伙伴都是从业经历10年以上的地产人和置业顾问，点击文末 阅读原文 咨询提问，我们会对你一对一提供服务，每天限额30名！
