2016年上半年安徽省房地产估价师《案例与分析》：房屋征收估价特点模拟试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、《城市房地产管理法》规定，城市基础设施用地和公益事业用地__由县级以上批准划拨。A．必须B．应当C．可以D．不能

2、按照谨慎原则，运用收益法评估房地产抵押价值时，当估计未来收益可能会高也可能会低时，一般采用的收益估计值。A：较高B：较低C：最高D：最低E：工业用地的监测点评估价格

3、已知某临街深度30.48米(即100英尺)、临街宽度15米的矩形土地，总价为100万元。相邻有一临街深度45.72米(即150英尺)、临街宽度15米的矩形土地，根据四三二一和九八七六法则，其总价为__万元。A．109B．117C．124D．130

4、按照目前我国土地登记制度的规定，属于国有土地的核发。A：《国有土地所有证》B：《国有土地使用证》C：《集体土地所有证》D：《集体土地使用证》E：房地产估价机构必须加盖公章

5、按照目前我国的有关土地管理规定，征收耕地的补偿费用不包括。A：土地使用费B：土地补偿费C：安置补助费D：地上附着物和青苗的补偿费E：房地产估价机构必须加盖公章

6、某城市某类房地产的当期实际价格水平为3600元/m2，预测值为3630元/m2，修匀常数为0.65，则下一期房地产的预测值为__元/m2。A．3610.5B．3619.5C．3711.5D．3719.5

7、一般来说，__对企业的市场营销有直接影响。经济发展速度快，人民收入高，则购买力增强，市场需求增大；反之则小。A．政治法律环境B．经济环境C．人口环境D．社会文化环境

8、某城市2004年存量商品住房的吸纳率为40%，则该城市同期存量商品住房的吸纳周期是。(2005年试题)A：0.4月B：2.5月C：0.4年D：2.5年E：借款合同

9、收益年限为无限年，净收益在前9年有变化的公式为（）。A.选项AB.选项BC.选项CD.选项D

10、税收区别于其他财政收入形式的重要特征是__。A．强制性B．无偿性C．自觉性D．固定性

11、为评估某住宅2004年10月1日的正常市场价格，在其附近收集公证机关的某可比实例的有关资料如下：成交价格为4000元／㎡，成交日期为2004年5月1日，成交价格比正常价格低2％，房地产状况调整系数为1.087，已知从2004年5月1日到10月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1％，则对该可比实例成交价格进行校正、调整得到的价格最接近于元／㎡。A：3790B：4238C：4658D：4663E：工业用地的监测点评估价格

12、下列关于城市总体规划与国民经济和社会发展规划的相互关系，表述错误的是。A：国民经济和社会发展规划是编制和调整城市总体规划的指导性文件B：城市总体规划是国民经济和社会发展规划的依据C：在国民经济和社会发展规划中，与城市总体规划关系密切的是有关生产力布局、人口、城乡建设以及环境保护等部分D：城市总体规划还要根据城市发展的长期性和连续性特点，作更长远的考虑，对国民经济和社会发展规划中尚无法涉及但却会影响到城期发展的有关内容，作出更长远的预测E：执行层的组织协调

13、拍卖抵押房地产时，抵押合同签订后该土地上新增房屋与抵押财产一同拍卖的，对拍卖新增房屋所得。A：抵押人无权优先受偿B：抵押人有权对全部房地产优先受偿C：抵押权人有权优先受偿D：抵押权人无权优先受偿E：工业用地的监测点评估价格

14、某宗房地产的正常成交价格为2500元/m2，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的5%，则卖方实际得到的价格是__。A．2125(元/m2)B．2225(元/m2)C．2325(元/m2)D．2425(元/m2)

15、详细可行性研究阶段对建设投资估算的精度在__。A．±5%B．±10%C．±20%D．±30%

16、购置某物业用于出租经营，购买价格为100万元，从购买后的下一年开始有租金收入，年净租金收入为30万元，现金收支均发生在年初，目标收益率为10%，则该项目的动态投资回收期__。A．小于5年B．在4～5年之间C．在5～6年之间D．在3～4年之间

17、下列可作为市场法适用对象的是__。A．学校B．写字楼C．纪念馆D．教堂

18、某出租的房地产的年租金收入为10万元，年出租总费用为1万元。建筑物重置价格为100万元，成新率为80%。已知土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%。假设该房地产的土地使用年限为无限年，则该宗房地产的现值为（）。A．43万元B．112.5万元C．123.3万元D．150万元

19、当开发项目完工并具备竣工验收条件后，负责组织有关单位进行验收的是（）。A．开发商B．设计单位C．承包商D．监理单位

20、某房地产开发企业2002年的流动资产总额为2 000万元，流动负债总额为1 500万元，则流动比率为。A：0．33B：0．75C：1．33D：1．75E：执行层的组织协调

21、单一项目的投资风险颇大，若把这两个投资项目组合起来，便可以将两者的风险变化相互抵消，从而把组合风险降到最低，要达到这个理想效果的前提条件是各投资项目间有一个__。A．正的协方差B．负的协方差C．标准协方差D．绝对协方差

22、房屋拆迁补偿中，以产权调换形式偿还的非住宅房屋，偿还建筑面积超过原建筑面积的部分，按照__结算。A．商品房价格B．重置价格结合成新C．重置价格结合结构差价D．物价部门核定价格

23、是从房地产价格变化的总体趋势来说的，是波浪式上升的，不排除房地产价格随着社会经济发展的波动而波动。A：房地产的易受性B：房地产的保值增值性C：房地产价值量大D：房地产的难以变现性E：工业用地的监测点评估价格

24、商业汇票的付款期限由交易双方商定，最长不得超过个月。A：6B：10C：12D：24E：执行层的组织协调

25、房地产市场调查人员有时采取在夜间到居住小区测算“亮灯率”的方法来分析入住率，这种调查方法属于（）。A．观察法B．实验法C．讨论法D．问卷调查法

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、关于收益性物业的现金流，下列说法不正确的是。A：潜在毛租金收入=物业内全部可出租面积为×最大可能租金水平B：从潜在毛租金收入中扣除空置和收租损失后，就能得到某一报告期实际的租金收入C：有效毛收入=潜在毛租金收入-其他收入D：净经营收入=有效毛收入-经营费用E：借款合同

2、在房地产需求市场上普遍存在着“买涨不买跌”的现象，产生这一购买行为的主要因素是。A：消费者的感觉B：消费者的生活方式C：消费者的经济状况D：消费者的预期E：借款合同

3、对房地产的一般是通过管制权、__来实现的。A．征税权B．征收权C．征用权D．充公权E．规章制度

4、房地产价格容易受买卖双方的个别因素的影响，以下因素对房地产价格的影响最小的是__。A．买卖双方的知识水平B．买卖双方的偏好C．讨价还价能力D．感情冲动

5、甲开发商2000年按法定最高出让年限取得一块商业用地的土地使用权，2002年李某购得该地块上建成的商业用房一间，五年后又将该房转让给王某。王某取得该房的土地使用年限是年。A：33B：35C：38D：40E：执行层的组织协调

6、下列关于有瑕疵房地产拍卖的操作，说法正确的是。A：拍卖标的有房屋所有权证，未办理土地使用权证。经相关部门审批通过，如果是国有土地，则补缴出让金B：拍卖有产权证的以划拨方式取得土地的房地产，应向有批准权的土地主管部门报批C：拍卖标的有土地使用权证，未办理房屋所有权证，须报请有关部门审批D：对于房地产开发过程未予交清的款项，或未办完手续的房地产，应补缴剩余款项和补办全部手续E：由于其他经济原因(非银行诉讼)裁定强制拍卖已经被抵押给银行的房地产，应通知抵押权人，或解除抵押，或根据国家规定的拍卖标的拍卖金额的受偿顺序受偿

7、估价时点的确定要依赖于__。A．估价目的B．委托人的意思表示C．估价对象D．估价方法

8、某商业房地产，在取得40年土地使用权的当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命60年，则该商业房地产的折旧年限是__年。A．37B．40C．60D．63

9、房地产开发投资形成的供给是房地产市场上的。A：增量供给B：存量供给C：潜在供给D：总量供给E：借款合同

10、明确估价的基本事项包括__。A．明确估价对象B．明确估价目的C．明确估价日期D．明确估价方法

11、员工医疗保险和失业保险属于经营费用中的。A：人工费B：办公费C：法定税费D：保险费E：借款合同

12、登记机关可以依法做出__的行为。A．准予登记B．暂缓登记C．不予登记D．代为登记E．免予登记

13、某商铺的租赁期为15年，租金按每年5％的比例递增，第1年的租金为1万元，租金于每年的年初收取，年利率为8％，则该商铺15年租金收入的现值为万元。A：11.41B：11.49C：12.41D：12.49E：借款合同

14、下列房地产价格影响因素中，属于房地产区位因素的有。A：税收B：城市规划调整C：环境状况D：城市基础设施状况E：汇率

15、开发经营期的起点是__。A．取得估价对象的日期B．开始施工建设的日期C．开始预售的日期D．开始销售的日期

16、季节比率是__。A．说明现象在某年的某月平均数占该年总平均数的比重B．说明现象在某年的某季平均数占该年总平均数的比重C．说明现象在各年某个月的同月平均数占各年总的月平均数的比重D．说明现象在各年某个季的同季平均数占各年总的季平均数的比重

17、项目融资主体的组织形式主要有项目法人融资和__两种形式。A．职能式法人融资B．直线式法人融资C．交织法人融资D．新设项目法人融资

18、征收和征用的共同之处在于。A：都是改变所有权B：都是改变使用权C：都要依法给予补偿D：都是为了公共利益需要E：都要经过法定程序

19、不属于房地产估价程序作用的是。A：提高估价利润B：保证估价权益C：保障估价质量D：提高估价效率E：规范估价行为

20、下列属于会计恒等式的是__。A．资产-费用＝负债+所有者权益-收入B．所有者权益＝资产+负债C．资产+费用＝负债+所有者权益+收入D．负债＝资产+所有者权益

21、金融机构进行项目贷款审查时，要进行工作。A：客户评价B：项目评估C：担保方式评价D：贷款综合评价E：环境评价

22、在运用路线价法过程中，为了简化以后各宗土地价格的计算，一般以临街各宗土地的临街深度的__作为标准深度。A．中位数B．众数C．平均数D．分位数

23、在一笔成功的房地交易中最低价、最高价、成交价的关系是__。A．成交价≥最高价≥最低价B．成交价≥最低价≤最高价C．最高价≥成交价≥最低价D．最高价≥最低价≥成交价

24、某市2008年存量商品住宅的吸纳率为50%，该市同期存量商品住宅的吸纳周期是。(2009年试题)A：半个月B：2个月C：半年D：2年E：借款合同

25、某房地产开发项目的占地面积为15000m2，规划容积率为3，预计开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的80%，项目的总固定成本为8000万元，预计项目的单位变动成本为4500元/m2，假设所有可销售面积能够全部售出，则达到盈亏平衡的平均销售单价为__元/m2。A．5377.78B．6277.78C．6722.22D．7847.22