广西2016年下半年房地产估价师《制度与》：建立征收土地档案试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、价格指数中如果是以上一时期作为基期的，称为__。A．前期价格指数B．定基价格指数C．长期价格指数D．环比价格指数

2、2008年，某市可供租售的房屋面积为3000万㎡，其中可供销售的住宅面积为1800万㎡．可供出租的住宅面积为450万㎡；当年销售和出租的房屋总面积为2750万㎡，其中销售的住宅面积为1680万㎡，出租的住宅面积为320万㎡。该市2008年住宅市场吸纳率为。A：71.11％B：88.％C：91.67％D：93.33％E：借款合同

3、张某以40万元购买了一处商业店铺用于出租经营，其购买投资的部分资金来自银行提供的期限为10年的抵押贷款。如店铺在第4年的租金收入为5万元，各项成本费用为  3．4万元，其中支付银行利息1.5万元。则张某的这项投资在第4年的利息备付率是。A：1．07B：1．47C：2．07D：3．33E：借款合同

4、房地产估价的技术性原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在__下的估价结果具有近似性。A．同一估价原则、同一估价时点B．同一估价目的、同一估价方法C．同一估价目的、同一估价时点D．同一估价原则、同一估价目的

5、评估某宗房地产2005年9月末的价格，选取的可比实例成交价格为3000元/m2，成交日期为 2005年1月末，该类房地产自2005年1月末至2005年9月末的价格每月与上月的变动幅度为1.5%、2.5%、0.5%、-1.5%、-2.5%、-1.0%、1.5%、-1.5%、0。则该可比实例在 2005年9月末的价格为__元／m2。A．2938B．2982C．3329D．3379

6、城市基准地价是以一个城市为对象，在该城市一定区域范围内，根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段。调查评估出的各地价区段在某一时点的。A：基准价格B：平均价格C：正常价格D：市场价格E：工业用地的监测点评估价格

7、在我国房地产业的历史沿革中，城市房屋和土地的所有制构成发生了根本性的变化，确立了公有制在社会主义城市房地产中的主体地位。A：1949~1955年B：1956—1965年C：1966～1978年D：1978年以后E：房地产估价机构必须加盖公章

8、刘某与银行约定，当他的朋友张某不能按期如数偿还银行贷款本息时，由他代其履行债务，此类贷款属于。A：信用贷款B：保证贷款C：信用保险贷款D：定值保险贷款E：执行层的组织协调

9、某写字楼的采光受到影响，为克服该影响，改造该写字楼照明系统需花费30万元，每年增加电费等运营费用5万元。该写字楼的预期剩余经济寿命为30年，报酬率为8%，该写字楼因采光受影响造成的损失为（）万元。A．35.00B．56.29C．86.29D．180.00

10、某公司2年前租赁某写字楼中的500㎡用于办公，约定租赁期限为20年，净租金为3元／(㎡·天)，已知该写字楼为钢筋混凝土结构，于5年前建成，土地剩余使用年限为30年，目前市场上类似写字楼的净租金为3.5元/(㎡·天)，报酬率为6％，则现在的承租益价值为A：98.80B：592.81C：691.61D：667.22E：工业用地的监测点评估价格

11、从事房地产估价，首先要有房地产。A：估价业务B：估价目的C：估价对象D：估价程序E：工业用地的监测点评估价格

12、已知某房地产的土地取得成本1 500万元，土地开发成本3 000万元，管理费用400万元，投资利息500万元，销售费用400万元，销售税费600万元，开发完成后的房地产价值10 000万元，则该房地产的直接成本利润率为。A：36％B：62．07％C：73．47％D：80％E：工业用地的监测点评估价格

13、某房地产2009年4月的价格为6500元／㎡，已知该类房地产2009年3～10月的价格指数分别为105.53、103.85、100.04、99.86、98.28、96.45、92.17、90.08(均以上个月为基数100)，该房地产2009年10月的价格为元／㎡。A：5110.51B：5307.26C：5549.95D：5638.13E：工业用地的监测点评估价格

14、进行融资方案分析时，属于融资结构分析的是。A：债务融资成本分析B：资金占用费分析C：资本金与债务资金的比例分析D：担保费分析E：借款合同

15、下列关于风险分析中解析法和蒙特卡洛模拟法的表述中，错误的是（）。A．解析法对随机的现金流进行概率分布估计，得到净效益的概率分布B．蒙特卡洛法用数学方法在计算机上模拟实际概率过程，然后加以统计处理C．解析法建立在利用德尔菲法进行风险辨识与估计的基础之上D．蒙特卡洛法主要用于解决不多于2～3个随机变量的风险问题，而解析法能够分析更多个随机变量的风险问题

16、同区位的甲、乙、丙三种房地产，当价格变化百分比为10％时，需求量变化百分比分别为30％、10％、0，则甲、乙、丙三种房地产的需求的价格弹性数值类型分别是．【2004年考题】    *A：富有弹性、单一弹性、缺乏弹性B：完全弹性、单一弹性、完全无弹性C：完全弹性、单一弹性、缺乏弹性D：富有弹性、单一弹性、完全无弹性E：工业用地的监测点评估价格

17、下列影响某套住宅价格的因素中，不属于实物因素的是。A：户型B：楼层C：层高D：装修E：工业用地的监测点评估价格

18、与市场比较法关系最为密切的房地产价格形成原理是__。A．均衡原理B．预期原理C．竞争原理D．替代原理

19、在中国社会主义经济发展史上第一次提出了建立房地产市场，确立了房地产市场的地位，宣告了中国社会主义房地产市场的诞生。A：中国党第十一次全国代表大会B：中国党第十二次全国代表大会C：中国党第十三次全国代表大会D：中国党第十四次全国代表大会E：房地产估价机构必须加盖公章

20、某宗房地产收益期限为50年的价格为4000元/m2，报酬率为9%，该宗房地产30年的价格为__元/m2。A．2400B．3748.93C．3567.41D．3821.92

21、在我国境内从事各类房屋建筑及其附属设施的建造等都需申请领取施工许可证，但工程投资额在__万元以下或建筑面积在__m2以下的建筑工程，可不申请办理施工许可证。A．10，200B．20，200C．30，300D．30，500

22、某宗房地产某年1月1日的成交价格为1000美元／㎡，同年1月1日至9月1日类似房地产以人民币为基准的价格平均每月比上月增加80元／㎡，该年9月1日该房地产以美元计算的正常价格为美元／㎡(假设该年1月1日的汇率为1美元兑换6．7元人民币，9月1日的汇率为1美元兑换6．4元人民币)。A：1051B：1096C：1100D：1147E：工业用地的监测点评估价格

23、下列控制性详细规划指标中，不属于建筑形态控制指标的是__。A．建筑高度B．建筑间距C．建筑密度D．建筑后退红线距离

24、下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是__。A．房地产投机B．物价变动C．财政收支状况D．居民收入水平

25、估价对象房地产剩余使用年限为40年，可比实例的剩余使用年限为50年，成交价格为3500元／㎡，该类房地产的报酬率为12％，则与估价对象相同年限的房地产价格为。A：1126元／㎡B：3446元／㎡C：3473元／㎡D：3527元／㎡E：工业用地的监测点评估价格

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、在假设开发法估价中，为确定估价对象的最佳开发利用方式，应确定的主要内容有。A：用途B：区位C：建筑规模D：建筑档次E：房地产开发企业

2、根据《房地产广告发布暂行规定》的规定，禁止发布房地产销售广告的情形有__等。A．集体土地上的合法房屋B．代管房屋C．列入拆迁范围内的房屋D．共有房屋E．商品房预售许可证正在办理之中的房屋

3、市场调查的第一步是确定问题和调查目标，调查项目可以分成以下三类。A：描述性调查B：试探性调查C：抽样性调查D：因果性调查E：电话回访性调查

4、判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为__。A．0.060B．0.940C．1.060D．1.0

5、城市规划对土地使用管制的内容，主要包括__等。A．建筑高度B．建筑结构C．容积率D．土地使用权来源E．土地用途

6、统计中，用来测定静态分布数列中各单位的标志值集中趋势的指标是__。A．平均指标B．变异指标C．绝对指标D．相对指标

7、会计信息质量要求原则包括（）等原则。A．客观性B．可比性C．谨慎性D．重要性E．及时性

8、《物业管理条例》确立的基本制度，包括。A：业主大会制度B：业主公约制度C：物业服务企业资质管理制度D：住宅小区综合验收制度E：住宅专项维修资金制度

9、__负责一级房地产估价机构资质许可。A．B．建设部C．中国房地产估价师与房地产经纪入学会D．省级建设行政主管部门

10、业主大会成立后，维修资金的使用由物业管理企业提出年度使用计划，经__讨论通过后实施。A．当地房地产行政主管部门B．房地产开发商C．业主大会D．物业公司

11、物业服务企业在确定写字楼租金时，需认真考虑的主要因素有A：可出租面积B：基础租金C：室内装修D：客户类型E：出租单元面积规划

12、对时点指标特点叙述不正确的是。A：只能间断计数B：各时点指标不可以直接累加C：每个时点指标值的大小与时间长短无关D：计数的准确率低E：执行层的组织协调

13、下列符合一级房地产估价机构资质条件的有。A：从事房地产估价活动连续6年以上，且取得二级房地产估价机构资质3年以上B：在申请核定资质等级之日前3年平均每年完成估价标的物建筑面积30㎡以上或者土地面积15万㎡以上C：有15名以上专职注册房地产估价师D：法定代表入或者执行合伙人是注册后从事房地产估价工作＼年以上的专职注册房地产估价师E：有限责任公司的股份或者合伙企业的出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资额合计不低于60％

14、某开发公司支付全部土地使用权出让金800万元，取得某宗土地的使用权，超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发，按照规定，对该公司最高可以征收万元土地闲置费。A：100B：150C：160D：200E：执行层的组织协调

15、下列有关统计学基础知识的表述中，不正确的有。A：随着研究目的的改变，统计总体和总体单位可以相互转化B：反映总体单位属性或特征的统计术语称为指标C：调查对象就是被调查和访问的具体单位D：调查单位与报告单位司以一致也可以不一致E：相对指标是社会经济现象的两个有联系的指标之比

16、下列不属于基本报表的是__。A．资金来源与运用表B．经营成本估算表C．资产负债表D．损益表

17、根据净收益的求取的不同，收益法可分为。A：直接资本化法B：投资法C：收益乘数法D：利润法E：现金流量折现法

18、住房公积金属于__所有。A．缴存住房公积金的单位B．缴存住房公积金的职工C．缴存住房公积金的单位和个人共同D．住房公积金管理中心

19、基准地价系数修正法的基本原理是__。A．收益原理B．替代原理C．地租理论D．区位理论

20、某宗土地拆迁安置补偿费用为每亩18万元，规划容积率为2.5，则其楼面拆迁安置补偿成本为__元/m2。A．72B．108C．180D．270

21、近因原则的具体含义是。A：如果引起保险事故发生，造成保险标的损失的近因属于保险责任，则保险人承担赔偿责任B：如果引起保险事故发生，造成保险标的损失的近因属于保险责任，则保险人不承担赔偿责任C：如果近因属于除外责任，则保险人负赔偿责任D：如果近因属于除外责任，则保险人不负赔偿责任E：如果引起保险事故发生，造成保险标的损失的近因同属于保险责任和除外责任，则保险人不负赔偿责任

22、强制拆迁时，除了被拆迁人单位代表，__也应到现场作证明。A．居委会B．房管局C．房地产开发商D．土地管理部门

23、某可比实例的实物状况比估价对象优9%，则其实物状况修正系数为__。A．0.91B．0.92C．1.09D．1.10

24、下列房屋属于不得出租的情形的有。A：依法取得房屋所有权证的B：司法机关和行政机关依法裁定房地产权利的C：共有房屋，取得共有人同意的D：不符合安全标准的E：属于违章建筑的

25、在可行性研究阶段，房屋开发费用中各项费用的估算可以采用的方法有。A：单元估算法B：概预算定额法C：工程量近似匡算法D：蒙特卡洛模拟法E：单位指标估算法