广东省2015年房地产估价师《相关知识》：合同的履行考试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、下列关于房地产测绘产品二级检查一级验收制，表述错误的是。A：一级检查是在全面自查、互检的基础上，由施测单位质量检查机构和专职检查人员对产品质量实行过程检查B：一级检查是在全面自查、互检的基础上，由测绘作业组的专职或兼职检查人员对产品质量实行过程检查C：二级检查是在一级检查的基础上，由施测单位质量检查机构和专职检查人员对产品质量实行的最终检查D：在二级检查和一级验收的基础上向客户提交测绘报告E：执行层的组织协调

2、根据课税对象性质的不同，全部税种分为五大类。A：流转税、负债税、财产税、资源税和行为目的税B：流转税、收益税、财产税、和行为目的税C：流转税、收益税、财产税、资源税和行为目的税D：地方税、收益税、财产税、资源税和行为目的税E：执行层的组织协调

3、预计某地区某类房地产的需求不变，但开发成本上升，供给量趋增，则预计其价格会__。A．上升B．下降C．不变D．升降难定

4、城市房屋拆迁补偿估价中，实行房产权调换且所调换房屋为期房的，为结清产权调换的差价而对该期房价进行估价，则。A：估价时点为未来，估价对象为未来状况B：估价时点与房地产状况均为现在C：估价时点为现在，估价对象为未来状况D：估价时点为现在，估价对象为过去状况E：工业用地的监测点评估价格

5、需要使用损益平衡图来制定房地产销售价格的定价方法是。A：目标定价法B：价值定价法C：挑战定价法D：成本加成定价法E：借款合同

6、下列关于比准价格、积算价格和收益价格关系的表述中，正确的是。A：在房地产市场比较成熟且处于正常状态时，积算价格低于收益价格B：在房地产市场存在泡沫时，收益价格大大高于积算价格C：在房地产旧场不景气时，积算价格(未扣除经济折旧)大大高于比准价格或收益价格D：比准价格倾向于成交价格，积算价格倾向于最低买价，收益价格倾向于最高卖价E：工业用地的监测点评估价格

7、下列不属于普通股股东享有权利的是。A：股息红利分配的要求权B：对公司事务的质询权C：要求赎回权D：公司剩余财产的分配权E：执行层的组织协调

8、房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到__的极限值。A．利润为零B．最高运营费用比率C．最大费用D．允许的最低经济效益指标

9、按照公司法的规定，可以发行股票的公司是__。A．投资公司B．股份有限公司C．有限公司D．股份公司

10、业主大会履行的职责不包括__。A．制定、修改业主公约和业主大会议事规则B．选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作C．监督业主公约的实施D．决定专项维修资金的使用、统筹方案．并监督实施

11、现金流量折现法从某种意义上讲要求“先知先觉”，其具体要做到的不包括。A：后续开发经营期究竟多长要预测准确B：各项收入、支出在何时发生要预测准确C：各项收入、支出发生的金额要预测准确D：各项后续开发完成后的利润要预测准确E：工业用地的监测点评估价格

12、投资机会研究相当粗略、主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析，该阶段投资估算的精度为。A：±10％B：±20％C：±30％D：±40％E：借款合同

13、C房地产开发公司征收B县W村的40亩基本农田以外的耕地，欲建一住宅小区。2011年5月1日，C房地产开发公司签订了出让合同，按照规定，C房地产开发公司应在__前，支付全部地价款。A．2011年7月1日B．2011年8月1日C．2011年9月1日D．2011年10月1日

14、《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安置的，原诉迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给。A：转让人B：受让人C：转让人和受让人D：第三人E：房地产估价机构必须加盖公章

15、经济增长通常用一定时期内实际__的平均增长率来衡量。A．国内生产总值B．国民生产总值C．国民收入D．国民消费水平

16、以下有关假设开发法的表述中，不正确的是。A：假设开发法在表现形式上是评估新开发的房地产价值的成本法的“倒算法”B：假设开发法是一种科学实用的估价方法，在中国现阶段房地产开发建设活动较活跃的情况下，得到了广泛应用C：对于应有规划条件但规划条件尚未正式确定的待开发房地产，应采用假设开发法进行估价D：假设开发法除了适用于房地产估价，还适用于房地产开发项目投资分析，是房地产开发项目投资分析的常用方法之一E：工业用地的监测点评估价格

17、在涉及住房公积金的归集、存储等各项活动中，实行全部免税的范围可能不包括__。A．职工个人及单位每月实际缴付的住房公积金B．个人提取住房公积金账户内的存储余额C．个人住房公积金作为储蓄性专项基金存款所获得的利息收入D．管理中心用住房公积金在受委托银行发放个人住房贷款取得的收入

18、相似的房地产之间之所以价格相互牵制、相互接近，是因为相似的房地产之间具有。A：异质性B：排他性C：替代性D：互补性E：工业用地的监测点评估价格

19、在房地产交易中往往需缴纳一些税费，包括__。①营业税；②土地；③交易手续费；④契税；⑤补交土地使用权出让金；⑥印花税A．①③④⑤⑥B．①②④⑤⑥C．①②③④⑤D．①②③④⑤⑥

20、下列关于风险分析中解析法和蒙特卡洛模拟法的表述中，错误的是（）。A．解析法对随机的现金流进行概率分布估计，得到净效益的概率分布B．蒙特卡洛法用数学方法在计算机上模拟实际概率过程，然后加以统计处理C．解析法建立在利用德尔菲法进行风险辨识与估计的基础之上D．蒙特卡洛法主要用于解决不多于2～3个随机变量的风险问题，而解析法能够分析更多个随机变量的风险问题

21、__指根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的一种方法。A．成本加成定价法B．目标定价法C．认知价值定价法D．价值定价法

22、在买方报价拍卖中，只有__才是要约表示。A．拍卖人宣布的起拍价B．拍卖师的报价C．拍卖的保留价D．竞买人的报价

23、防范估价风险的最后一道防线是（）。A．撰写估价报告B．审核估价报告C．出具估价报告D．估价资料归档

24、在采用假设开发法中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是__。A．未知、需要求取的待开发房地产的价值B．投资者购买待开发房地产应负担的税费C．销售费用和销售税费D．开发成本和管理费用

25、房价收入比在倍以上，且财政、单位原有住房建设资金可转化为住房补贴的地区，可以对无房和住房面积未达到规定标准的职工实行住房补贴。A：3B：4C：5D：6E：执行层的组织协调

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、下列污染源中，属于大气污染源的有。A：工业污染源B：交通污染源C：光污染源D：噪声污染源E：生活污染源

2、购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款常数是6%，自有资本要求的年收益率为 9%，则该类房地产的资本化率为__%。A．6B．6.9C．8.8D．9

3、__是影响城市土地等级和基准地价的主要因素。A．宏观区位B．中观区位C．微观区位D．其他方面

4、__又称为不可分散风险或市场风险。A．时间风险B．需求风险C．自有风险D．系统风险

5、成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价，这类房地产主要包括__等。A．图书馆B．钢铁厂C．空置的写字楼D．单纯的建筑物E．加油站

6、某居住区住宅用地面积17.8公顷，建有42栋住宅，分别为：6栋24层的住宅，每栋基底面积和建筑面积分别为900m2、21600m2；16栋13层的住宅，每栋基底面积和建筑面积分别为1080m2、14040m2；20栋8层的住宅，每栋基底面积和建筑面积分别为1080m2、80m2，则该居住区住宅平均层数为（）层。A．7.9B．11.9C．12.1D．19.0

7、物业管理经费的来源除了物业管理企业开展多种经营的收入和利润外，还包括__。A．定期收取的物业管理服务费B．物业共有部位共用设施设备装修基金C．的扶持D．对长期拖欠物业费业主的罚款E．开发建设单位给予一定的支持

8、房地产转让是指房地产权利人通过或者其他合法方式将其房地产转让给他人的行为。A：买卖B：出租C：抵押D：质押E：赠与

9、如果一笔贷款的月利率为1%，每月计息一次，那么名义利率是（）。A．12%B．12.55%C．12.68%D．13.55%

10、根据求取建筑物重新购建价格中的建筑安装工程费的方法来区分，求取建筑物重新购建价格的方法有．【2007年考题】A：单位比较法B：市场提取法C：分解法D：工料测量法E：分部分项法

11、下列房地产市场等措施中，会导致房地产市场价格上升的是__。A．降低房地产开发贷款利率B．增加土地有效供给C．降低契税D．提高购房贷款利率

12、房地产中介服务收费分为三类。A：房地产咨询收费B：房地产估价收费C：房地产经纪收费D：房屋买卖收费E：房屋交易收费

13、房地产开发项目的主要不确定性因素有。A：开发期和租售期B：权益投资比率C：资本化率D：贷款利率E：运营费用

14、收益法中所指的收益是__。A．估价时点前一年的收益B．估价时点前若干年的平均收益C．估价时点以后的未来预期正常收益D．估价时点前最高盈利年份的收益

15、假设某房地产投资项目的折现率分别取i1=15%、i2=16%、i3=17q%，i4=18%时，其对应的净现值分别为NPV1=300万元、NPV2=100万元、NPV3=-50万元、NPV4=-150万元，则依此测算的内部收益率精度最高的是__。A．16.67%B．16.71%C．16.80%D．17.00%

16、物业管理企业在确定写字楼租金时，一般要考虑的主要因素有__。A．可出租或可使用面积B．出租方的商业信誉C．基础租金与市场租金D．出租单元的面积规划和室内装修E．物业管理企业的经营业绩

17、按照污染物的形态，环境污染分为、辐射污染等。A：生物污染B：固体废弃物污染C：噪声污染D：废水污染E：废气污染

18、根据我国土地使用制度实施的实际情况，采用的方法进行城市土地评价，是较为切实可行的途径。A：土地分等定级B：土地直接定级C：土地间接定级D：级差支出测算E：级差收益测算

19、以下不属于土地开发成本构成内容的有。A：基础设施配套费用B：拆迁安置补偿费C：房屋建筑安装工程费D：公共配套建设费E：勘察设计费

20、提高贷款利率对房地产市场的影响主要有__。A．导致房地产实际价值下降B．导致房地产实际价值上升C．加大投资者债务负担D．抑制房地产市场需求E．增加房地产市场需求

21、在我国，房地产价格评估制度是根据__确立的一项房地产交易基本制度。A．法律B．行规C．部门规章D．规范性文件

22、耕地占用税是对征收的一种税。A：对占用耕地建房的单位和个人B：对从事其他非农业建设的单位和个人C：对占用耕地建房的单位，不包括个人D：对从事其他非农业建设的个人，不包括单位E：对从事其他非农业建设的单位，不包括个人

23、基准地价系数修正法的基本原理是__。A．收益原理B．替代原理C．地租理论D．区位理论

24、根据《中华人民共和国物权法》，下列事项的决定，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。A：选举业主委员会或者更换业主委员会成员B：制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约C：改建、重建建筑物及其附属设施D：筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金E：制定和修改业主大会议事规则

25、对评估中数据估算误差引起的最终结果变化进行分析的常用方法是。A：保本点分析B：敏感性分析C：现金流量分析D：统计试验分析E：借款合同