车位大致分为两类：一类是可以办理产权证的车位，另一类是不能办理产权证的车位。在购买车位时，买家需要明确签署的是《机动车位购置协议》、《车位租赁协议》还是《使用权转让协议》。
不能办理产权证的车位通常有两种类型。一种是已经纳入公摊面积的车位，这类车位从法律角度看属于全体业主共有，因此无法购买产权，但可以租赁。
另一种是人防车位。人防车位与普通车位有所不同，因为人防车位占据的人防工程面积属于国家所有，因此人防车位既不属于开发商也不属于全体业主共有，无法购买产权。关于人防车位的租赁问题，目前司法实践中存在两种观点。
一种观点认为，任何单位和个人都无权出售或转让人防工程的产权和使用权，转让人防车位的行为损害了国家利益和买受人利益，即使双方签订了车位使用权转让协议，该协议也是无效的。
另一种观点则认为，按照“谁投资谁受益”的原则，如果开发商投资开发管理人防车位，可以合法租赁获得租金，但使用人防工程必须办理登记手续。因此，租赁人防车位前最好先取得人防部门的许可。
此外，租赁人防车位还存在因战争、自然灾害等不可抗力因素导致车位被政府部门无偿征用的风险。在约定租赁期限时，买家应注意，《合同法》规定租赁期限不得超过20年，超过部分无效。
