科斯第一定理，也被称为实证的科斯定理，阐述了在交易费用为零的情况下，无论初始产权如何分配，通过谈判达成的协议能够实现财富最大化，市场机制能够自动达到帕雷托最优状态。然而，在现实中，交易费用几乎总是存在的，因此，科斯第一定理更多地被视为一个理论模型，它为科斯第二定理提供了基础。
科斯第一定理的两个关键假设是：第一，交易费用为零；第二，产权的初始界定清晰。交易费用包括谈判、制定合同和监督执行的成本，这些费用在现实中几乎不可能完全消除。科斯认为，在交易费用为零的理想条件下，当事人的谈判能够自动优化资源配置。
然而，在现实世界中，交易费用的存在意味着科斯第一定理中的理想状态难以实现。因此，科斯第一定理揭示的效率最大化在实践中往往难以达到。这导致人们开始关注科斯第二定理，它强调了产权初始界定的重要性。当存在交易费用时，初始权利的配置将直接影响交易效率。
约瑟夫·费尔德提出了科斯第二定理的两个合理推论：首先，政府应该将全部可交易权利分配给能够最大化社会福利的一方；其次，即使初始权利已经确定，也有可能通过产权交易进一步提高社会福利。这表明，即使初始权利已经确定，产权交易仍然可以在一定程度上改善资源配置。
科斯第二定理的关键在于交易成本对资源配置效率的影响。当交易成本为正时，不同的产权界定会导致不同的资源配置，进而影响经济效率。不同的产权制度和法律框架会带来不同的资源配置效率，因此，产权制度是影响经济效率的重要内生变量。
科斯第二定理强调，为了实现最优资源配置，政府应确保社会经济生活中的各种产权得到清晰界定，并得到法律制度的支持和保护。通过清晰界定产权，政府可以引导资源流向最有效率的领域，从而提高整体社会福利。
