房产评估，即房地产价格评估，是对房地产的价值进行评估的过程。在房屋交易过程中，房产评估扮演着重要的角色。为了顺利进行房产交易，了解房产评估的流程和方法是必不可少的。那么，我们该如何进行房产评估？房产评估又有哪些方法呢？以下，我将为您详细解答。
**一、房产评估的情形：**
1. 当二手房价格明显低于其价值时，购买二手房所需缴纳的税费会受到房产价格的影响。如果房地产管理部门认为交易价格低于房地产价值，且交易双方不愿调整价格，就会委托资质良好的专业评估机构对二手房进行评估，并以评估价格作为税费计算的依据。
2. 在买卖双方对交易二手房价格没有明确概念，或对对方的报价及中介机构的评估不信任时，他们可以各自或共同委托有资质的评估事务所进行评估，以便参考评估价格来确定交易价格。
3. 当申请人在向银行申请房地产抵押贷款时，银行需要评估抵押物的担保价值。为了确定贷款金额，一些借款人会提前委托评估机构对自己的房地产价值进行评估。
4. 在房产交易发生纠纷时，一方或双方可以委托专业评估机构对涉及的房地产进行评估，为后续的协议、仲裁或诉讼提供参考依据。
5. 在办理房地产保险时，需要对投保时的保险价值和保险事故发生后的损失价值或损失程度进行评估。
**二、房屋评估的步骤：**
1. 委托方应前往有资质的房地产估价单位进行咨询，并查阅相关文件，以了解房屋评估的相关知识。
2. 委托方向房地产估价单位出具“房地产估价委托书”，作为评估的依据。如果估价单位无异议，则视为接受委托。
3. 委托方需向估价单位提供估价房屋土地的相关资料，如土地使用证、地上建筑物产权证明等。
4. 委托方与估价单位约定实地勘察时间，并明确勘察要求。
5. 估价单位在约定时间进行实地勘察并完成评估，委托方支付评估服务费。大约一个月后，委托方可领取房屋土地评估报告书。
**三、房产评估的方法：**
1. 成本法：通过对取得土地及建筑物的各项成本费用进行核算，剔除不正常因素，加上资本利息和合理投资利润，得出土地使用权价值。
2. 重置成本法：测算重新建造房屋所需的成本，考虑资金利息和开发利润，得出重置成本价。然后根据实际情况和法律规范确定房屋成新率，相乘得出房屋评估价值。
3. 市场比较法：选取市场上条件相似的房地产价格案例进行比较，通过指数调整得出估价对象的价值。
4. 剩余法：当房地产总价已知时，通过总价值扣除土地使用权价值或房产价值，得出另一种价值。
**四、影响房产评估的因素：**
1. 位置：不同位置的房屋价格会有所不同，交通便利、靠近市中心的房屋价格通常较高。
2. 使用年限：修建年代近、配套设施齐全的小区，管理到位，价格通常较高。
3. 朝向和结构：同一栋楼中，朝向和结构不同的房屋价格会有所差异。
4. 装修程度：内部装修程度较高的房屋价格通常高于装修较差的房屋。
请注意，以上内容发布于2017年7月31日，当前的购房政策可能有所不同，请以实际政策为准。
