关于首套房与二套房的区分，主要依据贷款记录与房屋登记情况。
以下为详细说明：
若个人贷款购房，无论前次贷款是否已清偿，再次贷款购房即视为二套住房购买；
若全额现金购房，再卖掉并无房地产交易记录，再次贷款购房即认定首次购房。
此外，若借款人曾有两笔商业性房产贷款，且全部偿还并卖出，但在央行征信系统虽无贷款记录，再次贷款购房，判定标准可能因地区和银行政策而异。
对于已婚夫妇，若一方婚前商业贷款购房，另一方婚后用公积金贷款购房，双方贷款均已还清，银行可根据其经济能力和信用状况调整贷款利率和首付比例。
需注意的是，各银行和地区政策可能有所调整，建议详询相关银行获取准确信息。
法律依据：：
《财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》对个人购买普通住房，且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)唯一住房的，减半征收契税。
对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。
