2017年上半年宁夏省房地产估价师《理论与方法》：成本法的基本公式模拟试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 

1、市场的客体通常是指__。

A．买家

B．卖家

C．交易对象

D．交易价格 

2、房地产开发项目完工并具备竣工验收条件后，负责组织有关单位进行验收的单位是。

A：开发商

B：承包商

C：相关的部门

D：监理单位

E：借款合同

3、电磁波对人体的危害程度从大到小排序正确的是。(2008年试题)

A：超短波超短波>短波>中波>长波

D：超短波>短波>微波>中波>长波

E：执行层的组织协调 

4、标准深度是道路对地价影响的转折点．由此接近道路的方向，地价逐渐升高；由此远离道路的方向，地价。

A：逐渐降低

B：逐渐升高

C：可视为基本不变

D：为零

E：工业用地的监测点评估价格

5、某高层楼房占用的土地总面积为800 ㎡，房地总价值为4 000万元，甲公司拥有其中的写字楼部分此部分的房地价值为2 500万元；乙公司拥有该房地产的商铺和地下超市部分，此部分的房地价值为1500万元．如果按房地价值分摊方法计算，则甲公司拥有的土地数量为。

A：466 ㎡

B：496 ㎡

C：506 ㎡

D：596 ㎡

E：工业用地的监测点评估价格 

6、预计某地区某类房地产的需求不变，但开发成本上升，供给量趋增，则预计其价格会__。

A．上升

B．下降

C．不变

D．升降难定 

7、不属于风险估计与评价常用的方法是__。

A．调查和专家打分法

B．解析方法

C．概率估算法

D．蒙特卡洛模拟法 

8、房地产估价机构由自然人出资，主要由发起设立。

A：自然人

B：

C：房地产管理部门

D：房地产估价师个人

E：执行层的组织协调 

9、当房地产市场上需求增长赶不上供给增长的速度，出现了空置率上升、物业价格和租金下降的情况是指。

A：房地产泡沫

B：房地产市场申的过度开发

C：房地产适度经营

D：房地产过剩

E：借款合同 

10、某仓库房地产土地面积为1000m2，容积率为0.8，对应的土地单价为850元/m2，现拟变更为商业用地，容积率为2.0，并已取得规划、国土等管理部门的许可。假定改为商业用地后楼面地价为2000元/m2，则理论上应补地价的数额为__万元。

A．93.75

B．115

C．293.75

D．315

11、2007年末，某市住房总量为5000万m2，其中经济适用住房400万m2，商品住房3750万m2，同期住房空置量为750万m2，其中经济适用住房空置量为50万m2，商品住房空置时为450万m2，则该市2007年末的商品住房空置率是（）。

A．9%

B．12%

C．15%

D．20% 

12、某单位以现时楼价20%的预付款订购了开发商开发建设过程中的楼宇，如果——年后楼宇竣工交付使用时楼价上涨了15%，则其预付款的收益率为（）。

A．60%

B．65%

C．70%

D．75% 

13、路线价法估价的第二个步骤应为__。

A．设定标准深度

B．求取路线价

C．编制深度百分率表

D．划分路线价区段

14、开发商在申请领取施工许可证时，若建设工期超过一年，则其到位资金原则上不得少于  工程合同的。

A：20％

B：30％

C：40％

D：50％

E：借款合同 

15、从2005—2009年，某市商品房开工量分别为30万、60万、80万、95万、120万，若以2005年为基期，则2009年该市商品房开工量的定基增长速度为％。

A：100

B：200

C：300

D：400

E：执行层的组织协调 

16、暂定期内的三级资质房地产估价机构，能承接的估价业务有。

A：在建工程抵押估价业务

B：城市房屋拆迁补偿估价业务

C：该机构执行台伙人所拥有的房地产抵押估价业务

D：正在使用中的星级宾馆抵押贷款评估业务

E：工业用地的监测点评估价格 

17、某投资商预测到大型公共设施的投资建设计划，并在附近预先投资，最后取得巨大成功，则该投资商利用的是房地产投资特性中的__。

A．位置固定性

B．不一致性

C．适应性

D．相互影响性 

18、下列不属于土地使用权的是。

A：建设用地使用权

B：宅基地使用权

C：土地承包经营权

D：租赁权

E：工业用地的监测点评估价格 

19、房地产的经济寿命是指物业开始使用至__的时刻。

A．收益为零

B．产生的收益超过其使用成本

C．净收益为零

D．收益率小于基准收益率 

20、假定某商品需求表中D1、D2、D3、D4的价格弹性系数分别为1.3、0.2、0.7、2.1，则在__情况下，该商品价格提高后将导致总收益减少。

A．D1和D2

B．D2和D3

C．D3和D4

D．D1和D4 

21、需求规律在理论上可用替代效应和收入效应的综合作用——价格效应来解释，三者的关系为。

A：价格效应=替代效应-收入效应

B：价格效应=收入效应-替代效应

C：价格效应=替代效应+收入效应

D：替代效应=价格效应+收入效应

E：执行层的组织协调 

22、下列不属于住房公积金特点的是__。

A．义务性

B．互助性

C．收益性

D．保障性

23、下列关于税收的表述中，正确的是__。

A．房产税的课税对象是房产

B．房地产转让，必须按时交易合同上载明的价格征收契税

C．农村居民占用耕地新建住宅，全部免征耕地占用税

D．城市、县城、建制镇和工矿区范围内的土地是城镇土地使用税的计税依据 

24、各项成本费用的构成复杂、变化因素多、不确定性大，尤其是依建设项目的类型不同而有其自身的特点，故不同类型的建设项目的成本费用构成有一定差异。下列有关房地产开发项目成本费用构成的分类不正确的一项是__。

A．不可预见费用包括管理费、销售费用、财务费用、税费和其他费用

B．土地费用包括土地使用权出让金、征地费、土地租用费、拆迁安置补偿费

C．房屋开发费包括建安工程费、公共配套设施建设费、基础设施建设费

D．前期工程费包括规划勘察设计费、可行性研究费、三通一平费

25、估价报告有效期应从__起计。

A．估价时点

B．估价作业期

C．出具估价报告之日

D．签订估价委托合同之日

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 

1、在影响供给的其他因素不变的条件下，供给量在同一条供给曲线上随商品本身价格变化而发生同方向变化称为。

A：供给量的变化

B：影响供给量的因素变化

C：供给的变化

D：影响供给的因素变化

E：执行层的组织协调 

2、房地产市场营销因素调查包括的类型有（）。

A．产品调查

B．价格调查

C．市场需求质量调查

D．分销渠道调查

E．促销策略调查

3、在中华人民共和国境内从事各类房屋建筑及其附属设施的建造、装饰装修和与其配套的线路、管道、设备的安装以及城镇市政基础设施工程的施工，建设单位在开工前应当向__申请领取施工许可证。

A．工程所在地的县级

B．工程所在地的县级建设行政主管部门

C．工程所在地的县级以上

D．工程所在地的县级以上建设行政主管部门 

4、项目融资主体的组织形式主要有。

A：既有项目法人融资

B：新设项目法人融资

C：商业性法人融资

D：性法人融资

E：自然人融资

5、不符合选取标准临街宗地要求的是__。

A．一面临街

B．土地形状为正方形

C．临街宽度与临街深度的比例适当

D．用途为所在路线区段具有代表性的用途

E．容积率为所在路线价区是代表多样性的容积率 

6、下列风险中，属于房地产投资系统风险的有__。

A．市场供求风险

B．变现风险

C．利率风险

D．时间风险

E．资本价值风险 

7、用地单位必须按合同约定开发使用土地，超过出让合同约定的动工开发日期满__年未动工的，按土地使用权出让金的20%以下征收土地闲置费。

A．1

B．2

C．3

D．4 

8、基准地价是城市中均质区域内的土地__。

A．最低价格

B．最高价格

C．平均价格

D．成交价格 

9、影响房地产市场区域形状和大小的关键因素有__。

A．自然特征，如山地和河流等

B．细分市场

C．人口密度的大小

D．该区域发展的类型和范围

E．竞争性项目的区域 

10、利用概率分析中的期望值法进行投资项目风险分析时，下列表述中正确的有。

A：项目净现值期望值大于零，则项目可行

B：净现值标准差能准确说明项目风险的大小

C：净现值标准差越小，项目的相对风险就越小

D：净现值大于等于零时的累积概率越大，项目所承担的风险就越大

E：净现值期望值相同时，标准差小的方案为优

11、当房地产的需求和供给同时减少后，以下能反映市场均衡价格变化的选项是。

A：均衡价格上升

B：均衡价格下降

C：均衡价格不变

D：取决于供给和需求变动的程序

E：执行层的组织协调 

12、按照住宅质量保证书约定，在保修期内__单位应当承担商品房保修责任。

A．物业管理

B．房屋施工

C．房屋工程监理

D．房地产开发 

13、银行对房地产开发贷款实行风险管理采取的措施有。

A：分期发放贷款，对其现金情况进行监控

B：对房地产开发企业的销售款进行监控，防止销售款挪作他用

C：要求申请贷款的房地产开发企业的资本金不低于项目总投资的30％

D：不向房地产开发企业发放用于缴纳土地出让金的贷款

E：密切关注开发情况，以确保房屋能在合理期限内交付使用

14、根据《房产测量规范》，下列不应分摊的共有建筑面积有。

A：为建筑造型而建、无实用功能的建筑面积

B：建在幢内且为本幢服务的配电房

C：为多幢综合楼服务的物业管理用房

D：人防用的地下室

E：用作公共休息场所的架空层 

15、下列关于近期建设规划，表述正确的是。

A：近期建设规划是总体规划的一个组成部分

B：城市、县、镇应当根据城市总体规划、镇总体规划、土地利用总体规划和年度计划以及国民经济和社会发展规划，制定近期建设规划，报总体规划审批机关备案

C：近期建设规划应当以重要基础设施、公共服务设施和中低收入居民住房建设以及生态环境保护为重点内容，明确近期建设的时序、发展方向和空间布局

D：自然与历史文化遗产保护以及防灾减灾等内容，应当作为近期建设规划的强制性内容

E：近期建设规划的规划期限为5年 

16、商业银行发放个人住房抵押贷款可能面临的信用风险不包括。

A：开发商违法预售

B：借款人赖账不还

C：借款人拖延还款

D：房地产市场供需失衡

E：借款合同 

17、银行活动的主要特征是。

A：以盈利为目的

B：不以盈利为目的

C：不经营普通商业银行的业务

D：不直接面向企业单位和个人经办存、放、汇业务，而只与和金融机构发生业务关系

E：为实现国家服务 

18、不得抵押的房地产包括。

A：列入拆迁范围的房地产

B：用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产

C：列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物

D：已依法转让的房地产

E：被依法查封、扣押、监管或者以其他形式的房地产 

19、盈亏平衡分析中，产品成本与产量、销售收入与销量之间呈线性关系的假设条件有。

A：产品总成本不随产销量变化

B：产品销售量等于生产量

C：单位产品变动成本不随产销量变化

D：单位产品销售价格不随产销量变化

E：单位产品固定成本不随产销量变化 

20、下列关于居民收入水平对房地产价格影响的表述中，正确的有。

A：居民收入的真正增加，通常会导致房地产价格上升

B：如果居民收入的增加是衣食较困难的低收入者的收入增加，则对房地产价格影响不大

C：如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，则会促使房地产上升

D：如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其无房地产投资或投机行为，则对房地产价格影响不大

E：居民收入水平的变化对房地产价格影响不大 

21、住房公积金的提取和使用原则不包括的原则。

A：定向使用

B：安全运作

C：严格时限

D：按时使用

E：执行层的组织协调 

22、在土地增值额扣除项目中，对从事房地产开发的纳税人可按取得建设用地使用权所支付的金额和开发土地和新建房及配套设施的成本两项规定计算的金额之和，加计__的扣除。

A．10%

B．15%

C．20%

D．25%

23、自用的地下建筑，按以下方式计税；工业用途房产，以房屋原价的__为应税房产原值，商业和其他用途房产，以房屋原价的__作为应税房产原值；对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。

A．30%～40%，50%～60%

B．30%～40%，30%～40%

C．50%～60%，50%～60%

D．50%～60%，70%～80% 

24、根据房地产估价的合法原则，目前我国有关法律、法规规定不得抵押因而不应作为以抵押为目的的估价对象的房地产有__。

A．土地所有权

B．国有工业用地土地使用权

C．宅基地土地使用权

D．大型游乐场

E．乡镇企业用房

25、关于流动比率，下列说法不正确的是__。

A．流动比率=流动资产总额÷流动负债总额×100%

B．又称之为“银行家比率”

C．又称之为“二对一比率”

D．在国际上，银行一般要求这一比率维持在100%以上