首先，购买宅基地房屋需具备合法资格。
农村宅基地所有权归于当地农民集体，故购买者需为该村正式成员；
而城市居民则不具备购买农村住宅的资格。
其次，卖方需具备合格主体地位。
卖方应享有其所有财产的占有、使用、收益及处分权利，且房屋共有者需共同处理房产，以确保交易合法有效。
再者，买方需符合宅基地申请规定。
依据法律，农村村民每户仅能拥有一处宅基地，且已有宅基地的家庭不得再次申请。
因此，买方在购房前需确认自身名下无其他宅基地。
最后，买卖行为需经全村居民委员会批准。
农村集体经济组织有实质性的产权处置权，故商品房买卖需获得村委会的许可和同意。
法律依据：
《土地管理法》第六十二条
农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级在充分可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。
农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。编制乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件。
农村村民住宅用地，由乡（镇）审核批准。其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。
国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。
农业农村主管部门负责全国农村宅基地改革和管理有关工作。
