2011年第四季度写字楼市场调查报告(new)

1、广州房地产市场动态

1、四季度房地产

1.1 存款准备金率下调

中国人民银行决定，从2011年12月5日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是央行三年来首次下调存款准备金，将释放资金约4000亿元。

　  1.2房地产将延续

2011年12月4日住建部研究中心房地产处赵路兴明确表示，房地产从严落实的方向不会改变，并将延续至明年。2011年12月9日主持政治局会议，要求明年实施积极财政和稳健货币，根据形势变化做出预调、微调；坚持房地产不动摇，促进房价合理回归；保证物价总水平基本稳定。

1.3 广州或禁止外地人补税购房

限购令出台后，外地买家在广州购房尽管被禁但仍存在一条绿色通道——补税。但随着限购的深入，包括上海、佛山、深圳等地方已经将这条捷径堵上，已经出台了相关规定，非本市户籍居民家庭不能再通过补缴个人所得税的方式进行购房。这种“补丁”在广州也极有可能在近期推出。据广州市国土房管局透露，广州将有可能出台取消补税购房。

2、土地市场

2011年，在楼市以及土地市场进行的宏观得到进一步的落实和深化，作为房地产市场重要组成部分的土地市场更是受到了前所未有的冲击。据相关统计数据显示，2011年1月至12月（截至12月26日），广州市辖范围内推出经营性用地103宗，合计面积383.92万平方米。但全年仅成交了56宗土地，面积共计263.4万平方米，最新预计土地出让金收入290亿元，仅完成年度计划的73%，比2010年减少36%。

四季度情况： 9月1日，广州举行规模卖地会，结果当天推出的9个地块快速成交，绝大多数地块都是以底价成交。这种“零举牌”、“底价成交”的状况，一直延续到年底。2011年11月本来是广州大规模卖地的土地盛会，特别是年度的“重头戏”广州南站更是原本将一举推出29宗地块。不过令人意想不到的是，该月的土地拍卖会，最后却演变成不折不扣的土地停拍会，当月一共取消了32宗土地的出让。业内人士分析认为，在房企资金普遍紧张的背景下，高企的地价和苛刻的出让条件成为房企屡屡“弃购”地块的主因，而地方为了避免流拍带来的诸多不利后果，不得不选择中止出让。

3、房地产开发投资情况

2011年广州的房地产开发投资总体上呈现出增长态势，投资热点向商业项目转移，新增的大型商业项目较多。同时受国家宏观的影响，总体开发建设速度有所放缓，主要是住宅市场的开发建设速度明显放缓，市场观望气氛较浓。从总体情况来看，开发投资方面比2010年增长32.84%；建设方面，施工面积同比增长19.19%，竣工面积则同比增长15.40%。（见下表）

2011年广州房地产开发数据

2011年受房地产影响，广州商品房预售量和成交量同比有较大幅回落，主要是由于住宅的市场不景气所致；销售价格同比有继续上升，特别是商业和写字楼项目升幅较大，住宅价格在四季度开始回落。与去年相比，预售商品房面积为867.22万㎡，同比减少3.14%；一手商品房成交面积为3.02万㎡，同比减少15.97%；一手商品房成交金额为971.07亿元，同比下降5.07%。（见下表）

2011年广州商品房交易情况

2011年第四季度，受国内经济增长放缓及国际经济前景不明朗等宏观因素的影响，广州优质写字楼市场快速增长的势头开始放缓，市场投资及租户扩张趋于谨慎，租金仍维持上升趋势但增速明显下降。

1、写字楼销售情况

紧缩性财政及住宅限购对发展商资金流的影响加大，使发展商转向以写字楼销售作为资金回笼的重要途径，并且从追求高单价转向追求成交量。写字楼销售市场方面，四季度投资需求趋于谨慎，成交量较上一季有所度减少，但得益于市场投资需求的升温全年总体情况比较理想。2011年广州写字楼预售面积123.50万㎡，比去年同期增长47.55%。一手成交面积94.75万㎡，比去年同期增长15.49%。一手成交均价22160元/㎡，同比增长25.61%。

2011年广州写字楼市场情况

四季度，受经济不明朗因素影响，大部分租户对高档写字楼短期的承租能力下降，相对于去年积极的扩充态势，企业多转向保守的发展战略。成交方面，1-11月租赁登记总面积为5.48万㎡，与去年同期基本持平。受市场观望情绪及季节性影响，广州甲级写字楼需求明显下降，使整体租金升幅进一步放缓，环比仅微升2.1%，但年末的总体租金水平仍比去年同期增长10%左右。写字楼整体空置率维持在14%左右，其中珠江新城的整体空置率约在20%左右。

第四季度市场租赁需求主要源自金融、制造、专业服务、通信电子、贸易等行业，在新入市或在建优质项目积极吸纳新进广州或搬迁需求的同时，位于越秀区或天河北的传统甲级写字楼业主亦通过各类优惠挽留租户并吸引旧租户扩租。今年四季度广州市甲级写字楼租赁面积超过1千平方米的案例就有17宗，租赁总面积约40716平方米。（见下表）

2011年四季度主要大宗租赁成交案例

1、珠江新城写字楼项目开发建设进度情况

目前，珠江新城已经批地但尚未建成的写字楼项目约有17个，总建筑面积约有222.55万㎡，其中甲级写字楼有201.67万㎡，乙级写字楼有20.88万㎡。目前正在建设的项目有14个，总建筑面积为203.4万㎡。（详见下表）

预计2012年珠江新城落成投入使用的商业办公项目规模约有96.6万㎡，由中轴线周边项目预租情况比较理想，预计将为租赁市场带来60万㎡左右的新增供应量，加上已建成项目的空置面积，年内的可供租赁的甲级写字楼规模将超过120万㎡。

2、周边物业租赁情况

本季珠江新城及天河体育中心周边的办公物业成交仍然比较活跃，珠江新城中心区域的甲级写字楼租金保持平稳，空置率维持在20%左右。其中富力中心、合景泰富金融广场、保利中心等物业的租金都达到了200元/平方米以上，西塔的高楼层单元租金达到300元/平方米以上。

珠江新城周边主要写字楼物业调查

四、2012年写字楼市况预测

2012年国内外经济环境预期会维持相当不明朗，经济增长放缓的趋势明显。预料企业会审慎面对扩充需求，部分或会整合资源，租赁需求因此减少，并对空置率偏高的项目带来压力。但由于广州对金融业的依赖不高，受金融市场波动的影响相对有限，年内不致出现急挫情况。同时，由于近年租金及售价上升过快，年内出现小幅调整的可能性较大。 银根仍然偏紧将继续影响发展商及投资者，年内写字楼的销售量同比回落的可能性较大。

租赁方面：全球经济不景气引致国外订单减少，影响国内制造业及出口，使这些行业短期租赁需求受限。市场情绪转差，整体需求下降，今年即将竣工项目的预租情况将受到最直接影响，特别是部分空置率较高的大厦租金有下调压力。供应方面，展望2012年广州将有数个高端甲级写字楼项目落成入市，如太古汇、珠江城、利通广场等，加上已建项目的空置面积，市场整体供应量预期将在150万平方米左右，其中80%以上位于珠江新城，预计未来一年广州甲级写字楼空置率将进一步走高。

五、广电中心一季度招租工作建议

1、招商招租工作

按照新的工程进度计划细化裙楼招商和写字楼招租进度计划，抓紧推进大客户拓展，特别是群楼商业客户的拓展。尽快摸清成员企业本年度的场地调整需求，及时做好相关调整计划和客户储备。

2、广电中心定价

根据市场调查及项目自身的实际情况，尽快确定广电中心各楼层单元的租金价格。鉴于今年的内部及外部的市场压力较大，建议总体租金价格不宜过高，特别是配套性的商业项目（例如员工餐厅、银行），应以能否促进项目整体招租为首要目标。

3、宣传推广工作

尽快聘请专业广告公司，完成广电园区的VI及广电中心项目宣传资料设计、印刷工作。与广告公司合作，根据广电中心招商、招租计划拟定相应宣传推广计划和现场包装方案。

4、现场示范楼层的选址

完成现场示范楼层的清理，与施工单位协调好看楼通道事宜，尽快做好相关现场包装事宜。

物业经营管理部

二O一二年二月十日