住宅工程维护维修手册

（范  本）

概   述

1、工程概况

工程名称：北京世界金融中心，又名中国人寿大厦。

地理位置：位于北京朝阳区朝外大街D区东北处，是朝外大街的标志性建筑物，距东二环上的朝阳门桥仅300米，紧邻商务区（CBD）的中心地带，地理位置优越，西临外交部、丰联广场，南接日坛公园与使馆区，东面向京广中心、蓝岛商厦等著名建筑，北与华普中心接壤，本大厦是大型企、事业单位、机构等办公的首选之地。

建筑指标：建筑面积  116,939m2        占地面积   9,859 m2    

地上面积   ,453m2        地下面积  27,486 m2    容积率  

地上层数      32层        地下层数      3层

檐口高度      120m        基底标高    

【

本大厦屋顶装饰钢塔顶标高 165m。

本大厦的相对标高±相当于绝对标高。

本大厦是集办公、商业、餐饮、停车于一体的综合性大楼，按楼层的垂直方向分成以下几大区域：

地下3层 ~ 地下2层     停车场

地下1层 ~ 地上5层     商  业

地上6层 ~ 地上30层    办  公

地上31层~ 地上32层    多功能厅

2、参建单位一览表

3、企业简介

~

中建一局四公司，为一级资质的国有大型企业，固定资产亿元，流动资产11亿，资信等级 AAA级，自有员工3007人，其中管理人员2015人，具有年营业额20亿元，施工面积200万平方米以上的生产能力。1953年成立以来，曾先后承建了中国第一汽车制造厂 、四川泸洲天然气化工厂、北京松下彩色显像管厂、中国国际贸易中心、北京燕莎中心、嘉里中心、世界金融中心、广东指挥中心、大连森茂大厦、北京富华大厦、中国工商银行营业办公楼、上海浦东国际金融大厦、国家电力调度中心等1000余项国家和地方重点工程，为国家建设和发展做出了重要贡献。

    在几十年的发展过程中，公司积累了在各种地理、气候和场地条件下，进行工业、商业、民用 、机场、钢结构、综合型建筑群、智能建筑等各类工程建设的丰富经验；形成了以建筑规模大、技术难度高的群体工程和超深、超高工程、各类钢结构工程及特殊结构工程为特点的技术体系；确立了 以“总部服务控制、项目授权管理、专业施工保障、社会协力合作”为内涵，专业管理和计算机辅助管理相结合，标准化、规范化的项目管理模式和工程总承包管理，保持了在同行业中领先的技术、管理和人才优势。

    公司企业文化的宗旨：追求人类生活环境和员工个人价值实现的不断进步!近年来坚持“用我们的承诺和智慧雕塑时代的艺术品”的质量方针，曾先后荣获“国家质量管理奖”，6项建筑工程“鲁班奖”，被命名为“全国质量效益型先进企业”、“全国优秀施工企业”、“全国用户满意企业”、“建设部十佳企业”、北京市“重合同、守信誉”单位等，95年 通过GBT19002-ISO9002标准第三方认证，2000年通过ISO14001环境管理体系认证。2000年公司获得全国用户服务满意单位第一名。 

企业文化：

质量方针：用我们的承诺和智慧雕塑时代的艺术品

环境方针：坚持人文精神，营造绿色建筑，追求社区、人居和施工环境的不断改善！

职业卫生与安全方针：主动识别危害，严格规矩自我，保障长久安全。

服务承诺：至诚至信的完美服务，百分之百的用户满意！

市场理念：今天的质量是明天的市场，企业的信誉是无形的市场，用户的满意是永恒的市场！

…

管理宗旨：创过程精品，树中建品牌，让用户满意！

文化宗旨：追求人类生活环境和员工个人价值实现的不断进步！

第一章  建筑说明

 总平面图

 建筑说明

 功能说明

第二章  结构说明

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 结构简介

 柱、墙建筑构造图

第三章  装修说明

 墙、地面、顶棚做法表

 具体装修做法

 装修范围

 装修材料明细表

第四章防水说明

 防水做法及部位

 防水具体做法

 |

 屋面维修保养方法

第五章  通 道

 通道布置图

 楼梯、电梯布置图

第六章  门 窗

 门窗表

 门窗布置图

 使用与维修方法

第七章消 防

 消防通道布置图

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 防火分区布置图

第八章室 外

 室外布置图

 绿化

第九章  安全应急措施

附录

 住宅楼一般维修项目

 沉降观测资料

 防水材料材质报告、检测报告

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 门窗材质证明、检测报告

 参建分包一览表

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第一章  建筑说明

 总平面图（附图）

 建筑说明

本工程包括四座连体高层住宅楼与一座室内游泳馆。工程总占地面积10209m2，工程总建筑面积80173m2，其中住宅楼建筑面积为76588m2，游泳馆建筑面积为3585m2。住宅楼地下3层，地上22层，局部25层。建筑总高度：室外地坪至22层女儿墙60m，局部为，共20种户型，总住户为684户。

本工程首层与地下一层之间设结构转换兼管道夹层(设备层)，屋面设电梯机房、风机房及水箱间。地下室主要作为机动车库(两层)、人防(兼自行车库及库房，战时为人员掩蔽)以及设备用房。

住宅楼室内装修为初装修，户门为曲柳实木装饰门，阳台为塑钢推拉门；外窗及阳台封闭窗均为塑钢窗。外墙从室外地坪首层阳台高度范围是蘑菇石材勒脚，三层以下镶贴磁砖，三层以上为凹凸型复合涂料，局部铺以玻璃幕装饰。建筑造型采用三段式古典构图，下端灰白，中部砖红，上端表现出鲜明的欧式风格。 下部与中部用外凸的腰线分割，中部与上部以檐上的欧式卷花分隔。建筑风格追求现代品味和古典欧式风格相结合的新格。采用多元的空间。中部C栋建筑为F13层，顶部设有屋顶花园，供住户休憩游玩场所。主体建筑门前设有花园广场，地下配备符合国际标准的6泳道游泳池。内部空间、形式、功能完美结合为一体，在设计上做到精益求精。

 功能说明

 消防简介（包括火灾自动报警及消防联动系统）

本建筑为一类建筑，建筑构件耐火等级为一级。消防分区，F01~F13，每层设四个防火分段；F14~F22，每层设3个防火分区；地下一、二层，每层设3个防火分区。用于防火分区的门为甲级防火门，用于消防电梯及疏散楼梯前室的门为乙级防火门，所有设备管井中的检修门为丙级防火门。

本建筑物内设置了3部消防电梯，位置分别是A、B、D栋楼内，行程从首层至顶层。疏散楼梯设八部，从此下二层至顶层，并出屋面。

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本建筑室内消火栓用水量20t/s，地下汽车库自动喷淋系统用水量30t/s，在地下一、二层设有消防水池，储水260m3，水池容量考虑室内消火栓系统火灾延续时间按2h计，自动喷水系统按1h计。

本建筑设消防报警及联动系统，管线全部暗敷，F01~F22层联动模块集中安装在弱电井中，地下室分别安装在机房中，B栋首层值班室兼消防中心。

 人防简介

本建筑物在A栋和D栋的地下一、二层设置五级人防，人防面积2630m2，人防区平时用途为：地下一层自行车库，地下二层库房，战时用途为一等人员隐蔽，防化级别为乙级。入自行车库的通道为人防直接出地面通道。

 车库简介

本建筑物在B栋和C栋地下一、二层设有汽车停车场，其中地下二层共46车位，地下一层共48车位。

本建筑物在A、B、C、D栋地下设备层均设有自行车停车位，从首层通过自行车坡道可直达，为各住户提供便利简洁停车位，方便住户存车。

 建筑节能简介

建筑物地上隔墙均采用双面网片舒乐舍板轻质材料，地上外墙内保温采用单面网片舒乐舍板。首层和局部楼面板底反贴40mm厚聚苯板。

 防排烟系统简介

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建筑物首层以上各内走道采用机械排烟系统。排烟口可就地或消防中心控制开启，任意一个排烟口打开，联动排烟风机运转，全楼各段无窗的楼梯间和前室均分别设置正压送风系统，楼梯间设自垂百叶，前室设多叶送风口。有外窗的楼梯间、前室和走道均采取自然排烟。地下一、二层汽车库设机械排烟系统，排烟风机分别设于地下一、二层风机房内。

 给排水系统简介

生活给水分为3个系统。四层以下为低区，由市政管网直接供给；五层至十三层为中区，由高位水箱减压后供给。十四层以上为高区，由屋顶高位水箱直接供水。

屋顶水箱分别设30m3搪瓷水箱一个，为生活消防合用水箱，其中消防储水量12m3。

地下二层泵房设生活水池，容积90m3。人防水箱间内人防储水池，容积40m3。

 电气简介

本建筑物为一类高层建筑，其中消防设备属于一级负荷，其它为二、三级负荷。本建筑由二路低压（380/220）电缆供电，由西面引入地下一层配电间。本建筑设动力总计量，地下一层、二层单独设计量，住宅楼部分每层设总表，每户设分表，集中安装在电气竖井外面，人防层单独设计室。

住宅楼部分采用树干式配电，单项引入每层，楼梯间及公共走道部分由配电间2路电源互投后分别供电。消防水泵、风机房及电梯间双路电源引至末端，互投后放射式供电。

建筑物电话电缆由西面引入地下一层电信机房中的交接箱。同轴电缆引入闭路电视信号放大分配设备安装在地下一层电信机房。

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第二章  结构说明

 结构简介

建筑物结构为全现浇钢筋混凝土框支剪力墙结构,抗震设防裂度为8度.框架抗震等级为一级,剪力墙抗震为底部加强区为一级,其余部分为二级;地下车库抗震系数为三级。

建筑物基础采用钢筋砼片筏基础,基础持力层为卵石层和粉砂层，A#，D#楼基底设有CFG根，保证各建筑物沉降均匀。

建筑物在B、D与C楼之间及B、D与地下二层车库间均设置“后浇带”。后浇带自基础开始，直至C楼屋顶，每层皆设，缝宽1000mm，待高层建筑沉降趋于稳定后，用混凝土强度等级高一级的微膨胀混凝土浇筑密实。C楼地上部分由于后浇带每层穿过四家，具体户型编号为C**01（A1型）、C**02（A1型）、C**12（A型）、C**13（A型）。若住户居住后发现地面产生微小裂缝，请不要惊慌，及时通知基建处，由基建处与我公司、设计院联系。我公司会共同研究拿出一个最佳方案，给您及时解决。

建筑物主要部位混凝土强度等级

第三章  装修说明

 墙、地面、顶棚做法表

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 装修材料明细表

 具体做法

大学部校东联建住宅楼装修具体做法

 防水说明及位置

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地下室底板、外墙、人防各层顶板、地下室水池及四册墙体，人防通道均设置结构自防水混凝土，抗渗标号为S8。地下室基础底板、外墙均铺贴两层II+III型SBS改性沥青防水卷材，屋面采用单层厚LYX-603氯化聚乙烯橡胶防水卷材。厨房、卫生间地面采用后聚氨酯防水涂料，厨房、卫生间地面防水涂料刷至墙高200mm。卫生间墙面采用水泥砂浆中掺加防水液的刚性防水。

凡在厨房、卫生间管道穿过楼板地面时，必须预埋套管，套管高出建筑地面20mm。

凡设有地漏的房间其楼面在1000×1000范围内，均以1%的坡度坡向地漏。

 防水具体作法

 屋面防水做法

1、10厚铺地缸砖面层，干水泥擦缝，每3m×6m留10宽缝，填1：3石灰砂浆；

2、撒素水泥面（洒适量清水）；

3、25厚水泥砂浆结合层（配比：1：3水泥砂浆）；

4、防水层（氯化聚乙烯橡胶共混卷材）；

5、20厚1：水泥砂浆找平层；

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6、1：6水泥焦渣最低处30厚，找2%坡度，振捣密实，表面抹光；

7、50mm厚聚苯乙烯泡沫塑料板保温层；

8、C35/S8钢筋混凝土现浇板；

 厨房、卫生间防水做法

1、铺8～10厚彩色釉面地砖面层，干水泥擦缝；

2、撒素水泥面（洒适量清水）；

3、20厚1：4干硬性水泥砂浆结合层；

4、素水泥浆结合层一道；

5、40～50厚（最高处）1：2：4细石混凝土从门口处向地漏找泛水，最低处不小于30厚；

6、聚氨酯防水涂膜层：（1）刷厚聚氨酯防水涂膜一层（2）刷厚聚氨酯防水涂膜一层（3）基层表面满刷底涂一层；

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7、20厚1：3水泥砂浆找平层，四周抹小八字角；

8、素水泥浆结合层一道；

9、钢筋混凝土现制板；

 地下室基础底板防水做法

1、100厚现浇C10混凝土垫层；

2、两层SBSII+III卷材防水；

3、40厚C20混凝土防水保护层；

4、C35/S8基础底板混凝土自防水；

 地下室外墙防水做法

1、现浇C40/S8自防水混凝土外墙；

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3、水泥砂浆找平层；

4、两层SBS（II+III型）卷材防水；

5、120厚砖墙保护层；

6、2：8灰土回填；

 水池防水做法

1、现浇C40/S8自防水混凝土外墙钢筋混凝土墙；

2、SBS（II+III型）卷材防水；

3、40厚1：2配筋细石混凝土；

4、20厚水泥砂浆找平层；

5、防腐涂料）无毒仿瓷涂料；

 …

 屋面维修保养方法

由于业主要求采用两道防水体系，在原设计的柔性防水中加入刚性防水。且针对上人屋面和不上人屋面所采用的材料工序都有所不同。3#楼屋面为上人屋顶花园，对防水要求比较高，则采用高级广场砖；而1#、2#、4#和3#楼跃层屋顶都属不上人屋面，则采用普通地缸砖。

屋面注意事项:

禁止人（特别是小孩）在屋面活动时乱扔垃圾（特别是丝织、麻、布之类）易堵塞雨水管、通气管之物。

1、禁止乱敲、砸屋面以致防水层被破坏，造成漏水等现象。

2、禁止乱敲、移动出屋面的构件物。

3、应由甲方安排定期对屋面进行清扫，不让砂土在屋面上沉积影响以改变屋面排水的坡度。

4、如果业主要更换屋面的大型设备，必须与设计方商议，要由专业队伍来检查和更换。

5、定期检查雨漏、水管和其他屋面构件是否开裂。

6、应定期检查屋面变形缝是否有破损，如有需立即更换。

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8、许定期检查各种出屋面管件是否有破损，如有需立即通知专业厂家更换。

9、禁止人上暖沟盖板，只容许检修人员上暖沟盖板。

另外，建议业主在保修期后对屋面防水层进行一次检查，如屋面防水层已被破坏可做淋水实验，找出漏点加以补修。

第五章  通道

 通道布置图

 楼梯、电梯布置图

第六章  门窗

 门窗表

 门窗布置图

 使用与维修方法

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 钢质门：

现场钢质门分为普通钢质门及防火钢质门。应经常对钢质五金件及油漆进行检查，如发现有损坏现象，应及时修理或修补。

钢质防火门玻璃为防火玻璃，如有损坏，应由专业厂家进行更换，不得随意使用普通玻璃。

钢质门清洗，不得使用硬物乱擦门表面，以免划伤。

 实木门：

禁止在门上钉钉子，如有用户打算在门上安装猫眼建议请专业人员来安装。

禁止用破坏性的材料来擦洗以致破坏表面漆。

禁止随意踢门。

建议平时出入关好门，防止穿堂风过后门被碰坏。

户外门的合页经常上油。门扇要油漆，特别是底部，以抵御风雨的侵蚀。

 —

 塑钢门窗：

避免与坚硬粗糙或尖利物体接触摩擦，边面强力冲击。

避免与腐蚀性化学物品的接触。当塑钢窗污染后，清洁可用专用清洁剂，家用洗涤剂或牙膏。

远离热源，避免烟熏火烤。

每年雨季前对门窗打胶处仔细检查，如发现有开胶现象，需即使修理。

现场所有门窗玻璃，如有损坏，应请专业厂家加工制作，以保证质量，并避免影响室内制冷、采暖。所有用于覆盖工艺上的塑料装饰盖，不得随意摘除，以防止型钢内衬钢受腐蚀。所有五金件和密封条应经常检查，如发现损坏即使更换。

 第七章  消防

 消防通道布置图

 防火分区布置图

第八章  室外

 —

 室外布置图

 绿化

绿化建议：

草坪为冷季型草坪，灌木为黄刺玫，树木主要有银杏及黄杨球，所有植物应按时浇水，并及时修剪。保修期由分包队伍负责草坪保养，每天应浇水一至两次，夏天不得在中午浇水。

草坪及花木应视情况及时施肥、打药，以保障其生长良好。

草坪在生长五年后，大部分草要衰老并难以保证好的外观效果，此时应请专业队伍及时更换。

第九章   安全应急措施

 如果您刚到发现火情时

 如果您听到警报时

 如果您被困在房内时

附录一：住宅楼一般维修项目

 顶板：查看屋顶渗漏情况或其他损害，还有屋顶的开口部分；检查保温层、房檐、通风口、透气管、暖沟等。

 窗：查看窗框、玻璃是否有损坏以及损坏程度或难以使用等。

 浴室：滴水的水龙头、漏水的喷头、发生故障的冲洗开关、热水供应不足情况等。

 墙与顶棚板：检查涂料饰面情况，查看墙面有无裂缝、孔洞或鼓包等。

 楼板：检查楼面松动情况、走动有无响声、磨损的地面，有无开裂和损坏的踢脚板与线脚及破坏或剥落的地面砖等。

 楼梯：标出走动响声的踏板，摇晃的扶手和立柱，开裂和破损的栏杆等。

 散热器：检查阀有无渗漏情况；采暖季节开始应放气。

 空调机：天热前，要取下过滤器，并进行清理；冬季要在外面加防护罩。

 门：检查松紧和下垂情况；查看门锁和五金配件等。

 厨房：检查设备配线，清理抽油烟机上的油垢等。

 门铃：检测所有的声响装置，如电铃、蜂鸣器、防盗警报器等。

 电器系统：全面检查建筑物遭磨损的配线，松动的接头、开关和电源插座。

 给排水设备：检查排水管、存水弯、地下室管道、给水干管和截流阀。

 地下室：查看潮湿、渗漏情况，检查开裂和损坏的楼板、开裂的墙。特别要楼板与墙体的接缝。

 地下室管道：检查地下室所有冷水管。冷水管要用保温材料包裹，以免在热天出汗和滴，在冬季遭受冻结。

 地下室窗：设在地坪以上或稍稍靠上的地下室窗必须检查虫害，即使基础是混凝土的，也应检查。

附录二：基础桩检测报告

附录三：沉降观测资料

 沉降观测点布置图

附录三：沉降观测资料

附录四：住宅楼防水材料材质证明

附录五：住宅楼塑钢门窗材质证明、出厂合格证

电气工程操作与维修手册

一、动力照明系统

1.供电电源

2.配电方式

3电器安装

二、防雷接地系统

三、电话系统

四、电视系统

五、火灾自动报警及消防联动系统

六、电气安全操作与维修

1.倒闸操作程序

2.安全用具的使用

附录：

 住宅楼一般检查维修项目

 户型电线管道、插座、开关布置图

 有关材料合格证书、测试报告