邢台房产整体市场调研报告(初稿)1838313632

一、引言：

（一）调查目的

1、通过客观深入的市场调查，充分了解市房地产市场的现状，供需空间和价格趋势，合理规划，明确项目定位，对下一步邢台市房产走势做一个客观的预测。

（二）调查内容

1、对邢台市以及全国宏观环境的调查

（1）宏观经济及市政规划

（2）邢台房地产现状

2、 需求市场调查

（1）购买偏好（地段、价位、户型与结构、面积、建筑风格设计、装修档次、配套设施重要性）

（2） 购买决策（决策参与、决策影响因素、信息渠道的重要性排序）

（3） 购买行为（适宜置业时期、销售行为主动性、付款方式）

（4） 价格支付能力

（5） 对物业配套的需求

（6）购买人群

3、竞争市场调查（个案对比）

（1）基本情况

楼盘位置、占地面积、总建筑面积、开发商、总投资、开工竣工日期、容积率

配套服务功能及功能分区、公开销售日期、销售价格、开发期价格的变化情况、销售率、付款方式、银行按揭安排、物业管理公司及费用。

（三）调查方法

1、宏观调查

报刊文献资料收集与分析

2、竞争市场调查

现场踩点调查

报刊文献收集与分析

二、宏观环境分析

1、全国宏观经济环境及房产市场状况分析

（1）  全国2010第一季度经济状况分析

●一季度经济快速增长，但仍存在不确定因素。

今年以来,在国内外良好的经济环境支持下,我国经济继续延续和保持去年四季度以来较快的增长趋势。一季度GDP同比增长11.9%较去年同期仅６．２％的增长率加快５．７个百分点。与去年第四季度相比加快１．２个百分点。要把握8%的目标后几季度会出台措施稳定经济增速。世界经济复苏存在不确定性，国内通胀预期强化，财政金融潜在风险不容忽视，就业压力总体上持续增加与结构性用工短缺矛盾并存。

●一季度国民经济开局良好 增速较快但仍属合理

2010年一季度，中国CPI同比上涨2.2%，PPI同比上涨5.2%。其中3月当月CPI同比上涨2.4%，PPI同比上涨5.9%。虽未超出通货膨胀界限，但明显呈现热度的状态。

2010年一季度，全社会固定资产投资增长２５．６％，增幅较去年同期回落３．２个百分点；而社会消费品零售总额则同比增长１７．９％，增幅上升２．９个百分点。所以一季度内需增长比较稳定。

2010年一季度，外贸顺差同比又减少近八成，３月份更是出现了六年来首次单月贸易逆差７２．４亿美元。与去年同期出口下降１９．７％相比，今年一季度出口同比增长２４．３％，增速呈加快势头。与此同时，进口增长迅猛，一季度同比增长６４．６％。但随着  中国在外贸领域着力于“拓市场、调结构、促平衡”，贸易顺差规模将继续减少，对外贸易发展趋于基本平衡。

2010年一季度，新增贷款２．６万亿元。但逐月分析，继２月新增人民币贷款达７０００亿元、较１月大幅减少后，３月我国新增信贷５１０７亿元，增速进一步回落，但市场流动性仍较充裕。

（2）全国2010年第一季度房产市场状况分析

2010年一季度，全国房地产开发投资一季度增长３５．１％，比上年同期加快３１个百分点。与此同时，全国商品房销售额亦同比增长５７．７％。“房地产投资增速高于固定资产投资增速，再次证明房地产行业仍是拉动中国经济增长的重要因素。”部分城市房价、地价过快上涨使房地产泡沫隐忧凸显。统计局数据显示，３月份全国７０个大中城市房屋销售价格同比上涨１１．７％，其中新建商品住宅价格上涨１５．９％。“投机性需求是此轮房价上涨的主要因素。”

●  全国房地产行业2010年一季度总体运行情况分析:

　　<1>消费者观望情绪明显，部分城市出现房价小幅下挫

　　自2009年12月到2010年3月底,从二手房营业税调整开始,一系列的房地产密集出台,同时所代表的对房价对民生问题影响的态度及出台的应对措施,都已经对当前市场产生影响,大部分城市已经开始出现成交量明显下滑及消费者观望态势,而各种金融、税收,显示高层抑制房地产风险传递到金融领域的决心,而增加供给,成将对未来房地产市场的影响深远。

　　特别是消费者观望情绪的蔓延,已经成为影响2010年一季度明显的市场因素,2009年的房地产市场井喷已经将相当部分自住客及投资客的购买力消化完毕,改善型买家不愿意接受目前的高房价,他们要等待一个合理的价位再入市,而另外一部分比较谨慎的房地产刚性买家及投资型买家担心“高位入市”后被市场套牢,开始观望房地产市场的后期发展趋势。

　　<2>商品房供给不足导致房价下跌艰难

　　目前,自2009年底开始到2010年的3月中旬,出台了多种措施直指高房价,但从近期的效果看,已经证明虽然有一定的效果,但没有也不可能达到立竿见影的效果。

　　房地产投资和开发都有一定的周期,在短期内市场还未完全走出悲观预期的情况下,供给不可能有明显改善。从2009年12月份的数据看,当月房屋竣工面积同比增速为10.9%,新开工面积为34.19%,分别比11月下滑了38.84%和159.42%。我们认为,这有可能是地产商预期到未来不确定性的调整,提前降低新开工面积或有意推后竣工面积,这种悲观心理的体现将直接导致2010年上半年可供面积的缩小,供需缺口的扩大将使房价继续维持高位。从购置土地面积看,2009年12月累计为3.19亿平米,同比下滑18.9%,比11月扩大3.5%,从绝对量看,2009年的购置面积低于以往6年任何一年的面积,这说明在地价飞速上涨的情况下,开发商整体的拿地意愿并没有充分释放,土地购置面积的缩减也影响了未来住房面积的供给。

　　2009年房地产市场的销售火爆更多的是得益于去库存化的加速,2007年—2008年积累的库存迅速释放,而2009年当年形成的直接供给非常有限。从统计的8个重点城市的去库存化周期数据看,2010年1月到目前为止以来,这些城市平均去库存化速度都处于近3年来的历史低位,经过2009年三季度以来的充分释放,目前这些全国一线城市正步入库存化的真空期,一些房价较为合理的城市可能会加大开发投资,从而步入补库存的阶段,而前期房价涨幅较高的城市可能暂停再库存化的过程,这些城市价升量缩的态势可能进一步持续。

　　<3>2010年一季度投资同比增幅较大

　　由于基期因素,2010年地产开发投资增速同比有可能超过20%。

　　回顾2009年上半年“小阳春”以来,地产开发刚刚走出阴霾,而2010年一季度投资增速平均为3.3%,处于历史低谷,虽然今年出台了很多地产投资的措施,但在利率还未启动的情况下,开发商投资的行为并不会立马变化,目前出台的措施不会对地产商的资金链形成最严重的削弱,即使在未来市场不可测的情况下,开发商也可能会进行一些必要的开发,为以后的库存做准备。毕竟一些城市的可售面积在不断下降,如果保障房不能有效跟进,自住的需求有所抬头,房价飞速上涨的局面又会重启,而这也将刺激开发商积极开发投资。

　　不过,由于的基调,地产投资大幅增长的可能性有限。2010年一季度中地产投资的增长不是开发商的主动所为,而是得益于去年的基数原因和部分城市的补库存行为,开发投资的增速更多的来源于市场空间较大的二三线城市。对于一线城市,我们认为能维持去年的情况已经是很乐观了。

　　<4>销售将逐渐回归常态

　　2010年1月以来,新房和二手房的成交面积持续萎缩,交易量下降比较明显。截至3月底,根据统计的13个重点城市周成交面积为206万平米,虽然大大低于2009年四季度的平均水平,但也恢复到2009年二季度的整体水平。对于今年一季度的成交情况,我们持谨慎态度。由于2月份春节因素,预计在市场走出恐慌情绪后,市场成交状况仍然维持较低水平。一季度销售状况可能会逐步走向常态,但与2009年四季度比,总量上将保持低位,由于基数原因,增速仍然保持强劲态势。

●  2010年一季度重点地区房地产市场情况及未来预期分析

　<1>2010年一季度中,一线城市自住型需求日渐式微,二、三线城市将随2009年房价的快速攀升而逐渐受到抑制。

　　2010年一季度,北京、上海、深圳等一线城市房地产市场已明显恶化,居民对房价的负担能力已经接近或超过 07 年的水平,2010年以来一线城市自住型需求将难以为继。二、三线城市房价尚在居民可承受范围以内,但一线城市的高房价正逐渐向二、三线城市蔓延和波及,2010年二、三线城市房价将继续快速攀升,自住型需求必将因此而逐渐受到抑制。

　　<2>通胀压力下,房价上涨预期促使投资/投机性需求活跃。

　　资金成本方面,2010年以来房贷利率已经持续维持低位。一、二线主要城市住宅租金收益率多处 3-4%,且租赁价格指数处下行通道,而国际上正常收益率为 5%左右,投资需求空间非常有限。房价上涨预期方面,2010年以来金融部门继续实行适度宽松的货币或紧缩信贷的低执行力度,资产价格将在一段时间的市场调整后进一步上涨,从而促使投资/投机气氛活跃。

　　但由于等的各方面因素影响,未来,特别是2010年3季度后房地产市场价格上扬的幅度将不会很大,上涨速度将减缓。

　　<3>商品住宅短期静态供应明显不足,中长期供应有望跟上。

　　2009年底以来份一、二线城市商品住宅短期静态库存去化周期明显下降,一些城市甚至呈现出供不应求的局面,上海去化周期已降到 1.6 个月。针对短期供应不足的现状,开发商加大了房地产开发投资,2010年一季度的1-2月,全国完成房地产开发投资3144亿元,同比增长31.1%,增幅比去年同期提高30.1个百分点。其中,商品住宅完成投资2233亿元,同比增长32.8%,提高32.0个百分点,占房地产开发投资的比重为71.0%。长期供应方面,2010年一季度中的1-2月,全国房地产开发企业完成土地购置面积2407万平方米,同比增长11.2%,去年全年则是下降18.9%;完成土地开发面积1567万平方米,同比下降40.8%,降幅较前期已有较大程度的缩小,后期供应有望逐渐跟上。

　　<4>2010年以来对房地产抑制意图明显,优惠适度收紧。

　　2009年很明显表明,房地产业已成为中国经济的"直接命脉"。200年12 月经济工作会议再次定调,2010 年继续实行适度宽松的货币,这对行业利好。目前2010年一季度部分优惠依旧延续,虽然部分优惠已经收紧,但执行力度不足,但2010年下半年将会适度收紧,但仍以宽松基调为主。

　　<5>供小于求形势未来将有缓解,多数城市房价一季度同比小幅下跌

随着09年四季度销售火爆,重点城市商品房库存逐渐步入下行通道,随着房地产市场的投资稳步加大,以及新项目开盘预期,可售量呈逐月增加态势,供小于求形势略有缓解;房价方面,多数城市2010年一季度同比小幅下跌,虽然较大部分房价的下降以优惠、折扣、曾送等形式出现,但小幅下跌以见明显,下跌原因主要是开发商对未来预期仍谨慎,定价较为理性,营销策略上多倾向于主动优惠促销。

●  短期房地产行业风险分析

　  <1>  2010 年一季度,二、三线城市房价受2009年一线城市火爆房价的波及,房价也有较大幅度的增长,房价收入比、月供/收入开始恶化并直逼一线城市,这势必引发的超预期。

　　<2>  2010 年以来,房价大幅上扬抑制市场需求,市场重回 2008 年的有价无市状态预期的可能更加明显。

　　<3>  2010 年加息预期强烈

　　2009年11 月份以来,澳大利亚、以色列、挪威、印度等外围国家改变 08 年以来所实行的低利率货币,开始相继收紧货币宽松先后加息,这无疑会给中国调整货币的理由和压力。美国多位经济学家表示,2010年美国加息周期预计发生在第三季度,由于人民币实行与美元挂钩的联系汇率制,所以中国央行加息发生在明年三季度是个大概率事件。

　　加息的一个目的是抑制通胀。2009年以来,中国经济增速逐步加快,经济社会加息的另一个意图,便是抑制资产价格的过度膨胀,而平抑房价正是其中的重要部分。从楼市供给来看,银行收紧银根将给房地产企业带来资金压力和融资成本上升,这对房地产此类资金依赖度高的行业冲击无疑比较大。

●  对未来房地产发展建议与对策

　　<1>目前的房地产产业既有有利也有不利于产业发展的因素,但是总体上有利于房地产业后市的发展,短期内仍是一个行业信心恢复的过程。

　　<2>全国各中心城市2010年以来土地投放量并未出现巨减现象,房地产投资开发量也未出现大幅下滑,2010年一季度后房地产供需在现阶段供小于求的情况将可能趋向于供需动态平衡,城市中心区可能出现阶段性的供大于求,市场将迎来新一轮的变革。

　　<3>成交量疲软行情短期内能否持续需进一步观察。

　　2008年压抑的刚性需求在2009年中后期释放后,出现了2010年有支付能力的有效需求不足的问题,2010年一季度后期市场的持续发展有待于进一步挖掘改善型和投资型的潜在需求,只有调动改善型和投资型的潜在需求后市才能获得持续发展,而无论是首次置业、改善型需求、投资型需求都是以性价比作为重要参考指标的,特别是首次置业和投资型需求其潜在需求转化为有支付能力的需求,降低购房进入门槛是其必然选择,投资型需求在2009年的市场高峰期入市,2010年一季度预期投资回报落空,必将对一季度后房地产价格趋向敏感。

　　<4>2010年一季度后的住宅郊区化将迎来一定的挑战,郊区化的未来发展趋势,在现阶段市场不利口碑相传的情况下被放大,因此此次2010年一季度出现的市场疲软状况,将在未来各城市郊区,特别是郊区盘开发商影响巨大。

　　<5>2010年一季度后市场发展趋势已经市场价格的预期已经比较明显,小幅下挫后稳步上扬的可能大于持续高涨的可能,同时长期低迷状态的预期大于快速回暖的预期。

2、邢台宏观环境及房产市场状况分析

（1）  邢台宏观环境 

●  邢台2010第一季度经济状况分析

今年以来，我市深入贯彻落实科学发展观，把握，积极作为，科学务实，全市经济与全国、全省经济同向趋暖，回升向好势头得到进一步延续，主要经济指标实现较快增长，总体开局良好。

　　工业生产继续保持积极向好态势。规模以上工业在上年生产稳步回升的基础上，继续保持积极向好态势。1——2月，全市规模以上工业完成增加值54.8亿元，同比增长23.5%，增幅较上年同期提高24.3个百分点，较2009年末提高10.4个百分点，基本恢复到正常年份的增长速度，较好地延续了工业经济稳步回升的良好势头。

　　城镇投资在上年较高增长基础上，继续较快增长。在当前利好和上年较高增长态势下，进一步激发全市投资领域积极性，全市投资继续呈现较快增长。1——2月份，城镇固定资产投资完成16.3亿元，同比增长47.5%，较上年同期加快7.9个百分点，高于全省9.6个百分点。

　　消费品市场继续保持较快发展。前两个月，在全市经济积极向好的大环境下，受“双节”影响，我市消费品市场实现良好开局。1——2月份，全市社会消费品零售额75.9亿元，同比增长16.6%。

　　对外贸易增速实现负转正。今年以来，伴随着全球经济的继续复苏，在各项稳定外贸增长的有力推动下，我市外经贸开始较快增长，对外贸易速度在上年末降幅收窄的基础上转为正增长。今年1-2月份全市外贸进出口总值实现2.24亿美元，增长45.7%，比上年末提高66个百分点，其中出口总值1.16亿美元，同比增长53.9%，比上年末提高94.1个百分点。高增长虽然受上年基数低的影响，但总量已超过2008年同期水平。

　　利用外资增势较好。前两个月，全市新批外商投资项目1个，注册资本560万美元。实际利用外资2760万美元，同比增长38.7%，同比提高74.8个百分点。

　　财政收入平稳增长。前两个月全部财政收入完成18.8亿元，同比增长9.4%；地方一般预算收入8.3亿元，增长41.6%，同比提高29.7个百分点。

居民消费价格同比小幅上涨。今年以来，受食品价格大幅上涨影响，居民消费价格同比持续上行，1——2月份上涨2.7%。其中，食品类影响价格总水平的主要因素，拉动价格总水平上升2.9个百分点。分类别看，类消费品价格四升四降，食品类、烟酒及用品类、医疗保健及个人用品类和居住类价格分别上涨10%、2.4%、0.5%和0.1%；衣着类、家庭设备用品及维修服务类、交通及通信类和娱乐教育文化用品及服务类价格依次下降2.0%、0.8%、1.2%和1.1%。

●  邢台市2010城市规划

◆邢台桥西区：力推三大园区建设

全力推进三大园区建设，打造城市建设新亮点，推进全区经济和各项社会事业迈上新台阶。　

（一）生态农业文化园区 

    生态农业文化园区位于桥西区西北部，南水北调干渠西侧，总占地面积28平方公里。园区规划结构为“三轴，两苑，三区”。生态农业文化园区将以生态绿色旅游休闲为核心，努力打造成全国知名、华北第一的城市生态文化园区，建设成为集城市绿色农业、生态宜居与观光、中华民俗、邢襄文化、休闲娱乐、会展商务等功能为一体的特色园区。 

（二）生态产业园区 

    该园区位于桥西区南部，西至邢都公路沙河桥，东至京广铁路沙河桥，北临固坊、伍仲、西前留、东前留、中留、西北留及洛阳、西户村、东户村、留客，南至十里亭、大油村、高庙等村落，土地总面积32平方公里，规划用于生态湿地公园建设3483亩，用于生态农业产业项目建设1.1万亩。 

 （三）市场物流园区 

    该园区位于桥西区中部，包括龙岗物流园、龙岗农副产品市场和中国汽车文化名城等3个部分。 

对房地产类项目，加快金牛阳光苑、燕云台、阳光巴厘岛、麒麟郡等高档住宅小区建设，提升城市品位。对社会公益类项目，配合做好职业技术学院扩建、机电学院迁建和技师学院、农业学校、工业学校等大专院校新校区建设的拆迁、进场工作，依托职教园区建设，积极发展教育配套产业、文化创意产业。同时，力争完成市广电中心、市图书馆、邢西汽车站和街道综合服务中心等公益类项目建设。 　

此外，培育发展新兴服务业也是今年桥西区的一大亮点。依托达活泉公园周边、中兴大街商务区、西北新区、南水北调滨河新区、七里河新区为重点区域，桥西区将大力发展科技咨询、信息中介、金融保险、法律服务等现代服务业，加快培育新的经济增长点。

◆“一城五星”10分钟交通圈年底实现

“一城五星”以邢台市为中心，内丘、任县、南和、沙河、皇寺为辐射点，形成五星环绕的城市格局。该项目包括：新建一条北外环路，升级改造3条出市路口和4条快速路，总投资8亿元，建设里程约75公里，计划两年内完成。“一城五星”交通道路建设工程是今年本市城建“十大工程”之一，也是本市“三年大变样”工作的重要组成部分。该工程今年还有5个项目，新建的北外环路和4条快速路。5个项目中，除邢昔线快速路正在进行征地拆迁外，其它4个作为去年的续建项目全部于春节后开工建设，预计年底前完工。

◆  邢台48个旧城片区五年内完成改造

我市建成片区范围内规划确定了48个旧城改造片区，并将在5年完成改造任务。

　　48个旧城片区总占地443.03公顷（65.45亩），现状建筑面积约365.87万平方米，现状容积率约0.83万平方米/公顷。其中，桥东区30个，桥西区15个，邢台县3个。旧城片区改造按照“三年计划、五年完成”的思路推进。今年计划改造片区18个，

总占地面积约205.62公顷（3026.3亩）,现状建筑面积约146.94万平方米，规划居住用地75.53公顷。

　  目前，已经批准总平面或规划方案的有薄板厂片区、方圆集团西片区、亿德隆三期片区、中煤勘探局科教中心片区、豫西市场片区，占年度改造计划旧城片区总占地面积的24.67%。 

◆  24个城中村完成规划改造

■完成南水北调11座桥梁设计

■百泉公园建成南部最大生态园林

完成24个城中村改造

围绕景观风貌整治，本市还将完成曹演庄、韩演庄、三义庙等24个城中村的规划改造；完成地质11队区片、新世纪广场区片等18个旧城区片改造规划；完成电缆厂、医疗器械厂等12家企业搬迁规划；规划建设一批专业和农贸市场；改造20个十字路口，改善城市交通环境；规划建设10处城市街头游园。

（2）邢台2010年第一季度房产市场状况分析

●邢台房产市场分区明显

◆桥东区——桥西区 因为桥西区富人比较集中，所以桥西区较桥东区住房品质要高，其楼盘的产品，价格、配套都有其优越性。

◆中心区——城市周边区  由于中心区的成熟配套和历史发展，在物业的形式上像投资住宅发展，而城市周边更向着居住型物业发展。

◆中心区——西部新区——达活泉区域——东开发区——七里河新区   目前邢台房产划分出这五个区域形象的表现了各个区域的楼盘的主推优势，每个楼盘无非围绕着所处分区做文章。

●大盘引领，小盘分羹

从2010年第一季度邢台楼市的变化，无不体现大盘的引领作用，大盘带动价格、品质、配套、理念各方面使邢台房产整个市场向前发展。而小盘也紧跟步伐收拢目标客户。

●供需分析

<1>供应量、需求量方法一

根据4月份市调楼盘供应量（有数据的）共计1026.94平方米÷38个有数据楼盘个数≈平均数27万平方米。

平均建筑面积数27万平方米×14个没有数据楼盘个数≈估算没有数据的楼盘建筑面积378万平方米

378万平方米＋1026.94万平方米=1405万平方米（有数据楼盘的面积）

按2009年的消化率60%计算总2010年年初总供应量为：1405×40%≈562万平方米

2010年土地招拍挂供应量为47.33平方米+562万平方米≈610万平方米（到2010一季度总应量）

60万人口÷3口人=20万户

邢台人均住房标准23平方米×3口人=69平米每户住房标准

20万×69平方米=1380万平方米

市场空缺1380-610≈770万平方米

<2>供应量、需求量方法二

如今邢台市城镇居民人均使用面积23平方米，市区人口约60万，邢台市现有居住面积只有1380万平方米，与国家小康标准人均35平方米相比还有700万平方米的市场空缺。

60万人口÷3口人=20万户                              60万人口÷3口人=20万户    

23平米×3口人=69平方米                              35平米×3口人=105平方米    

20×69=1380万平方米（总需求量）                      20×105=2100万平方米

市场空缺2100-1380=720

小结：从总的供求分析上邢台房地产需大于供，但从有意、有实力购房百姓的数量来看供已经大于求。如果没有有效的控制房价和改善收入分配，以后邢台市房产市场逐步会走向疲软状态。

●市场走势

<1>一季度主要楼盘价格提升，涨幅在100—150之间。随着全国房产大环境涨价和成交率的提高，邢台市场会有一个短期的波动，而本身邢台市场由于其经济和城区改造房产需求量也较大，在加上主要楼盘动工、封顶的推动和他们手段用于，邢台一季度楼盘价格上涨。

<2>第一季度成交量疲软。由于国家的出台，宏观楼市的不稳定，一些准客户转变为观望者。同时年初消费这资金的流动性较大，所以成交量疲软。

<3>一季度投资性购房下降。国家投资性购房，出台了和金融信贷。提升了这部分人群的投资的成本。

<4>邢台房地产市场稳步上升，销售价格稳中有升

三、一季度房产市场各因素的表现

1、销售均价继续增长，但涨幅明显回落

全国商品房销售均价走势表

2010年一季度，全国商品房销售均价（销售额/销售面积）为5193元/平方米，同比上涨16.1%，涨幅较2009年下降7.4个百分点；较2009年全年上涨10.6%。

从各区域的销售均价来看，北京、海南、上海等热点城市和区域价格上涨幅度最快，一季度，北京销售均价同比上涨53.1%，涨幅较2009年全年扩大40个百分点。海南销售均价同比上涨49.6%，较2009年全年扩大34.5个百分点。上海销售面积虽然出现同比负增长，但一季度销售均价上涨37.5%。

邢台2009年第四季度到2010年4月价格走势图

从2009年11月到2010年四月邢台住宅价格比较稳定，涨幅较小。邢台做为四线城市受全国和大环境的影响反应较迟钝，但后期也会有一个回落，但降幅会很平稳。

2、全国第一季度土地供应量同比大幅度增长，邢台同比更是超过600%

全国土地出让同比表（万平方米）

10个重点城市1-3月累积成交量均大幅超过去年同期水平。住宅用地市场需求一向旺盛，在市场向好的情况下，只要有充足的供给，成交量就会攀升。

一线城市北京、上海累积成交量分别为151万和287万平方米，同比涨幅巨大；广州、深圳受供应偏紧影响，成交量相对较小。二线城市中，天津前3月的累积成交量为8万平方米，同比上涨319%，为十城市之最。其次是武汉，成交住宅用地401万平方米。重庆前3月共成交住宅用地209万平方米，是十城市同比涨幅最大的。杭州一季度成交量为99万平方米，同比涨幅最小

邢台土地出让同比表（亩）土地出让情况见附件

邢台2010年第一季度土地供应量同比超过600%

附件：邢台2009年第一季度与2010年第一季度土地出让统计

一、2009年第一季度土地出让情况

◆七里河板块分析

1.七里河板块

（1）七里河板块概况

———位置：七里河是一条纵贯邢台市区南部的季节性河流，全长约18.6公里，是市区主要行洪河道之一。

———规划：七里河正在进行综合环境治理中，已经先后投入大笔资金，改善七里河的周围环境，一心打造七里河的新面貌。与同时，更重要的是要发掘新区的经济增长点。新区的开发建设，必将导引邢台经济商业文化向南转移，邢台由此打开了“南大门”，我市经济发展空间和城市功能定位也就拥有了更广阔的选择舞台。作为“十一五”标志性工程的七里河新区建设，将形成信息流、物流、人流、资金流、文化流等强‘辐射场’，拉动全市建筑、服务、物流等多项产业的快速发展，从而带动全市经济快速增长。

（2）七里河板块各项目列表

1、本版块大部分项目都为旧村改造项目，回迁的住户要占一定的房源，所以可售的房源是有限的；回迁户的安置问题需要注意。

2、本区价格大多在3000元以下，相比本市其它地段，价位相对较低，有发展潜力，未来房价有升值的空间。

3、本区两室三室户型为主力户型，面积在80—140之间，是自住型房源较多，未来的发展方向为住宅社区。本版块的户型面积一般在80—120平米，主要是满足居住型购房需求。从选择在这里购房也可以看出当代城市居民对生活环境的要求在提升，喜欢临近临近自然，亲近自然。

2、未来发展趋势预测

     七里河新区在的大力支持下，面貌已经焕然一新。七里河新区开发建设工程首开邢台市以市场化运作的方式进行新区建设的先河，该工程是地方以土地出资盘活国家资产，推动城市化进程的项目。该项目充分利用城市闲散废置土地进行市政设施和房地产开发建设，为国家所支持，项目前景良好。

     规划目标：建了滨水生态之城：日益严重的环境问题已经给我们敲响了警钟，在新区建设过程中，生态必须摆在首位，这是设计者和城市建造者、管理者的共同责任。

宜居宜业之城：新城必须产生强大的反磁力疏解老城压力，实现综合城市功能的互动，体现城市服务的高效性，吸引高端职能。创造宜人居住环境，实现职住平衡，实现中心城的人口转移。

3、案例分析

江南春天

   产品：多以自住型住宅为主，产品以多层和电梯房为主，设计风格能融于自然，体现人文气息，能衬托出环境的优美。

   消费群：多为高收入人群，注重自己的居住环境，亲近自然，如中高层管理者，私企老板等。

◆达活泉板块

1、达活泉板块

（1）达活泉板块：中华大街与太行路及铁路与郭守敬大道圈定范围，围绕达活泉公园兴起的新型住宅市中心

（2）达活泉板块代表项目列表

小结： 桥西区房地产市场客群及产品分析：

     桥西区是新兴的城市区域，在十年以前桥西基本上是没有什么建筑的。在这10 年里桥西飞速的发展。现在的城市布局是西北区（达活泉板块)  适宜人们居住东南区域属于工业区，重点发展工业建设。所以桥西的房价普遍高于桥东，就是20世纪下半期的英国和美国似地，分化严重。

     所以现今桥西多是舒适居住的房子（盛世公馆中的577平的别墅）而桥东多是小面积的房子，一些老邢台人在老城区住习惯了，多数不喜欢换地方了，多会选择在桥东买房子。而桥西及新一代邢台人多会选择在舒服的地方（如要陪伴父母生活，在桥东工作的除外）故此，在桥西的客户应为事业有成的中上层人士，及有条件的年轻人。在桥东多数为经济条件稍弱一些的年轻人及一些“故土情结的老人”。（这其中不包括要拆迁的房子）

2、 桥西区房地产市场的未来发展

          依托达活泉及支持，围绕几个重点小区。创造邢台市的住宅是市中心，重点 发展人文社区及政治生活中心。

典型案例分析

（金域首府）

  项目位置：邢台市钢铁北路与郭守敬大道交叉口

  面积区间：90----200

  销售周期：开盘时间（2008年10月-----2010年10月）

  项目评价："一个城市规划中的博弈者"，金域首府看中的是邢台市日后的发展，在哪里购 

            房的人多是一时不急用房的人，他们在等日后房子周边的配套齐全之后，自然  

           会升值。在这里购房会有暂时配套跟不上的顾虑。自身的配套不可能齐全到满

           足所有的住户需求。

  户型配比：

 主力户型：两室两厅一卫

  销售率：80%

  销售均价：3668元/平米

◆东北板块

1、东北区域分析

本区为邢台的老城区，十年前与桥西相比属于发展较好的地段，但从十年前开始这个区域已经形成一定规模，那时的情形是桥西只是大片空地，相对于桥东来讲开发难度低，因此，开发商开始把眼光放到桥西区域，桥西开始起步，并保持高速上升的状态，最初是以皇家地产旗下的高档小区为主，到后期形成一定规模后，一些小的开发商也开始介入这一地块，此时，桥西区也已经形成了一个较为完善的区域，相对来看桥西的新起建筑物较多、较为繁华，而桥东只能屈居于老城区，也导致了现在邢台市民认为桥西房子就应该比桥西贵的思想，同时拍地的时候就有可能出现桥东拍下来价位会比桥西低，而这一区域房屋陈旧，拆迁难度相对于桥西来讲要小、加上一系列的旧村改造把桥东变得很活跃。而长远来看桥东区域一经改造，也会成为现在的桥西，加之老的传统商业中心在这一区域，人流量较大，不论从商业还是住宅的角度，这一区域都存在较大的发展潜力，故对开发商来讲是一个不可多得的机会。

1.天一城楼盘信息： 

（1）左岸春天，项目地位于原防爆电机厂，在全部22万平米的建筑中，多层这种当今非常稀缺的建筑在总量中占到三分之一，其余三分之二也以小高层和中高层为主。    

个人预测：左岸春天的房子会很好卖，价格定在3500-4000会很合适，定在3000-3500将会很火爆。

支撑理由：（1）此项目距离天一城比较近，前期完全可以利用天一城较为成熟的配套，    并且天一城现在已处尾盘，房源有限，供不应求。

（2）后期在这个项目有可能形成自己的成熟的配套，因为这个项目的周边有高等学府（邢台学院）、市三中、市七中、市医院、眼科医院、口腔医院，就差一个商业圈，但从招拍挂方面分析，在这个项目的北侧在几年前的时候出现了一块地王（原邢台第二造纸厂的位置），从开发商盈利角度来分析，如果该地块建成小区，那开发商的成本价在3600左右，而销售价位得在4500左右，这样的话只能是带动其周围的小区（如：永康城市花园，北关街旧村改造等项目的）的销售，而对于该开发商来讲的话，其销售状况不会很好，纵观这一地块，靠近达活泉板块，而达活泉板块现阶段，包括该地块以东并无较为完善的商业圈出现，所以这块地后期极有可能开发商业，从而填补这一空缺。

预测总结：该地块一旦入市，会成为这一区域房地产市场中的一个特别关注点，其具有优越的地理位置且建设成本低于周边小区的建设成本，小区内的建筑较为单一（均为纯住宅）。甚至还会有优于周边小区的小区配套。所以其后期销售基本不费吹灰之力，完全可以跟着“天一城”的模式走，只要价位保持小额差距即可，这样一来可以保证开发商利益，二来可以省去其大量的广告宣传。

◆ 中心板块：

1·中心板块分析

（1）本区为团结大街对应新兴大街与郭守敬路对应邢州路，位于邢台市市区的中心位置，其中有老的市中心（桥 

     东部分）也有新的市中心（桥西部分）。

（2）中心板块代表项目

中心区域的房地产市场比较拥挤，在中间有天一城（家乐园）  新华里188号（德龙）等在本地区有较强影响力的大型企业来开发运营。在稍远一些的地区有秀兰·水榭瀚城等外地的大型企业进行开发利用。在边远地区中华苑及锦苑等一些小盘在进行开发运营。

总的来说是，本地开发商在取得地块的时候会更有利更多一些。在项目上来说外地的开发商会选择极不同的“个性化”方法进入，精致小户型（甜橙国际）  大块地域（秀兰）。本土化路程漫漫。不过一旦被认可则会成功发展。

中心区域的配套设施比较齐全。开发出的楼盘可以很大程度上的借势发展，本身的开发成本比较低。更易成为“热地”。但是价位高，会使许多开发商因自身资金问题止步。

     楼盘众多，但优势劣势多等同，所以竞争激励。却因自身区位所限，会演变成“活动战”，在声势上一争高下。能够短时间的刺激一下消费者注意。但很快又会变成观望状态。

     中心区域的客群会有更多的选择，这也就造成了“不知选哪个好的”的困惑。多数客户不管是居住，经商或是二次置业都会“货比三家”。比起边远地区的（下县）会更加“狡猾”一些。 而一些边远地区的消费者则更看重中心区域的优势，会成为这里的客户。

2、中心板块房地产市场未来发展分析

在邢台市规划之中“东西并重”的发展模式上。会因为新的市区中心（龙岗新区等）的发展成为老牌的市中心，这其中会有居住，商业，工业，娱乐等等混杂的局面，成为一个综合体。

典型案例分析                                            

（新华里188号）                                                             

项目位置：邢台市新华北路188号                                  

面积区间：                        主力户型：小两室  小三室

销售率：未开盘             销售周期：（开盘时间未定）

五、房产投放媒体的监测

2010年一季度全市两大媒体（牛报、日报）共投放各类型房地产广告130次，平均每月参与投放的房地产项目为20个，月份来看，1月媒体投放情况较冷淡，2月、3月春节过后逐渐增长并且3月投放次数涨幅较大，说明春节过后入市项目增多，以前的项目也亟待出售。

      2010年一季度各类型房产广告媒体的投放选择最主要的仍是牛城晚报，并远远的超过日报。

◆全国主要城市和邢台房产市场媒体渠道的比较

六、2010年房产新下的swot分析及房产走势预测

1、2010年房地产新

★各地区、各有关部门要切实履行稳定房价和住房保障职责

这一点主要是从自身的一个执行力上的思想统一以却保得到有力和切实的履行。

★坚决抑制不合理住房需求

实行更为严格的差别化住房信贷。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。人民银行、银监会要指导和监督商业银行严格住房消费贷款管理。住房城乡建设部要会同人民银行、银监会抓紧制定第二套住房的认定标准。

      要严格各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。

      对境外机构和个人购房，严格按有关执行。

      发挥税收对住房消费和房地产收益的调节作用。财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收。税务部门要严格按照税法和有关规定，认真做好土地的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。

★增加住房有效供给

增加居住用地有效供应。国土资源部要指导督促各地及时制定并公布以住房为主的房地产供地计划，并切实予以落实。房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。要依法加快处置闲置房地产用地，对收回的闲置土地，要优先安排用于普通住房建设。在坚持和完善土地招拍挂制度的同时，探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等出让方式，抑制居住用地出让价格非理性上涨。

      调整住房供应结构。各地要尽快编制和公布住房建设规划，明确保障性住房、中小套型普通商品住房的建设数量和比例。住房城乡建设部门要加快对普通商品住房的规划、开工建设和预销售审批，尽快形成有效供应。保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，并优先保证供应。城乡规划、房地产主管部门要积极配合国土资源部门，将住房销售价位、套数、套型面积、保障性住房配建比例以及开竣工时间、违约处罚条款等纳入土地出让合同，确保中小套型住房供应结构比例严格按照有关规定落实到位。房价过高、上涨过快的地区，要大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应。

★加快保障性安居工程建设

确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务。

★加强市场监管

加大交易秩序监管力度。对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。

年完善房地产市场信息披露制度。各地要及时向社会公布住房建设计划和住房用地度供应计划。

2、新政下的swot分析

（1）一线城市房地产市场分析

S:strengths（优势）

●技术技能优势：一线大城市开发比较早，房产开发经验丰富，建造技术比较纯熟。

●有形资产优势：对于国外的房地产资本的投入国内的房地产有足够的资本来应对，（的李嘉诚的长江实业），

                内地的万科，红石，中房集团等等。在快速的变大变强。

●无形资产优势：资源的强势，国家为了扶植本国企业拉动GDP的增长，或多或少的都会照顾“自己人”。

●人力资源优势：中国高等教育的普及使得中国的各种专业人才的大量涌现已可满足本国房地产企业的数量需求。

●组织体系优势：房地产项目的开发比较系统，整体项目的运作流程严谨有序。

●竞争能力优势：中国的房地产设计思想已有很大的突破（潘石屹在海南请来不同的设计师设计的不同的别墅）

W:weaknesses（劣势）

●可能导致内部弱势的因素有：小企业众多，没有足够数量的大企业来应对国外地产巨头的冲击。

●缺乏具有竞争意义的技能技术 :许多具有竞争优势的技术被国外企业“保留”。

●关键领域里的竞争能力正在丧失 :中国企业最大的优势就是劳动力便宜，原材料的廉价，但是现在工薪水平的提

                                高和原材料的涨价，导致了中国市场中本土企业的优势丧失。

0:opportunities(机会)

●市场机会：中国的房子还是不够住的，还需要续建。

●潜在的发展机会可能是：中国的GDP还需要房价的帮忙拉升，所以只会暂时性的压制一下房地产的过热，        

                          而不会绞杀 

●客户群的扩大趋势或产品细分市场 ：现今80后的登上舞台，使得中国的又一轮的新生儿的出现，三口之家的出

                                    现会使得两居室的房子大面积的出现。客户多为新婚夫妇和情侣，人口至        

                                    于2.5—3.5之间。而且现今的房子是越来越少，越来越小了。（地就这么

                                     多但是人却会不断的增多。）

●出现向其他地理区域扩张，扩大市场份额的机会 ：中国众多的企业在国外的分疆裂土

T:threats（威胁）

●替代品抢占公司销售额 ：房价高，那就会促使人们租房子住。盖的房子卖不出去，不降价的会更加难卖。

●市场需求减少 ：新生力量的无力（大学生住在胶囊旅社）

(2)邢台房地产市场分心

S:strengths（优势）

●有形资产优势：本地企业及外地大型企业的能力雄厚（家乐园    保定秀兰集团）

●无形资产优势：资源多年来的积累获得

●人力资源优势：各大建筑承建商大规模的作业，农村的剩余劳动力还是过多

●竞争能力优势：老百姓对企业品牌的认可度高

W:weaknesses（劣势）

●可能导致内部弱势的因素有：外地内地的大小开发商无序的争地有可能会使得市场混乱（邢台市场本就很乱，被

                             邯郸，石家庄对比着） 

●关键领域里的竞争能力正在丧失 :大多的企业多使用外地的承建商（燕云台为江苏）劳力成本会提升

0:opportunities(机会)

●潜在的发展机会可能是：邢台的城市规划中“东西并重 ”，建筑会不断增加

●客户群的扩大趋势或产品细分市场 ：可以分出许多的类型：尊贵享受（金域首府），商务作用（锦苑），小户型

                                 （甜橙国际）

T:threats（威胁）

●出现将进入市场的强大的新竞争对手 ：秀兰集团的出现等等。

●容易受到经济萧条和业务周期的冲击：国家调整的利率，买房的门槛更高了

3、2010年房产走势预测

房价不断的攀升，房产泡沫不断加剧，于是2010年房产呼之欲出，预示宏观拐点的到来。

预测1. 市场疲软，投资型购房量出现大幅度下滑，从而影响整个楼市的成交量，一季度后房产成交量会有一个明显的走下阶段。

预测2. 重视品牌价值提升，所以其产品的形态会创新化和多样化。最直观的品牌价值在于它能帮助一个开发商卖掉多少房子， 尽管项目的打折促销风风火火，但是从市场的反应来看，即便折扣的程度一般，品牌开发商的项目通常销售成绩更好，这不得不让人考虑到品牌的内在价值。当然，平日里就深谙此道的品牌开发商向来都不吝在品牌形象塑造上花大价钱，而现在，价值的反馈逐渐展开。邢台有房就能卖出去的时代已经过去，再加上市场的疲软，所以品牌价值越来越会成为购房和价格的重要因素。

预测3.  价格在稳定中小幅度走低，价格策略多样话。在市场疲软的环境下，价格竞争是无可避免的，但由于拿地的高价，成本的控制谁也不敢大打价格战，大幅度降价是不可能的，而这就要求另想奇招，所以 价格会策略五花八门，买房打折、送家电、送精装修、送物管费等等促销方式会花样百出，买房送车、送红包、现金抵扣等变相降价方式会充斥着整个市场。变相折扣、现金抵扣与直白的项目打折雷同，现金抵扣营销手法也越来越多的被用于项目的销售当中，直接明了的优惠数字，对于消费者的诱惑也是最大的，每一个消费者心里都有一本明帐，对于这样的优惠不可能不动心。从实际的成交效果来看，这样直接的进行抵扣活动确实打动了部分消费者，使消费者的购买欲望得到了一定的释放。从活动效果整体情况看，远好于直接折扣优惠。 

预测4.   房地产企业会采取收缩战略。而对于房地产企业而言，面对市场不确定化，房地产企业通过调整企业新开工面积计划，缩减开工规模。加快企业资金的周转的方式，以求稳定其资金链。所以各房地产企业的紧缩策略的方式也开始逐渐趋同。

预测5.  市场观望度升高，由于的遏制和市场不稳定性加强，购房意向客户观望心态会加强。

预测6.  房地产仍有再次小范围“潜规则”的可能。由于税收、增大土地供应量等方面和开发商面对市场疲软采取收缩战略有对立面的所以在土地的供应和闲置上仍有范围外的“潜规则”。