限额设计及成本控制

限额设计与限额采购实施细则

1编制依据

1.1《中海地产项目发展成本管理制度（试行）》

1.2《关于加强项目成本管理、推行限额审批的意见》（以下简称“限

额审批意见”）

1.3《结构成本限额设计指标（HNSJ-ZN002）》

2目的

为了落实地产集团发布的《关于加强项目成本管理、推行限额审批的意见》，规范限额设计与限额采购作业流程，明确各协作部门间的权责关系，提高限额设计与限额采购管理水平，有效控制工程造价，特编制《限额设计与限额采购实施细则》（以下简称“本细则”）。

3适用范围

“本细则”适用于中海地产集团有限公司（华南区）（以下简称华南区）所属区域内各地区公司及管理机构。

4实施细则

4.1可研、市场定位阶段

4.1.1条件具备后，合约管理部需按《中海地产项目发展成本管理制

度（试行）》中“附件3”格式分别编制项目成本控制目标值V1.1

版和V2.1版，并上报地产集团审批。

4.1.2编制过程中，合约管理部需向设计管理部、营销策划部及其它

相关部门充分了解本项目的技术经济指标、档次定位等相关信息。

同时，设计管理部也需及时向合约管理部了解本项目的建安成本控制值，在控制值下开展项目设计工作。

4.2规划设计阶段

4.2.1规划设计方案招标阶段

招标评审过程中，合约管理部需配合对各设计投标方案进行经济性分析，预测各方案的建安成本，提出建安成本控制方面的建议，并及时反馈给设计管理部。

4.2.2规划设计方案定稿阶段

4.2.2.1设计管理部需提供给合约管理部项目主要技术经济指标，

并与之讨论项目中各物业类型的主体结构设计、外立面门窗设计、外立面装饰设计等，以及地产集团“限额审批意见”中的其它内容；

以上讨论结果由合约管理部负责整理成“限额设计成本控制指标初步意见”（以下简称“指标初步意见”），设计管理部按该意见指导设计院进行方案深化设计（建筑户型、立面设计等）及其它后续设计。“指标初步意见”格式详附件一“限额设计成本控制指标”，填写方法参照该附件中说明1。

4.2.2.2讨论过程中，应注重如下几个方面：

1)估算钢筋、混凝土含量的控制指标，结构专业应从方案阶段

即介入，对基本力学条件和建筑物的平面规则性、竖向规则

性、特殊部位（如高位转换、大跨度等）进行分析，考虑其

对成本的影响，避免复杂体型导致结构材料指标过高而超出

“指标初步意见”要求。同时，在有条件的情况下应避免超

限审查造成的综合成本增加和设计周期延长。

2)估算和初步定位建筑物窗积比（外立面门窗面积与所在楼层

面积之比）、墙积比（外墙面积与地上建筑面积之比），同时

依据项目定位档次估算门窗和外立面装饰的单方造价，评估

建筑单体平面布局对外立面面积的影响，并做出相应调整，以确保满足“指标初步意见”要求。

3)估算机电工程的单方造价。根据项目定位初步确定常规机电

工程的造价水平；是否采用太阳能、直饮水、中水及智能化

控制系统等，如采用需把握好尺度，注意功能的实用性和造

价的经济性，不可盲目与其他楼盘攀比。

4.2.2.3“指标初步意见”中的钢筋、混凝土含量指标必须满足华南区规划设计部发布《结构成本限额设计指标（HNSJ-ZN002）》中的相关要求，其他指标均须满足“限额审批意见”的要求。

4.2.3施工图设计

4.2.3.1初步设计完成后、建筑施工图设计前，合约管理部依据“指标初步意见”，并按《中海地产项目发展成本管理制度（试行）》中“附件3”格式编制设计阶段成本控制目标值V3.1版，报地产集团审批。该控制值原则上不得超过地产集团审批的上阶段控制值（除非项目定位等发生较大变化）；否则需与设计管理部重新讨论并优化“指标初步意见”。优化后的“指标初步意见”由设计管理部指导设计院实施。

4.2.3.2建筑施工图设计过程中，设计管理部需对影响成本的关键指标（如钢筋、混凝土含量等）、窗积比、墙积比等进行中间成果的监控（如标准层结构及建筑设计图），并提供给合约管理部。合约管理部负责核查设计指标与“指标初步意见”的差异，及时将核查信息反馈给设计管理部，并由后者监督和指导设计院优化改进。如经多次优化后仍无法满足“指标初步意见”的分项指标，设计部应分析原因并提供书面报告，提请公司相关决策委员会讨论决策。

4.2.3.3环境、装修施工图设计和各专业二次设计（如铝合金门窗、栏杆等）前，合约部需根据报批的“建安成本控制值V3.1版”完成“限额设计成本控制指标”（以下简称“限额设计指标”），设计管理部按该指标指导设计院实施。

4.2.3.4建筑施工图设计完成后，且在主包招标定标前，合约管理

部需编制完限额采购成本控制指标（以下简称“限额采购指标”），

将本项目建安成本分解到预计发生的各个工程、物资合同中，其格

式按附件二“限额采购成本控制指标”。

4.2.3.5环境、装修施工图设计和各专业二次设计过程中，合约管

理部按设计图纸编制工程量清单，并组织工程/物资分判，分判过

程中及时将设计指标值与“限额设计指标”和“限额采购指标”中

的限额指标值进行对比（其中限额设计指标对比一般在工程量计算

完成后进行，限额采购指标对比可在第一次回标后根据报价情况进

行预估），如出现指标超额的分项需及时将超额信息反馈给设计管

理部。设计管理部需对超额指标进行分析，并组织设计院讨论优化

方案，并将优化后的方案及时反馈给合约管理部。优化后仍不满足

限额要求，可继续优化或提请公司相关决策委员会讨论决定，优化

过程所需时间以不影响项目进展为宜。

5其他

5.1根据各地区公司的管理，文中所述公司相关决策委员会可为合

约决策委员会或规划设计决策委员会。

5.2本细则解释权、修改权属华南区发展管理部、规划设计部。

附件一：限额设计成本控制指标

附件二：限额采购成本控制指标

版本号：

编制时间：

数值

单位

数值

单位

数值

单位

数值

单位

数值

单位

数值

单位

数值

单位

数值

单位

数值

单位

数值

单位

一1砼含量相对各物业面积含量√2钢筋含量相对各物业面积含量√

3常规给排水相对各物业面积单方造价4

常规电气

相对各物业面积单方造价

…………二

窗积比

√相对门窗面积综合单价√相对地上建筑面积单方造价

√

2铝合金百叶相对百叶面积综合单价3铝合金格栅相对格栅面积综合单价4

门窗护栏

护栏每延米综合单价

…………三

墙积比

√

相对地上建筑面积单方造价

√1.1玻璃幕墙相对玻璃幕墙面积综合单价

占外墙饰面总量的比例： ％1.2外墙石材相对石材幕墙面积综合单价

占外墙饰面总量的比例： ％1.3外墙面砖相对面砖面积综合单价

占外墙饰面总量的比例： ％1.4

外墙涂料

相对涂料面积综合单价

占外墙饰面总量的比例： ％

(2)

阳台栏杆

延长米加权综合单价

…………四

大堂总面积占地上建筑面积比例

√

相对大堂面积单方造价

√裙楼

地下室

塔楼

配套设施（如会所、学校等）

主体结构设计限额设计控制项目

控制指标描述

㎡（该物业建筑面积）

物业类型名称（名称按项目物业类型进行修改，如高层住宅、多层住宅等）

单价总价(万元)

工程量单价总价(万元)

序号

初步意见内容

限额设计控制指标值

室外工程

㎡（该物业建筑面积）

㎡（该物业建筑面积）

㎡（该物业建筑面积）

㎡（室外占地面积）

工程量1

外立面饰面合计

1

外立面门窗设计

外立面装饰设计

铝合金门窗

公共部分装饰设计

入户大堂装饰

1

工程量单价总价(万元)

工程量总价(万元)

单价总价(万元)

工程量单价

版本号：

编制时间：

数值

单位

数值

单位

数值

单位

数值

单位

数值

单位

数值

单位

数值

单位

数值

单位

数值

单位

数值

单位

裙楼

地下室

塔楼

配套设施（如会所、学校等）

限额设计控制项目

控制指标描述

㎡（该物业建筑面积）

物业类型名称（名称按项目物业类型进行修改，如高层住宅、多层住宅等）

单价总价(万元)

工程量单价总价(万元)

序号

初步意见内容

限额设计控制指标值

室外工程

㎡（该物业建筑面积）

㎡（该物业建筑面积）

㎡（该物业建筑面积）

㎡（室外占地面积）

工程量工程量单价总价(万元)

工程量总价(万元)

单价总价(万元)

工程量单价2电梯厅装修相对电梯厅面积单方造价√3电梯厅轿厢装修按单个轿厢装修总价考虑√4样板房精装修

相对物业建筑面积单方造价

√5

会所及售楼处装修相对物业建筑面积单方造价

√

…………五1双开防火门每樘综合单价2单开防火门每樘综合单价

3防火卷帘门相对卷帘门面积综合单价4入户门每樘综合单价5后花园门每樘综合单价6入户/后花园门锁每套综合单价

7

车库自动卷帘门

每樘综合单价（单车库）

…………六1地下室侧墙防水描述防水做法，以单价控制2地下室顶板防水描述防水做法，以单价控制3卫生间防水描述防水做法，以单价控制4屋面防水描述防水做法，以单价控制5

外墙防水

描述防水做法，以单价控制

…………七1自动扶梯√2观光电梯√3

客梯及消防梯

√

…………八1安防工程按户均单价考虑√

2

太阳能

按户均单价考虑

门及小五金工程防水工程电梯工程安防功能及其它附加功能

版本号：

编制时间：

数值

单位

数值

单位

数值

单位

数值

单位

数值

单位

数值

单位

数值

单位

数值

单位

数值

单位

数值

单位

裙楼

地下室

塔楼

配套设施（如会所、学校等）

限额设计控制项目

控制指标描述

㎡（该物业建筑面积）

物业类型名称（名称按项目物业类型进行修改，如高层住宅、多层住宅等）

单价总价(万元)

工程量单价总价(万元)

序号

初步意见内容

限额设计控制指标值

室外工程

㎡（该物业建筑面积）

㎡（该物业建筑面积）

㎡（该物业建筑面积）

㎡（室外占地面积）

工程量工程量单价总价(万元)

工程量总价(万元)

单价总价(万元)

工程量单价…………九

室外面积占总建筑面积的比例

√

相对室外空地面积单方造价√园建面积占室外面积比例

相对园建面积综合单价绿化面积占室外面积比例

相对绿化面积综合单价

2私家花园栏杆工程每延长米综合单价3

小区围墙栏杆工程每延长米综合单价

…………十1户内精装修工程

相对于室内装饰面积单方造价

√

说明：

1、“√”表示限额设计成本控制指标初步意见中需要讨论的事项，且讨论结果必须满足地产集团发布的《关于加强项目成本管理、推行限额审批的意见》中的限额要求；

2、主体结构设计中的指标必须满足华南区发布的《结构成本限额设计指标（HNSJ-ZN002）》中的限额要求；

3、“物业类型名称”根据项目需要可进行增设，例如高层住宅、多层住宅、别墅、地库等；表中“地下室”、“裙楼”、“塔楼”为各物业类型的组成，亦可根据项目需要自行修改；

4、“工程量”栏中可填写指标含量、工程量等；“单价”栏中可填写综合单价及单方造价等信息；“单位”栏是与之对应的 m 3/㎡、kg/㎡、㎡/㎡、元/㎡、元/m、元/樘等

室外工程

户内装饰工程（物料配置明细表自行编制）室外工程合计

1

园建工程

绿化工程

1.1

1.2

项目名称：中海××××建筑面积： ㎡地上建筑面积： ㎡地下建筑面积： ㎡

版本号：

编制时间：

室外占地面积： ㎡地下室

裙楼

塔楼

一前期工程- 1临时供水- 3临时排水- 4临时供电- 5场地土方工程- 6临时设施- 7临时道路- 8临时围墙- 9其它费用- 二基础工程- 1地基处理- 2桩基础- 3非桩基础- 三主体工程- 1基坑土方工程- 2基坑支护工程- 3建筑工程- 4常规机电工程- 5燃气工程

- 6（外立面）门窗工程- 7外立面装饰工程- 8栏杆工程- 9大堂装饰工程- 10公共部位装饰工程- 11入户门工程- 12人防门工程- 13防水工程- 14地坪处理- 15防火门工程- 16电梯工程

- 17建筑物泛光照明工程- 18其它工程- 四户内装饰- 1装饰工程- 2户内门工程- 3

木地板工程

-

配套工程

合 计

单方造价

备注

序号

工程分判/材料采购项目

(合同名称）

限额采购控制值（万元）

配套设施名称（会所、学校等）

物业类型名称（名称按项目物业类型进行修改，如高层住宅）

室外工程

地下室裙楼塔楼配套工程 合 计单方造价备注

序号工程分判/材料采购项目

(合同名称）

限额采购控制值（万元）

配套设施名称

（会所、学校等）

物业类型名称（名称按项目物业类型进行修改，如高层住宅）

室外工程

4厨柜工程-5洁具与水暖件供应-6沐浴屏工程-7电器供应-8灯具供应-9室内环境检测-五配套工程-1小区给水管网工程-2变配电工程-3小区燃气管网工程-4小区采暖管网工程-5小区排水工程-6小区环保工程-7其他工程-六室外工程-1水景工程-2园建工程-3绿化工程-4首层住宅围栏工程-5小区背景音乐系统-6小区道路工程-7小区交通标志工程-8出入口与围墙工程-9小区停车场管理系统-10游乐设施-11小区标识系统-12小区照明系统-七合计＝一～六之和-

说明：1、上述仅为成本项目列项，编制项目限额采购成本控制指标时需结合项目实际情况及项目策划报告将成本目标值尽可能的分解到各个预计发生的分判工程中；

2、“限额采购控制值”指成本目标分解值；“实际发生成本”指该成本项目或合同分判后所有属于该成本项目或合同的合同额+预计结算增/减额；

3、成本拆分应按照《建安费用科目（2008年1月版）》进行成本拆分和归集；

4、“物业类型名称”根据项目需要可进行增设，例如高层住宅、多层住宅、别墅、地库等；表中“地下室”、“裙楼”、“塔楼”为各物业类型的组成，亦可根据项目需要自行修改；

5、开办费及不可预见费在各分项成本予以考虑，不要单独增设条目。