如何进行房地产项目的成本控制

在目前比较严峻的形势下，如何改善房地产开发的盈利能力这一课题摆在了每一个房地产人的面前。技术创新和管理创新，对任何一个行业或企业都是一个永恒的主题。房地产行业从业门槛相对较低，似乎只要有资金，就可以做房地产开发。而目前的现状是许多房地产公司根本就没有配备必要的设计师，技术创新更无从谈起。

技术创新就是要利用价值工程的原理，实现产品向精细化、人性化设计的方向转变，以有限的资源实现最合理的功能配置。房地产相对工业产品，做研发要容易很多。而目前的多数施工图设计仅仅是停留在设计规范层面上的一些计算。设计规范是社会规定的一个最低标准，但许多人以打设计规范擦边球为荣，很少有人去深入考究规范条文之外的东西。只有通过不断的超越，才能实现社会进步，才能实现差异化、人性化的设计。下面我以一个刚完成的项目为例，谈一下在这方面的工作经验。

首先是住宅户型设计。按我们收集到的信息，在当地最好卖的住宅以95M2、135M2两个面积段的中档房子为主，我们的开发定位也以此为主。考虑到户型面积差距过大，易出现产品断档这一因素，我们又增加了110M2的户型。最初我们从市场上收集到的户型图有许多是大进深、阳台拉通的布局方式。这样的布局主要考虑的是能多出销售面积。住宅设计规范对日照的要求仅是底层住宅的南侧卧室窗户要满足最低的日照标准。对日照有影响的主要是楼间距及高度，在楼间距、高度一定的情况下，楼的进深对日照分析没有影响，同时规划部门在测量楼间距时是从主墙外皮开始计算的，阳台挑出部分并不扣减，因此许多开发商就钻了这个空子。大进深的户型一般通风、采光条件都很差，总给人一种阴暗、憋闷的感觉。如果在房地产不景气的时候还做这样的户型，销售一般不会太好。最后我们确定以开发小进深的户型为主，且一套房子至少要有一个卫生间能直接采光。这样做在工程上并不经济，但是能为后期的销售减轻不小的压力，同时也能减少销售费用和财务费用的支出，总得来说还是值得的。

产品应以市场需求为导向这是商品经济的真理，如果违背这一真理，最终只能自已买单。在任何时候，都不要被利益蒙蔽自已的双眼，利益总是与风险共存。

其次是建筑高度（或层数）。以现有的技术及装备水平，在理论上，实现100米甚至更高的建筑高度都不是太大的问题。在确定建筑高度或层数时，主要也就是看确定的建筑高度在经济上是否合理。首先要考虑的是场地的工程地质情况，要按照初步的地勘资料，确定合理的建筑高度。其次还要考虑当地关于市政建设配套费的征收标准。为了鼓励多建高层，节约耕地，各地基本上都有建高层的优惠。由于当地规定18层以上免交市政建设配套费，我们将最初规划的高层建筑层数由17层全部调整为18层。

只有自已亲自品尝过，才会知道醋是酸的。——只要我们遵循规律，勇于探索，幸勤付出，就会有所收获。即使是再难的问题，只要是抓住了关键点，问题也就迎刃而解了。

再说一下建造标准。实现一种功能（如防水、保温、外装修等），有许多种做法，更具体点儿就是有多个图集可供选择。而每一种做法都有自已的优、缺点，或投资较少、或构造简单、或易于施工、或维护方便等。这就需要我们打破常规，对各种做法进行技术经济分析，选择出一个最能满足需求的做法，但对其存在的不足之处还要进行适当的修正。由于我是做成本控制工作的，这一项工作做的比较多一些。

一、要通地分析对比进行方案优化，摆脱经验对思维的束缚。

（1）多层砖混楼板：通过测算我们发现两种方案经济指标只相差5元/平方米。而整体楼板的抗震性能要明显优于装配式的预应力空心板，最终我们确定了多层楼板全部采用现浇板的设计方案；

（2）内墙涂料：我们对比了888涂料与乳胶漆两种方案。888涂料材料价格较便宜，但工效很低，而乳胶漆则正好相反，综合成本大至相当。于是我们就选定了乳胶漆做法。

（3）外飘窗：我们将观景飘窗与普通外飘窗两种构造进行了对比（见下图）。外飘窗在住宅工程设计中比较普遍，但它只是在一定程度上改善了建筑的外立面效果，对室内通风、采光及建筑节能却有较大的影响，且使用时开关窗也十分不便，所以不建议在工程中采用外飘窗的设计。如果必须设置外飘窗，可考虑采用类似封闭式阳台的做法（栏板高1.0M），做成观景飘窗，建造成本基本不变，且能增加使用面积，使用也极其便利。如果纯粹为了改善外立面效果，可采用局部分色或设置窗台花池的做法来达到这一目的；

经验并不是一个很可靠的东西，在做方案优化的时候不能想当然，否则就会得出相反的错误结果。我们要改变按“自已的经验”做出判断的决策模式。

二、对工程设计中，要避免因盲目跟风，因此带来潜在的设计缺陷。

（1）厨房地漏：许多工程设计中厨房均设地漏。厨房间地面一般情况下并无浮水，如果设地漏，常会因水封干涸，造成室内污染,设地漏反倒成了画蛇添足。

（2）地下室防水：我们当地的通常做法是在基础垫层上做SBS卷材防水。由于需要基础垫层干燥后才能做防水，非常影响工期，特别是遇到阴雨天气，只能望坑兴叹。由于本项目所处位置的地下水位较低，我们采用了聚合物水泥砂浆防水。

（3）室内局部错层：在前一段时间，室内局部错层的设计比较多。设计单位在给我们做的总体规划中也做了一部分错层设计的住宅。错层设计只是一个哗众取宠的东西，违背无障碍设计原则，在使用中将带来很大的不便。

（4）由于高层建筑及临街商住楼的结构特点，建造成本已超过售价，且业主对地下室的购买需求也不是很旺盛，所以除多层砖混工程外，均不设地下室。

（5）树坑蓖子：目前有相当多的市政道路树池中，为避免泥土外露，使用了蓖子。其实在刚装上的时候是好看一点，但是时间一长，蓖子下又会积存很多烟头、果壳，在清理时非常困难。本来想让环境更整洁点，反倒成了一个卫生死角

在工程设计理念上，设计师应该互相学习、借鉴。但是要有所取舍。如果一味地盲目跟风，只会是东施效颦。

三、方案优化要充分利用技术经济的手段进行分析对比后，才能得出相对合理的结果，避免顾此失彼。

（1）地基液化的处理方法：如地基存在液化，可通过强夯、预应力管桩、碎石桩进行处理。强夯的方法最经济，可在一定程度上提高地耐力，但采用这一方法风险较大，必须考虑具体地质及对周围环境的影响；预应力管桩处理液化最彻底，且能大幅度提高地基承载力；碎石桩处理地基液化效果较好，但是提高承载力有限。

（2）桩基础：在地基承载力达不到要求时要做桩基础或复合地基。在当地比较普遍的做法是预应力管桩、CFG桩、水泥搅拌桩等。按规范规定，在正式打桩时必须要打试验桩。CFG桩、水泥搅拌桩试验桩需要28天强度后才能进行，预应力管桩则可在打过桩后立即测试，施工周期较短。CFG桩、水泥搅拌桩是复合地基，如需要大幅度提高地耐力时，可能不太经济，可考虑采用预应力管桩，本桩型的技术风险较小。

（3）地下室底板防水材料的选择：在选择地下室底板防水材料时，必须要考虑天气、地下水位等不利因素。如雨量较大时，要尽量避免因底板潮湿，采用SBS防水材料无法施工。

（4）由于钢结构自重轻，施工快捷。在游泳池、厂房等大跨度结构的选型上应优先采用钢结构。

（5）阁楼层设置：顶层阁楼一般不作单元进行销售，且由于层高室内使用空间有限，且通风采光也较差，一般情况只能做为临时储物间使用。对高层顶层的销售价格也没有明显的提升作用。我们在做规划时，多层工程采用了半坡屋顶、超大露台的设计，高层全部不做坡屋顶，并向设计院提出了加强平屋顶保温的构造要求；

（6）坡屋面防水：我们对比了水泥瓦与油毡瓦两种方案。相比较来说油毡瓦重量轻，构造简单、施工速度快、价格便宜、后期维修方便；

（7）由于不同级别钢筋抗拉强度设计值差别很大，构造配筋宜采用Ⅰ级钢筋，受力钢筋宜采用Ⅱ、Ⅲ级钢材。

（8）电气系统：采用TN-C-S系统，室外低压配电采用4芯电缆，节约有色金属。

（9）住宅室内配电：首先，各套型住宅的用电负荷要满足使用要求，彻底摒弃按平方米计算负荷的做法；其次，住宅的回路数量设计，不但要满足设计规范要求，还需考虑对线路长度及线径的影响。

（10）高压配室：多层住宅，由于地下室层高较低，且变压器有一定的辐射及低频振动，一般考虑在室外设箱式变。高层一般都有地下室，且层高较高，设置配电室是最优方案。为了将对可能存在的不良影响降至最低，位置需设在公共空间或商铺的下方。配电室成本较低、维护方便。

（11）穿线套管：考虑到化学管材具有较强的耐久性的特点，且综合成本也较低，我们建议采用UPVC电线管。

（12）化粪池：我们对比了砖砌化粪池与玻璃钢化粪池。后者的密闭性能较好、重量轻、施工速度快，且能有效减小地下水污染，在成本上两者相当，特别适用于地下水位较高的工程；

（13）宅间道：我们对比了砼路面与荷兰砖路面两种做法。荷兰砖路面装饰效果较好，但强度偏低，整体性差，造价也偏高一点儿。在车辆通过的路段应尽量避免采用荷兰砖路面。

（14）地面铺装石材：地面石材需注意防滑，荔枝面与火烧面是两种常用的表面糙化处理的方法。荔枝面的处理工艺要求石材厚度不能小于心于30MM，工艺复杂，成本较高。而烧面最薄15MM厚即可，且工艺更为简单，工效较高，成本较低。为了在装饰效果中体现大气、奢华，可在压顶面等能看到石材厚度的部位，适当增加石材的厚度，或增加浮雕等，并注意细节的处理，避免过于平整的效果。

（15）室外污水管：我们对比了UPVC双壁波纹管与钢筋砼管。前者质量稳定，材质轻、接口少、安装迅速，柔性节口能有效地减少地下水污染，属环保型管材，综合成本与钢筋砼管基本相同。检查井采用塑料检查井。雨水采用侧蓖排水。

（16）室外绿化水管道、低压电缆尽量与雨水管道伴行，可减少土方工程量。

（17）高层排水：我们对比了UPVC中空螺旋管与单壁管。如采用中空螺旋管，消音效果较好，且18层以下工程，可不另设通气管道，节约室内空间，综合成本也比较节约。

（18）箱式便压器周边防护：考虑与景观绿化相结合，采用种植花椒树或月季花等防护措施来达到安全防护的目标；

方案优化的内容还有很多，只要深入进去，并从大局入手，从细微处进行调整，就会有所发现，最终实现功能、成本的双重优化。产品研发是一把双刃剑，用好了这支剑就能创造利润。所有的方案优化均应立足在为用户提供优质产品的基础之上，如果一味只顾及成本这一个因素，就会造成研发失败，最终自受其害。