精品商务酒店商业计划书

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规 划 人：                                  

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二零一七年一月

前   言

1.我们愿意：作为酒店承租方，我方承诺提供100名驾驶员技能培训指标，提供给贵单位100名驾驶员技能培训指标，只收取报名费、考试费、资料费合计1980元。

    为企业困难职工家属、先进工作者、优秀党员等提供免费技能培训，减轻困难职工和家属的经济负担，增加企业内部员工的工作积极性。报名考试培训细则附1。

2、我们愿意提供给贵单位酒店最优惠的协议合作价。如标准为260元，感恩价190元。

3.我们愿意为贵单位提供每半年一次的免费会务接待场地使用权限。（多媒体会议室，含水电免费）

4我们愿意：我单位属于民营企业，虽以商业为中心，但我们愿意与贵单位共同积极参与公益活动，献爱心，做奉献。贵单位牵头，我们酒店拿出2到6间爱心房，把入住爱心酒店的2到6间客房收入用于支助贵单位困难职工和家属，先进工作者及社会公益事业和灾区人民。尽我们酒店对贵单位及社会的一份责任，也给入住爱心房的旅客发爱心卡。让社会各界在贵单位和我酒店的感染下传递爱的世界！（爱心方案解释详见附2）

5.我们愿意每年以130万元人民币承租原贵单位红辣椒酒店及场地，按照国家GDP的增长而增长租金。

附1   培训场地：新余市当地。 

       指标数量及分配：100个指标，分10期完成。每期10人，每年一期。 

       时间：每年的5—8月。培训时间为一个月零6天。

       教学安排：专车专教练。通过率在百分之.2.

       报名资料：身份证及正反面彩色复印件，非新余本地户籍的提供居住证，   白底一寸彩色照片16张，有摩托车驾驶证及有效驾驶证在外地的应办理好转入，

报考车型：C1(小型汽车，面包车，低速载货汽车，）

报名条件，身体健康，无影响驾驶和考试的残疾，无红绿色盲。本单位工作关系证明。

附2爱心方案细则：

         如每月爱心房入住百分之80计，每月计30天   30天X0.8=24天

         如房价260元每天。                   260元X24天=6240元

    如3间爱心房                         3间X6240=18720元。

　　　　　　　资金监管由贵单位与我酒店共同监管，爱心财务公开。

第一部分：酒店行业概况

1.1. 酒店业概况

1.1.1. 酒店行业发展形势分析

根据国家旅游局公布的最新数据显示，2013年全国旅游总收入29475亿元，比上年同期增长14%，其中，国内旅游人数同比增10.3% ，国内旅游收入同比增长15.7%，入境旅游人数及入境过夜旅游外汇增长3.3%。预计到“十三五”，我国旅游人数会达到35亿，入境过夜人数会达到1.5亿。从宏观面看，酒店行业已经进入高速发展的黄金时期。

1.1.2 酒店业发展战略及走向分析

一）国家将突破预期

根据我国旅游业“十二五”发展规划及现状，旅游业已经成为了我国的战略性支柱产业，并一直保持着高速增长的态势，我国已跻身为世界第一大入境旅游接待国和第四大出境旅游客源国。由此可见，中国已形成了世界上最大的国内旅游市场。

二）酒店产业与发展方向

1、全国的改革开放和旅游业的持续快速发展引导着中国酒店业的发展方向。

1）持续稳定的保持对外开放的将有利于我国旅游酒店也的进一步发展；

2）旅游业在我国未来十年的历史发展时期内，将再一次引来历史性的大发展，而作为旅游业基础产业之一的酒店业也将随之获得空前的发展机遇。

2、经济全球化的进程将进一步促进国内外酒店集团在本土的竞争。

3、连锁化、集团化将成为未来较长时期内中国酒店业的发展方向。

4、民营企业将在中国酒店业扮演举足轻重的角色。

酒店业是竞争性较强的企业，国家的大是：国有资产将有选择性的退出酒店领域，并在3—5年内减少国有资产在酒店领域的市场占有率。因此，民营企业将是中国未来酒店业市场的主力军，国家在法规，经融环境和维护公平有序的市场竞争环境等方面所提供的支持，都有利于民营企业的发展。这些因素都为民营企业介入酒店业提供了良好的宏观环境。

三）国家相关

《关于加快发展旅游业的意见》获得通过，对于旅游产业的重视首次上升到战略级别，国家有意把旅游产业培育成国民经济的战略性支柱产业，这对于国家产业结构调整和包括旅游在内的整个大消费崛起有相当的导向作用。

1.1.3 中国酒店业发展趋势

中国酒店业未来发展的主要特点：

1）酒店发展集团化趋势

在国际化程度越来越高的酒店行业，集团化成了中外酒店经营管理不可避免的潮流和趋势。未来，中国需要能够参与国际竞争的酒店企业集团，否则，将严重阻碍我们成为旅游强国的进程。

同时，我们应该认识到中国酒店集团化的状态和国际酒店集团相比，仍有很大的差距。无论是经营规模、知名度、经营管理、人才培养机制、品牌效应、市场拓展、对外形象等方面，中国酒店集团在未来很长一段时间内都很难与国外大型酒店集团形成有力的竞争，因此，未来大约五年的时间是我国本土酒店管理集团迅速发展，赶超国外大型酒店集团的一个黄金时段。

2）酒店发展信息化、智能化趋势

掌握国际酒店业最前沿的东西，比如信息科技在酒店业的应用，这些我们虽然已经在做了，但我们很多企业都还处于初级阶段。与国内其他行业相比，酒店业常为自己与国际接轨而自豪，但用国际标准来衡量，我们还有需要许多要掌握和运用的东西。随着IT技术等高新科技的发展，客房的创新也尽显高科技的踪迹，行业信息化、网络化、智能化将成为新的趋势。

3）休闲度假酒店的需求将迅速增长

随着旅游的持续发展，休闲度假旅游竟逐渐进入民众的生活，度假型酒店适应了目前中旅游业由观光型向休闲度假型转变这样一个大的发展趋势。据统计，我国的度假酒店还没有世界的顶级产品。在旺盛的酒店需求推动下，众多世界顶级的酒店管理集团正在中国迅速布阵，未来几年很可能将催生出世界一流的奢华旅游产品。

4）经济型酒店仍将急需发展，品牌整合加快

近年来经济型酒店快速发展并形成了三大阵营：一是全国性的国内经济型酒店的品牌；二是区域性的国内经济型酒店品牌；三是国际经济型酒店品牌。虽然涌现出了许多经济型酒店品牌，但根据经济型酒店网统计的数字，目前全国百余个经济型酒店品牌中，连锁规模达50家以上的只有15家左右，连锁规模10家以上的也仅有不到30家。未来在3—5年的时间内，一方面经济型酒店市场仍将以资本的较量、发展速度的较量为主，与此同时，酒店品牌建设的竞争、服务之练的竞争以及综合管理能力的竞争将越来越在竞争中占居主导地位。那些资本实力较弱，只注重规模而没有核心竞争力的企业必将面对被兼并、收购的命运。从静态的角度来看，国内二三线乃至农村市场仍有光大的酒店发展空间，而大量存在、分布极广的低端无品牌的旅游酒店也为优势品牌兼并、收购提供了广阔的市场；从动态角度来看，市场未来的格局将是10余家著名酒店品牌为主导，市场占有率在50%以上。

5）互联网将成为酒店营销的最大平台

我国互联网发展有三个新动向，一是从应用领域看，我国互联网正从信息传播和娱乐消费为主向商务服务领域延伸；二是从服务模式看，互联网正从提供信息服务项向提供平台服务延伸；三是从传播手段看，传统互联网正在向移动互联网延伸。

中国网民数达4亿人，已经超过美国成为世界上网民人数最多的国家。互联网的飞速发展及消费者生活网络化的潮流，使得越来越多的旅行者通过网络自主预定房间。

随着越来越多的酒店纷纷建立官网，开始深入挖掘旅游业与新兴互联网行业交错的这一广大领域，未来网络在线预订、电子邮件营销、网络互动式营销、微博营销、手机移动互联网应用程序营销以及酒店搜索引擎将成为最流行和最有效的酒店营销方式。可以预见，未来一段时间，网络互动服务将成为消费者最为关注的酒店服务之一，而自主预定也将成为市场的主流。

6）酒店服务将进入定制化阶段

所谓定制化服务意识模式，就是酒店为迎合消费者日益变化的消费需求，以针对性、差异性及个性化的产品和服务意识来赢得市场的服务意识模式。切实贯彻定制化服务模式，就要求酒店企业应深入细分客源，根据自身的经营条件选准客源市场的一部分作为主攻对象；通过建立科学的客史档案，灵活提供“恰到好处的”服务；强化客源管理；并以独特的主题形象深入人心，在充分理解顾客需求、顾客心态的基础上，追求用心极致的服务，和顾客建立起一种稳定的、亲近的关系。

7）酒店管理向人性化发展

从长远来看，随着经济发展以及工资水平全球化进程的加快，人才竞争势必成为酒店业生存竞争焦点的焦点。因此，酒店企业将会更多的采用以人为本的管理方式来密切企业与员工的关系。未来酒店企业将会更加注重提高员工的知识含量，在人员培训上，将会以一种“投资”观念舍得较大投入。在酒店企业内部，将会建立一套按能授职、行赏的人事制度，通过员工的合理流动，发挥员工的才能；通过目标管理，形成一套科学的激励机制，在企业内部做到自主自发；通过酒店企业文化，利用文化的渗透力和诉求力，培养员工忠诚度，确保酒店企业人力资源的相对稳定。

8）绿色环保概念大行其道

随着酒店业人力成本、能源成本和行政管理成本的不断提升，加上酒店行业能源高消耗、人员高密度的特点，伴随着酒店行业利润的不断压缩。如何节约运营成本，提高酒店利润率越来越成为酒店从业人员的重点研究课题。因此，在环保意识风起云涌的今天，绿色客房已经从创新走向了成熟。大量绿色酒店将进入市场，并且将利用现金的节能手段及环保方法，在酒店压缩能耗支出方面发挥作用。

1.1.4 酒店业发展建设中存在几大误区

伴随着酒店业的高速发展，我国酒店也在建设和管理过程中逐渐形成了众多理念和务实的误区，在一定程度上成为了酒店业进一步发展的桎梏。为使我国酒店业能健康有序的发展，我们必须清醒地认识到，我国酒店业建设和管理过程中尚存在以下几大误区：

1、开设酒店，按照原有操作模式以档次定位，没有结合市场需求以市场需求定位。

目前酒店建设定位的一个普遍做法是档次定位，各业主在新建一个酒店时首先考虑的时间一个什么档次的酒店，是三星级、四星级、还是五星级？而来自不同行业的业主对星级标准的理解又十分的机械，有的酒店业主和设计者甚至根本就不了解星级标准，而是模仿运营的相应星级酒店的功能和档次。这种定位模式建成的酒店完全是以产定需。在酒店业处于卖方市场的状况中，或许仍然会门庭若市，但在我国酒店业整体进入卖方市场的状态下，就会展现出它的严重弊端。

1）这种定位只顾建设，不管客源，因而不少酒店开业后门可罗雀；有的酒店为了生存，不得不低价倾销，进行破坏性经营，其结果是：当酒店生意红火之时，往往到了酒店需要改造之时，是经营者叫苦不迭，也就造成了酒店亏损的局面。

2）导致资产的巨大浪费。由于档次定位的酒店不考虑客人的需求，许多酒店的功能不得不刚用即改，也有不少酒店相当一部分功能和设施闲置，造成了酒店业资产的巨额浪费。

3）由于不考虑市场的需求，单纯从档次上做文章，许多酒店机械地套用星级标准或模仿相应酒店，使得我国酒店过于雷同化，从而导致了自身专业性特色的缺失，造成经营上的过度竞争。

2、酒店设计单一，一体化欠缺

一个酒店建设成功与否、造价高低，首先取决于酒店的设计，良好的酒店设计是酒店成功的一半。然而目前我国酒店业设计水平不高，体现在：

1）酒店设计过度依赖建筑设计师。各业主没有酒店建设的总体构思，而由建筑设计师进行设计，但他们考虑的重点是由外到内，因为对于一个建筑设计师来说，与众不同的外立面是极为关键的，至于内部具体功能，则往往参照其他酒店做。

2）酒店设计的重点是土建的设计，但没有考虑酒店建设的全过程，没有从整体把握设计。

3）酒店设计的眼光短浅。设计一家酒店往往仅考虑眼前，造成酒店设计起点低、结构不合理、装修过于雷同化、酒店氛围不浓、格调不高、环保等理念运用极少、浪费严重的那个现象。

4）酒店定位后，仅仅注重标准化的设计，缺乏个性化、特色化的体现，并且没有实质性的对酒店进行投资总成本的测算，投资成本的可控性较差。

3、酒店装修低层次重复严重，缺乏高层次个性化建设

1）一味追求流行。酒店业的装修在不停转换流行，80年代酒店地面用印度红，90年代用金色米黄的可谓比比皆是。这种做法，致使我国各地的酒店都有一种似曾相识之感。

2）盲目追求豪华。众多的酒店热衷于拼硬件，到处都用高档材料来堆砌，无效空间越来越大。高星级酒店硬件设施的豪华程度是一高再高，低星级酒店硬件设施也是低者不低，造成了高投入却没有高回报的市场现象。

3）酒店普遍感觉硬化。现在多数酒店大量使用生硬材料，不是石材就是木材，走进酒店感觉十分生硬，明显缺乏温馨之感。在色彩协调、风格的体现、文化氛围的渲染等方面明显不足。

1.2. 酒店业经济特点

1.2.1. 属资本密集型和劳动密集型行业

兴建星级酒店不仅需要支付土地取得成本、土建费用和各项前期费用，同时还需要投入大量资金进行装修和配套设施、配套设备的建设，需要的投资额很大，属于资金密集型行业；同时，酒店业作为服务行业，又需要大量的服务人员，也属于劳动密集型行业。酒店业的这一特点，决定了资产折旧及维护费用和日常人工费用等相对固定性费用较高，企业利润对收入的敏感性很高，在出租率低于盈亏平衡点时，收入的降低将造成大额的亏损，在出租率高于盈亏平衡点时，收入的提高又会带来利润的大量增加。

1.2.2. 对经营管理的要求高

星级酒店为给客人提供安全、舒适、方面的环境，同时取得比较好的经济效益，就必须在服务质量保证和监控、成本费用控制、员工管理和激励、市场分析和市场营销等多个方面建立比较成功的管理模式，由于星级酒店为客人提供的服务种类多、标准高、市场竞争激烈、企业员工众多，这一切都对星级酒店的经营管理提出了较高的要求。

第二部分：赣州酒店业现状

2.1 赣州现状分析

赣州市非常重视旅游业的发展，提出使赣州成为沿海发达地区旅游“休闲后花园”的发展目标。这绝不是随意提出的一句空话，而是基于赣州旅游资源的特点所提出的一项具有战略意义的目标。

在赣州，不光是本地经济型酒店正在如雨后春笋般不断的“冒”出来，外来得连锁酒店也在快速扩张。比如如家快捷酒店在赣州已经开到第三家分店，而该店周围也有同类型的赣州君嘉快捷酒店、七天连锁酒店、汉庭酒店三家连锁酒店。就入住率而言，三、四星级的饭店的平均入住率在60%到65%之间，经济型酒店的入住率达到了82%，近几年还有快速增长空间，大概每年以10%的以上的增长水平。而经济型的负责人还在招兵买马，不断扩大疆域。经研究调查后分析原因如下： 

1、赣州旅游业的迅猛发展。随着我国旅游业的迅速发展，赣州这一历史文化名城作为旅游目的地，越来越多地吸引着外来游客，加之如每年的赣州脐橙节等大型活动的举行，必将大大地拉动赣州商贸旅游的发展。 

2、行业准入门槛低。由于经济型酒店进入市场门槛低，广阔的市场发展空间和高额的利润使其备受投资者青睐。 

3、迎合新型旅游方式的需求。近年，日渐兴起的新型旅游方式，如自助游、自驾游、家庭游等。其住宿消费的需求均为“交通便捷、价格实惠、卫生良好”，面对酒店是否具备完善的配套服务功能并不注意，赣州的经济型酒店主要坐落于繁华路段，购物、行车非常便捷，市内的经济型酒店一般挂牌价格在200元以内，客房干净整洁，能够较好的满足此类游客的消费与需求。

附：赣州市区星级酒店一览表

火车站作为赣州市人口集聚地之一，人流量聚赣州之首。火车站经济圈，有着其完善的配套设置，具有着得天独厚的优势，拥有和正在筹建赣州极大经济体。作为维也纳精品商务酒店坐在第的京九路，其在火车站经济圈的中心位置，又比邻赣州汽车站，坐享多个经济体，有着先天的优势。

火车站经济圈周边主要经济体：

赣州商贸城

章贡经济开发区工业园

华东城商贸城（在建）

贸易广场

赣南电商园经济体（在建）

恒大名都经济体（在建）

赣州美食城（在建）

五龙客家风情园旅游区

嘉福国际经济体

以上经济体和即将投入运行的经济体，将为火车站经济圈带来巨大的GDP的增长，作为经济圈中的一员，住宿和餐饮等服务也将迎来新的契机。

第三部分：项目规划和定位

3.1 项目摘要

3.1.1. 项目公司

赣州维也纳精品商务酒店是本商业计划书建议设立的公司，它将由公司取得对赣州火车站原红辣椒大酒店及原有宾馆大楼的经营权，维也纳精品商务酒店将对新酒店大楼按照三星级酒店标准装修并配备相应设备、设施，通过自营住宿、餐饮取得收入并实现利润。酒店主楼总面积9090㎡左右，各类客房170多间，餐厅1000㎡（16-20个包厢及多功能就餐大厅，可用作商务会议接待），600㎡多功能厅，大堂200㎡，酒店总占地面积27亩左右。酒店将按照三星级酒店的标准管理并提供服务，通过与旅行社、会议会展公司、商业订房网站及各机关企事业单位的合作，采用直接销售渠道和间接销售渠道相结合的方式进行销售推广，并力争成为本市管理水平、服务质量、经济效益均位于前列的三星级酒店。

本项目选址地地理位置优越临近火车站及章贡经济开发区，周边配套设施相对健全、酒店周围同档次星级酒店较少，具备良好的经营和盈利条件。计划2017年年底之前完成酒店一期配套建设，尽快使维也纳精品商务酒店投入试营业，迅速形成住宿、餐饮服务能力，成为本酒店业中的管理先进、效益优良的知名酒店，给贵单位以良好的回报，提升物业的价值。

作为中国精品商务连锁酒店第一品牌加盟商，我们将秉承“深睡眠，大健康”的用户核心价值，致力于为客户提供健康、舒适的高附加值产品及良好的睡眠体验，形成了“舒适典雅、顶尖美食、豪华品质、安全环保、音乐艺术、健康助眠”六大品牌价值体系，在管理模式、人才梯队、品牌培育、扩张发展、资本管理等方面处于全球酒店行业领先地位。

3.1.2. 市场营销定位

赣州维也纳精品商务酒店定位于中高档精品花园式商务酒店，集商务型和舒适型于一体，利用酒店后方宽敞的空间，塑造具有赣州特色的人文景观花园，并配套；茶亭游泳池，网球场，休闲娱乐项目、健身器材等增加酒店的整体格调和品味，酒店目标市场为参加各类会议、进行公务、商务活动，外省市来本地旅游的人员及同胞海外侨胞。

3.1.3. 管理与营运

管理方面，酒店将自公司及面向社会选聘优秀人才担任酒店管理职务，酒店将按照《旅游涉外饭店星级的划分及评定》（GB/T14308-2002）及《饭店星级的划分与评定》按照不低于三星级酒店的要求进行酒店各项服务设备（硬件）的配备，并提供不低于三星级标准的服务。也将建立不低于三星级酒店要求的管理体系，酒店将制定员工手册、层级管理制度、质量控制制度、市场营销制度、物资采购制度、工作岗位说明书、工作程序说明书等一系列管理制度，并严格遵照执行。

运营方面，酒店将组建一支强大的运营团队，充分利用自身资源和社会资源，结合“互联网+酒店+餐饮”的综合运营模式，重点打造客户的互联网体验感，并搭建酒店的自媒体营销平台，充分融合线上线下营销模式并行推进，迅速的在赣州乃至其他地区形成影响力。

酒店运营将采取以下管理模式和激励制度：

✓推行行政分级管理

✓总监负责制，各部门服从总监，并对总经理负责

✓各部门定岗、定薪、定责、定员、互助的绩效考核制度，哪个部门出现问题追究相应责任人的责任

✓奖勤罚懒、奖罚分明、能者居上、有功重奖。

3.1.4. 投资与财务

我国旅游市场近十年将保持年均10％以上的增长，而我国酒店业在2011年左右已经开始新的一轮景气周期，赣州地区也在2013年以来一直加强对旅游产业的重视推广，目前正是投资酒店行业的较好时机。

本项目预计总投资为3000万元，其中酒店整体规划和装修预计投入2000万元，酒店设备和相应配套800万元。

按照酒店行业目前入住率情况普遍偏低，维也纳酒店加盟合作协议中承诺的保证常年75%入住率来计算，平均房价160元/晚，那么每年酒店收入在876万左右，根据众多资料查找和验证，维也纳酒店的年平均毛利润率在45%，每年酒店的赢利在394.2万，根据初期的投资数据而言，项目的投资回报周期在8-9年之间。

3.2 项目总体规划

3.2.1. 酒店大堂

1楼为酒店大堂，面积400平方米，拟建有维也纳风格景观、休息洽谈区、大堂引导、精品店、商务中心、等设施，具有空间大、设施完备、功能齐全的特点。

3.2.2. 餐厅

1-2楼左边拟建为餐厅，餐厅面积1000平方米左右，16间包厢，按照不同风格设计规划，附有客家气息和文化气息；拟建一个多功能大厅和2个小型会议室，可用来做大型会务接待、婚庆接待以及小规模商务会议。整体设计强调品牌经营，突出菜肴品牌和地方特色。

3.2.3. 客房

客房分布于楼3F-7F，面积约6000平方米，拟规划房型有豪华套房、商务套房、豪华标准间、商务标间、普通标间五种。客房具有面积大，空间视野宽的特点，房间拟配备高档、精致家具，突出酒店的商务、舒适、现代的特点，装饰装潢强调统一中显个性，力求舒适、温馨、实用。

3.2.4. 休闲娱乐中心

酒店后方设立商务洽谈休闲区，配套设施包含酒店电力游览车、茶亭、运动区和休闲区，为游客提供物超所值的住宿体验。就在酒店主楼设立休闲娱乐室，项目待定。

3.2.5. 会议设施及职工宿舍和办公区。

（一）酒店8F拟建立600平米会议室，包括2个小会议室和多功能厅。会议室可容纳20人，多功能厅可容纳300人以上。会议室和多功能厅的声讯设施拟采用最先进的音响系统，会议室在装修风格上，拟强调文化底蕴，体现企业丰富的个性内涵。

（二）8F拟建酒店运营办公区及职工宿舍休息区。

3.2.6 大型停车场

在酒店后方配备酒店大型停车场，拟建立200个停车位，并配置贵宾接待车往返停车场和酒店，另原有道路进行拓宽和平整，并配上绿化带景观。

3.2.7 户外游泳池

综合利用酒店空间，拟建一个户外用泳池，并对旅客开放，增加酒店的附加值。

3.2.8 其他规划

因电压电力设备与维亚纳酒店的标准配置电压不足，电路老化，威胁旅客及工作人员的人身安全，严重影响到酒店正常运营，须对电网进行改造；另水利、消防池改造、消防设备经久未检修，已不符合标准，存在很大的安全隐患，对酒店后期运营存在极大的风险，必须进行重建。

同时，酒店紧挨火车站，可在酒店后山打造一个独居赣州特色的人文景观，成为火车站旁的标志性建筑，让过往的旅客了解赣州这座城，这家有情怀的酒店。

3.3. 市场竞争分析

3.3.1. 竞争对手基本情况

由于同星级酒店的客源基本相同，因此，每一家星级酒店和商务酒店都将是维也纳商务酒店的竞争对手，同时其它商务型和经济型酒店同样也将成为酒店最强劲的对手，据实地调查，火车站周边能构成竞争的几大酒店及情况如下：

丽晶国际酒店

唐苑大酒店

城市便捷酒店

赣州友尼宝酒店商贸城店

汉庭酒店

赣州纽豪酒店

柏拉图酒店

宏源大酒店

铁龙大酒店

其他不成规模的酒店和商务宾馆不做罗列，在这些酒店中，有星级接待性酒店、经济商务型酒店和特色酒店，作为维也纳精品商务酒店，如何在建设中拚弃同质化的竞争，体现自己的特色，让游客更有舒适感和体验感，是酒店在规划和运营中的重大课题。只有作出不一样的产品、提供最优质的服务，取竞争对手之长，抓住对手的不足，发挥自身的优势，才能在这场经济盛宴中脱颖而出。

3.3.2. SWOT分析

⑴优势

1环境优势

2013年以来，赣州市全力推广旅游产业的发展，特别是2016年，各县市旅游搞得风生水起，是酒店业和餐饮行业发展的最好契机。

2地处火车站经济圈，坐享周边经济体

地处赣州火车站经济圈，比邻赣州汽车总站、赣南大道、赣州东高速路出入口，是进市区的必经之路，同时坐享周边各大经济体。恒大、商贸城、电商园、华东城的正常投入使用，将为酒店的发展带来飞速的发展。

3强有力的东家，可资源互补

作为酒店的大东家，具有着最优质的宣传推广媒体，能在酒店推广中起到锦上添花的作用，东家的支持和协助，必定让酒店的发展如虎添翼。

④ 资源优势

作为酒店的承租方，本人有三个驾校和一个媒体公司，有着先天的宣传推广优势和人脉资源，这也是本人从事酒店行业的最大的信心点，盘活自身周边资源在酒店发展中将其这至关重要的作用。互联网+是这两年最热的话题，在运用和管理酒店中，将充分结合互联网+酒店+餐饮的融合。

⑵劣势

1酒店品牌知名度欠缺

维也纳精品商务酒店作为新开业的酒店，是本市酒店市场的新进入者，酒店尚缺少品牌知名度，建立品牌将要经过一定的时间，投入一定的资金。

2 停车场容量很小

酒店现有停车场的容量很小，不具备一个精品商务酒店的承载量，所以在改建过程中需重新规划一个大型的停车场。

3酒店单行、进出不便

进入酒店后方区域只有一条进路，没有出路，同时后山为悬崖，不利于扩张，会存在一些安全隐患，排除这些需要在改建过程中新增建设投入，且有火车经过，存在一定的噪音污染，客房的改建需要做隔音装置，要不会影响用户的住宿体验。

⑶机会

1旅游业的蓬勃发展

随着我国国民经济的发展和居民收入的提高，我国的旅游业一直保持着较高的增长速度，赣州市红色旅游作为我国重要的观光旅游地区，旅游产业也将取得较高的发展速度，根据《赣州市旅游产业发展规划》的预测，至2017年赣州市旅游收入将均保持10％以上的增长速度，这为本市酒店业的发展提供了良好的机会。从长远来看，赣州定位将自己打造成珠三角的后花园城市，赣州成为消费能力较强的游客的旅游热点地区。

②我国酒店业进入新的一轮景气周期

由于酒店业自身的特点，酒店行业存在明显的景气周期，从我国酒店行业的利润、入住率、酒店房价等指标分析，我国酒店自2001年应当已经开始新的一轮景气周期，目前正处于入住率、房价平稳增长时期（初期），目前正是进入酒店业的良好时机。

2赣州地区经济的发展

随着印发国发〔2012〕21号《关于支持赣南等原苏区振兴发展的若干意见》文件实施以来，赣州地区经济得到了迅速的发展，提供大量的商业机会，增加赣州地区的商务、会议游客数量，将为赣州地区酒店行业的发展提供助力。

⑷威胁

1酒店业激烈的市场竞争

酒店业是一个市场化程度很高的行业，始终存在激烈的市场竞争。如出现阶段性、区域性酒店供给过剩，则竞争程度将更为激烈，有可能出现四星级、五星级酒店通过降价竞争，争夺三星级酒店及商务酒店的客源，如国内外酒店巨头通过经济型酒店业大举进入赣州酒店市场，也会加大酒店业的竞争激烈程度。同行业的竞争将始终是酒店经营面临的主要威胁，

②容易受到突发事件的影响

酒店业作为旅游业的重要组成部分，容易受到突发事件（如急性传染病，暴力恐怖事件）的影响，出现酒店出租率在突发事件出现的一个阶段性时期内急剧下降的现象。

3.3.3. 竞争分析结论

根据项目的优势、劣势、机会、威胁的分析，项目的实施具有难以替代的内部优势和众多的机会，存在的劣势均可以通过企业自身努力和正确的经营策略加以弥补，面临的威胁并不大，应当采取增长型进取战略，尽快实施酒店项目规划和落地，使酒店能够在2018年元旦来临之前投入试运营。

3.4. 项目目标定位。    

根据地区经济和旅游发展状况、区域环境及发展趋势，项目定位于三星级标准精品商务酒店，设置餐饮和各种娱乐设施。

酒店客户群主要定位于参加各类会议、进行公务、商务活动，外省市来赣南旅游的人员，即酒店根据客户群体定位于商务、旅游、会议酒店。

以国内客户为主要服务对象的一、二、三星级档次酒店，随着我国宏观经济向好，各行业发展迅速，国内游客、因商因公出差的国内客户的需求将是其的主流，尤其是在本区域内，交通便利、旅游资源丰富、市场前景较好；同时，随着，人民生活水平的提高，更多的国内旅游团体和自助旅游者将来到本，而项目地处火车站经济圈，周边配套设施齐全，又有众多经济实体，再加上价位适当、具有吸引力，将形成价格和入住率的良好配合，提高经营效率。对于某些特殊标准的要求，可以设置若干高于三星级标准的套间以备使用。此外，通过加强管理和服务，维也纳精品商务酒店的整体水平将不仅仅体现在硬件的星级标准上，更体现在配套软件、管理的星级水平。

第四部分 项目发展战略规划

4.1. 总体设想    

对酒店按照三星级标准进行装修并配备相关设备、设施，争取在2017年11月20日旅游旺季开始及春节之前酒店能够试营业，以合理的价格、良好的设施、完善的管理、优质的服务建立酒店的竞争优势，通过与旅行社、会议会展公司、商业订房网站的合作，结合酒店自行销售，以公关和市场宣传手段为服务，在2－3年成为本市知名精品商务酒店。在酒店运行2－3年后，可考虑通过自有资金积累或合作投资，实施酒店后方用地的改造工程，以充分提高现有资源的利用率，使之成为综合、休闲、舒适型度假商务酒店。

4.2. 公司发展战略步骤设想    

4.2.1. 完成酒店试营业

⑴本阶段目标

本阶段需要实现的目标：完成酒店一期基建和整体风格的装修，完成酒店的设备购置安装，完成酒店管理人员的选聘工作，对招聘员工进行培训，建立和完善酒店管理体系和质量控制体系，选择好条件适宜的合作伙伴，在旅游旺季来临快速切入市场，迅速拓展市场，取得良好的经济效益。

⑵工作重点

尽早完成酒店的装修和设备配备工作，按照三星级酒店的要求建立管和服务体系，进行员工培训，完善营运条件，使酒店尽早进入可正常营运状态。

招聘到适合的销售、管理人才也是本阶段的重要工作，另外积极寻找合作商家。

第一阶段计划在8-10个月内完成。

4.2.2. 通过三星级认定、并成为本知名酒店之一

⑴本阶段目标

通过三星级酒店认定，并在酒店入住率、客户美誉度、经济效益等方面占据本三星级酒店的领先地位，成为本知名酒店之一。

⑵工作重点

加强酒店内部管理、进一步提高服务质量，严格控制成本费用。

加强销售队伍建设，探索销售创新手段，努力提高酒店的入住率和单位房间收入。

第二阶段计划在2－3年内实现。

4.2.3. 实施酒店后方改造工程，进一步提高经济效益

⑴本阶段目标

本阶段需要实现的目标：通过实施酒店后方场地的改造工程，提高酒店的档次和休闲配套，通过现代老板俱乐部的建设基准，打造良好的休闲洽谈环境，提高酒店的整体档次和知名度，进一步大幅提高酒店的经济效益。

⑵工作重点

做好酒店后方改造工作，继续提升酒店管理和服务水平，推出新的酒店服务维持酒店竞争优势。

第三阶段计划在3年后开始。

第五部分 市场和营销规划

5.1. 目标市场

参加各类会议、进行公务、商务活动，外省市来赣旅游的人员及海外侨胞，同胞。具体可分为如下层次：

2团队：积极和本市和本省旅行社合作，吸引省内及省外旅行社组织的团体客人。

3散客：通过酒店的区位优势和优质服务，招揽省内外中档消费的商务、公务散客。

4赣州公务、商务客人及海外华侨，同胞。

5会议会展客人：各职能部门、驻赣州、企事业单位及赣州内外各大中小型企业会务。

5.2. 产品与服务

主要提供餐饮、娱乐、住宿和商务洽谈服务。

5.3. 定价

定价采用竞争定价和比较定价法，参考赣州消费水平，根据同等级别酒店竞争对手的价格水平策略进行定价。

餐饮娱乐服务价格将参考本市三星级酒店的平均价格水平采用不同的定价策略采用不同价位。

5.4. 销售渠道    

5.4.1. 直接渠道

⑴通过酒店销售部与存在消费意向的单位和个人通过签订消费协议、会员卡等方式自行销售住宿、餐饮、会议服务。

⑵通过与省内外旅行社合作，销售团队客人住宿、餐饮服务。

⑶通过与省内外会议会展展览公司合作，销售团队客人会议、餐饮、住宿服务。

5.4.2. 间接渠道

以互联网+的先进模式，通过和本地旅游平台以及国内网酒店平台进行战略合作，如携程、美团、途牛、驴妈妈等平台，以订房网站作为分销商面向中档商务公务散客销售餐饮住宿服务。根据艾瑞市场咨询公司《2015年中国网上订房订票研究报告》的研究数据显示，就目前而言，用户订房主要采取电话订房、直接到宾馆订房、网上订房等几种方式。其中，作为互联网时代的新宠，网上预订占41.9％居第一，其次是电话预订23.8％，其次是。另外有15.6%的用户选择了直接去酒店订房。网络订房作为酒店新的销售方式在散客销售中将占据重要的地位。

5.4.3 .建立自营媒体渠道

建立酒店官网及微信公众号，并打通在线订房渠道，通过官网和微信公众号拓展市场渠道。据不完全统计，全市星级酒店和加盟酒店，有自媒体的据点约占67%，作为微营销爆炸的信息时代，酒店自媒体建设县的尤为重要。

5.5. 公关宣传策略    

⑴媒体：加强与新闻媒体以及新媒体的合作，在酒店开业期间策划一系列活动造势，同时抓住时机策划一些临时性的新闻报告宣传，提高酒店的知名度和美誉度。同时可置换酒店楼宇广告资源，在其他公众场所楼宇广告做推广宣传

⑵火车站资源：利用火车站优质的宣传资源，置换广告资源，介绍和宣传酒店。

⑶人员促销、交易会促销、信函促销，通过旅行社宣传，电子邮件，其他媒体等，吸引客人。

⑷内部宣传：客人进店要促成每项消费，就必须把每项服务介绍给他们，需要建立有效的内部宣传网－自走进酒店的大厅开始，通过总体设施灯箱和图片就能了解酒店的基本设施情况，走进电梯，又能进一步看到图文并茂的宣传广告，到了客房，除了一些重点介绍的项目外，还将有图文并茂的服务指南，除了各项设施的介绍图片、计费方法、电视节目、菜谱外，还有酒店的背景资料和名人来访图片及企业文化的内容等，同时还将有酒店位置图、各项交通设施和旅游景点的介绍、相应的地方风土人情等。

5.6. 初步销售策略    

5.6.1. 客房业务

（1）旅行社客源

以客房价格作为杠杆，在旺季追求利润最大化，在淡季追求高的客房出租入住率，吸收各旅行社团队。在与赣州本地较大的旅行社建立联系的同时，在省外与广东、北京、上海、江浙各地及国内主要游览地的旅行社合作，力争作为指定酒店，其中省内旅行社作为重点，他们的客源是酒店重要的基本客源。为保证在与竞争对手价格基本相同的条件下保证较高的开房率，需要做好与各大旅行社计划调度部门及社会领导的商务公关活动。

（2）会务客源

以各职能部门、省内外商务及会议公司作为主要销售对象。与本底各机关、企业、事业单位及商务会议公司建立合作关系，同时策划一些企业经济类学术研讨会、培训班会议和事业单位的会议。

（3）散客客源

散客客源市场的开发，是影响酒店经济效益的重要因素，酒店要在有限的客房条件下提高收入，必须适当提高入住客人的散团比例。具体计划采用如下销售方式：与国内知名商务订房网站合作，以订房网站作为酒店客房销售的代理商，争取采用网上订房方式的外地来赣散客；加强与本地企事业单位的联系，争取成为其接待外地客人的订点酒店；针对散客，实行客房、餐饮捆绑销售，客人在酒店入住，可同时在餐饮、娱乐方面享受不同程度的优惠，并可统一结算；根据不同客人的需要，设计多种房间包价套餐（含客房、餐饮）；大力发展长住客户，针对长住客户，给予一定的奖励或优惠。

5.6.2. 餐饮业务

增加菜品的品种和特色菜，提高菜品质量，是酒店餐饮业务需要常抓不懈的工作，同时酒店还计划通过如下销售策略推动餐饮的销售：举办“美食节”、扩大餐饮知名度；根据每年的节庆推出相应的团圆宴、谢师宴、长寿宴、婚庆宴等；开展有奖销售活动，如福寿宴、良缘宴，赠送客房，折价券及鲜花赠送等活动；通过与旅行社和导游合作，增加旅行社指定用餐，增加团队自点餐和风味餐消费。

5.6.3. 提高回头率的措施

通过促销，把客人吸引进来，留住客人，提高回头率是关键所在，只有留住客人，让客人满意才能提高回头率，才能保证酒店客房出租率和餐饮收入稳定上升。留住客人的手段除了良好的硬件配套措施外，还要为客人提供良好的软件服务（包括服务、餐饮菜品质量、其他营业部门高标准的服务等），同时也可以采用一些赠送和让利措施－如推行“消费积分卡”，消费达到一定的金额或住房数量，享受赠送房，赠送娱乐服务和优惠折扣的奖励。

5.7. 销售激励制度    

酒店将根据实际情况，制定针对酒店销售部、前厅、餐饮部等部门的销售奖励制度，保证员工促进酒店销售的积极性，如制定内部员工合理的客房提成奖励制度，针对出租车司机的拉客，制定合理的拉客奖励制度。

第六部分 营运和管理

6.1. 基本业务流程    

酒店住宿的基本业务流程为：总台预订、前厅接待、总台接待、客房管理、客房服务、账单核对、总台收银等。

酒店餐饮的基本业务流程为：总台预订、前厅接待、点菜及用餐服务、账单核对、总台收银等。

6.2. 营运管理初步计划    

6.2.1. 服务项目和基本设施安排

⑴服务项目安排

酒店将设置与酒店星级及规模相对应的服务项目：

①接待服务项目，如停车、行李运送、问询、外币兑换服务；电话、电传、电报、图文传真服务；打字、复印、秘书、翻译服务；租车、订票、医务及各种会议接待服务；贵重物品存放服务等。

②客房服务项目，包括客房服务及房内冷热水供应，电话、电视、叫醒服务、洗衣、熨烫、客房酒水、客房保险柜、擦鞋服务等。

③餐饮服务项目，包括中餐、风味餐、自助餐、宴会、酒会、咖啡厅、酒吧及客房送餐服务等。

④娱乐服务项目，如健身、游泳、棋牌、咖啡屋等。

⑤商场服务项目，如日用品、食品、工艺品、文化用品等。

⑥其他服务项目，如代办旅游汽车出租、商务租车服务、自行车出租服务等。

⑵酒店基本设施安排

酒店的基本设施决定了一个酒店的接待能力和条件，维也纳精品商务酒店计划安排如下基本设施：

①台接待设施：设置具有与三星酒店规模与标准相适应的前台接待条件，包括前台接待大厅、总服务台（含接待处、问讯处、收银处）、商务中心、贵重物品寄存处、大堂经理接待处等。

②客房接待设施：客房内将配有与酒店星级标准相应的客用设施，如写字台（或梳妆台）、衣柜、床（软床垫）、座椅、沙发、床头控制柜等配套家具；每间客房设有单独卫生间，卫生间内配有坐式便器、梳洗台（装有洗面盆、梳妆境）、冷热水设施（包括配有喷头的浴缸、浴帘）；每间客房都具有能够保证或调节温度的分体空调或空调；每间房间都配有电话和宽带，可直拨或通过总机挂通国内或国际长途电话，可通过宽带上国际互联网；每间客房都配有电视机并接通有线电视系统；每间客房内都配有一定数量的文化用品，如信纸、信封、明信片、城市地图、针线包、酒店指南；每间客房内还配有一定数量的卫生用品，如牙刷、牙膏、香皂、洗发水、沐浴露、浴帽、擦鞋器等。

③餐饮接待设施：具有与酒店规模及标准相适应的中餐厅、风味餐厅、咖啡厅、酒吧、宴会厅及所必需的饮食供应设施，包括餐具、炊具、家具、厨具以及各种饮食器皿等。

④娱乐服务设施：具有与酒店规模相适应的健身中心、游泳池、棋牌室、咖啡厅，以及所必须的各项设备设施等。

⑤商品销售服务设施：根据酒店经营需要而设置的小商超及售货设施及其经销的商品。

⑥酒店经营保障设施：包括工程保障设施，如变、配电设施，空调冷冻设施，备用发电设施，供、排水设施，热水供应设施，洗衣房、晾晒房及其所需的设备设施；安全保障设施，如对讲通讯设施、事故广播设施、消防指挥设施、各种灭火器材等；内部运行保障设施，如员工食堂、员工宿舍、员工更衣室、员工通道等。

6.2.2. 建立并实施完善的质量标准

⑴前厅、客房质量标准：具体包括环境及设施标准、前厅接待人员素质要求标准、接待前的准备工作标准、有预订散客接待程序标准、常客和贵宾接待程序标准、团队客人接待程序标准、无预订客人接待程序标准、换房和房间变更程序标准、总台接待协调配合标准、总台问询服务质量标准、代客沟通与联系程序标准、会客与查询程序标准、总台预订服务质量标准、贵重物品包管服务质量标准、商务中心服务质量标准、电话总机服务质量标准、司门行李服务质量标准、客房卫生质量标准、客用卫生间卫生质量标准、客人住店服务质量标准、客房小酒吧服务质量标准、客人特别要求服务质量标准、特殊情况处理质量标准、夜床服务质量标准、公共区域卫生质量标准、客人投诉卫生质量标准、行李房管理标准、客房卫生消毒标准等。

⑵餐饮质量标准：具体包括环境及设施标准、物品及原料配备标准、员工状态标准、服务质量标准、厨房采购及储存卫生质量标准、厨房生产操作卫生质量标准、餐厅收款服务质量标准等。

⑶娱乐质量标准：具体包括环境及设施标准、物料及原料的配备标准、员工状态标准、服务质量标准等。

⑷安全质量标准：具体包括环境及设施标准、物料及原料的配备标准、员工状态标准、服务质量标准等。

6.2.3. 建立并实施完善的财务内控制度

为强化酒店管理，降低酒店运营成本，维也纳精品商务酒店将建立覆盖货币资金、采购与付款、销售与收款、工程项目、固定资产、存货、预算、成本费用、筹资、投资等各个环节的全方位的财务内控制度。

酒店计划的内部及财务流程如下图所示：

图6-1  内部及财务流程

6.3. 机构设置    

  XX商务酒店计划的机构设置如图8.1。

图6-2  计划组织机构图

6.4. 人员配备    

酒店住宿服务人员计划前楼按照1：1.4的比例配备服务人员，旺季约需要60名服务人员，平季、淡季将适当减少人员。酒店后楼服务人员计划1：1的比例旺季配备服务人员42人。

酒店餐饮部厨房工作人员计划配备10人，收银服务人员计划配备15人。

其他销售、职能部门根据职责和需要配备人员。

6.5. 管理团队    

酒店的管理团队部分来自原公司高层管理，部分外聘具有丰富酒店管理经验的人员。具体高级管理人员的人选将与外部投资者共同考察、协商后确定。

6.6. 遵循的标准    

⑴将按照《旅游涉外饭店星级的划分及评定》（GB/T14308-2002）及《饭店星级的划分与评定》按照不低于三星级酒店的要求进行酒店各项服务设备（硬件）的配备，并提供不低于三星级标准的服务。

⑵将按照《旅游涉外饭店星级的划分及评定》（GB/T14308-2002）的要求建立不低于三星级酒店要求的管理体系，酒店将制订员工手册、层级管理制度、质量控制制度、市场营销制度、物资采购制度、工作岗位说明书、工作程序说明书等一系列管理制度，并严格遵照执行。

第七部分 风险与对策分析

7.1. 风险    

7.1.1. 客源影响带来的风险

酒店业的发展是以客源为依托的，由于决定旅游市场环境的变化受到政治、经济、文化、自然条件和季节等多方面因素的，有可能引起酒店客源数量和结构向不利方向变化，从而影响公司的发展和盈利。

7.1.2. 人力资源风险

现代星级酒店具有知识密集和劳动密集的特点，对酒店从业人员尤其是酒店管理人员具有较高的要求。从而管理人员的管理能力，从业人员的技能水平、服务质量和人员素质都直接会影响经营业绩。如出现不合理的人员流动，特别是管理和业务骨干的流失可能会导致客源的减少和客户的不稳定，给公司效益带来不利影响。

7.1.3. 市场竞争风险

由于旅游业具有广阔的发展前景，被称为“朝阳产业”，其他行业纷纷进军包括酒店业在内的大旅游产业，前些年，因为酒店数量和规模的发展速度超过了市场的增长速度，加剧了行业内部的竞争，酒店业在价格和客源方面目前仍然存在较激烈的竞争。

7.1.4. 行业特点决定的风险

酒店业具有比较强的依托性，任何一种不利条件都可能使酒店业的发展受到制约，特别是重大的国内外政治、经济形势变化、突发事件、自然灾害和急性传染病等因素，如2003年的“非典”对当时酒店业造成了很大的影响。

7.2. 对策    

7.2.1. 客源影响对策

针对酒店业的经营特点，主要实施三项对策：一是通过各种公关宣传，扩大酒店的知名度和美誉度，树立维也纳精品商务酒店的品牌；二是通过加强管理，提高服务质量，为酒店客人提供精品服务，提高客人的“回头率”；三是客源多元化，与旅行社、商业订房网站、会议会展公司等多种相关机构合作，降低酒店对某一渠道的依赖度。

7.2.2. 人力资源风险对策

酒店将提供由竞争力的薪酬和事业发展空间吸引酒店行业高级管理人才加盟酒店，为提高酒店管理水平打下人力资源基础。同时，酒店将本着“以人为本”的经营理念，努力达到以员工满意为基础，以客人满意为导向，以经济效益满意为标准，通过全面、科学的人力资源管理，发挥激励机制的作用，培育员工对酒店的忠诚和敬业精神，增强酒店的凝聚力。

7.2.3. 市场竞争风险对策

酒店将密切关注同行业竞争对手的动向，了解竞争对手的情况，提出有针对性、有效的竞争策略，以使酒店取得竞争优势地位。

7.2.4. 行业特点风险对策

酒店针对有可能出现行业特点风险，将评估、制定应急预案，当出现该类风险，可以按照应急预案妥善应对，以尽量减少不必要的损失。

第七部分 期望、困难和回报

本项目具有良好的宏观经济和产业景气周期背景，且具有广阔的市场空间，投入运营后将成为本市增加一座新型的现代化星级商务精品酒店，为当地带来巨大的社会效益及经济效益，同时为项目投资者带来丰厚的回报。

同时在项目开展和筹备阶段也存在一定的风险和困难，也存在一定的顾虑：

其一：先前业主的遗留的历史问题是否能在约定的时间内撤场和做好相应的工作交接，是项目顺利实施的前提，不希望花太多的时间和经历处理交接问题而耽误工期

其二：通过实地考察，现经营酒店年久失修维护，现在的装饰和装修风格不能满足现在消费人群的消费理念，此次项目实施需要在不破坏任何原有墙体的前提下全面翻新，需要投入大量的人力、物力和财力，同时后面的仓库和酒店的风格格格不入，拆留或新建还需要协调沟通处理。原有出入通道窄小，坡陡需要规划改建。

其三：酒店承租后，后方空地能否进行改造，改造审批手续如何？

以上三个问题若能很好的解决，我们将更有信心来打造酒店的品牌和知名度。

尊敬的中铁二十四局集团新余工程有限公司领导：

您们好！

我是赣州市众望广告传媒有限公司负责人伍国文，通过对贵单位物业的基本了解，本人有意向和贵单位进行合作，并有能力将贵单位的物业运营的很好。以此同时，我公司也一直在考察酒店项目进行项目合作，目前已经和深圳维也纳酒店集团基本达成加盟合作协议，待酒店物业成功中标之后即可和对方签立相关的加盟合作协议。维也纳酒店是一家以“音乐艺术”为主题的精品连锁酒店，在考察期间，该酒店“以“五星体验，二星消费”为核心定位，将高雅体验和平民价格完美的融合”的理念，赢得消费者的青睐。维也纳酒店的品牌对位和整体形象，以及优秀的运营管理团队，在当今酒店行业中有一定的影响力。

据此，本人有相当大的信心能将铁路部门原红辣椒酒店的物业打造成火车站商圈中酒店行业的领头羊。当然还需要铁路部门领导的大力支持和对以后合作中的相互信赖。

就双方的物业租赁事宜的合作，本人先提出个人的几点想法和建议，并希望得到铁路部门相关领导的认可和支持：

一、物业合作承租期建议12-15年

通过我公司对酒店行业的了解和前期的调研，以及相关的财务核算，我方建议合作承租期建议在12-15年以上，具体原因有下：

1、项目前期资金投入较大

1.1 酒店加盟合作费

根据维也纳酒店的合作方式，其加盟合作费3000元/间，且需要缴纳100万左右的加盟保证金，外加设计费施工费，整体费用在200万左右；

1.2 酒店整体装修

根据维也纳酒店的整体风格和装修标准，以及其他加盟商的投入，每间客房的装修及家电家具投入均摊在8-9万，按200间客房投入计算，外加外墙装修，大厅、会议室等费用，预计投入在2000万左右；

1.3 停车场配套

作为酒店不可或缺的配套，停车位的数量和客房数量比例的理想配置在0.8:1，作为150个以上停车场的平整和建设，还有目前酒店后方厂房拆除的因素，预计成本在100左右，再加停车场上门禁软硬件设备投入，游客接送车投入，停车场配套总投入预计在130万以上；

1.4 酒店翻新装修费

作为酒店行业的翻新周期规律，每5-6年必须做一次全方位的翻新，翻新成本预计在2-3万每间客房，加上酒店外墙，大厅等的翻新，预计翻新费用在600-800万左右；

1.5 电梯投入

按照电梯的正常使用寿命在20年左右，酒店建设初期至少要保证2梯，费用预计在45万左右；

1.6 维也纳管理团队及员工绩效工资投入

酒店正式运营会配置1+6的队伍参与酒店的整体运营，加上酒店运营的员工配置，每月的成本预计在40万左右。

在酒店建设初期，我公司在资金投入方面非常大，预计投入资金在3000万以上，加上后期的酒店翻新等不间断投入。

2、项目投资回报周期较长

按照酒店行业目前入住率情况普遍偏低，维也纳酒店加盟合作协议中承诺的保证常年75%入住率来计算，平均房价160元/晚，那么每年酒店收入在876万左右，根据众多资料查找和验证，维也纳酒店的年平均毛利润率在45%，每年酒店的赢利在394.2万，根据初期的投资数据而言，项目的投资回报周期在8-9年之间。

且酒店行业为了能更好的吸引和留住老客户，吸引新客户，在6-8年间必定要进行翻修，在刚得到投资回报时就得开始新一轮你的投资，从而进入新的投资回报期。

3、酒店配套设备的折旧期

在正常使用且保养良好的状态下，电梯的的使用年限在20年左右，酒店空气能、空调、电视使用年限均在10年以上，办公座椅和沙发、床等的折旧使用年限就更长，如果租期在10年计算的话，所有设备的这就处理将损失很大一部分资金，有的根本只能当废品处理。

综上所述，我个人建议双方合作期限至少应在12年以上，且维也纳酒店加盟条件之一为合作12-15年，才会给以相应的资源支撑保证加盟酒店的入住率。本着平等互助、合作共赢的合作理念，本着创造更高的投资回报的前提，本人希望最佳合作年限在15年，至少12年以上。待投资回报期满后，我们将以更高的回报来回馈贵单位，希望能得到贵单位领导的认同。

二、物业租金结算方面的建议

本着公平公正、合作共赢的合作原则，本公司正对资金结算方面提一下两点建议：

1、以季度或月度结算

首先，这样可以减小我司的经营周转压力和管理压力，从而花更多的时间和精力在酒店运营管理上，特别是投资前几年，效果会更加明显。

其次，对贵单位也有保障。以月度或季度缴纳租金，对我方的经济压力较小，自然能及时的和铁路部门的财务对接，从而让铁路部门更能有保障。

2、租金上涨递增建议在投资回收期后进行递增

国家GDP在不断增长，物价和消费水平、工资待遇同样也在增长，所以我方完全赞同关于物业租金增长的做法，但我方建议在预期投资回报期满后对我方的承租期进行5%的年增长率递增，或在第六年开始递增，希望领导可以考虑考虑我们的建议

三、关于基础设施改造和装修期的建议

首先，基础设施改造，电梯老化，电力设施、水利设施、消防设施难以满足酒店运营要求，且存在很大的安全隐患，严重威胁到旅客和工作员工的人身安全，所以必须重建或改造，预计用时3个月左右；

其次，为了维也纳保证的统一形象，酒店装修设计、内外墙形象均由总公司负责，酒店方提出正式进场后需至少9个月完成200间客房的整体装修；

第三，酒店内外饰装修完毕，太阳能、空气能、空调、电脑、电视等设备进场，预计工期1个月。

综上，自我司接盘之后，在各环节衔接顺畅的前提下，需要将近13个月之后酒店才能正常营业，在这一年基础设施改造和酒店装修期间，希望贵单位能给予免租。我司同时也可以承诺，自我方正式营业起，提前结束免租期。

以上三点建议是我方通过慎重考虑后向贵单位提出，希望贵单位领导能考虑一下我们的建议，减轻一些我们年轻人创业的压力，我们将以更饱满的热情投入到创业的经营管理中去，创造更多的价值，同时也让贵单位有这样的物业感到骄傲。

最后，预祝我们双方合作愉快！同时也祝各位领导心想事成、前途似锦！

2017年1月12日

赣州市众望广告传媒有限公司（敬上）