2014年9月郑州房地产市场研究报告

郑州9 月份商品纯住宅成交均价为 8558 元/㎡，较上月上涨 137 元/㎡。 9 月份商品纯住宅供应面积环比上涨 32%，销售面积环比下降 32.3%。

1.商品房市场

1.1 商品房供求分析——商品房市场供过于求，供应面积环比上涨 11.53%，销售面积环比下降 28.54%；供需比为 1.9。

9 月份商品房市场供应量较上月增加；9 月份供应面积 109.3 万㎡，环比上涨 11.53%，同比下跌 22.7%；本月销售面积 56.1 万㎡，环比下跌 28.54%，同比下降 25.3%。9 月商品房市场供需比进一步拉大，后续市场库存压力较大。

1.2 商品房价格分析——9 月份商品房销售均价 9658元/㎡，较上月上涨 229元/㎡。

9 月份郑州市商品房成交均价整体上涨 229 元/㎡，9 月份商品房销售均价为 9658 元/㎡，环比上涨 2.43%，同比上涨 1.9%。

1.3 区域指数分析

1.3.1 区域供求分析——9 月份供应量郑东新区第一，郑东新区销售量第一。

9 月份郑东新区的投放量最大，达到 20 万㎡，占全市商品房供应总量的 24.5%；其次是高新区，供应量为 16.76 万㎡。9 月郑东新区的销售量第一，销售面积为 11.50 万㎡，占总销量的 20.5%；其次是中原区，销售面积为 10.30 万㎡，占比为 18.4%。

1.3.2 区域价格分析——本月成交均价金水区回落幅度较大

9 月份，郑州市商品房成交均价，除经开区和郑东新区外，均出现不同程度的上涨。其中惠济区上涨幅度最大，其次为管城区。

惠济区环比上涨最为明显，涨幅达 26.7%，成交均价为 99 元/㎡，环比上涨 2085元/㎡；其次为管城区，涨幅25.5%，成交均价为 10131 元/㎡。 本月郑东新区成交均价为 10287 元/㎡，环比下跌 4090 元/㎡，下跌 28.4%，为跌幅最大的区域。

2.商品住宅市场

2.1 住宅市场（含经适房等性用房）供求分析——本月住宅投放量环比上涨 16.6%，销售面积环比下降 32.5%。

9 月份郑州市商品住宅的预售面积上涨，销售面积下跌。9 月商品住宅预售面积 96.1万㎡，环比上涨 16.6%，同比上涨 8.4%；销售面积 43.2 万㎡，环比下降 32.5%，同比下降 27.5%。

2.2 住宅市场（含经适房等性用房）销售价格——商品住宅成交均价 8558 元/㎡，相比上月上涨 149 元/㎡。

9 月份商品住宅成交均价为 8558 元/㎡，销售价格较上月上涨 149 元/㎡；环比上涨1.8%，同比下跌 3.2%。

2.3 商品纯住宅市场供求分析（不含经适房等性用房）——9 月份商品纯住宅供应面积环比上涨 32%，销售面积环比下降 32.3%。

9 月份，商品纯住宅预售面积 96.1 万㎡，环比上涨 32%，同比上涨 18.7%；销售面积43.2 万㎡，环比下降 32.3%，同比下跌 27.4%。9 月份供求比为 2.2。

2.4 商品纯住宅价格分析（不含经适房等性用房）——9 月份商品纯住宅销售价格为 8558 元/㎡。

9 月份商品纯住宅成交均价为 8558 元/㎡，较上月上涨 137 元/㎡。 

2.5 商品纯住宅面积段细分（不含经适房等性用房）

2.5.1 成交面积——90 ㎡左右小面积为成交主力户型，其他面积段成交面积基本保持稳定。

9 月份，90 ㎡以下的产品销售 19.2 万㎡，占全市纯住宅销量的 44.4%，其次 90-120㎡占比为 15.3%，120-140 ㎡的产品占据市场为 14.8%的份额，140-180 ㎡及 180 ㎡以上的产品所占份额最小，占比分别为 12%、13.4%。

9 月份市场上 90 ㎡以下户型销量最好，销量占总量的 44.4%，市场上刚需置业仍是主流。

2.5.2 成交均价——9 月份刚需产品价格略有上涨，180 ㎡以上大户型住宅产品价格继续回落

9 月份刚需产品略有上涨，改善型住宅产品价格基本平稳。180 ㎡的产品均价 10245元/㎡，跌幅达 22.4% 。 2.6 纯商品住宅市场区域指数分析（不含经适房等性用房）

2.6.1 区域供求分析——9 月纯住宅市场高新区供应量最多，金水区成交量最多。

9 月份，高新区纯住宅预售量位居郑州市各区域第一，供应量为 15.3 万㎡，占全市供应总量的 19.8%；其次是管城区，预售面积 14.70 万㎡，占全市供应总量的 19%。9 月金水区的销售面积最大为 8.8 万㎡，占总市销售总量的 20.4%。

3.商业市场

3.1 商业市场供需分析——商业需求火热，供应量平稳，预售面积环比下降44.77%；销售面积上涨 117.95%。

9 月份商业预售面积较 8 月相比有所下降，为 8. 万㎡，环比下跌 44.77%，同比下降 51.42%，但从今年各月供应来看处于正常供应范围内；本月销售面积 7.18 万㎡，环比上涨 117.95%，上涨 139.33%，本月锦艺商业广场单个项目成交就高达 4 万㎡，拉高了历史成交的平均水平；9 月商业市场整体供过于求。

3.2.1 商业市场价格分析——商业市场价格有所回升，9 月价格下跌至147 元/㎡，处于最近一年最低点。

9 月商业市场销售价格大幅下跌，较上月下跌 5651 元/㎡，成交均价为 147 元/㎡，环比下降 27.65%，同比下降 15.23%，本月由于江泰天宇国际和豫景园两个项目均价处于8000 以下，锦艺商业广场 12000 元/㎡，拉低了历史成交均价。

3.2 商业市场区域指数分析

3.2.1 区域供求分析——9 月份二七区供应量排名第一，中原区销售量排名第一。

9 月份商业市场二七区供应量排名第一，为 2.67 万㎡，占总预售面积的 30.9%；其次是中原区，供应量为 1.6 万㎡，占总预售面积的 18.5%；9 月份，中原区区商业销售量最好，为 1.1 万㎡，占全市总销量的 59.3%，主要成交项目为锦艺商业广场成交约 4.22 万㎡，其次是郑东新区商业销售 1.07 万㎡，占总销量的 14.9%。

 3.2.2 区域价格分析——9 月管城区商业环比上升 32.2%，达 20653 元/㎡，涨幅排名第一； 二七区商业环比上升 21.5%，达 18557 元/㎡，涨幅排名第二。

9 月份郑州市 8 个区域商业用房成交均价 4 个区域出现下跌，仅二七区、金水区、管城区商业用房成交价出现上涨，经开区本月无成交数据，均价可参考历史均价数据。在价格涨幅中管城区商业环比上升 32.2%，达 20653 元/㎡，涨幅排名第一； 二七区商业环比上升21.5%，达 18557 元/㎡，涨幅排名第二。

9 月中原区的价格为 11706 元/㎡，下跌幅度为 51.7%，跌幅排名第一；高新区的成交均价为 12091 元/㎡，下跌幅度为 23.6%。

3.3 商业物业销售额 TOP20（按金额排名）

4.办公市场分析

4.1 办公市场供需分析——9 月办公产品供应量为 20.02 万方，销售量为5.66 万方。

9 月份办公产品预售面积为 20.02 万方，环比增长 108.8%，同比下跌 29.0%；销售面积为 5.66 万㎡，环比下跌 48.9%，同比下降 54.6%。

4.2 办公市场价格分析——本月办公产品均价为 11549 元/㎡，环比下跌3.0%。

郑州市办公市场本月价格下跌，成交均价为 11549 元/㎡，环比下跌 3.0%，同比上涨8.3%。

4.3 办公市场区域指数分析

4.3.1 区域供求分析——9 月办公物业供应集中于郑东新区及中原区。郑东新区销售排名第一。

9 月份郑州市办公市场中新增供应量集中于郑东新区及中原区，其中郑东新区新增供应为 11.06 万方，中原区新增供应为 7.99 万方。本月郑东新区成交仍居首位为 3.00 万㎡，占全市成交总量的 53.0%，其次为高新区成交量为 0.85 万㎡，占全市成交总量的 15.0%。

4.3.2 区域价格分析——9 月份郑州市办公用房价格有升有降；二七区价格环比上涨 5.2%，郑东新区环比下跌 11.6%。

9 月份郑州市各个区域办公产品销售价格有涨有跌。其中二七区办公产品均价 8477 元/㎡，环比上涨 5.2%，涨幅最大。办公产品均价下跌最大的区域为郑东新区，均价为 14119元/㎡，环比下跌 11.6%。

4.4 办公物业销售额 TOP20（按金额排名）