大家准备好了吗？以下是2018年房地产估价师《案例分析》冲刺题及答案(六)的改写内容：
(一)某大厦位于一级用地，公建集中区，四周环路。该大厦原用途为综合楼，包含商场和写字间，采用钢筋混凝土框架剪力墙结构，地上1-3层为商场，塔楼A座28层，设计为大户型公寓。大厦总面积为83594.27平方米。大厦于1994年6月15日开工，1995年12月停建，停建时主体和外墙面装修已完成，室内装饰装修和设备设施安装未完成。
问题：
1. 2005年对该大厦进行估价是否可采用成本法？为什么？
2. 写出估价技术路线。
(二)某房地产估价机构接受委托评估一栋五年前建成的钢筋混凝土结构商场，土地使用权以出让方式取得，用途为商业，估价目的为评估抵押价值。完成估价报告后，委托人发现报告中收益法所采用的年净收益与提供的财务报表中商场近三年平均年净利润不同，收益年限与建筑物剩余经济寿命不同，成本法所采用的成本也与提供的成本数据不同。
请分析说明房地产估价师这样做的理由。
(三)某估价公司1999年8月1日对一宗房地产估价，目的为抵押贷款，评估结果为1000万元，银行据此贷款给业主800万元。2001年10月1日，业主无力偿还贷款，银行申请法院判决拍卖该房地产。拍卖所得扣除税费后为600万元，加上业主已偿还本金及利息，仍欠银行100万元。银行要求估价公司赔偿100万元损失，而估价公司认为自己没有责任。
估价公司应如何说明没有责任和解释原因？
(一)1. 该房屋可以使用最高最佳原则进行估价，因为该房地产是在遵循合法原则的前提下，根据估价对象情况以维持规划用途（为公寓）来实施的。
2. 市场法技术路线：收集实例，选取可比实例，建立价格可比基础进行交易情况修正，进行交易日期修正，进行区域因素修正，进行个别因素修正，求出比准价格。收益法技术路线：收集资料，估算潜在毛收入，估算有效毛收入；估算运营费用，估算净收益；选用适当报酬率，选用适宜计算公式求出收益价格。
(二)1. 题中所给出已停工5年的在建工程，俗称“烂尾楼”，购买者欲向银行申请抵押贷款，首先应明确拟抵押的是2、3、4层的哪一部分，及5-8层住宅的哪一部分，即待估房地产的估价对象应明确，当时取得此项在建工程的权益情况、转让情况、原建设单位的付款情况以及土地使用权限情况等都必须一一搞清，在此基础上评估的抵押价值，应是拟抵押的房地产在委托估价时的公开市场价值扣除法定优先受偿的款额后的余额，宜用谨慎原则进行估价。
2. 具体来说，商业裙楼部分可以收益法为主，辅之以市场法与假设开发法，住宅部分可以市场法为主，辅之以成本法。无论采用什么方法都要注意这是在建工程，尚未竣工，更未验收启用，续建过程中的水电、设备购置安装费用，尤其如商业裙楼的装饰、装修费用都不是小数目；如果住宅部分是精装修公寓或酒店式公寓，则同样要考虑装饰、装修费用。
3. 除需考虑以上问题外，对商业裙楼以收益法或市场法、假设开发法评估抵押价值，对住宅部分以市场法、成本法评估抵押价值，在确定评估价值时，需考虑的主要因素有：土地使用权出让金额、土地使用年限、物业位置、环境基本要素、开发经营期、当地类似商场及住宅的售价、租金、运营费用、管理费用、销售费用、利率、销售税费、开发成本、报酬率（资本化率）等。
(三)1. 甲、乙的分配方案均不合理。
2. 甲应分得1395万元，乙应分得1367.1万元。
3. 因为，如果乙拿走的房屋用于销售，共可回收价款2790万元，双方可各分得1395万元；由于送礼是乙的个人行为，不应让甲的收入受到影响，甲仍应获得1395万元，乙尚可获得1367.1万元。
单项选择题：
(一)1. 根据何种用途对该两幢房屋进行估价，以下说法正确的为(B)。
A. 根据房屋所有权证上记载的用途进行估价
B. 根据估价人员现场勘察结果的现状用途进行估价
C. 根据企业改制、资产重组后该两幢房屋拟确定的用途进行估价
D. 根据该两幢房屋可以获利最多的用途进行估价
2. 将该两幢房屋的用途由工业改变为其他，应通过下列途径中的(D)。
A. 自行改变
B. 经上级主管部门批准改变
C. 经政府房屋管理部门批准，并办理变更手续
D. 经政府规划主管部门批准，并按法定程序办理变更手续
3. 该工厂若为扩大经营而筹集资金将该两幢房屋抵押，则为抵押目的评估的价值应为(B)。
A. 该两幢建筑物的抵押评估价格之和
B. 该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金
C. 该两幢建筑物的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格
D. 该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格
4. 该工厂若将该两幢房屋投保火灾险，则为保险目的评估的价值应为(A)。
A. 该两幢房屋的正常市场价值
B. 该两幢建筑物的重新建造成本
C. 该两幢建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值
D. 该两幢建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值加上土地的价值
(二)5. 能否改建的最终批准权在(B)。
A. 政府房地产管理部门
B. 政府规划管理部门
C. 政府土地管理部门
D. 上级总公司
6. 评估时依据的建筑面积应为(C)。
A. 460m2
B. 600m2
C. 1000m2
D. 以上三个面积都不行
7. 该公司委托评估应选择(C)。
A. 房地产管理部门
B. 资产管理部门
C. 有资格的房地产估价机构
D. 验资机构
(三)8. 交易日期调整的主要方法是(B)。
A. 百分率法
B. 价格指数法
C. 价格变动率法
D. 价格指数变动率法
9. 对该可比实例的价格进行交易日期的调整，应调整为(D)元/m2。
A. 3415
B. 3484
C. 3586
D. 3658
参考答案：(一)1. C 2. A 3. B (二)4. C 5. B 6. D 7. C (三)8. B 9. D
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