赣州市创新区控制性详细规划文本

  规  划  文  本

（评审稿）

文  本  目  录

第一章 总则                1

第一条    规划目标    1

第二条 规划依据    1

第三条 规划原则    1

第四条 规划理念    1

第五条 片区发展基本思路    1

第六条 规划范围    2

第二章 土地使用和建筑规划管理通则             2

第七条 功能定位    2

第 空间发展策略    2

第九条 发展规模    3

第十条 规划结构    3

第十一条 土地使用规划控制    3

第十二条 创新区道路交通规划    4

第十三条 创新区绿化景观规划    5

第十四条 给水系统规划    5

第十五条 排水系统规划    6

第十六条 雨水系统规划    6

第十七条 电力系统规划    6

第十 通信及邮政系统规划    6

第十九条 燃气工程规划    7

第二十条 管线综合规划    7

第二十一条 环卫设施规划    7

第二十二条 防洪排涝工程规划    8

第二十三条 消防规划    8

第二十四条 防震避震规划    8

第二十五条 人防规划    8

第二十六条 医疗救护和疾病控制规划    8

第二十七条 地下空间开发利用规划    8

第二十 城市非建设用地规划控制    9

第二十九条 开发强度控制    9

第三十条 建筑密度控制    9

第三十一条 建筑高度控制    10

第三十二条 城市建设用地开发控制    10

第三十三条 片区城市设计导引    12

第三十四条 土地兼容性控制    13

第三十五条 街坊划分与控制    13

第三十六条 规划地块控制图则    14

第三章 附则                    14

第三十七条 解释权    14

第三十 规划生效日期    14

第三十九条 名词解释    14

第一章 总则

第一条规划目标

为落实《赣州市中心城区总体规划纲要》（2006-2020）对创新区的要求，通过片区的开发建设，带动区域经济和社会发展，确定片区的功能定位、规模和发展方向，合理安排土地利用和相关建筑，协调各项建设，确定道路交通，构筑环境景观，配置有关市政配套设施等内容，编制本规划，指导地区的修建性详细规划、城市设计以及有关的开发建设。

第二条 规划依据

1.《中华人民共和国城乡规划法》（2008年1月1日）

2.《城市规划编制办法》（2006年4月1日）

3.《城市居住区规划设计规范》(GB50180—2002)

4.《赣州市城市总体规划纲要（2006-2020）》

5.《赣州市近期建设规划（2004-2010）》

6.《江西赣州三江六岸城市设计》

除以上规划依据以外，本次规划还参考了当地已经编制或编制中的各专项规划和区域规划，并考虑结合现状已经建成的项目、道路和市政基础设施，以及部分已批项目的开发实际。

第三条 规划原则

本片区控制性规划坚持以下原则：

（1）坚持人、城市、自然和谐的原则，平衡经济、社会、生态的相互关系，提升城市生态环境品位，利用自然的地貌机理，强调生态环境与空间环境的优化，创建可持续发展的城市生活区。

（2）坚持土地集约利用原则，合理使用片区土地资源，最大限度发挥土地利用率。

（3）坚持以人为本的原则，根据不同的区域建设条件，按照不同居民的居住行为和居住心理的要求，精心组织城市生活，合理调整用地布局，完善各级配套服务设施，建设不同类型、标准的住宅，为社会各阶层居民安居乐业提供多层次的居住需求。

（4）坚持城市建设与基础设施建设同步，与社会事业协调发展的原则。确定总量的综合平衡，提供一流的硬件设施，营造良好的社会环境。

（5）弹性规划的原则。

（6）规划的前瞻性和实施性相结合的原则。

第四条 规划理念

（1） 经济、社会、生态协调建设，创建统筹发展的和谐城市；

（2） 积极发展高等教育，壮大科研实力，培育产、学、研一体的创新城市；

（3） 合理布局空间形态，完善各项基础设施建设，创建功能完善的宜居城市；

（4） 依托山、林、江、水等自然空间体系，创建生态优越的绿色城市。

第五条 片区发展基本思路

（1）以“赣州市中心城区总体规划”为依据，以大学园区建设为契机，完善片区的功能与布局，精心组织城市生活，合理调整用地布局，完善各级配套服务设施，为社会各阶层市民安居乐业提供多层次的生活需求；

（2）坚持人、城市、自然和谐的原则，利用自然的地貌机理，创建可持续发展的城市，将城市融入相应的自然环境中，顺应章江水系和自然山体的走向，建设生态廊道，把城市与山水环境结合为一体，使人工环境与自然环境有机的结合起来，更好地反映出生态城市的特色；

（3）以可持续发展思想为准则，平衡经济、社会、生态的相互关系，提升城市生态环境品位，强调城市生态环境与空间环境的优化，协调片区与周边地区的发展；

（4）完善出口加工区与综合物流园区的建设，带动区域产业升级发展。

（5）妥善处理区内拆迁安置工作，切实完善城乡统筹。

（6）坚持城市建设与基础设施建设同步，与社会事业协调发展的原则。确定总量的综合平衡，提供一流的硬件设施，营造良好的社会环境。

（7）注重超前性和长效性，兼顾开发与建设实际，宏观控制和微观引导相结合，力求兼具弹性与可操作性。

第六条 规划范围

创新区位于赣州中心城区南面，与章江新区隔江相望。本次规划范围西面、北面到章江，东面到京九铁路，南面到潭东镇，总面积为31.03平方公里。

第二章 土地使用和建筑规划管理通则

第七条 功能定位

赣州市中心城区以高教研发、文化创意为特色的创新组团和以出口加工、商贸物流为特色的产业组团

第 空间发展策略

将创新区用地划分为已建区、禁建区、限建区和适建区四大分区。

(1) 已建区

已建区指现状城市建成区以及各镇、村建设的区域，在规划范围主要分布在高教园区和潭东镇区，且集中在105国道和323国道沿线，总面积约652.18公顷，其中包括城市建设用地244.71公顷，村镇建设用地407.47公顷。已建区在未来城市建设中应根据片区空间发展进行保留、改造或拆迁。

(2) 禁建区

禁建区是生态培育、生态建设的首选地，上应禁止任何城市建设行为。创新区内的禁建用地主要包括《赣州市三江六岸城市设计》划定的章江沿岸生态绿地、高程在108.88米以下的50年一遇洪水淹没区、坡度在25度以上的三类建设用地。禁建区总面积为1135.43公顷。

(3) 限建区

限建区指自然条件较好的生态保护地、生态敏感区，片区内的限建区主要包括一些坡度较缓的山体和部分已划拨用地需要控制建设的山体，总面积约为340.91公顷。限建区内应科学合理的引导和控制开发建设行为，严格控制大规模的城市建设。

(4) 适建区

适建区为禁建区和限建区以外的地区，除去区域内的已建用地，总面积约1626.77公顷。适建区是城市建设优先选择的地区，根据资源环境条件，合理确定开发模式、建设规模和开发强度。

(5) 用地建设分区统计表（见附表1）

第九条 发展规模

根据片区功能定位和用地条件以及上层次规划的要求，创新区未来发展的人口规模控制在19万人以内，其中居住人口10万人，高教园区学生和教职员工9万人。

第十条 规划结构

规划确定创新区的规划结构为“一带、两轴、双核、多片”。

(1) 一带

沿章江保留500-2000米不等的生态用地，形成滨水生态带。

(2) 两轴

指以发展大道和老105国道为依托的两条片区发展轴线。

(3) 双核

以高教园区为中心打造文化创意产业基地；在出口加工区和综合物流园区之间打造生产性服务业基地。

(4) 多片

规划围绕发展轴线两侧布局多个功能组团。包括两个高教研发组团、四个个居住组团、一个出口加工区和一个综合物流园区。

第十一条 土地使用规划控制

(1) 公共服务设施用地

规划公共服务设施总用地608.62公顷，占城市建设用地的31.40%。

1) 行政办公用地

行政办公用地主要包括潭东镇、出口加工区行政设施以及各组团中心的基层行政办公设施，规划片区行政办公设施总用地5.51公顷，占城市建设用地的0.28%。

2) 商业金融用地

规划片区商业金融设施总用地43.31公顷，占城市建设用地的2.23%。

3) 文化娱乐用地

规划片区文化娱乐设施总用地16.55公顷，占城市建设用地的0.85%。

4) 体育用地

片区大型体育设施主要考虑与大学园区的共建共享，规划在各级居住区中心布置小型体育活动中心。规划片区体育设施总用地1.39公顷，占城市建设用地的0.07%。

5) 医疗卫生用地

规划在片区中部设置400床区级综合医院一所；规划在北部居住社区、东部居住社区和潭东居住社区中心各设置社区卫生医疗服务中心1所。规划片区医疗卫生设施总用地7.7公顷，占城市建设用地的0.40%。

6）教育科研用地

片区主导功能之一为中高等教育，规划在片区北部和中部布置了两个高教研发组团。规划片区教育科研设施总用地482.96公顷，占城市建设用地的24.92%。

7）其他公共服务设施用地

规划在各个居住组团中心设置养老院，共规划4处，每处规模在300-500床，面积在0.8-1.6公顷。规划片区其他公共服务设施总用地4.92公顷，占城市建设用地的0.25%。

8）混合用地

规划在片区的两个核心区内布置一定的混合用地，包括科研办公混合用地、商务办公混合用地和商业娱乐混合用地等。规划片区内科研办公混合用地33.02公顷，占城市建设用地的1.70%，商务办公混合用地8.49公顷，占城市建设用地的0.44%，商业娱乐混合用地4.77公顷，占城市建设用地的0.25%。

9）公共服务设施一览表（见附表2）

(2) 居住及配套设施

规划片区居住用地318.90公顷，占城市建设用地的16.45%，居住人口10万人。

1）一类居住用地

以低层住宅为主，包括式住宅和低层联排式住宅开发用地。容积率0.4-1.0。片区的一类居住用地主要分布在片区东部复兴大道以东，323国道以西的地区，规划结合该区域良好的生态环境和自然地形灵活布局。

2）二类居住用地

以多层住宅或多层和高层住宅混合用地为主。多层公寓式住宅以 4-6层为主，净容积率为1.5左右。多层、高层住宅用地是指以多层住宅和高层住宅结合开发为主的区域，其中高层住宅层数不宜超过12层，容积率为1.8以下。片区二类居住用地主要分布在片区北部、中部和潭东镇镇区，以发展中档住宅为主。

3）居住配套设施

商业服务：在居住区中心、主要公交站点安排便于居民日常生活需要的各类商业服务，并结合商业设置服务各居住区级的市场用地。

医疗卫生：结合居住区中心，安排社区卫生医疗服务中心。

教育：规划小学6所，每所用地2.1-2.5公顷；保留现状初中（潭东中学）1所，面积4.99公顷，新增初中2所，用地面积分别为3.23公顷和3.45公顷；规划在潭东镇新建高中1所，用地5.09公顷。小学服务半径以500米计，中学服务半径以1000米计，基本覆盖整个居住区规划范围。

文化体育：结合片区中心设置文化活动中心及运动场所。

(3) 工业、物流仓储用地

规划工业用地主要集中在片区南部、潭东镇以北的出口加工区内，以一类工业为主，规划工业用地173.80公顷，占城市建设用地的8.97%。

规划仓储用地主要集中在片区南部、潭东镇以东的赣州综合物流园区内，以转运、存储、配送、商贸、加工、口岸等功能为主，规划物流仓储用地155.62公顷，占城市建设用地的8.03%。

(4) 绿地

规划绿化用地为310.46公顷，占总建设用地16.02%。其中公共绿地为177.05公顷，占绿地总量的9.14%。此外，在片区滨江地区规划了451.84公顷的生态绿地，并结合地形保留了162.25公顷的山体绿地，共同构成片区内完善的绿地系统。

(5) 规划建设用地平衡表（见附表3）

第十二条 创新区道路交通规划

(1) 道路系统规划

创新区道路分为快速路、主干路、次干路、支路四级。

快速路红线宽度50米。主干路网间距500-1000米，主干路红线宽度控制在40-50米。次干路红线宽度控制为30米。城市支路红线宽度控制在18-24米。

(2) 交通组织规划

城市动态交通通过交通性道路和生活性道路对进行组织。

1）交通性道路——包括复兴大道和323国道这两条快速路，以及创新区内与周边城市片区发生交通联系的五条主干路（发展大道、创新大道、兴国大道、科技大道、潭东五路），用以沟通不同城市片区，对交通起汇聚和疏散作用。

2）生活性道路——包括所有次干路和支路，以及仅位于创新区内部的三条主干路（教育大道、潭东一路、潭东三路），服务于居民生活交通需求。

(3) 横断面形式

城市道路横断面是指垂直于道路中心线的剖面，由车行道、人行道、分隔带和绿地等部分组成。

(4) 公共停车场（库）规划

片区内共设置机动车公共停车场14处，每处用地面积0.2-1.1公顷，总用地面积6.06公顷。按照30平方米/泊位考虑，总停车泊位数约为2020个。

(5) 公共交通规划

规划公交线路总长度.83公里，公交路网密度2.09公里/平方公里。每2万人口规模的居住小区应设置一处公交首末站，用地面积应不小于1000m2/班线。片区内规划建设公交首末站6处，每处用地面积0.2-0.4公顷，总用地面积1.公顷。

(6) 长途客运站

片区内设置长途客运站一处，位于323国道和潭东一路交叉口北侧，用地面积4.37公顷。

(7) 加油站

片区内共设置加油站5处，每处用地面积0.2-0.3公顷，总用地面积1.51公顷。加油站服务半径约为0.8-1.3公里，以大型加油站为主。

(8) 道路竖向规划

道路竖向设计主要依据原有地形地势进行确定，道路设计充分结合自然地貌，减少土方，使土方填挖在本区内基本平衡。竖向设计时，道路经过之处尽可能不损坏表土层，结合地势，道路坡度大多控制在0.3%-5%。

(9) 创新区道路一览表（见附表4）

第十三条 创新区绿化景观规划

规划充分发挥自然景观资源优势和空间布局特色，将章江和片区内的自然山体融入创新区的整体景观格局；以凸现自然与城市的和谐发展为原则，将山、水等自然要素与城市生活要素有机结合，营造创新区山清、水秀、城美的景观风貌。规划形成“一带、两轴、多点”的景观体系，构建“山水相依、轴心相连”的空间格局。

一带——滨水景观带：依托章江自然水体，在沿江地带建设水、绿、山相间的滨水景观区域。

两轴——景观主轴：以创新大道为依托营建区域景观主轴，规划在轴线上串联不同风格的景观区域和以自然山体、城市绿地、标志建筑（群）等形成的不同特质的景观节点，营造沿创新大道两侧形式多样、变化丰富的景观序列。

    ——景观次轴：规划通过对创新五路、教育大道道路景观设施以及道路两侧界面的设计指导，力图将创新五路和教育大道以及周边区域建设为创新区内联系各级、各类公共活动的充满活力和生活气息的景观轴线。

多点——规划形成包括山体景观节点、建筑景观节点、城市绿地景观节点在内的多级景观节点。

第十四条 给水系统规划

综合运用单位建设用地综合用水量指标法和单位人口综合用水指标法进行预测，创新区用水量为11.40万吨。

创新区用水由二水厂、三水厂和南康水厂综合供水，以二水厂（远期规模30万吨）和三水厂（远期规模为20万吨）供给为主，南康水厂为辅，保证整个片区的供水要求。为保证给水管网的供水水压满足用户接管处服务水头28米的要求，在323国道，复兴大道东北侧设加压站一处，用地1.00公顷。给水管网结合道路建设，设置DN600～DN1000给水主干管，DN200～DN400给水次干管供水，次干管在主干管两侧布置，与主干管一起构成给水环网，提高供水安全性，与稳定性。局部地块可采用树枝状管网供水。

第十五条 排水系统规划

片区污水量为片区综合用水量（平均日）乘以城市污水排放系数，赣州中心城区按1.25的日变化系数和0.9的污水排放系数，创新区平均日污水量约11.9万吨。

片区采用完全的雨污分流排水，排污规划结合地形及竖向设计高程敷设。本片区地形复杂，整体地势由北向南逐步降低。污水管网布置采用分区收集污水的方法，局部地势较低地区需采用污水泵站提升，各干管污水向污水主干管集中，由污水主干管输送往污水处理厂。片区内出口加工区企业污水全部进入加工区西南部污水处理厂，经初步处理后进入城市污水总管。创新区污水统一纳入沙河污水处理厂处理，沙河污水处理厂规模为15万吨，用地13.0公顷。污水主干管管径为DN800～1500，次干管管径为DN300～600。

第十六条 雨水系统规划

规划片区内雨水通过地表径流或管道汇集到道路下埋设的雨水干管，再由道路下雨水干管顺应地势重力自流至出水口，就近排入河流。雨水排放坚持就近分散原则，有效地减少雨水管管径，并且快速排除雨水。雨水管的布置按照高水高排，低水低排，自排为主，机排为辅的原则，理顺水系，加高加固。雨水就近、分散、重力流排入章江水体。规划设置雨水泵站1处。

第十七条 电力系统规划

负荷预测以单位建设用地负荷密度法为主，并以人均综合用电指标法对预测结果辅助校核。根据以上两种预测方法，确定创新区用电最高负荷为27.0万KW，实际负荷为21.6万KW。（同时率为0.8）

创新区供电电源主要由该片区西南侧的220KV潭东变电站和规划新增的220KV横岭变电站提供服务；这两个变电站的上级电源均为500KV赣州变电站。：根据电力负荷预测，该片区内需要新建5座110KV变电站，每座110kV变电站主变按2台配置，单台主变容量31.5～63MVA/台。110Kv变电站出线4～6回,向周边地块供电，规划用地面积不小于0.35公顷。具体位置见电力系统规划图。地区采用“110KV—10KV—用户”两次变压方式供电。规划10KV配电站23处，可根据负荷分布和开发建设需要均匀布置，最大转供容量不宜超过15MVA。

在电网建设过程中，高压走廊选线应尽量减少对片区影响，避免穿越人口稠密区。新建220KV、110KV线路结合规划防护绿带设置，220KV防护绿带宽度不小于60米，110KV防护绿带宽度不小于25米。由于景观和用地制约，部分110KV电力线路采用地埋方式沿道路敷设。

第十 通信及邮政系统规划

(1) 电信工程

住宅电话需求4.0万门。办公、商业、文化娱乐等公建设施每公顷150对号线计，教育科研设施每公顷120对号线计，工业用地每公顷80对号线计，仓储用地每公顷20对号线计，共需求7.9万门。其他不可预见电话需求按总装机容量的5％计。交换机按80%的使用率计，估算片区电话总装机总量为10.0万门。

规划在该片区设置汇接局3处，每处占地面积不小于0.30公顷。按每1万人1座标准设置，共规划模块局19处。

本规划区内电信线路为地下光缆及电缆，在主要道路设地下光缆，在小区内可采用地下电缆。敷设方式为穿管埋地敷设。主干管为24孔管，次干管为6～12孔管，管线走向主要沿城市主、次干道。基站覆盖范围根据区域人口密度而定，在住宅、公建等人口分布相对密集的区域，一个基站大约可覆盖400～500米左右，在人口密度较小的地区，覆盖的区域可达1—2公里。

(2) 邮政工程

规划设置了3所邮政支局，每处占地面积0.2-0.3公顷。规划邮政所7处，与其他非占地的公共设施组合设置。

(3) 广电线路规划

广播、有线电视光缆可与电信光缆合用，在小区内采用地下电缆，穿管埋地敷设。

第十九条 燃气工程规划

气源为天然气，气化率98％。

创新区日平均用气量为2.7万立方米，最高日用气量为3.2万立方米，年用气总量为1182.6万立方米。

规划气源分别来自西气东输唐江分输站和沙河LNG储气站。

压力级制：本区采用中压A——中压B二级压力级制，确保供气安全。管网由中压A级管、中压B级管、调压站组成。中压A级天然气管道管网：规划主要在创新大道、科技大道、三二三国道等主要城市干道下敷设，向北与西气东输唐江分输站连接，向西与沙河LNG储气站连接，规划管径为DN500。中压B级天然气管道管网：沿主要城市道路敷设，形成覆盖全区域的供气网，规划管径为DN200～300 。

第二十条 管线综合规划

为尽量节省平面位置和交叉空间，管线布置时将电信、联通、有线电视等同类管线并在一个管线位置上。将各种管线在满足相互间距的基础上，同序排放，即：道路以东、以南管线同序，道路以西、以北管线同序。新建道路各管线顺序由道路中心线至红线依次为污水、雨水、给水、燃气、电信、电力管。已建道路下各管线调节后顺序是由道路中心线至红线依次为雨水、给水、燃气、电信、电力、污水管。 

第二十一条 环卫设施规划

居住人口按人均垃圾产量约为1.0公斤/日计，高校人口按人均产量约为0.6公斤/日计，片区日产生活垃圾约154吨。创新区采用垃圾转运站——垃圾收集点两级体系进行垃圾处理，垃圾经集中后送入城市垃圾处理系统统一处理。规划区内设置中型垃圾转运站2处，每处用地面积0.25公顷。规划设9处垃圾收集站，每处建筑面积不少于50-90平方米，与周围建筑物间隔不小于5米。

垃圾箱：居住区内按服务半径70米设置，公建和单位在用地范围内自设垃圾箱。交通干道50～80米1个，一般道路80～100米1个。

公共厕所：规划设15座。设置标准应符合以下标准：

1）主要商业街设置间距500米，次要街道间距800米，建筑面积不小于50平方米/座。

2）大型公建及宾馆、饭店的卫生间，应对公众开放（其数量不记入规划公厕）。

环卫所：规划片区设置环卫所3处，每处占地面积不小于0.25公顷。

环卫车辆停车场：规划结合环卫所和垃圾转运站设置环卫车辆停车场。

第二十二条 防洪排涝工程规划

规划创新区防洪标准按50年一遇防洪标准设防，堤防设计标高106.52-108.88米，另加设0.6米防浪墙。防洪堤采用绿化景观带结合防洪墙的形式。

片区排涝标准，设计暴雨重现期为10年，暴雨历时一般为1-3天，排干时间为当日暴雨当日排干。排涝工程规划主要对汇水区内雨洪进行疏导，即通过片区水系治理，提高排水能力，并配套建设控制闸，使汇水区内雨洪能在章江水位较低的时段及时排出。同时，有选择的在排水出口建设排水泵站，当章江水位较高，城市汇水区内雨洪不能自排时实行强排。

第二十三条 消防规划

采用生产—生活—消防共用一套给水系统的消防给水系统，根据消防用水量确定城市道路下给水支管不小于DN200。在城市道路上设置消火栓的间距不大于120米，并在主要道路交叉口、重点保护单位控制范围内设置消火栓。消防站的建设应以接警五分钟内到达责任区最远点为一般原则，责任区的面积为4-7平方公里。规划区内设置3处消防站，按三级站标准建设，每处消防站占地面积不小于0.3公顷。

第二十四条 防震避震规划

新建工业和民用建筑按抗6度地震的标准设防，重要工程、生命工程按8度设防，重大工程需做建筑场地地震安全性评价，并按评价结论进行设防。疏散半径为0.3-0.5公里，人均疏散占地面积2-3平方米。避难场所布局规划应充分利用规划的停车场、广场和各类绿地，并保障紧急疏散时大街小巷畅通无阻。

第二十五条 人防规划

10层以上或基础埋深3米以上的民用建筑，按照地面首层建筑面积修建防空地下室，其他民用建筑按地面新建总建筑面积的3%修建防空地下室。城市人防工程总面积按人均0.5 平方米考虑，规划期内共需修建各类人防工程9.5 万平方米。人防工程按战时功能可分为指挥工程、医疗救护工程、防空专业队工程、人员掩蔽工程和配套工程五类。人民防空物资库的规模和容量，应按战时留城人口3个月的物资需要量确定。

第二十六条 医疗救护和疾病控制规划

医疗救护站规划急救半径为4.5公里，平均反应时间6-8分钟。为提高快速反应能力，考虑结合消防站设置。

第二十七条 地下空间开发利用规划 

地下空间的开发利用应贯彻统一规划、综合开发、合理利用、依法管理的原则，贯彻以下几点：

1）远近结合、上下结合、平战结合、综合利用新区地下空间、拓展新区城市空间；

2）应根据不同的功能分层立体开发；

3）地下空间开发应由单体工程向多功能综合体发展；

4）单体工程必须预留连通的可能性，以利平战两用；

5）地下空间开发应从解决片区城市交通、市政设施、土地紧缺等问题入手，优先考虑需求量大的地段，如繁华商业区、交通枢纽、人口稠密区等。

第二十 城市非建设用地规划控制

(1) 山体林地

按照历史文化名城保护的要求，严格禁止城市建设。重点加强对山体林缘线和山脊线的保护，严禁破坏山体和乱砍滥乱伐树木。加强植树绿化，扩大山体郁闭度，改善大气环境，保持水土，逐步退耕还林，迁移山体中的坟墓。对山体周边建筑应严格按照本规划高度控制规定，不得高于山脊线高度。

(2) 滨水生态隔离带

章江以西、以南200-500米宽度的地带，应开发建设侵占隔离带。其中的基本农田按照国家相关进行严格控制。保留湿地、林地、园地等自然地貌；可引入苗圃、花圃和树木种植，进行绿化建设，为市民提控开放空间；强化滨水节点设计，形成特色景观，构建区域重要的“生态绿化走廊”，形成中心城区的“绿肺”。

(3) 水域

章江水域蓝线以内区域应严禁向河道中排放不经处理、不符合环保标准的废水，不得向河流两侧倾倒生活垃圾、工业废渣等固体废物；鼓励在河道两侧植树造林、种花种草、绿化、美化河道环境，处理好沿河流域城市的排水口与防洪等设施之间的协调；严禁在河流水域内取土挖沙。

第二十九条 开发强度控制

(1) 开发总量

规划总建筑面积约为1500万平方米左右，其中居住建筑面积约为440万平方米左右；公共服务设施建筑面积约为650万平方米左右，工业仓储建筑面积约为395万左右。

(2) 开发层数控制

片区居住建筑以低层、多层为主，局部高层，低层住宅以1-3层为主，多层住宅以4-6层为主，高层住宅一般控制在12层以下。公共建筑以低层、多层为主，低层控制在2-3层，多层控制4-6层，核心区内标志性建筑采用高层，控制在20层以下，高度不宜超过80米

(3) 容积率控制

低层住宅用地的容积率在1.0以下，多层住宅用地的容积率在1.5以下，多层高层混合住宅用地的容积率在1.8以下；行政办公及区级公共服务设施的容积率在4.0以下，居住区级公共服务设施的容积率在1.0-1.5左右；工业仓储用地的容积率一般控制在1.2以下，但不得低于0.8。

(4) 日照间距

多层、低层住宅日照间距不低于1：1.1，高层板式住宅日照间距不低于1：0.9，高层塔式、点式住宅日照间距不低于1：0.6。

第三十条 建筑密度控制

规划对新区现状保留、已批在建地块的建筑密度不做规划控制。该类地块在本规划时效期内如需改造（包括环境和建筑本体的改造），改造后地块的建筑密度不得高于现状的建筑密度。

除上述地区外，其余已批未建和规划地块的规划建筑密度依据本规划进行控制。区内居住地块规划建筑密度多层一般不高于35%、多、高层混合用地一般不高于30%；商业、办公地块规划建筑密度一般不高于50%；工业、仓储用地建筑密度一般不高于50%。

第三十一条 建筑高度控制

规划对片区现状保留建筑的高度不作规划控制，该类建筑在本规划时效期内如需改造，改造后的建筑高度按第二十的开发层数控制。

根据城市设计概念，高度控制分为区域和界面两个方面，采取区间（设置建筑高度的上限和下限）和限高（只设置建筑高度的上限）二种方式（详见城市设计导引的通则部分）。

片区高度的区域控制分为12米以下，12-24米，24-50米，50-80米4级控制

建筑高度（H）还不得超过道路宽度（W）和建筑退界距离（S）之和（D）的1.5倍,即街道轮廓的高宽比H/D（即W+S）不大于1.5。

第三十二条 城市建设用地开发控制

地块开发控制的目的在于根据片区控制性详细规划，对具体的开发活动进行控制和引导，为实施管理建设提供依据；具体体现和协调建设的综合效益。

(1) 用地使用控制

用地使用控制是指对建设用地上的建设内容、位置、面积和边界范围等方面做出规定。其具体内容包括用地使用性质、用地使用兼容性和用地边界、用地面积等。

(2) 环境容量控制

环境容量控制是为了保证良好的城市环境质量, 按照建设用地所能容纳的建设量和人口聚集量, 对土地开发做出合理的控制和引导。

容积率的有关特别规定：

对于总面积大于3公顷的大地块,  在开发过程中如进一步划分小地块(小于1公顷)时, 其开发强度可按如下规定进行调整：

1）细分后小地块的建筑面积总和不得超过原大地块所规定的限度。

2）对于沿街道、城市广场等开阔地段的小地块,  其容积率可适当提高。

为防止土地投机，开发地块必须满足最低容积率要求。若分期开发，首期开发的容积率不得低于0.6。

表1-2-1 创新区绿地率指标表

(3) 建筑建造控制

建筑后退道路红线在满足规定的同时，必须符合消防、卫生、环保人防、工程管线和建筑规范等各方面的要求。道路交叉口要增加退界。

住宅建筑的面积指标、设计标准和建筑层数的选用除应遵循本规划的有关规定外，还应符合《住宅建筑设计规范》中的有关要求，住宅建筑的选型与标准尽可能与居住对象的家庭人口及其结构，以及不同的经济收入相适应，宜采用多种户型和高、中、低档，以中档为主的住宅标准。

(4) 公共设施控制

公共服务设施系为满足居民的物质与精神生活需要，为居民使用或为居民服务的各类设施。公共设施包括：教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、市政公用、行政管理和其它共八类设施。

生活居住区公共服务设施项目的规划布局，须符合以下规定：

1）根据不同项目的使用性质和居住区的规划组织结构类型，采用集中和分散相结合的方式合理布局，以充分发挥设施效益，利于经营管理，方便使用和减少干扰。

2）商业服务等公建项目宜商业街两侧集中布置；

3）每个街坊居住小区内应设基层服务设施，方便居民，满足服务半径的要求。包括中小学、幼托、泊车位、邮电、变电站和公共厕所等。

4）在便于使用，综合经营，互不干扰，节约用地的前提下，相关项目宜集中设置，形成综合楼或组合体。

(5) 交通指标控制

规划中主干路两侧一般不宜设置吸引大量车流、人流的公建出入口；次干道两侧可设置人流量较大的公建以及机动车和非机动车的停车场地、公交站点。规划中在规定的地点设置的公共停车场(库)用地，除按该地块规定用途使用外不得移为它用。

机动车出入口位置的确定须满足以下要求：

1）城市主干路与城市主干路相交，距交叉口60—80米内设机动车出入口；城市主干路与城市次干路相交，距交叉口40—60米内设机动车出入口；城市次干路与城市次干路相交，距交叉口35—50米内设机动车出入口；30米以下道路距交叉口30米内设车出入口。

2）30米以下道路相交，地块机动车出入口退交叉口距离见下表

表1-2-2 30米以下道路机动车出入口退交叉口距离

        道路红线宽度 

4）主要人流出入口方位

为了实现片区高效率的交通体系，规划原则上将人车进行分流，规定主要人流出入口方位，保证人行环境的安全舒适，结合商业设施的布局，方便行人购物和休闲游憩。

5）停车场(库)配建标准及出入口位置按下列规定执行：各类用地需按其使用性质和开发强度设置足够的停车位和公共停车场(库)。配建停车场在各类公建附近的停车位规划值参照下表确定。

表1-2-3 配建停车场（库）标准表

    2．机动车以小汽车计算标准按25～30平方米/辆(室外)和30～35平方米/辆(室内)控制。

机动车公共停车场出入口不宜设在主干路交叉点附近，且距离交叉口大于50米；自行车公共停车场的出入口应设在次干路和支路上。

机动车公共停车位大于50泊位时，出入口大于等于2个；停车位大于500泊位时，出入口大于等于3个。出入口之间距离应大于15米。

自行车停车位大于500车位时，出入口不少于2个；停车位超过1500车位时，应分成1000～1500个一组，每组有一对出入口。

居住区内单行道和尽端式车道，长度不宜大于120M，并应该设不小于12M×12M的回车场地。

居住用地内设置相应的居民小汽车、通勤车等停车场(库)。社会停车位按每100户30车位考虑。

(6) 环境景观控制

景观控制是控制性详细规划中塑造城市艺术形象的重要手段。景观控制主要由如下几方面内容构成：

1）主要视觉控制点

是指城市的重要视点、焦点、对景处等。作为主要视觉控制点, 要求控制点上的建筑物或构筑物能成为城市的景观标志。

2）标志性建筑：在本规划区中主要确定标志性建筑的位置，并且对其造型、风格等提出控制要求。

3）主体建筑：主体建筑指在城市景观中具有一定对景、借景、框景作用或能产生识别性和特定场所感的建筑及建筑群。对公共服务设施用地是指公共建筑的主体部分，对居住用地是指住宅建筑。

第三十三条 片区城市设计导引

(1) 景观区域设计导引

规划立足创新区自然环境与各功能组团特色，将片区分为7大类11个景观区域，分别是1) 自然生态景观区2）高教研发景观区3）公共服务中心景观区4）生产服务中心景观区5）生产园景观区6）城镇居住景观区7）生态居住景观区，并针对各景观区域提出整体设计要求。

(2) 道路景观设计导引

城市道路在交通组织体系中承载的不同功能，将相应地形成不同的道路景观类型，根据道路系统与交通组织特征，规划将创新区内道路景观的营造分为4种类型，并分别提出设计引导。

(3) 道路界面设计导引

由不同质地与形式界面所限定的道路空间具有各异的景观效果。根据道路两侧的自然条件与开发地块功能特质，规划将创新区内道路界面分为1）连续界面2）韵律界面3）围墙透绿界面4）自然山体界面5）开敞界面等5种类型，并分别提出设计引导。

(4) 标志性景观设计与视线通廊控制导引

规划对创新区的的景观分1）标志性景观区域2）标志性景观节点3）视线通廊等3种类型，并分别提出设计引导。

(5) 环境设施设计导引

规划对创新区的环境设施分为：1）标识设施2）服务设施3）休憩、观赏设施4）照明设施5）户外广告6）照明系统等6个类型，并分别提出设计引导。

第三十四条 土地兼容性控制

在不影响土地原规划使用环境条件前提下，允许依照下表中兼容性的控制规定调整土地使用性质。

表1-2-4 创新区土地兼容性控制表

第三十五条 街坊划分与控制

片区内街坊的划分，本着便于规划编制和规划管理，土地使用性质和功能具有内在关联性的原则，范围以城市道路、河流等为界限。规划用地全覆盖，共划分街坊管理区5个，无缝衔接，统一制定街坊编码系统。

第三十六条 规划地块控制图则

对街坊的控制采用分图则的形式，具体控制地块的用地性质、面积、建筑密度、容积率、建筑控制高度、绿地率、配套设施、出入口方向、停车泊位、用地兼容性等指标，并提出城市设计导引。

第三章 附则

第三十七条 解释权

本规划由赣州市城市规划行政主管部门负责解释。

第三十 规划生效日期

本规划自批准之日起生效。

第三十九条 名词解释

(1) 直接兼容——两种不同的用地性质间须经规划主管部门核准后即可进行转换。

(2) 条件兼容——两种不同的用地性质间必须经规划主管部门审查批准方可进行转换。

(3) 不可兼容——两种不同的用地性质间必须编制调整规划，征得赣州市人民代表大会或者其常务委员会审查同意，经赣州市批准后方可进行转换。

(4) 地块编号——按照地块划分原则和地块所在区域、街坊而给定地块的统一编号。

(5) 地块性质——根据国家《城市用地分类与规划建设用地标准》，按中小类区分的用地性质。

(6) 地块面积——道路红线与地块划分线所包围的土地投影面积。

(7) 容积率——地块中所有建筑面积除以地块用地面积的商，作为控制指标的容积率值为地块开发允许的最大值。

(8) 建筑密度——地块中所有建筑基底面积之和占地块用地面积的百分比，作为控制指标的建筑密度为地块开发允许的最大值。

(9) 绿地率——地块内各类绿地的总和占地块用地面积的百分比，作为控制指标的绿地率为地块开发允许的最小值。

(10) 建筑限高——地块内新建建筑物的室外明沟面或散水坡面至建筑物主体最高点的垂直距离，作为控制指标的建筑限高为地块开发允许的最大值。

(11) 机动车出入口方位——按控制图则所标方位控制的地块机动车出入口位置。

(12) 机动车停车位——各类用地需按其使用性质和开发强度应当设置的停车位。

(13) 建筑后退红线距离——按控制图则所标位置与尺寸控制。

本文本用词说明：

执行本文本时，对要求严格程度的用词说明如下：

表示很严格，非这样不可的词：采用“必须”。

表示严格，在正常情况下均应这样作的用词：

正面词采用：“应”；

反面词采用：“不应”或“不得”。

表示允许稍有选择，在条件许可时首先应这样做的用词：

正面词采用“宜”或“可”；

反面词采用“不宜”。

除现状道路名称外，文本中提到的其他道路名称为暂定名。

附 表：

附表1：用地建设分区统计表