重庆主城写字楼市场调查分析1

一、重庆主城写字楼市场历年供求及价格走势分析

近年重庆写字楼市场稳定，年供应量和成交量保持在40-50万平米左右，整体市场供求基本平衡；

2005年开始写字楼市场以消化存量为主，并且其空置面积占商品房空置面积的比重逐年减少；

写字楼价格自2005年起逐年稳步攀升，2009年建面均价突破12000元/㎡。2010年建面均价预计突破13000元/㎡。

数据来源：重庆网上房地产

二、重庆主城写字楼市场在售分析

目前重庆在售的写字楼项目主要聚集在南岸区、两江新区及渝中区。其他区域相对较少。主要位于各区步行街商业中心或经济开发区、工业园区等。在售项目供应体量约70万方，已消化体量约65%。现选取重点代表项目进行分析，项目基本情况见下表：

三、重庆主城写字楼产品分析

写字楼由于其独特的办公属性，其物业定位、产品特征、配套系统、建筑立面、建筑细部及尺寸、智能化、停车位配置等对于一个项目的成败十分重要，现针对各写字楼项目进行分析：

1、各项目产品特征

中端写字楼单层面积集中在900—1100平米，主力分割面积集中在70-150平米，层高在3.0-3.6米；

中高端写字楼单层面积集中在1100-1300平米，主力分割面积集中在150-200平米，层高在3.6米左右；

高端写字楼单层面积集中在1400-1600平米，多以半层、整层销售，层高在3.6-4.5米左右。

2、各项目配套系统分析

上述项目多为空调，部分高端项目采用分户计量式空调，部分采用新技术，电梯大多采用蒂森克虏伯、进口日立、原装奥的斯等顶级品牌电梯。区域内项目单部电梯服务楼层多为4—6层，顶级写字楼如英利国际金融中心裙楼40部电梯，写字楼20部电梯，写字楼服务楼层达到了1：2.5。电梯运行速度大多为2.5—4米/秒。

3、各项目建筑立面分析

市场主流建筑外立面均为现代风格为主，色调多以沉稳大气的灰色系为主，材质多以玻璃幕墙为主，高端项目多采用隔音隔热、创新型材料为主。

4、各项目建筑细部及尺寸分析

所属

各项目公共区域均非常重视，特别在客户使用率高且显眼部位的大堂，多采用大理石铺装地、墙面、天花则采用石膏板造型吊顶；

市场主流产品大堂层高多在7-9米左右，柱间距保持在8-10米左右，走廊宽度在1.8米左右，部分高端项目各项尺度相对有所提高。

5、各项目智能化分析

所属

除万达、富力等部分开发商采用自身旗下较知名的物管外，大多引进世邦魏理仕、第一太平戴维斯等国际知名物管公司进行管理或物管顾问。物管费用大多在10元/㎡/月左右。

6、各项目停车位分析

所属

各项目地上车位均较少，地下车库多设计为2-3层；管理均采用智能控制和安全防范系统，智能化应用比较普遍。

四、重庆主城写字楼价格分析

两江新区为重庆写字楼市场的绝对主战场，其中北部新区写字楼价格集中在13000-15000元/㎡，江北区写字楼价格集中在16000-20000元/㎡。南岸区和其他区域中心高端写字楼价格集中在13000-18000元/㎡，渝中区中心写字楼价格集中在16000-26000元/㎡。和普通住房不同的是，由于写字楼多以半层或整层销售，总价高，大都增加了分期付款方式。

所属

各区域写字楼租金近2年有明显上升，目前中端集中在40-60元/㎡/月，中高端集中在70-90元/㎡/月，高端在100元/㎡/月以上。渝中区由于其传统政务、商务中心地位，租金水平明显高于其他区域。两江新区因为市级机关、企业等陆续搬入、优惠和招商引资，新进入和搬入的企业明显增多。租金上升较明显。部分写字楼租金（含新建写字楼招商价格和存量写字楼租赁价格）见下表：

据不完全统计，重庆主城在未来5年内主城潜在的写字楼总体量逾600万平米，其中大部分分布在两江新区、渝中区和南岸区，预计将陆续面市的主要项目如下：

1、重庆主城写字楼市场形势发展总体健康良好，2010年建面均价已突破13000元/㎡。租赁价格也稳中有升，总体建面均价达到50元-70元/平米左右。但未来5年内写字楼供应量预计超过600余万平米。包括江北嘴金融城、观音桥太阳谷、大坪龙湖时代天街、新牌坊中渝国宾城、南岸茶园恒德国际总部基地、高九路虎头岩沿线的渝中总部经济园（由渝中区招商引资，协信地产代建并销售），预计在未来1年内写字楼总的放量超过100万平米，远超目前50万平米左右的年放量。写字楼市场竞争激烈！

2、2010年6月18日重庆两江新区的成立，重庆经济发展提速，影响和辐射增强，写字楼的需求也迅速增加。这就造成写字楼市场红火。但由于2009年、2010年写字楼价格上涨过快，从建面均价7000元/平米上涨到目前的13000元/平米，部分达到2万元/平米以上。导致投资门槛提高，升值空间短期内有限，客户减少！此外，2010年下半年国家开始房地产市场，对投机、投资物业打压严重，普通商品房销售大幅萎缩！开发商开始调整产品结构，大力转向商业、写字楼开发。导致写字楼放量急剧增加！5月12日，中国人民银行决定，从2011年5月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。此为央行年内第五次上调存款准备金率，大型金融机构准备金率已至21% 的历史最高位。包括2011年的2次加息，货币紧缩的强烈预期，更导致投资者持币现象严重！写字楼销售速度缓慢！

3、各商圈中心写字楼多数为高层或超高层地标建筑，多有超大客户购买，如农业发展银行购买联合国际12层，新华书店购买新华国际大部分楼层、海航地产整体购买重宾保利国际全部写字楼层。两江新区写字楼项目大都由多栋写字楼组成。单项目体量较大，多为数10万平米，销售周期漫长！如渝兴广场、高科涉外商务区、两江山顶总部基地等。

4、两江新区将成为重庆写字楼市场的绝对主战场。供应巨大，需求旺盛。 两江新区主流办公为两个方向，一是高端传统顶级高层写字楼，以财富中心、金开协信中心为代表；项目用地为出让地，市场价格集中在1.8-2万元/平米，采取分割100平米单位到整层销售。一是总部基地，包括渝兴广场、高科涉外商务区、两江山顶总部基地、大竹林总部基地、渝北空港总部基地等。定位为总部基地的项目同质化严重，这类项目多是工业用地，项目配置标准一般，尤其是电梯服务楼层多、电梯速度较慢，未配备空调，公共部分装修、物管服务水平一般，项目整体档次形象中等。由于管委会招商引资的多为大型企业进驻，此类项目基本采取整层销售。不分零。市场销售价格集中在1.1-1.3万元/平米。