四川省成都市蜀都中心项目情况报告

四川省成都市蜀都中心项目情况报告

一、项目所属区域介绍

1、区域概况

蜀都中心项目地处成都市高新区新会展对面，属于成都市规划的“天府新城（也称为国际城南）”中的城南CBD内。

□ 整个天府新城以100米以内的高层建筑作为城市背景，建成成都首个超高建筑组群

□ 力争打造成与 “上海浦东新城”、“天津滨海新城”、“杭州钱江新城”、“广州珠江新城”齐名的新城  

□ 成都市原计划搬入位于天府新城内的新行政中心，后来由于为地震重建筹集资金及其他原因暂停搬迁，但保持城南作为新行政中心的规划。

    □ 2010年 10月，成都第一条具有划时代意义的地铁将贯穿新旧两大中心，从天府广场直抵城南CBD腹地。

2、区域规划

在成都市最新的“一个中心，东西南北四个次区域”总体规划中，天府新城（城南）将以会展中心和高新技术开发区为支撑，重点发展信息服务、数字娱乐、商务、物流等产业，建立专门的涉外社区，形成类似于上海“浦东”一样的以软件后台服务、总部经济支撑的区域；城南CBD也将随着世界500强企业的陆续进驻而形成。 

天府新城位于成都的科技商务中轴线——天府大道两侧，总用地面积37平方公里，规划总建筑面积6000万平方米，就业人口60万人，其中软件及服务外包产业20万—30万人，总居住人口达60万人。

天府新城内规划建设成都金融城、城南CBD、天府软件园、金融后台服务业集聚区、商务居住配套区等。2009年底，已完成建设量1600万平方米，占总量的25%；在建量1300万平方米；两者总计占总量的45%。往后每年竣工面积400万平方米左右。预计到2015年，完成建设量达到3900万平方米，达到总量的60%；在建量保持在1300万平方米；两者总计占总量的80%。天府新城基本建成。

城南CBD包括：保利国际广场、航天地产、重庆国际信托、星慧酒店管理、成都茂源、高新投资、成都金控、蜀都中心、华西证券、四川富润、东方希望、地铁OCC、泰然置业、瑞泰华、兴铂仕、中移动、兴州数字、30所、川大科技园、领地国际广场、四川化工、水电大厦、中信广场、通威大厦、中石化、中节能、希顿广场、诺亚舟、ICON创世纪广场、海洋中心、新希望国际、凯旋广场、香年广场、中石油、航兴国际、鼎能电力、安捷伦、长虹、凌阳科技厦、赛门铁克等企业总部或城市综合体。以320米保利国际广场为中心制高点的CBD核心区，从里到外分布的200米、150米建筑群将是成都最现代、最摩登的区域。

二、项目情况

1、项目及周边卫星图（卫星图不是最新版，项目目前应处于工程建设阶段）

2、项目区位示意：

3、项目基本情况

蜀都中心（也称为蜀都国际广场）位于天府大道，新会展对面，地铁总站口，成都第一条地铁年内从这里出发， 300米西南新高度（保利国际广场）将与蜀都中心比邻而立。项目总体量50万平米，集超甲写字楼、国际都会住宅、精装行政公寓、精品商街四大业态整合开发。一期（建筑面积26万平米）包括5栋塔楼：两栋写字楼（37+1F）、两栋公寓(41+1F)和一栋酒店式公寓，各塔楼下面均包含精品商业项目。

项目地址：成都市高新区天府大道新会展对面 德赛一街138号

发展商：四川友利控股股份有限公司(股票代码：000584)   

环线位置：三环以外            所属商圈：城南高新区

超甲写字楼：共38层，空调、3.6米层高、约500平米豪华大堂、无梁楼盖等世界级商务品质。

标准层面积：14平方米

写字楼户型：在140到1600㎡，自由组合分割产权。

三、项目所属区域房地产市场情况

1、区域土地市场情况

2004年至2009年的六年时间，总计出让7086.83亩，共计81宗地，其中住宅用地27宗，面积约3406.36亩，占比48%；商业用地54宗，面积约3680.47亩，占比52%。近两年来，住宅用地可出让面积已大幅减少，今后的天府新城，将以商业用地出让为主。

商业用地楼面价：自2006年以来，一直保持在1000元/平方米以内，主力区间约为300-700元/平方米。2010年该区域内出让的商务金融用地平均楼面价为1元/平方米（详见表一）

在天府新城，住宅用地的楼面地价一直比商业用地高，有时候甚至高出10倍以上，这也和开发的程度有关，预计这种倒挂现象还会持续两三年时间。

表一： 成都市天府新城                                                                                                               2010年商务金融用地出让情况表
								土地用途	地块出让时间	地块位置	土地面积(㎡)	容积率	成交价  （万元）	土地价格   (万元/亩)	楼面地价    (元/㎡)
商务金融 用地	窗体顶端 2010-4-1窗体底端	窗体顶端 高新区南部新区金融总部商务区内裕民街以南、天府大道以西、常乐路以东、民丰大道以北窗体底端	19488	6	窗体顶端 8770 窗体底端	300	750
	窗体顶端 2010-3-25窗体底端	窗体顶端 高新区南部新区金融总部商务区内，兴民街以北、安远路以西、锦晖西街以南、泰来路以东(金融总部商务区6窗体底端	15161	6	窗体顶端 6823窗体底端	300	750
	窗体顶端 2010-2-25窗体底端	窗体顶端 高新区大源商务商业核心区内，规划F1、F2地块窗体底端	33877	5.3	窗体顶端 37095 窗体底端	730	2066
	窗体顶端 2010-2-12窗体底端	窗体顶端 高新区大源商务商业核心区内，规划E1、E2地窗体底端	37141	7.85	窗体顶端 17828 窗体底端	320	611
	窗体顶端 2010-2-12窗体底端	窗体顶端 南部新区大源组团，规划20米道路以西、剑南大道以东、盛锦二街以南、盛安街以北窗体底端	29968	5	窗体顶端 17082 窗体底端	380	1140
	窗体顶端 2010-2-12 窗体底端	窗体顶端 高新区元华路以西，瞻远西三街以南，荣华南路以东，同德街以北窗体底端	43822	5	窗体顶端 24979 窗体底端	380	1140
	窗体顶端 2010-2-12 窗体底端	窗体顶端 高新区大源商务商业核心区内，规划E4地块窗体底端	20290	窗体顶端 6.36 窗体底端	窗体顶端 9830 窗体底端	323	762
	窗体顶端 2010-1-20 窗体底端	窗体顶端 高新区大源商务商业核心区内，规划D1地块窗体底端	24292	7.1	窗体顶端 11842窗体底端	325	687
	窗体顶端 2010-1-13 窗体底端	窗体顶端 高新区大源商务商业核心区内，规划C1,C2,C5,C3地 窗体底端	337	8.47	窗体顶端 29723窗体底端	308	545
	窗体顶端 2010-1-6 窗体底端	窗体顶端 高新区大源商务商业核心区内，规划F-5地块 窗体底端	18324	6	窗体顶端 10445窗体底端	380	950
	窗体顶端 2010-1-6 窗体底端	窗体顶端 大源商务商业核心区内，规划E5-1、E5-3、E7、E8-2、E8-3地块窗体底端	42667	5.07	窗体顶端 23424窗体底端	366	1083
合计：			349367		197841	378	1

开工情况：自2004年至今，出让的27宗住宅用地，大多数都已开工建设，部分楼盘已入驻，天府新城的住宅用地开发可谓蒸蒸日上。但与此形成鲜明对比的是，54宗商业用地开工的屈指可数，在科创组团，三峡大厦、特拉克斯、拉德方斯、中航城市广场、茂业中心已开工；站南组团，富森美、苏宁电器已开工；大源组团，美年广场、航兴国际广场、新希望国际、中国水电大厦、天合凯旋广场、蜀都中心等已开工。大多数商业用地还在设计和调研状态。

其他分析：土地存量日渐稀少，以推地速度，预计三年内所有地块可以全部出清。地价方面，住宅和商业的倒挂现象仍然存在。这一方面是因为成都整个住宅市场的火爆，另一方面也是因为天府新城商业氛围还远未成熟，写字楼和商业楼盘的售价低于住宅楼。

2、区域房地产市场情况

高新南区2009年在售及新面市的写字楼项目如下：

项　　目	所在组团	体　量 （万㎡）	当前状态	定　　位
特拉克斯	科创组团	7.9	南楼已建成，北楼接近封顶、销售招商中	6A甲级写字楼、精品商业
拉德方斯	科创组团	9.1	已建成，销售招商中	甲级写字楼
航兴国际广场	大源组团	3.5	已封顶，销售招商中	未来商务区写字楼
新希望国际	大源组团	21.9	主体尚在建设，销售中	天府大道地铁纯商务地标写字楼
美年广场美库	大源组团	10	主体尚在建设，销售中	LOFT创新型写字楼
天府新谷三期	科创组团	10	一二期已入驻，三期在售	国内首个纯民营科技孵化社区
合　　计：

 2010年新上市写字楼项目:

项目	产品形态	所在组团	写字楼体量 （万㎡）
中航城市广场	写字楼、精品商业	科创	7.5
金怡源伊滕洋华堂项目	购物中心、高端百货、甲级写字楼、商务公寓、精品住宅	大源	10
成都茂业中心	五星级酒店、写字楼和商场	科创	8
天合凯旋广场	写字楼	大源	8
东方希望中心	写字楼	科创	7.85
蜀都国际广场	行政公寓、甲级写字楼和商业	大源	10
合计:

综合以上信息，2009年的62.4万平方米中尚未消化的近30万平方米加上2010年上市的约51万平方米，2010年高新南区写字楼市场预计可售面积达到90万平方米，竞争相当激烈。

写字楼项目2009年售价与2010年对比：

项　　目	所在组团	体　量 （万㎡）	2009年售价（元/㎡）	2010年售价（元/㎡）	本年售价增速 （%）
特拉克斯	科创组团	7.9	9000	9500	5.6%
拉德方斯	科创组团	9.1	9000	14000	55.6%
航兴国际广场	大源组团	3.5	7600	9600	26.3%
新希望国际	大源组团	21.9	7500	11000	46.7%
美年广场美库	大源组团	10	8000	8800	10.0%
天合凯旋广场	大源组团	8		8000
蜀都国际广场	大源组团	10		8500

在售写字楼、住宅项目售价：

    

3、成都市写字楼市场总结分析

双主轴商务带格局日渐明显：未来成都的写字楼开发和商务集中已形成了以东大街和人民南路为主的双主轴格局。天府新城正成为成都商务的一只有力拳头。

供应量和供销比同创历史新高：2009年成都市主城区总供应量达到115万平方米，突破历史最高点。由于供应量激增，供销比超过了2，供过于求趋势明显，市场竞争压力较大。

空置率上升：未来1-2年随着大量高品质甲级写字楼入市，成都市甲级写字楼市场的平均空置率短期内将较大提高。

价格平稳：和火爆的住宅市场相比，写字楼市场显得平稳。2009年全市写字楼销售平均报价7948元/平方米，较2008年成交价7831元/平方米出现1.5%的微小涨幅。租金方面基本与2008年持平。甲级写字楼租金由2008年平均108元/平方米/月下调至平均105元/平方米/月。乙级写字楼租金由2008年平均78元/平方米/月下调至76元/平方米/月。

附件一：天府新城在售、在建写字楼图示

一、蜀都国际广场

组团：大源；　　状态：地下室施工中；　　体量：约50万平方米；　

产品：写字楼、行政公寓、商业；　预计面市时间：2010年

实景：

二、拉德方斯大厦

组团：科创；　　状态：已交房，开始使用，销售及招商中；

价格：售价8000-10000元/平方米，租价80元/平方米/月

1、总体效果图

2、3-12F标准层平面图

3、13－15F标准层平面图

4、外立面实景

三、航兴国际广场

组团：大源；　　状态：已封顶，销售及招商中；

价格：7200－8000元/平方米

1、总体效果图

2、标准层平面图

3、实景

四、美年广场美库

组团：大源；　　状态：地面5F施工，销售中；

价格：约8000元/平方米

1、美年广场总体效果图

2、美库立面效果图

3、10F平面图

五、中航城市广场

组团：科创；　　状态：挖基坑、护壁中；　　

体量：约19.8万平方米；　产品：商业、甲级写字楼；　预计面市时间：2010年

1、总体效果图

2、商业效果图

六、茂业中心

组团：科创；　　状态：地下室施工中；　　体量：约35万平方米；　

产品：商业、甲级写字楼、五星级万豪酒店；　预计面市时间：2010年

总体效果图

七、东方希望中心

组团：科创；　　状态：地下室施工中；　　体量：约25万平方米；　

产品：商业、甲级写字楼、酒店；　　预计面市时间：2010年

总体效果图

八、天合凯旋广场

组团：大源；　　状态：地下室施工中；　　体量：约11万平方米；　

产品：写字楼；　　预计面市时间：2010年

总体效果图

九、金瑞泰项目（伊藤洋华堂）

组团：大源；　　状态：地勘中；　　体量：约58万平方米；　

产品：购物中心、高端百货、住宅、精品公寓、甲级写字楼；　　

预计面市时间：2010年

1、总体效果图

2、伊藤洋华堂

十、天府新谷三期

组团：科创；　　状态：地面施工，三期在售；　　体量：约10万平方米；　

产品：写字楼、综合楼；　预计面市时间：2010年

1、外立面效果图

2、综合业态效果图

十一、特拉克斯国际广场

组团：科创；　　状态：南楼开始使用、北楼接近封顶，销售及招商中；

价格：售价8000-10000元/平方米，租价80元/平方米/月

1、总体效果图

2、标准层平面图

3、南楼外立面实景

4、南楼大堂实景

十二、中国水电大厦（四川）

组团：大源；　　状态：已投入使用；　　体量：7.7万平方米；　

产品：写字楼、企业总部；　原售价：9000元/平方米

1、鸟瞰图

 

2、一层大堂

3、实景

十三、新希望国际

组团：大源；　状态：A座地面21F施工，B座地面12F施工；　体量：22万平方米；　产品：写字楼；　售价：A座清盘时8000元/平方米；B座在售6900元/平方米

1、鸟瞰图

2、户型图

3、立面效果图

4、实景