一、综合分析
1. 应根据企业改制、资产重组后该两幢房屋拟确定的用途进行估价。
2. 将该两幢房屋的用途由工业改变为其他，应通过经政府规划主管部门批准，并按法定程序办理变更手续途径。
3. 该工厂若将该两幢房屋投保火灾险，则其为保险目的评估的价值应为该两幢建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值加上土地的价值。
4. 确定评估结论的依据应是C.以1995年7月的预算定额、材料差价等资料为依据，按该两幢商品房到停工之日止实际发生的工程量计算评估值。
5. 如果该开发公司拥有全部合法开发手续，欲瞎茄将整体项目转让，则估价时点应为C.项目转让日期。
6. 该商品房预计1998年5月建成，要估测建时的售价，则估价对象状况和房地产市场情况应是B.估价对象状况及房地产市场情况均为1998年5月的状态。
7. 改换空调主机的净支出为C. 455万元。
8. 甲公司拟其所拥有的该项目的部分土地向银行申请抵押贷款，以下判断中正确的是D. 该土地的价值是甲公司获取土地时所支付的代价。
9. 估价时点应是B. 2002年5月25日。
10. 估价的价值范围应是C. 合同1规定的购房款和合同2规定的装修费的70%。
二、问答
11. 乙房地产估价所可以从如下5个方面说明自己给出估价结论的理由。一是从估价目的看，当时估价所是按照以拍卖评估对象偿还债务的情况进行评估测算的，需要考虑限期变现偿债因素，而第二期别墅的售价是在正常公开市场交易情形下达成的价格；二是从估价时点看，拍卖时是1996年12月，而第二期工程在1999年6月竣工后出售，时点的不同相应房地产市场状况也会不同；三是从估价对象看，当时的估价对象是第一期别墅，建筑具有单件生产的特点，第二期别墅当然与第一期别墅会有所不同，加之一期工程完工后，环境、配套、人气、物业管理等因素相应改善，对第二期工程销售产生有利影响；四是应该说该两期工程的售价主要受到房地产市场供求关系的影响，个别工程的实际成本因素不能用来衡量房地产价格的高低，而应以平均的社会一般水平成本衡量；五是从市场销售结果看，拍卖底价为3800元/m2，售出6栋的平均价格为3860元/m2，比较吻合，尚有14栋没有拍出，也从市场方面反映了估价结果的合理性。
三、问答
12. 甲乙两者的分配方案均不够合理。甲未考虑该套房屋的价值分割，乙则只考虑该套房屋的成本分割，而未考虑房屋的利润分割;正确的分配方案应该是按50%的分成比例对该房地产开发项目的开发价值进行分割，则甲应分得1380.05万元，乙应分得1380.05万元。
四、问答
13. 评估的是公开市场价值或市场价格，是客观合理的价格；而实际发生的成本可能超过社会平均水平；估价时点与实际成本发生时点有差异，价格会有变化。
五、指错
14. 1.“估价时间”用语错误，应为估价时点；2.缺少估价原则；3.估价方法中缺少选用的估价方法的定义；4.未分析租金水平的变化趋势；5.一层有效毛收入计算错，未考虑空置及租金损失率(出租率)影响；6.三层有效毛收入计算错，未考虑空置及租金损失率(出租率)影响；7.六层有效毛收入计算错，未考虑使用面积系数；8.年运营费用中不应计算土地使用费；9.未说明当地规定的管理费中是否包括水、点、气、热等费用；10.保险计算基数错，不应以年租金收入为技术，应以建筑物价值为基数计算；11.资本化率取值未说明理由；12.可获收益年限错，应为36年；13.基准地价修正法中年期修正方法(公式)错；14.基准地价修正法中已经过年限错，应为4年；15.基准地价修正法无评估过程，土地价格的内涵未交代清楚；16.未计算精装修成本费用(建安费)；17.建筑物折旧年限计算错(应2/38)；18.未考虑建筑物经济寿命对建筑物价值的影响；19.成本法中未考虑相关销售费用；20.未说明估价结果的确定的理由。
六、改错
15. 1.KA计算错，应为：1051/1048=100.3%；2.比准价格A，房屋内装修情况修正系数比反，应为：100/101；比准价格A=6000×99.7%×100/100×100/98×100/97×100/98×100/100×100/100×100/99×100/99×101/101=6487(元/m2)；3.比准价格C，容积率修正系数错误，应为：100/99；比准价格C=6900×99.2%×100/100×100/103×100/100×100/101×100/100×100/100×100/99×101/102×100/103=6326(元/m2)。
