回迁房买卖合同的效力问题，一直是购房者关注的重点。首先，关于一房多卖的情况，由于回迁房无法办理预告登记，出卖人有“一房数卖”的可能性。即便合同有效，只有在完成交付或登记手续后，才能产生物权变动的效果。因此，购买时应特别注意，避免陷入多重买卖的风险。
其次，尽量让卖方的第一顺序继承人签字是必要的。回迁房的房产证取得具有不确定性，若卖方不幸去世，房屋可能作为遗产分割。因此，协议中应尽量让卖方的第一顺序继承人签字，表明他们对卖方出卖行为的认可，并放弃继承权利。通常，第一顺序继承人包括配偶、父母、子女。
此外，合同中必须明确房产过户和交房的时间。出卖人尚未取得房产证，无法办理过户手续，因此必须约定过户时间。虽然无法保证具体日期，但应写明自取得房产证之日起多少天内办理房屋所有权的转移手续。若签订合同时即为现房，可以约定首付缴纳之日即为交房时间。
最后，购房者应预留尾款。没有房产证的房屋买卖存在诸多风险，因此违约责任的规制非常重要。要求违约方承担违约责任，需要缴纳法院诉讼费用、律师费，还需花费时间等成本。如果购房时预留大额尾款，卖方违约所得可能低于尾款金额，那么买方违约的机会将大大降低。
综上所述，购买回迁房时，购房者应注意合同细节，确保权益得到保障。通过签订详细明确的合同，购房者可以有效规避风险，确保交易顺利进行。
