一建案例分析-造价管理

                建筑工程项目造价管理实务

本节考点盘点及预测分析

序号	可考点内容	应试要求	已考考点分布（分值）
			2007年	2009年	2010
1	工程造价的计算	重点掌握
2	工程量清单计价	一般掌握		2
3	工程价款的计算	重点掌握			√
4	成本控制方法的应用	重点掌握	20	10	√

重要考点破解

考点一  建筑安装工程费的组成

【考点内容】　相关内容总结如下：

建筑安装工程费用的组成	直接费	直接工程费	人工费
			材料费
			机械使用费
		措施费	文明施工费等
	间接费	规费	“三险一金”等
		企业管理费	管理人员工资等
	利润	建筑工程：利润=（直接费+间接费）×利润率
		装饰工程：利润=人工费×利润率
		安装工程：利润=（人工费+机械费）×利润率
	税金	税金=（直接费+间接费+利润）×相应税率

    

案例1A424011

1.背景

某宿舍楼土建工程，建筑面积为15548㎡，全现浇钢筋混凝土结构，地下1层，地上14层。业主要求承包单位按工料单价法中的以直接工程费为计算基础的程序进行计算。计算结果如下：按工程量和工、料、机单价计算，其合价为2274.93万元；各类措施费的合计费率为7.9%，间接费费率为7.0%，利润率为5.0%，税金按国家规定取3.4%。

2.问题

  （1）简述直接费、间接费、规费和税金的构成。

  （2）简述直接工程费、措施费的概念和构成。

  （3）工程造价计算有哪两类计价程序？

  （4）请用工料单价法（以直接费为基础）计算本例的工程造价。

答案

（1）直接费由直接工程费和措施费构成。

间接费由企业管理费和规费构成。企业管理费包括：管理人员工资、办公费、差旅交通费、固定资产使用费、工具用具使用费、劳动保护费、工会经费、职工教育经费、财产保险费、财务费、税金、其他。规费由工程排污费、工程定额测定费、社会保障费（包括养老保险费、失业保险费和医疗保险费）、住房公积金和危险作业意外伤害保险费构成。

税金包括营业税、城市维护建设税和教育费附加。

（2）直接工程费是指施工过程中耗费的构成工程实体的各项费用。直接工程费由人工费，材料费和机械使用费构成，它们分别由工程量与相应的单价相乘得到。

措施费是指为完成工程项目施工发生于该工程施工前和施工过程中非工程实体项目的费用。措施费由下列11种费用构成，包括；环境保护费、文明施工费、安全施工费、临时设施费、夜间施工增加费、二次搬运费、大型机械设备进出场及安拆费、混凝土、钢筋混凝土模板及支架费、脚手架费、已完工程及设备保护费、施工排水降水费。

（3）两类计价程序分别是工料单价法计价程序和综合单价法计价程序。

（4）本例的工程造价计算见表1A424011。

                   以直接费为计算基础的工料单价法计价程序          

表1A424011

序号	费用项目	计算方法	计算过程	费用（万元）
（1）	直接工程费	按预算表	2274.93	2274.93
（2）	措施费	按规定标准计算	（1）×7.9%	179.72
（3）	直接费小计	（1）+（2）	（1）+（2）	2454.65
（4）	间接费	（3）×相应费率	（3）×7.0%	171.83
（5）	利润	[（3）+（4）] ×相应利润率	[（3）+（4）] ×5.0%	131.32
（6）	合计	（3）+（4）+（5）	（3）+（4）+（5）	2757.80
（7）	含税造价	（6）×（1+相应税率）	（6）×（1+3.4%）	2851.57

考点二 建设工程工程量清单计价（2008清单）

【考点内容】　相关内容总结如下：

单位工程费用的组成	分部分项工程费	分部分项工程量清单合价=Σ分部分项工程量×综合单价
	措施费	措施项目工程量清单合价=Σ措施项目工程量×综合单价
	其他项目费	暂列金额
		暂估价
		总承包服务费
		计日工
	规费	规费=（分部分项工程费+措施项目费+其他项目费）×相应费率
	税金	规费=（分部分项工程费+措施项目费+其他项目费+规费）×相应税率

光盘案例摘选

案例1A424022

1.背景

某宾馆装修改造项目采用工程量清单计价方式进行招投标，该项目装修合同工期为3个月，合同总价为400万元，合同约定实际完成工程量超过估计工程量15%以上时调整单价，调整后的综合单价为原综合单价的90%。合同约定客房地面铺地毯工程量为3800㎡，单价为140元/㎡；墙面贴壁纸工程量为7500㎡，单价为88元/㎡。施工过程中发生以下事件：

装修进行2个月后，发包方以设计变更的形式通知承包方将公共走廊作为增加项目进行装修改造。走廊地面装修标准与客房装修标准相同，工程量为980㎡；走廊墙面装修为高级乳胶漆，工程量为2300㎡，因工程量清单中无项目，发包人与承包人依据合同约定协商后确定的乳胶漆的综合单价为15元/㎡。

由于走廊设计变更等待新图纸造成承包方停工待料5天，造成窝工50工日（每工日工资20元）。

施工图纸中浴厕间毛巾环为不锈钢材质，但由发包人编制的工程量清单中无此项目，故承包人投标时未进行报价。施工过程中，承包人自行采购了不锈钢毛巾环并进行安装。工程结算时，承包人按毛巾环实际采购价要求发包人进行结算。

2.问题

（1）因工程量变更，施工合同中综合单价应如何确定？

（2）客房及走廊地面、墙面装修的结算工程款应为多少？

（3）由于走廊设计变更造成的工期及费用损失，承包人是否应得到补偿？

（4）承包人关于毛巾环的结算要求是否合理？为什么？

答案

（1）合同中综合单价因工程量变更需调整时，除合同另有规定外，应按照下列办法确定；

1）工程量清单漏项或设计变更引起新的工程量清单项目，其相应综合单价由承包人提出，经发包人确认后作为结算的依据。

2）由于工程量清单的工程数量有误或设计变更引起工程量增减，属合同约定幅度以内的，应执行原有的综合单价；属合同约定幅度以外的，其增加部分的工程量或减少后的剩余部分的工程量的综合单价由承包人提出，经发包人确认后，作为结算的依据。

（2）客房地面及墙面装修结算工程款为：

3800㎡×140元/㎡+7500㎡×88元/㎡=1192000元

走廊地面地毯按原单价计算的工程量为：3800㎡×15%=570㎡

走廊地面装修结算工程款为：

570㎡×140元/㎡+（980㎡-570㎡）×140元/㎡×90%=131460元

走廊墙面装修结算工程款为：2300㎡×15元/㎡=34500元

客房及走廊墙面、地面装修结算工程为：

1192000元+131460元+34500元=1357960元

（3）由于等待新图纸造成暂时停工的责任在于发包人，因此发包人应对承包人的损失予以补偿，并顺延工期。

（4）承包人的要求不合理。对于工程量清单漏项的项目，承包人应在施工前向发包人提出其综合单价，经发包人确认后作为结算的依据。

  

     

  

考点三  建筑工程价款的计算（重点掌握） 

【考点内容】　相关内容总结如下： 

合同价款的方式有三种：固定价格合同、可调价格合同、成本加酬金合同 

变更合同价款的原则1．  合同中已有适用变更工程的价格，按合同已有的价格变更合同价款； 

2．  合同中只有类似于变更工程的价格，可以参照类似价格变更合同价款； 

3．  合同中没有适用或类似于变更工程的价格，由承包人提出适当的变更价格，经工程师确认后执行。 

有关工程预付款的规定实行工程预付款的，双方应在专用条款约定发包人向承包人预付工程款的时间和数额，开工后，按约定的时间和比例逐次扣回。预付时间应不迟于约定的开工日期前7天。发包人不按约定预付，承包人在约定预付时间7天后向发包人发出要求预付的通知，发包人应从约定应付之日起向承包人支付应付款的贷款利息，并承担违约责任。 

预付备料款的回扣公式起扣点=承包工程价款总额-（预付备料款/主要材料所占比重） 

工程进度款计算的有关规定建筑工程发承包双方应当按照合同约定定期或者按工程进度分阶段进行工程款结算。在确认计量结果后14天内，发包人应向承包人支付工程款（进度款）。发包人超过约定的支付时间不支付工程款（进度款），承包人可向发包人发出要求付款的通知，发包人接到承包人通知后仍不能按要求付款，可与承包人协商签订延期付款协议，经承包人同意后可延期支付。协议应明确延期支付的时间和从计量结果后第15天起计算应付款的贷款利息。发包人不按合同约定支付工程款（进度款），双方又未达成延期付款协议，导致施工无法进行，承包人可停止施工，由发包人承担违约责任。 

竣工结算的有关规定竣工结算的原则：任何工程的竣工结算，必须在工程全部完工、经提交验收并提出竣工验收报告以后方能进行；工程竣工绪的各方，应共同遵守国家有关法律、法规、、方针和各项规定，高估冒算，严禁套用国家和集体资金，严禁在结算时挪用资金和谋取私利；坚持实事求是，针对具体情况处理遇到的复杂问题；强调合同的严肃性，依据合同约定进行结算；办理竣工结算，必须依据充分，基础资料齐全 

竣工动态调值公式P：调值后合同价款或工程实际结算款 

P0：合同价款中工程预算进度款 

A0、B0、C0：基期价格指数或价格 

A、B、C：工程结算日期的价格指数或价格

案例1A424031

1.背景

某施工单位对某公寓楼投标中标，建筑面积为4326㎡，与招标人签订了合同。合同工期330日历天，2005年9月1日开工。协议书合同价格为316万元。在专用条款中约定，价格的调整，执行通用条款有关规定；单价调整，执行《建设工程工程量清单计价规范》，工程量清单的工程量增减的约定幅度为10%。

在2005年10月31日承包人进行工程量统计时，发现原工程量清单漏项1项；工程量比清单项目超过8%的和12%的各1项，当即向工程师提出了变更报告，工程师在11月8日确认了该两项变更。11月18日向工程师提出了变更工程价款的报告，工程师在11月25日确认了承包人提出的变更价款的报告。

2.问题

（1）按确定合同价格的方式看，该合同属于哪一类？

（2）该合同专用条款规定的调整合同价格的方式是否恰当？为什么？

（3）10月31日发现的清单漏项1项和工程量比清单超过的2项，在进行价格调整时，各用什么单价？

（4）承包人提出的变更工程价款的报告和工程师确认工程价款报告，时间是否有效？是否有效的依据是什么？

（5）如果工程师批准变更工程价款的报告生效，发包人何时支付该合同价款？

 

答案

（1） 这是一份可调价格合同。合同造价的316万元属暂定合同价，根据专用条款的规定，允许根据通用条款进行调整。

  （2） 专用条款规定的调整合同价格的方式是恰当的，因为涉及到的两个文件对工程价款变更有明确的规定，其中不明确的工程量变更幅度也在此明确了。

  （3） 1项漏项的单价，由承包人提出，工程师（或发包人）确认后使用；工程量超过清单工程量8%的一项，由于在规定的幅度10%以内，故调整合同价格时，使用原清单的综合单价；工程量超过清单工程量12%的一项，由于在规定的幅度10%以上，故调整合同价格时，综合单价由承包人提出，工程师（或发包人）确认后使用。

  （4）承包人提出的变更工程价款的报告，是在工程师确认工程变更后第11天，没有超过14天的规定，因此有效。工程师确认工程价款报告，是在承包人提出的变更工程价款的报告8天后，没有超过14天的规定，因此有效。

  （5） 如果工程师批准变更工程价款的报告生效，发包人作为追加合同价款，与工程款同期支付。

 

案例1A424032

1.背景

某业主与承包商签订了某建筑安装工程项目总包施工合同。承包范围包括土建工程和水、电、通风建设设备安装工程，合同总价为4800万元。工期为2年，第一年已完成2600万元，第2年应完成2200万元。承包合同规定：

（1）业主应向承包商支付当年合同价25%的工程预付款；

（2）工程预付款应从未施工工程尚需的主要材料及构配件价值相当于工程预付款时起扣，每月以抵充工程款的方式陆续收回。主要材料及设备费按总价的62.5%考虑；

（3）工程质量保修金为承包合同总价的5%，经双方协商，业主从每月承包商的工程款中按5%的比例扣留。在保修期满后，保修金及保修金利息扣除已支出费用后的剩余部分退还给承包商；

（4）当承包商每月实际完成的建安工作量少于计划完成建安工作量的10%以上（含10%）时，业主可按5%的比例扣留工程款，在工程竣工结算时将扣留工程款退还给承包商；

（5）除设计变更和其他不可抗力因素外，合同总价不作调整；

（6）由业主直接提供的材料和设备应在发生当月的工程款中扣回其费用。

 

经业主的工程师代表签认的承包商在第2年各月计划和实际完成的建安工作量以及业主直接提供的材料、设备价值见表1A424032。

          工程结算数据表（单位：万元）   表1A424032

月份	1~6	7	8	9	10	11	12
计划完成建支 工作量	1100	200	200	200	190	190	120
实际完成建支 工作量	1100	180	210	205	195	180	120
业主直供材料 设备的价值	90.56	35.5	24.4	10.5	21	10.5	5.5

 

2.问题

（1）工程预付款是多少？

（2）工程预付款从几月份开始起扣？

（3）1~6月工程师代表应签证的工程款是多少？应签发付款凭证金额是多少？

（4）竣工结算时，工程师代表应签发付款凭证金额是多少？

 

答案

（1）工程预付款金额为：2200×25%=550万元

（2）工程预付款的起扣点为：2200-550/62.5%=2200-880=1320万元

开始起扣工程预付款的时间为8月份，因为8月份累计实际完成的建安工作量为：

1100+180+210=1500万元>1320万元

（3）1~6月份：

1~6月份应签证的工程款为：1100×（1-5%）=1045万元

1~6月份应签发付款凭证金额为：1045-90.56=954.44万元

7月份：

7月份建安工作量实际值与计划值比较，未达到计划值，相差（200-180）/200=10%

7月份应签证的工程款项为：180-180×（5%+5%）=180-18=162万元

7月份应签发付款凭证金额为：162-35.5=126.5万元

8月份：

8月份应签证的工程款为：210×（1-5%）=199.50万元

8月份应扣工程预付款金额为：（1500-1320）×62.5%=112.5万元

8月份应签发付款凭证金额为：199.50-112.5-24.4=62.6万元

9月份：

9月份应签证的工程款为：205×（1-5%）=194.75万元

9月份应扣工程预付款金额为：205×62.5%=128.125万元

9月份应签发付款凭证金额为：194.75-128.125-10.5=56.125万元

10月份：

10月份应签证的工程款为：195×（1-5%）=185.25万元

10月份应扣工程预付款金额为：195×62.5%=121.875万元

10月份应签发付款凭证金额为：185.25-121.875-21=42.375万元

11月份：

11月份建安工作量实际值与计划值比较，未达到计划值，相差：

（190-180）/190=5.26%<10%，工程款不扣。

11月份应签证的工程款为：180×（1-5%）=171万元

11月份应扣工程预付款金额为：180×62.5%=112.5万元

11月份应签发付款凭证金额为：171-112.5-10.5=48万元

12月份：

12月份应签证的工程款为：120×（1-5%）=114万元

12月份应扣工程预付款金额为：120×62.5%=75万元                

12月份应签发付款凭证金额为：114-75-5.5=33.5万元

（4）竣工结算时，工程师代表应签发付款凭证金额为：180×5%=9万元

价值工程案例

背景资料

　　 某施工单位承接了某项工程的总包施工任务，该工程由A、B、C、D四项工作组成，施工场地狭小。为了进行成本控制，项目经理部对各项工作进行了分析，其结果见下表：

工作	功能评分	预算成本（万元）
A	15	650
B	35	1200
C	30	1030
D	20	720
合计	100	3600

工程进展到第25周5层结构时，公司各职能部门联合对该项目进行突击综合大检查。

　　检查成本时发现：

　　C工作，实际完成预算费用960万元，计划完成预算费用为910万元，实际成本855万元，计划成本801万元。

　　检查现场时发现：

　　（1）塔吊与临时生活设施共用一个配电箱：无配电箱检查记录。

　　（2）塔吊由木工班长指挥。

　　（3）现场单行消防通道上乱堆材料，仅剩1m宽左右通道，端头20m×20m场地堆满大模板。

　　（4）脚手架和楼板模板拆除后乱堆乱放，无交底记录。

　　工程进展到第28周4层结构拆模后，劳务分包方作业人员直接从窗口向外乱抛垃圾造成施工扬尘，工程周围居民因受扬尘影响，有的找到项目经理要求停止施工，有的向有关部门投诉。

　　问题

　　1．计算下表中A、B、C、D四项工作的评价系数、成本系数和价值系数（将此表复制到答题卡上，计算结果保留小数点后两位）。

工作	功能评分	预算成本（万元）	评价（功能）系数（F）	成本系数（Ｃ）	价值系数（Ｖ＝Ｆ/Ｃ）
A	15	650	15/100=0.15	650/3600=０.１８	０.１５/０.１８＝０.８３
B	35	1200
C	30	1030
D	20	720
合计	100	3600

　　2．在A、B、C、D四项工作中，施工单位应首选哪项工作作为降低成本的对象?说明理由。

　　3．计算并分析C工作的费用偏差和进度偏差情况?

　　4．根据公司检查现场发现的问题，项目经理部应如何进行整改?

　　5．针对本次扬尘事件，项目经理应如何协调和管理?

答案：

1．（本小题8分）

　　（本小题8分）各工作评价系数、成本系数和价值系数计算见下表：

工作	功能评分	预算成本（万元）	评价（功能）系数	成本系数	价值系数
A	15	650	0.15	0.18	0.83
B	35	1200	0.35	0.33	1.06
C	30	1030	0.30	0.29	1.03
D	20	720	0.20	0.20	1.00
合计	100	3600	1.00	1.00

2．（本小题2分）

　　施工单位应首选A工作作为降低成本的对象（1分）。

　　理由是：A工作价值系数低，降低成本潜力大（1分）。

　　3．（本小题4分）

C工作费用偏差=960-855=105（万元）（1分）

　　由于C工作费用偏差为正，说明C工作费用节支。（1分）

　　C工作进度偏差=960-910=50（万元）（1分）

　　由于C工作进度偏差为正，说明C工作进度提前。（1分）

　　4．（本小题8分）

　　制定整改措施，指定专人负责，监督检查落实。各项整改如下：

　　①塔吊属于动力设备，不能与临时生活设施共用一个配电箱。根据生活设施用电量，单独为生活设施增加一个配电箱。（2分）

　　②塔吊指挥人员应换为持证信号工。（2分）

　　③材料分类码放整齐，保证单行消防通道净宽不小于3.5m，端头处应有12m×12m回车场地。（2分）

　　④脚手架、模板、木材等各种材料应码放整齐，各级工程技术人员逐级交底，并形成交底记录。（2分）

　　5．（本小题8分）

　　项目经理协调和管理如下：

　　①向居民作好解释工作。避免以后施工过程中类似事件发生，取得居民谅解。（2分）

　　②及时和当地环保部门、建设行政主管部门等有关单位联系沟通，取得其理解和支持。（2分）

　　③加强劳务分包作业队伍管理。教育提高劳务队伍环保意识：按分包合同规定对劳务分包方进行处罚。（2分）

　　④要求分包采取袋装措施，垃圾装运下楼。（1分）

　　⑤加强对本单位管理人员教育，提高现场监管力度。（1分）

案例1A424033

1.背景

某承包商承包某外资工程项目的施工，与业主签订的施工合同要求：工程合同价2000万元，工程价款采用调值公式动态结算；该工程的人工费可调，占工程价款的35%；材料费有三种可调：材料1占20%，材料2占15%，材料3占15%。价格指数见表1A424033。

 

 

 

                   价格指数                      表1A424033

费用名称	基期代号	基期价格指数	计算其代号	计算期价格指数
人工费	A0	124	A	133
材料1	B0	125	B	128
材料2	C0	126	C	146
材料3	D0	118	D	136

 

 

2.问题

（1）通常工程竣工结算的前提是什么？竣工结算的原则是什么？

（2）如果该工程的竣工验收报告在6月30日被发包人认可，按合同示范文本要求，发包人最迟应在何时之前结算？

（3）如发包人按期不结算，发包人从何时起应支付拖欠工程款利息？如果结算，承包人何时之前将竣工工程交付发包人？

（4）用调值公式法进行结算，请计算该工程调之后的实际结算价。

 

答案

（1）工程竣工结算的前提条件是承包商按照合同规定内容全部完成所承包的工程，并符合合同要求，经验收质量合格。

竣工结算的原则是：完工、验收后结算；依法结算；实事求是结算；依据合同结算；结算依据要充分。

（2）如果该工程的竣工验收报告在6月30日被发包人认可，按施工合同示范文本要求，发包人应在56天以后，即8月25日之前结算。这56天是：提交竣工结算资料28天，发包人审查28天。

（3）如发包人不按期结算，从8月26日起，按承包人同期向银行贷款利率支付拖欠工程款利息。如果结算，承包人应在14天内即9月8日前竣工工程交付发包人。

（4）用调值公式法进行结算，结果如下：

p=P0×（a0+a1A/A0+a2B/B0+a3C/C0+a4D/D0）

 =2000×（0.15+0.35A/A0+0.20B/B0+0.15C/C0+0.15D/D0）

 =2000×(0.15+0.35×133/124+0.20×128/125+0.15×146/126+0.15×136/118)

 =2000×(0.15+0.375+0.205+0.174+0.173)=2000×1.077=2154（万元）

调值结果为2154万元，即增加154万元。

考点四  成本控制方法之价值工程原理的应用

典型案例               

[背景资料]

某一级施工企业以总价合同形式承包了某市高新技术开发区的两幢科研楼，结构方案为大柱网框架轻墙体系，采用预应力大跨度叠合楼板，墙体采用内浇外砌，窗户采用单框双玻璃空腹钢窗，面积利用率为87%，单方造价为1200元/m2。

该施工企业为控制工程造价和进一步降低费用，在项目管理目标责任书中要求项目经理部降低成本10%。该项目经理拟对设计方案的土建工程部分，以工程材料费为对象开展价值工程分析。分析时将土建工程部分划分为四个功能项目，各功能项目评分值及预算成本见表2－5－29。

 

表2－5－29

分部工程	功能评分	目前成本（万元）
桩基围护工程	12	1500
地下室工程	13	1450
主体结构工程	37	4660
装饰工程	38	5210
合计	100	12820

 

[问题] 

1.用价值工程原理说明提高价值的途径。

2.求出本工程各分部工程的评价系数、成本系数和价值系数。

3.用价值工程试分析各功能项目的目标成本及其可能降低的额度，并确定功能改进顺序。

4.如本案例是用挣值法理论进行成本控制，即主要是对哪三个费用值进行分析？

 

答案：

1.       按价值工程的公式V=F/C分析，提高价值的途径有5条：

①     功能提高，成本不变；

②     功能不变，成本降低；

③     功能提高，成本降低；

④     降低辅助功能，大幅度降低成本；

⑤     功能大大提高 ，成本稍有提高。

2.       各分部工程的评价系数、成本系数和价值系数见表2－5－30。

 

表2－5－30

分部工程	功能评分	评价系数	预算成本(万元)	成本系数	价值系数	目标成本(万元)	成本降低额(万元)
①	②	③	④	⑤	⑥	⑦	⑧
桩基围护工程	12	0.12	1500	0.12	1.00	1384.56	115.4
地下室工程	13	0.13	1450	0.11	1.18	1499.99	-49.9
主体结构工程	37	0.37	4660	0.36	1.03	4269.1	390.9
装饰工程	38	0.38	5210	0.41	0.93	4384.4	825.6
合计	100	1.00	12820	1.00		11538	1282

3.       企业要求的降低成本10%，价值为12820 ×10%=1282万元，即目标成本为11538万元(见上表)。按评价系数进行分配，见上表中的第⑦列。第④列和第⑦列之差填入第⑧列。从第⑧列中可见，降低成本潜力大的是装饰工程，降低成本目标值是825.6万元，占降低成本总任务的.4%，其次是主体结构工程、桩基围护工程。地下室工程的目标成本比预算成本高，故不考虑降低成本。

4.       如采用挣值法理论进行成本控制，主要是控制三个费用值，即：①已完成工作预算费用、②计划完成工作预算费用、③已完成工作实际费用。