四川省房地产估价师《制度与》：房地产转让的条件模拟试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、在一笔成功的房地交易中最低价、最高价、成交价的关系是__。A．成交价≥最高价≥最低价B．成交价≥最低价≤最高价C．最高价≥成交价≥最低价D．最高价≥最低价≥成交价

2、某宗面积为3000m2的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为700元/m2。现按规划拟改为商业用地，容积率为5.0，楼面地价为960元/m2。理论上应补地价__。A．78万元B．882万元C．1210万元D．1272万元

3、属于房地产一级市场的行为是__。A．土地使用权出让B．土地使用权转让C．土地使用权出租D．土地使用权抵押

4、某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理性进行比较，则比较的基础是该项目的．(2005年试题)A：损益表B：资金来源与运用表C：资本金现金流量表D：全部投入现金流量表E：借款合同

5、某建筑物实际经过年数为10年，经估价人员现场观察该建筑物剩余经济寿命为46年，该建筑物经济寿命为50年，残值率为2%，用直线法计算该建筑物的成新率为（）。A．80%B．82%C．83%D．92%

6、某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元／㎡，正常开发成本为1500元／㎡，管理费用为前两项的5％，投资利息占直接成本的5％，销售费用为100元／㎡，直接成本利润率为6％，则开发后地价为元／㎡。A：1840B：2840C：2966D：3000E：工业用地的监测点评估价格

7、下列关于木材的物理力学性质，说法错误的是。A：在木材内部含有的水分根据其存在形式分为三种，即自由水、吸附水和化合水B：当木材干燥时，首先失去的是吸附水，然后失去的是自由水C：纤维饱和点是木材物理力学性质发生改变的转折点，是木材含水率是否影响其强度和干缩湿胀的临界值D：木材顺纹方向的抗拉强度、抗剪强度最大，横纹方向最小E：执行层的组织协调

8、关于维修基金管理的下列表述中，正确的是。A：业主委员会成立以前，维修基金由房地产行政主管部门代管B：业主委员会成立以后，维修基金由物业管理企业代管C：维修基金在银行专户存储，专款专用；基金闲置时，不得挪作他用D：业主转让房地产所有权时，结余维修基金予以退还E：执行层的组织协调

9、在房地产市场周期循环中，供给增长速度高于需求增长速度，空置率上升并逐渐接近合理水平，这一阶段处于房地产市场自然周期的（）。A．第一阶段B．第二阶段C．第三阶段D．第四阶段

10、被征收工地上的附着物和青苗的补偿标准，由规定。A：B：国工资源部C：省、自治区、直辖市D：县E：房地产估价机构必须加盖公章

11、物业管理公司在选择零售商作为零售商业物业的租户时，首先要考虑的因素是。A：零售商的财务能力B：零售商需要的服务C：零售商组合与位置分配D：零售商的声誉E：借款合同

12、成本法的本质是以房地产的为导向来求取房地产的价值。A：重新开发建设成本B：开发成本C：重新购置价格D：重置成本E：工业用地的监测点评估价格

13、建设用地使用权出让合同签订后，日内应支付全部地价款。A：60B：90C：100D：120E：房地产估价机构必须加盖公章

14、写字楼的租金状况主要取决于__。A．所处地点B．竞争强弱C．市场状况D．面积大小

15、投资估算的精度可达±20％，所需费用约占总投资的0．25％～1．5％，该阶段为。A：投资机会研究B：初步可行性研究C：详细可行性研究D：项目的评估和决策E：借款合同

16、临街深度价格修正率表的制作形式有__。A．单独深度价格修正率B．累计深度价格修正率C．平均深度价格修正率D．以上均正确

17、在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于。A：社会因素B：环境因素C：人口因素D：行政因素E：工业用地的监测点评估价格

18、关于实际利率和名义利率的说法，错误的是__。A．名义利率对应一年中计息周期的单利计息B．实际利率对应一年中计息周期的复利计息C．实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值D．当计息周期为“月”时，实际利率小于名义利率

19、资本化率是的倒数。A：毛租金乘数B：潜在毛租金乘数C：有效毛收入乘数D：净收益乘数E：工业用地的监测点评估价格

20、对于置业投资来说，房地产投资的经济效果主要表现为__。A．两个方面：租金和物业增值B．三个方面：租金、物业增值和股权增加C．四个方面：租金、物业增值、减少纳税和股权增加D．五个方面：租金、物业增值、减少纳税、股权增加和销售额加大

21、按间接比较的判定，某可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2％；而估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高5％。若改为直接比较判定，将出现的情形。A：估价对象的房地产状况优于可比实例的房地产状况，价格高7％B：可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况，价格低7％C：可比实例价格的房地产状况调整系数为1．071D：可比实例价格的房地产状况调整系数为0．933E：工业用地的监测点评估价格

22、房地产能抵消通货膨胀的影响，尤其是（）的影响。A．预期通货膨胀B．非预期通货膨胀C．成本型通货膨胀D．需求型通货膨胀

23、下列影响购房者购买行为的因素中，属于心理因素的是（）。A．生活方式B．受教育程度C．购买动机D．自我形象

24、估价的通俗含义是估计的价格或价值。A：现有物品B：一般物品C：经济物品D：建筑物品E：工业用地的监测点评估价格

25、某开发公司支付全部土地使用权出让金800万元，取得某宗土地的使用权，超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发，按照规定，对该公司最高可以征收__万元土地闲置费。A．100B．150C．160D．200

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、房地产开发经营业具有等特点。A：单件性B：资金量大C：风险小D：附加值高E：产业关联性强

2、保险合同的关系人有。A：被保险人B：受益人C：保险人D：投保人E：保险代理人

3、以下费用和税金属于征收集体土地下的土地取得成本的相关税费的有。A：征地管理费B：耕地占用税C：印花税D：契税E：新菜地开发建设基金

4、土地储备贷款是指向借款人发放的用于土地收购、前期开发和整理的贷款。它的主要还款来源是__。A．房地产销售收入B．土地出让收入C．土地储备所获得的利润D．土地受让方的投资

5、房地产价格的形成条件有__。A．房地产的需要B．房地产的有用性C．房地产的有效需求D．房地产的相对稀缺性E．房地产的有效供给

6、选聘、解聘物业管理企业是__的职责。A．业主大会B．业主代表大会C．业主委员会D．居民委员会

7、下列关于房屋权属登记的表述中，不正确的是__。A．公告不是房屋权属登记的必经程序B．在建工程竣工时，如抵押权仍未解除，抵押人在申请领取房屋权属证书上进行注记即可，无须重新办理房产抵押登记C．因房屋权属登记机关的工作人员工作失误造成权属登记不实的，登记机关有权注销房屋权属证书D．在房屋竣工交付使用时，对已办理预购商品房抵押登记的，应在领取房屋所有权证书的同时办理房屋抵押登记

8、某建筑物的建筑面积5000m2，坐落的土地面积为2000m2，土地价格为1500元/m2，用成本法估算出的该建筑物的重置价格为1600元/m2，市场上该类房地产的正常房地价格为1800元/m2，则该建筑物的价格为（）元/m2。A．1000B．1100C．1200D．1300

9、已抵押的房屋__。A．不能转让B．可以转让但只能转让给抵押权人C．可以转让但必须告知抵押权人D．可以转让但转让的价格必须由抵押权人确定

10、收益乘数有。A：毛租金乘数B：利润乘数C：净收益乘数D：销售收入乘数E：潜在毛收入乘数

11、有一宗房地产总价为100万元，综合资本化率为7%，土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%，则该宗房地产的土地价格为__万元(收益可视为无限年)。A．30B．40C．50D．60

12、在房地产估价中，下列原则对应正确的是。A：最高行为准则与技术性原则对应B：普适性原则与特殊原則对应C：谨慎原則与特殊原则对应D：技术性原则与谨慎原则对应E：技术性原則与普适性原则对应

13、房地产投资开发需要__。A．土地B．建材C．相应资质D．劳动力E．资金

14、假设开发法中开发完成后房地产出租或营业、自用的情况下，开发经营期为（）。A．开发期+经营期B．开发期+运营期C．开发期+经营期-前期-建造期D．开发期+运营期-前期-建造期E．前期+建造期+经营期

15、写字楼租赁合约中租金的调整幅度可参考__确定。A．消费价格指数B．商业零售价格指数C．上证价格指数D．建安工程价格指数E．中房价格指数

16、根据房地产估价的合法原则，目前我国有关法律、法规规定不得抵押因而不应作为以抵押为目的的估价对象的房地产有。A：土地所有权B：国有工业用地土地使用权C：宅基地土地使用权D：大型游乐场E：乡镇企业用房

17、房地产项目风险分析中不能用于风险估计与评价的方法是__。A．专家打分法B．“三项预测值”法C．解析法D．蒙特卡洛模拟法

18、下面四个选项中，说法不正确的是__。A．以两宗以上房地产设定同一抵押权的，可视为同一抵押物B．以一宗房地产分割抵押的，首次抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分可以再次抵押，但不得超出其余额部分C．乡、村企业的土地使用权可以单独抵押D．以乡、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地作用权同时抵押

19、成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价，这类房地产主要包括__等。A．图书馆B．钢铁厂C．空置的写字楼D．单纯的建筑物E．加油站

20、下列关于拍卖过程中承担瑕疵责任的表述中，正确的有。A：拍卖中的瑕疵责任均应当由委托人承担B：如果委托人未向拍卖人告知瑕疵，则拍卖人不需负任何责任C：委托人可能需对告知与瑕疵承担最终责任D：承担瑕疵责任的基本准则是谁知晓，谁负责E：即使拍卖巾确实存在应告知而来告知的瑕疵，也应由拍卖人先行负责

21、房地产价格构成中的销售税费包括__。A．B．营业税C．城市维护建设税D．教育费附加E．房产税

22、某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。在某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方2500元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方（）元/m2。A．2020.80B．2214.29C．2336.45D．2447.37

23、城市房屋拆迁行政裁决的主要制度包括。A：行政调解制度B：报告制度C：集体决策制度D：不服行政裁决的救济制度E：拆迁听证制度

24、下列说法正确的是__。A．当生产要素价格固定不变时，规模报酬递增、不变和递减分别对应于边际成本的递减、不变和递增B．当只有一种要素为可变要素，其他生产要素为固定投入要素时，生产规模由可变投入要素的规模所决定C．内在不经济是指厂商在生产规模扩大时由于自身原因所引起的产量减少和成本增加D．适度规模是指能使产量递增达到最大时的生产规模

25、下列关于需求函数数学表达式中，说法错误的是。A：将影响商品需求的各种因素作为自变量B：将需求作为因变量C：将影响商品需求的各种因素作为因变量D：将需求作为自变量E：将供给作为自变量