房地产抵押估价报告应包含对抵押房地产变现能力的分析，这是建设部《房地产抵押估价指导意见》中的规定。然而，我省房地产估价行业在这方面存在不足，许多估价人员甚至直接复制“范本”。笔者认为，变现能力的分析及其在报告中的提示，应满足重要性、针对性和指向性这三个要素。这是针对特定估价对象的分析，撰写时应恰到好处，并留有足够空间。这是对估价师能力的另一种挑战和考验。以下是一些个人看法，供同行参考。
一、变现能力的定义
变现能力指的是在实现抵押权时，能够在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。
二、影响变现能力的主要因素
（一）房地产的通用性
通用性指的是房地产的常见程度和普遍使用情况，即需求数量的多寡。专业化程度越高，使用者范围越窄，变现能力越弱。例如，厂房不如住宅变现能力强，特殊厂房不如标准厂房，商场（柜台）不如店面。
（二）独立使用性
独立使用性指的是能否单独使用而不受限制。独立使用性越差的房地产，变现能力越弱。例如，位于某大院内或工厂内的一栋房屋，其独立使用性就不好，如果大门关闭，就难以出入。
（三）房地产可分割转让性
可分割转让性指的是物理上、经济上是否可以分离开来使用的房地产。容易分割转让的房地产，变现能力相对较强。例如，复式住宅如果可以分成上下层两套单元房使用，在出租时就方便；如果法律上允许分割为两 个单元，因分割后总价减少而便于转让，其变现能力就比不可分割的复式住宅较强。
三、变现能力分析的撰写
（一）主要内容
总体来说，《房地产抵押估价报告》中变现能力分析应包括以下主要内容：
1、抵押房地产的通用性；
2、抵押房地产独立使用性或可分割转让性；
3、估价对象的市场状况；
4、预测可实现的价格与评估的市场价值的差异程度；
5、清偿顺序。
（二）注意事项
1、针对估价对象个性，针对性、指向性要强；
2、客观，正确把握估价人员自己的专业能力；
3、恰到好处，并留有余地；
4、结合“向估价报告使用者所作的提示”有关内容来撰写，避免逻辑错误；
5、建议将“变现能力分析”放在房地产估价技术报告中撰写。
四、“估价报告使用方应特别注意事项”的撰写
为了更清晰地说明这一点，以下进行了展开论述。但在《房地产抵押估价报告》中，这部分的撰写应简洁明了，内容应符合重要性和针对性。
（一）估价对象和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生的影响
本估价结果是估价对象在特定估价时点和特定估价目的前的市场价值，随着时间的推移，估价对象房地产状况会发生变化（尤其是房屋折旧，土地使用年限缩短等等），房地产市场也会发生变化。因此随着时间的推移，估价对象的价值也会发生变化而与本估价结果产生偏差，这是正常的房地产市场现象，作为抵押贷款之目的，抵押权人尤其要注意估价对象价值的减损，这也符合抵押的谨慎原则。另外，若短期内估价对象被强制处分，估价对象的变现价值通常会低于估价时点的正常市场价格。因此报告使用人要关注未来的市场风险和短期强制的处分风险。
（二）在抵押期间可能产生的房地产信贷风险关注点
1、抵押房地产本身的风险：
（1）适应性风险；
（2）预期风险；
（3）变现风险；
（4）损耗风险。
2、系统风险：
（1）市场供求风险；
（2）政策、政治风险；
（3）信用、道德、经营、管理等风险；
（4）或然损失风险。
3、估价报告中所做出的某些“假设”对估价结果可能产生的风险披露；
如：估价报告中假设估价对象土地使用权为出让（未提供《国有土地使用证》），如果真实情况是国有划拨，那就必须扣除应补交的土地出让金。因此应予以披露，而提请关注。
4、估价报告中忽略考虑或无法考虑的某些因素（条件）对估价结果可能产生风险的披露；
如：委托人告之“没有存在法定优先受偿款”可能存在的瑕疵等等。应具有针对性、实用性。
（三）合理使用评估价值
请充分注意市场风险及估价对象的变现能力，合理使用本抵押价值。贷款成数请放贷方慎重把握。
（四）在房地产市场价格变化较大时（尤其是下跌较快时），应对估价对象的抵押价值进行再评估。
