2016年下半年广西房地产估价师《制度与》：房地产估价机构分支机构监管模拟试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 

1、某单位拥有的房地产每年可产生100万元净收益，同时此单位有2000万元资金以5%的年利率存入银行每年可得到与该宗房地产所产生的净收益等额的收益，则对该单位来说，这宗房地产与（）万元的资金等价。

A．2000

B．400

C．4000

D．10000 

2、某建筑物已使用8年，经实地勘察，估计尚可使用32年，残值率为5%，则该建筑物的成新率为__%。

A．76

B．80

C．1

D．84

3、某一时段房地产投资市场的平均收益率为15%，国家债券的收益率为4%，房地产市场相对于整个投资市场的风险相关系数为0.4，那么，用资本资产定价模型确定的折现率应为__。

A．6%

B．8.4%

C．11%

D．15% 

4、房地产转让时，当事人在房地产转让合同签订__日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格。

A．30

B．90

C．60

D．120

5、有效毛收入乘数法没有考虑估价对象与类似房地产在方面的差异。

A：房地产租金以外的收入

B：运营费用率

C：空置率

D：可出租面积的比率

E：工业用地的监测点评估价格 

6、某房地产开发企业向购房人承诺，在签订购房协议15天内，如果不满意可以无条件退房，该企业采取的市场定位战略是__。

A．形象差异化战略

B．人员差别化战略

C．服务差别化战略

D．产品差别化战略 

7、下列不属于取得房地产开发用地的途径是。

A：通过自己开发耕地取得

B：通过征收土地取得

C：通过城市房屋拆迁取得

D：通过市场购买取得

E：工业用地的监测点评估价格 

8、关于投资组合理论的说法，正确的是__。

A．投资者应选择毫无风险的投资组合

B．投资者应选择投资项目间有一个正协方差的投资组合

C．投资者可以将系统风险因素减少甚至完全抵消

D．投资者可以将个别风险因素减少甚至完全抵消 

9、某房地产在未来6年均可以获得稳定的年净收益50万元，预测在这6年内房地产价值将上涨20％，报酬率为10％，若采用直接资本化法评估该房地产的市场价值，则资本化率为。

A：6．67％

B：7．41％

C：12．60％

D：13．33％

E：工业用地的监测点评估价格 

10、组成总体的前提条件是。

A：构成总体的所有单位所有主要属性都必须相同

B：构成总体的所有单位至少有一个主要属性相同

C：构成总体的所有单位至少有一个主要属性不相同

D：构成总体的所有单位最多有一个主要属性相同

E：执行层的组织协调

11、张某通过甲保险公司的代理人赵某向该保险公司为李某投了20万元的人身保险。该保险合同的关系人是。

A：张某

B：李某

C：赵某

D：甲保险公司

E：执行层的组织协调 

12、我国个人住房抵押贷款的风险最终主要转移在__身上。

A．开发商

B．银行

C．购房者

D．都是 

13、甲、乙、丙三宗土地的单价分别为946元/m2、860元/m2、800元/m2，建筑容积率分别为5.2、5、4.5，若该三宗土地的其他条件相同，则明智的购买者会选择__。

A．甲土地

B．乙土地

C．丙土地

D．甲、乙、丙三宗土地任选其一

14、房地产总登记后进行房屋改建，必须进行__登记。

A．转移变更

B．新建

C．遗失

D．他项权利 

15、某出租写字楼的完全产权价值为2000万元，出租益价值为1600万元，则承租益价值为__万元。

A．-40

B．400

C．1800

D．3600 

16、某房地产开发企业销售房地产的收入为3000万元人民币，扣除项目金额为1500万元，则应缴土地为万元。

A：450

B：525

C：600

D：900

E：执行层的组织协调 

17、假设某个消费者的全部收入都用于商品甲和商品乙两种商品类型的消费，若该消费者增加对商品甲的消费，则对商品乙消费的边际效用__。

A．减少

B．增加

C．不变

D．可能增加也可能减少 

18、某写字楼持有5年后出售，持有期内年平均有效毛收入为400万元，运营费用率为30％，预计5年后出售时总价为6000万元，销售税费为售价的6％，无风险报酬率为6％，预计风险报酬为无风险报酬的25％。该写字楼目前的价格为万元。

A：5061．44

B：5546．94

C：5562．96

D：6772．85

E：工业用地的监测点评估价格 

19、用收益法计算房地产价格，若净收益α每年不变，年限为n，净收益增长率与报酬率Y相等，则房地产价格V=．【2004年考题】

A：

B：

C：α×n

D：∞

E：工业用地的监测点评估价格 

20、依据《物权法》的规定，住宅建设用地使用权期间届满的。(2008年试题)

A：由国家无偿收回

B：自动续期

C：应于届满前6个月申请续期

D：应于届满前1年申请续期

E：房地产估价机构必须加盖公章 

21、回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是__。

A．估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在

B．估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在

C．估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去

D．估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去 

22、某投资市场的平均收益率为12%，银行贷款利率为5.17%，国债收益率为3.5%，房地产投资的风险相关系统数为0.5。那么，当前房地产投资的折现率为（）。

A．3.5%

B．5.17%

C．7.75%

D．8.59%

23、下列关于房地产权属登记管理原则的叙述中，有误的一项是__。

A．属地管理原则

B．房屋所有权与该房屋所占用的土地使用权实行权利主体一致的原则

C．房地产权利人只能到房屋所在地的市(县)房地产管理部门办理产权登记

D．房屋的所有权人和使用人为两个人 

24、设立物业服务企业，必须向进行注册登记，领取营业执照后，方可开业。

A：工商行政管理部门

B：建设行政主管部门

C：民政主管部门

D：劳动主管部门

E：执行层的组织协调

25、合法建造房屋的物权自__产生效力。

A．记载于不动产登记簿时

B．颁发房屋权属证书时

C．申请房屋所有权登记时

D．事实行为成就时

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 

1、下列引起房地产价格上涨的因素中，属于房地产自然增值的因素有（）。

A．对房地产本身进行投资改良

B．需求增加导致稀缺性增加

C．通货膨胀

D．外部经济

E．提高建造成本 

2、选聘、解聘物业管理企业是的职责。

A：业主大会

B：业主代表大会

C：业主委员会

D：居民委员会

E：执行层的组织协调

3、应分摊的共有建筑面积不包括__。

A．作为公共使用的电梯井、管道井、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫用房等以及为整栋服务的公共用房和管理用房的建筑面积

B．单元与共有建筑之间的墙体水平投影面积的一半

C．用作公共休憩、绿化等场所的架空层

D．外墙(包括山墙)水平投影面积的一半 

4、在房地产开发项目策戈Ⅱ中，主要考虑项目所在地点的交通、城市规划、土地取得代价、拆迁安置难度、基础设施完备程度以及地质、水文、噪声、空气污染等因素的分析与选择是__。

A．地域分析与选择

B．具体地点的分析与选择

C．开发内容和规模的分析与选择

D．开发时机的分析与选择

5、人文环境的变化是指由于社会老龄化、家庭小型化、受教育程度的提高等，使得人们对住宅的认识产生了巨大变化，老年人住宅，第二住宅和__住宅等概念应运而生。

A．酒店式

B．期贷式

C．季节性

D．概念型 

6、下列哪种房地产不是按经营使用方式来划分的类型__。

A．出租的房地产

B．自用的房地产

C．餐饮的房地产

D．营业的房地产 

7、拟定估价作业步骤和时间进度的方法，可以采用的技术有__。

A．线条图

B．散点图

C．网络计划技术

D．统筹法

E．抛物线 

8、诉讼时效的延长是指对已经完成的诉讼时效根据特殊情況而予以延长。

A：

B：人民

C：人民

D：门

E：执行层的组织协调 

9、房地产开发项目所采用的建筑工程施工合同文件优先解释的顺序为__。

A．合同协议书、投标书及其附件、图纸、工程报价单或预算书

B．图纸、投标书及其附件、合同协议书、工程报价单或预算书

C．合同协议书、投标书及其附件、工程报价单或预算书、图纸

D．纸、工程报价单或预算书、投标书及其附件、合同协议书 

10、建设贷款的还款资金来源，通常是销售收入或。

A：租金收入

B：土地出让收入

C：长期抵押贷款

D：净经营收入

E：借款合同

11、下列关于各资质等级房地产估价机构注册资本或出资额，表述正确的是。

A：一级资质有限责任公司的注册资本人民币为200万元以上

B：一级资质合伙企业的出资额人民币为120万元以上

C：二级资质有限责任公司的注册资本人民币为100万元以上

D：二级资质合伙企业的出资额人民币为60万元以上

E：三级资质有限责任公司的注册资本人民币为30万元以上，合伙企业的出资额人民币为10万元以上 

12、流动比率越__，说明营运资本越多，对债权人而言，其债权就越安全。

A．低

B．高

C．不变

D．无法判断 

13、房地产业与建筑业既有区别又有联系，它们之间的主要区别是房地产业兼有生产(开发)、经营、管理和服务等多种性质，属于__。

A．第一产业

B．第二产业

C．第三产业

D．新兴产业

14、物业管理的基本特征包括__

A．社会化

B．专业化

C．市场化

D．国际化

E．规模化 

15、临时使用土地的时间可以为__。

A．3个月

B．9个月

C．20个月

D．27个月

E．32个月 

16、建设行政主管部门，对勘察设计持证单位的资质实行__。

A．资质年检制度

B．资质审查制度

C．资质复查制度

D．资质审批制度 

17、发生工程索赔的原因包括等。

A：当事人违约

B：不可抗力事件

C：合同规范

D：合同变更

E：工程师指令 

18、资产负债表中应在资产方反映的项目是__。

A．预收账款

B．应付账款

C．应收票据

D．预提费用 

19、下列属于房地产中介服务主要特点的是。

A：人员特定

B：委托服务

C：有偿服务

D：无偿服务

E：行政服务 

20、土地储备机构负责实施土地开发时，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的__。

A．1%

B．2%

C．3%

D．4% 

21、（）指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比率。

A．利息备付率

B．偿债备付率

C．资产负债率

D．流动比率 

22、是财产保险中最典型的类别。

A：财产损失保险

B：责任保险

C：信用保险

D：保证保险

E：执行层的组织协调

23、在经济学范畴的价值中，房地产估价通常所讲的价值是指__。

A．使用价值

B．交换价值

C．理论价值

D．评估价值 

24、商品房买卖合同约定房屋套内建筑面积为100，对房屋面积误差比未约定。房屋权属登记机关实测登记后，该房屋的实际套内建筑面积为的，购房人有权退房。

A：96

B：98

C：102

D：103

E：执行层的组织协调

25、建筑物的物质折旧包括__。

A．功能衰退

B．正常使用的磨损

C．环境恶化

D．意外的破坏损毁

E．城市规划改变