1. 如果开发商在约定的时间内将购房者已选定的房屋转卖给其他人，导致无法正式签约，开发商应双倍返还定金。
2. 若开发商未能在销售前取得相关商品房销售的合法证件，或者因开发商原因导致无法签署正式合同，甚至合同无效，开发商需退还定金，并赔偿购房者的相关损失。
3. 如果是因为正式合同或相关补充协议内容未达成一致，而非认购意向书的问题，导致无法签约，且双方均无违约行为，开发商应全数退还定金。
4. 如果认购意向书中未明确价格、面积、户型等主要条款，或这些条款表述不清，导致无法就这些内容达成一致，进而无法签署正式合同，开发商应退还定金。
5. 不可归责于买卖双方的原因，如不可抗力等因素，导致无法订立商品房买卖合同，开发商应无条件返还定金。
