奥体商务区调研及地块投资分析报告

目录

奥体商务区地块分析报告....................................................................................... - 1 -

一、市场概况........................................................................................................... - 2 -

1、北京各大商圈简介 .....................................................................................- 2 -

2、北京写字楼发展趋势 .................................................................................- 2 -

3、各商圈写字楼业态分布 .............................................................................- 3 -

4、各商圈写字楼现状分析 .............................................................................- 4 -

5、不同区域同类型产品情况分析 .................................................................- 9 -

6、同区域同类型产品情况分析 .................................................................. - 12 -

二、项目情况......................................................................................................... - 13 -

1、奥体文化商务园概况 .............................................................................. - 13 -

2、项目地块概述 .......................................................................................... - 15 -

3、投资分析 .................................................................................................. - 17 -

4、风险评估 .................................................................................................. - 25 -

5、合作建议 .................................................................................................. - 25 -一、市场概况

1、北京各大商圈简介

最近几年北京“商圈”的发展可以用日新月异来形容，范围也在不断扩大。新商圈形成的速度极为迅速，即2000年前后，京城三大商圈——金融街商圈、中关村商圈、CBD商圈之后又形成了亚奥商圈、奥北商圈（上地）、国门商圈（望京）共六大商圈。

从这个现象上就可以明确的体会到北京正朝着世界型的大都市圈阔步前行。商圈的发展不仅为城市居民提供了更多的丰富多彩的生活空间，也更加拉近了北京与世界的距离。在金融街商圈国内外各大金融机构云集，CBD吸引了众多世界500强企业进驻，中关村大型央企及国内外高科技龙头企业落户。而新形成的三大商圈也以其特有的魅力让更多的企业趋之若鹜。奥北商圈（依托上地科技产业园区的形成）、国门商圈（依托望京新城以及北京国际机场）、亚奥商圈（奥运会的举办带动了整个区域的全方位发展）。

2、北京写字楼发展趋势

早期的写字楼产品，地段是决定产品是否受到市场追捧的重要因素，在物业功能配套和服务管理水平上，只要能够满足消费群体的基本需求就可以。而随着社会和时代的发展，除了地段资源之外，购买力群体对写字楼产品的要求不断提高，为适应这一趋势，写字楼自身软硬件条件也随之提升，目前市场在售的写字楼项目多以甲级（5A）智能型写字楼为主要产品，有些以前的级别稍低的写字楼物业也在竭尽所能提升物业品质，以迎合现代企业所需要的办公环境。未来品质高、功能全、服务好的写字楼产品将成为受追捧的主要对象。

2011年全年北京甲级写字楼租金上涨幅度超过44.2%，净租金达到历史最高值每月278.2元/平方米；空置率下降至历史最低点4.2%，金融街等核心商务区空置率更是低至0.2%。未来核心商务区写字楼供给持续偏紧，年租金涨幅预计为15%～20%。

北京市商圈分布图

金融街商圈——以银行、保险、通信等央企总部为主；

CBD商圈——以世界500强企业总部为主，高端商务区；

中关村商圈——以电子科技产业为主，电子卖场；

亚奥商圈——以金融、国际贸易等产业为主；

望京商圈——以金融、国际贸易等产业为主，日韩企业相对集中；

奥北商圈——以生物制药、电子科技等高新技术企业为主，90%以上为中小企业；4.1金融街商圈

业态分析：以银行、保险、通信等央企总部为主

租金情况：10～18元/平米·天

商圈企业：中国人民银行、中国建设银行、中信银行、北京银行、中国人寿、中国平安、中国移动、中国联通、中国电信、中国铁通等

金贸中心

北京华正房地产开发有限公司业态分析：以世界500强企业总部为主，高端商务区

租金情况：10-20元/平米·天

商圈企业：金融机构约1000多家，包括民生银行、美国银行、花旗银行、瑞士银行、汇丰银行、苹果、LG、阳光保险、中意人寿、安邦保险、新华保险等，世界级高端服务业企业（普华永道、麦肯锡、中金公司等200余家），世界500强企业（思科、IBM、惠普、三星等150余家）

中冶置业·霄云国际

北京新浩物业管理有限责任公司

银泰中心

北京银泰置业有限公司

二手价业态分析：以电子科技产业为主，电子卖场

租金情况：7.00-13.00元/平米·天

商圈企业：联想、同方、方正、中国普天、中国中钢、中国机械、微软、神州数码、新东方、中国移动。

中关村SOHO

房地产管理有限

（二手价格）

业态分析：以生物制药、电子科技等高新技术企业为主，90%以上为中小企业租金情况：3-4.5元/平米·天

商圈企业：联想、清华同方、方正、百度、鲁能科技等近8000家中小企业。

业态分析：以金融、国际贸易等产业为主 租金情况：4.00-14.00元/平米·天

商圈企业： IBM 中国总部、中国电子、新加坡海通船务、中石油天然气集团、中国石化、国电

环球贸易中心（只租不售）

平方米·天

盘古大观（只租不售）

北京盘古氏投资有限公司 平方米·月

5、不同区域同类型产品情况分析

光耀东方中心

100

北京光耀东方投资管理有限公司、北京光耀东方商业管北京天佑万荣物业管方

西单银座中心

西城长安街西单路口北京浩北京世邦魏理仕物业平方米·月

望京SOHO

朝阳望京街与阜安西路交叉路

国投财富广场

银河SOHO

北京国投方诚资产管理有限公司

小结：

写字楼产品的销售价格受商圈影响较大，东部商圈发展成熟，销售价格较高，且销售速度较快，而西部商圈发展尚不成熟，销售价格低于东部地区，去化率较低。

6、同区域同类型产品情况分析

开元国际广场、中国建筑大厦

项目所在地3、4、5号地块，为中建集团项目——开元国际广场、中国建筑大厦。目前，开元国际广场进度为，地下建筑刚刚做完，地上部分还未建设，据了解该项目只租不售；中国建筑大厦项目，进入平整土地阶段，该项目具体数据，目前还无法确定，因此，售价、租金待定。

占地面积建筑面积成交价楼面价备注

4号地22916㎡76213㎡14.7亿19288元/㎡

5号地26278㎡87546㎡16.1亿18390元/㎡以3.7万元/㎡成交价卖给中外运

小结：

目前项目（2号地）周边无在售项目，但3、4、5号地的开元国际广场、中国建筑大厦对本项目有一定竞争威胁。从写字楼产品供给量来看，亚奥商圈写字楼产品供应量相对较少，未来市场前景看好。

二、项目情况

1、奥体文化商务园概况

奥体文化商务园项目东至安立路、南至土城北路、西至北中轴路、北至奥体中路，是奥林匹克公园重要组成部分，整个区域规划占地面积62.8公顷，规划建筑面积144万平方米。“作为土地一级开发主体，园区用地性质主要包括商业金融设施用地、多功能用地、文化设施用地、市政设施用地及办公设施用地等。”预计2014年上半年建成地下空间、市政道路等项目，初步估算项目总投资约120亿元。园区整体建设5年左右完成。

奥体文化商务园的主要工程建设项目包括地下公共空间建设工程、市政基础设施及配套服务设施建设工程和热力工程等。其中，地下公共空间工程备受关注，将主要包括商业、车库、设备用房、人行通廊、地下交通联系通道、北辰东路下穿隧道和综合管廊工程等。

“奥体文化商务园项目与隔四环相望的奥园中心区未来将有一条近2公里长的隧道连通，这条隧道将从奥体中心和四环路的地下穿越而过，直通北辰东路，同时还能与奥园中心区内的地下环隧连通，方便车辆通行奥园南北两区。

按规划，奥体文化商务园整体地下公共空间开发用地面积6.7万平方米，建筑面积18万平方米，分为地下三层。地下一层为人行通道和商业配套，地下二层为车行环隧、车库和商业，地下三层为人防车库和机房。地下一层联系了地铁、公交枢纽带和园内各地块地下空间，内部功能与周边用地功能相衔接；该区域还设有人行换乘主通道和灵活多变的曲线通道，连接不同节点、地铁和下沉广场；街道两侧则为便利超市和特色商店。

奥林匹克公园和CBD、金融街并称北京市的6大功能区之一。相较后两者，奥体文化商务园项目重点是文化体育商务功能定位，以体育、会展、文化为主。因此该地区预留了做文艺剧场、博物馆的文化项目。

2、项目地块概述地块位置：

奥体商务区平面图用地指标

3、投资分析

方案一：

技术指标

主要技术经济指标

序号项目名称指标单位备注

一项目挂牌用地及建筑指标

项目规划总占地面积30000㎡

其中：建设用地20000㎡容积率：6.6 二建筑面积㎡

总建筑面积192100㎡不含地下建筑规模

地上面积132100㎡

公寓写字楼84100 ㎡

商业48000 ㎡

地下面积60000 ㎡

开发成本

序号相关费用计费标准金额（万元）单方成本备注一土地取得费用420,000 31794 42亿元二前期工程费15% ×第三项172 1309

三建筑、安装工程费6000 元/建筑平米115260 8725 按总建筑面积计算

四基础设施费200 元/建筑平米3842 291 按总建筑面积计算

可预见费 2.00% ×(二至四项) 2728 206 六总投资(一至五项）559119 42325

开发费用及收入

七 管理费用 3%

×(一至五项）

16774 1270 八 销售收入 708,500 56662 1 商业 60000 元/建筑平米 288000 21802 2 地下商业 20000 元/建筑平米 40000 3028 3 写字楼 50000 元/建筑平米 420500 31832 九 销售费用 3% ×第 22455 1700 十

销售税费

5.00% ×第

37425

2833

总成本（六、七、九、十项之和）=63.58亿元 总收入（第）=74.85亿元 总利润（总收入-总成本）=11.27亿元 利润率（总利润/总成本

*100%）=17.73%

购地款与利润率分析：

购地款与利润率折线图

购地款（亿元）开发成本

（亿元）

总收入

（亿元）

总利润

（亿元）

利润率

42 63.58 74.85 11.27 17.73 %

39 60.49 74.85 14.36 23.74 %

35 56.37 74.85 18.48 32.78 %

分析：

以50亿左右进行投资（13.2万㎡）（42亿土地费用、工程费、建安费等）优势：

一次性解决，出让方出让土地后不再有任何关联，自行开发、建设、以及后期销售、经营，可以实现利润独享。部分出售，可更快的回笼资金，本方持有经营，可实现长期利润收益。

劣势：

地块作为顶级物业进行开发，建设成本巨大；

就目前的转让价格分析，未来地块的升值空间较为有限；

转让单位已拿地近一年时间，由于法规的，此地块无法较长时间的空（一年），短期内通过地块转让直接获得收益的方式困难较大；

地块的写字楼产品以整售的方式出售无法合理预估回款周期；

此地块已是二次转手，无形中增大了购置成本。

方案二：合作开发（股份制）

合作条件及模式：两栋物业，只转让其中一栋，另一栋自持

我方必须先融资22亿作为土地转让金和其它土地转让所需费

用（据了解，现土地持有方购置土地的转让费为15—17亿）

现土地持有方（甲方）持有45%的公司股权，我方（乙方）持

有55%的公司股权。

开发建设费用由双方各自承担自有的部分（甲方提供建安费

用大约10亿元/栋）。

开发成本

序号相关费用计费标准

金额

（万元）

单方成本备注

一土地取得费用220,000 33333 22亿元二前期工程费15% ×第三项85 1310

三建筑、安装工程费6000 元/建筑平米57630 8732 按总建筑面积的一半计算（9.6万㎡）

四基础设施费200 元/建筑平米3,842 582 按总建筑面积的一半计算（9.6万㎡）

可预见费 2.00% ×(二至四项) 1402 212

六总投资(一至五项）291519 44170 开发费用及收入

1）

七管理费用3% ×(一至五项）8746 1325

八销售收入205,838

1 商业60000 元/建筑平米79200

2 地下商业20000 元/建筑平米11000

3 写字楼50000 元/建筑平米115638

九销售费用3% ×第6175 936

十销售税费 5.00% ×第10292 1559

备注：按我方拥有50%面积销售权计算，对方按股权分配提取销售收入的45%。

总成本（六、七、九、十项之和）=31.67亿元

总收入（第）=20.58亿元

总利润（总收入-总成本）=-11.09亿元

利润率（总利润/总成本*100%）=-35.02%

2）

七管理费用3% ×(一至五项）8746 1325 八销售收入374250

1 商业60000 元/建筑平米144000

2 地下商业20000 元/建筑平米20000

3 写字楼50000 元/建筑平米210250

九销售费用3% ×第112278 1701 十销售税费 5.00% ×第18713 2835 备注：按我方拥有50%面积销售权计算，对方不提取销售收入。

总成本（六、七、九、十项之和）=33.02亿元

总收入（第）=37.43亿元

总利润（总收入-总成本）=4.41亿元

利润率（总利润/总成本*100%）=13.36%

不同股权分配利润率对比表

分析：

以30亿左右进行投资（出资方要求持有一栋物业）

优势： 地块转让价格15-17亿，出资方22亿拿地可成为公司大股东，持股份55%。投入成本减少；

劣势： 表面上出资方购入整个地块，实际只获得该地块的一半销售面积；

在合作期间内，由于无法确定合作时间，甲方自持一栋物业出租，而乙方无法获得其出租利润的55%。甲方持有45%股份，乙方在无法享受甲

方利润的同时，甲方还分享乙方销售利润的45%；

经核算虽投入成本减少，但并无收益，甚至是负收益率；

因双方为股权合作关系，在日后建筑风格、品质、选定施工单位、建筑材料等，难免出现分歧。

就目前此种合作方式，土地转让方无需承担任何风险，无形中加大了出资方的投资风险，在权利、义务上甲乙方分配不均衡。

方案三：

开发费用及收入

七管理费用3% ×(一至五项）16,774 1270

八销售收入697,450

1 商业60000 元/建筑平米288000

2 地下商业20000 元/建筑平米40000

3 写字楼50000 元/建筑平米201250

4 对方回购40000 元/建筑平米168200

九销售费用3% ×第20924 1584

十销售税费 5.00% ×第34873 20

备注：写字楼面积的一半以4万元/㎡价格由对方回购

总成本（六、七、九、十项之和）=63.17亿元

总收入（第）=69.75亿元

总利润（总收入-总成本）=6.58亿元

利润率（总利润/总成本*100%）=10.42%

分析：

通过方案一的操作方式衍生出方案三，将地块整体购置进行开发建设，根据现土地持有方要求（甲方），乙方在项目竣工后，可按4—4.5万元/平米将项目其中一栋物业出让给原土地持有方（甲方）。

优势：

此方式即可满足甲方要求，又能够保证双方切实利益，达到双赢的目的。最重要的是可以降低我方的投资风险，避免合作当中所产生的不必要的各类利益纠纷。

劣势：

如回购价格低于4万元/㎡，将对本方案收益率有较大影响。

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三套方案汇总：

4、风险评估

地块作为顶级物业进行开发，建设成本巨大；

就目前的转让价格分析，未来地块的升值空间较为有限；

转让单位已拿地近一年时间，由于法规的，此地块无法较长时间的空置（一年），短期内通过地块转让直接获得收益的方式困难较大； 地块的写字楼产品以整售的方式出售无法合理预估回款周期； 此地块已是二次转手，无形中增大了购置成本。

5、合作建议

1) 以联合体的形式购置地块，合作开发，降低投资风险，同时，注意由股权分

配造成的销售收入分配、经营主导权纠纷等问题。 2) 吸引国内外融资公司融资购置土地，由我方进行开发建设。

3) 整体项目收购，部分产品通过代建方式以一定价格卖给出让方（甲方），减

少投入资金，快速回笼资金，降低投资风险。

总投资额 可销售面积 总收入 楼面价格 成本价 收益额 收益率 方案一 63.58 152100㎡ 74.85 31794 42325 11.27 17.73% 方案二（45%） 31.67

76050㎡

20.58

33333

44170

-11.09

-35.02%

方案二（0%） 33.02 76050㎡ 37.43 33333 44170 4.41 13.36% 方案三

63.17

152100㎡

69.75

31794

42325

6.58

10.42%