房地产开发成本科目设置明细

房地产开发商的开发成本一直是消费者心中的一个迷，在暴利的背后还有很多不为人知的，关注房地产就要关注开发成本，嘘，，，，，谁看谁知道！　

（一）、土地获得价款：为取得土地开发使用权而发生的各项费用。

1、土地出让金：向部门支付的土地出让金，土地变更用途和超面积补交的地价。

2、土地征用及拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及拆迁补偿，农作物补偿费等。

A、土地征用费 　

B、耕地占用费 　

C、安置养老费 　

D、拆迁补偿费 　

C、土地补偿费 　

D、其他 　

3、合作补偿款：补偿合作方地价，合作建房分配的房屋成本和税金。

4、中介费 　

5、预提 　

6、其他：含契税、初始登记费等。

（二）、前期工程费：在取得土地开发权之后，项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平”等前期费用。

1、勘察设计费 　

A、勘察及丈量费 　

B、规划设计费：含景观设计

C、竞标设计补偿费 　

2、三通一平费 　

A、临时道路 　

B、临时用电 　

C、临时用水 　

D、场地平整 　

E、临时设施费 　

3、可行性研究费 　

A、可行性研究编制费 　

B、市场调查费 　

C、项目建设咨询费 　

D、其他 　

4、人防费 　

5、大市政配套费 　

6、预提 　

7、其他 　

A、招标代理及管理费 　

B、配套方案征询费 　

C、测绘费 　

D、工程保险费 　

E、环境评估费 　

F、竣工档案编制费 　

G、日照分析 　

H、审图费 　

I、晒图费 　

J、其他 　

（三）、基础设施费：建筑物外红线内。

1、室外给排水系统 　

A、上水配套费 　

B、雨污水 　

C、直饮水 　

D、热水 　

E、其他 　

2、室外电气系统 　

A、供电配套工程费 　

B、其他 　

3、室外燃气系统 　

A、燃气配套费 　

B、其他 　

4、通讯系统：电话、宽带、有线电视等。

5、环卫设施 　

6、采暖系统 　

7、预提 　

8、其他 　

（四）、建筑安装工程费：项目开发过程中发生的主体内列入预算的各项费用。

1、建筑结构工程 　

A、基础工程 　

B、主体结构工程 　

C、门窗工程 　

D、公共部位精装修 　

E、室内精装修 　

F、样板房：主体内的样板间的设计、装修以及家具等费用。

2、设备及设备安装工程 　

A、室内水暖气电管线设备 　

B、室内设备及安装：空调、电梯、高低压配电等。

C、消防系统 　

D、智能化系统：保安、电信、卫星电视等。

3、室外总体工程 　

A、道路系统：小区道路、围墙、门卫、标识等。

B、园林环境工程 绿化建设、建筑小品等。

C、其他 　

4、工程管理费 　

A、工程监理费 　

B、咨询费 　

C、施工合同外奖金 　

D、质监费、验收费 　

5、预提 　

6、其他 　

（五）、公建配套设施费：开发过程中，根据有关法规，产权及其收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。

1、会所、物管楼 　

2、儿童乐园 　

3、学校、幼儿园 　

4、游泳池 　

5、网球场 　

6、预提 　

7、其他 　

（六）、资本化利息：直接用于项目开发所借入资金的利息支出、汇兑损失，减去利息收入和汇兑收益的净额。

1、利息支出 　

2、利息收入 　

3、汇兑损益 　

4、金融机构手续费 　

（七）、开发间接费：与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出；以及与项目推广销售有关但发生在楼盘开盘前的费用支出。

1、工程管理费 　 

A、行政管理费：直接从事项目开发的部门的人员的工资、奖金、补贴等人工费以及直接从事项目开发部门的行政费。五级明细参考“管理费用”明细科目 

B、在建工程抵押费:评估费、公证费、抵押登记手续费、财产保险费

C、其他 　

2、营销费用：项目开盘前发生的广告、策划、样板间、售楼中心建设、售楼书、模型等所有营销推广费用。

A、媒介广告费：电视、广播、互联网、报纸、杂志、公交、电子屏、车站、路牌广告。

B、样板间：临时样板间的建造、设计、装修以及清洁、保安、维修费用。

C、其他 　

3、预提 　

4、其他 　

5、结转：项目建设期跨多个年度，反映已经结转的开发成本。

一、房地产开发成本

1、土地征用及拆迁补偿费                

        A土地征用费        

        B土地出让金        

        C土地有关税费（契税）        

        D拆迁补偿费        

2、前期工程费                

        ⑴勘察丈量费        

                A地质勘察费

                B文物勘察费

                C地基勘察费

                D水文勘察费

                E沉降观测费

                F日照测试费

                G环境评估费

                H交通影响分析费

                I基础桩应变费

                J防雷检测费

                K拨地钉桩验线费

                L复线费

                M定线费

                N施工放线费

                O建筑面积丈量费

        ⑵规划设计费        

                A总规设计费

                B可行性研究费

                C方案评审费

                D效果图设计费

                E规划设计模型制作费

                F地质勘察设计费

                G施工图设计费

                H景观设计费

                I智能化设计费

                J综合管网设计费

                K排水方案设计费

                L制图晒图费

                M其他规划设计费

        ⑶行政规费及规划报建费        

                A项目报建费

                B施工许可证费

                C规划管理费

                D拆迁管理费

                E费

                F安全监督费

                G工程质量监督费

                H工程造价管理费

                I交易中心手续费

                J消防配套设施费

                K人防报建费

                L散装水泥专项资金

                M白蚁防治费

                N市政设施配套费

                O园林绿化费

                P墙改专项基金

                Q招标代理费

                R质量监督费

                S施工图纸审查费

                T劳动保险基金

                U预算编制费(审核费）

                V购航测图费

                W定位放线费

                X渣土费

                Y检测费

                Z勘察测量费

                A1可行性研究费

                B1抗震审查费

                C1消防审查费

                D1防雷检测费

                E1房屋测绘费

                F1房屋所有权登记工本费

                G1工程交易费

                H1地名费

                I1地籍地形图核地

                J1新材料基金

                K1其他行政规费及规划报建费

        ⑷招标费        

                A招标费

        ⑸三通一平费        

                A临时道路

                B临时用电

                C临时用水

                D场地平整费

        ⑹临时设施费        

                A临时围墙

                B临时办公室

                C临时场地占用费

                D其他临时设施费

3、建筑安装工程费                

        ⑴建安工程费        

                A基础工程

                B主体工程

                C甲供材料

        ⑵安装工程费        

                A门窗工程

                B水暖气电管线安装

                C空调及通风工程

                D消防安装工程

                E火灾报警工程

                F电梯工程

                G公共部位装修

                H室内装修

                I避雷接地工程

⑶停车设备及安装工程

                A其他安装工程费

        ⑷样板房/售楼处装修        

                A样板房装修

                B售楼处装修

        ⑸建安监理费        

                A建设监理费

                B安全监理费

        ⑹检验检测费        

                A基坑监测

                B桩基检测费

                C工程主体沉降观测费

                D\其他

        ⑺工程造价咨询费        

                A工程施工招标代理费

                B工程设备招标代理费

                C工程预算编审咨询费

                D工程结算编审咨询费

4、基础设施费                

        ⑴市政配套费        

        ⑵给水系统费        

                A管道系统

                B水泵房

                C用水增容

        ⑶雨污水系统费        

                A管道系统

                B雨污水泵站

        ⑷供电系统费        

                A设备安装

                B管道及电缆系统

                C配电房

                D用电增容

        ⑸有线电视工程费        

        ⑹电话通讯工程费        

        ⑺宽带工程费        

        ⑻智能化系统费        

                A停车管理系统

                B小区闭路监控系统

                C周界红外防越

                D小区门禁系统

                E电子巡更系统

                F电子公告屏

                G室外背景音乐

        ⑼园林环境工程费        

                 A绿化建设费

                 B建筑小品

                 C道路及广场建设费

                 D围墙建造费

                 E室外照明

                 F室外其他设施

5、公共配套设施费                

        ⑴游泳池        

        ⑵幼儿园        

        ⑶学校        

        ⑷消防        

        ⑸公厕        

        ⑹自行车棚        

        ⑺露天停车场或停车设备        

        ⑻水塔        

        ⑼室外游乐设施        

       （10）球场

6、开发间接费

1、员工薪酬

（1）社保费

（2）福利费

（3）办公费

（4）会务费

（5）差旅费

（6）车辆费用

（7）通讯费

（8）房租支出

（9）维修费

（10）培训费

（11）资本化借款（利息）费用

（12）水电物管费

(13)其他费用

二房地产开发费用

1、管理费用

（1）职工薪酬

A社保费

B福利费

（2）办公费

（3）业务招待费

（4）差旅费

（5）车辆费用

（6）房租支出

（7）租赁费

（8）运输费

（9）折旧费

（10）修理费

（11）低值易耗品摊销

（12）无形资产摊销

（13）咨询费

（14）审计和评估费

（15）税金

（16）劳务费

（17）手续费

（18）非资本化利息费用

（19）不可预见费

（20）其他

2、销售费用

（1）职工薪酬 

（2）职工福利费

（3）办公费

（4）广告费

（5）业务宣传费

（6）差旅费

（7）车辆费用

（8）通讯费

（9）房租支出

（10）水电物管费

（11）营销物料制作费

（12）固定资产折旧

（13）登记费

（14）维修费

（15）培训费

（16）销售服务费

（17）其他费用