商品房买卖合同需具备法律效力，双方有正常行为能力及真实有效的意思表示，且无违法违规或侵犯公共利益等现象，不含被判定为无效的情形。
在以上条件下，如果出现下列特殊情况，这份购房协议将被认定为无效：
（一）土地房产未经许可解约出售，该协议无效。
房屋依赖土地而生，为附属财产，两者密不可分。
因此，房屋所有权变更，其附带的土地使用权也应随之转让。
如卖家将土地与房产分别出售给不同买家，或者只转让房屋所有权却未同时转让土地使用权，买受人可拒绝承认此类买卖合同的有效性；
（二）未完成产权登记过户，该协议无效。
房屋销售合同的标的物——所有权转移，需经买卖双方到当地房管部门完成登记过户程序，否则，该合同不具法律约束力，无法实现房屋所有权转移的法律效果。
即使房屋已实际交付，仍属无效范围。
因此，只要房屋未正式办理注册过户手续，即使卖家已收房价款，且房屋已交付买方使用，但交易双方仍可主张合同无效。
法律依据：
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条
出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
