2016年河北省房地产估价师《制度与》：国有土地考试试卷

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、下列可无偿收回土地使用权的有。A：因地质灾害不可抗力因素导致开发商两年未动工开发的B：因动工开发必需的前期工作导致开发商两年未动工开发的C：因建设主管部门的干扰导致开发商两年未动工开发的D：因开发商自身原因导致其两年未动工开发的E：房地产估价机构必须加盖公章

2、开发商应当自建设工程竣工验收合格之日起__日内，将建设工程竣工验收报告和规划、消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。A．10B．15C．20D．30

3、某10年前建成的小型办公楼建筑面积为1500㎡,层高4.1米，土地剩余使用年限为30年，不可续期。目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为3.6米，建筑物重建价格为2000元/㎡。假定层高没增加0.1m，建造费用每平米相应增加10元。由于层高过大，该办公楼每年要多耗费2.5万元能源费用。以重建价格为基础估算该建筑物的价值，则应扣除的功能折旧为__万元。(建筑物报酬率为10%)A．11.80B．16.07C．23.57D．31.07

4、已知某投资项目折现率为11％时，净现值为1700万元，折现率为12％时，净现值为-870万元。则该投资项目的内部收益率是。A：11.12％B：11.36％C：11.66％D：12.95％E：借款合同

5、收益法是以为基础的。A：替代原理B：预期原理C：收益递增递减原理D：均衡原理E：工业用地的监测点评估价格

6、拍卖的基本原则中不包括__原则。A．公开B．公平C．客观D．诚实信用

7、某购房者向银行申请了4万元的抵押贷款，按月等比递增还款，已知抵押贷款年利率为6.6%，期限为10年，购房者月还款额的增长率为0.5%，则购房者的首次还款额是元。(2005年试题)A：204.08B：345.18C：508.91D：666.67E：借款合同

8、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有的特性。A：独一无二和供给有限B：独一无二和价值量大C：流动性差和价值量大D：不可移动和用途多样E：工业用地的监测点评估价格

9、拍卖行应在拍卖日的__前以登报或通过电视等媒体公告的形式发布关于该房地产拍卖的公告信息。A．半个月至一个月B．一个月至三个月C．一个月至六个月D．三个月至六个月

10、房产税采用比例税率，按房产租金收入计征的，税率为__。A．1.2%B．10%C．12%D．20%

11、某房地产企业的资产负债表上显示，负债合计为2500万元，资产合计为4000万元，流动资产和流动负债分别为2000万元和1000万元，存货为1200万元，则该企业的流动比率为。A：62.5％B：80.00％C：133.33％D：200.00％E：借款合同

12、以下关于明确估价报告使用期限的意义的表述，不正确的是。A：超过估价报告使用期限使用估价报告的，相关责任由使用者承担B：在估价报告使用期限内使用估价报告的相关责任由出具估价报告的估价师承担，但使用者不当使用的除外C：如果估价报告超过了其使用期限还未得到使用，则估价责任期限就是估价报告使用期限D：如果估价报告在其使用期限内得到使用，则估价责任期限应为无限期或者到估价服务的行为结束为止E：工业用地的监测点评估价格

13、评估某宗房地产2005年9月末的价格，选取的可比实例成交价格为3000元／㎡，成交日期为2005年1月末，该类房地产自2005年1月末～2005年9月末的价格每月与上月的变动幅度为1.5％，2.5％，0.5％，-1.5％，-2.5％，-1.0％，1.5％，-1.5％，0％。则该可比实例在2005年9月末的价格为元／㎡。A：2938B：2982C：3329D：3379E：工业用地的监测点评估价格

14、房产测量中以中误差作为评定精度的标准，以倍中误差作为限差。A：一B：两C：三D：四E：执行层的组织协调

15、项目评估基础数据的预测和选定通常不包括__部分。A．销售收入测算B．成本及税金C．借贷资金D．利润分配

16、普通股票持有者之间的平等原则是指__。A．股票持有者的身份是平等的B．每二股份的平等C．在权利方面是平等的D．在义务方面是平等的

17、如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以进行估价。A：保持现状前提B：装修改造前提C：转换用途前提D：重新利用前提E：工业用地的监测点评估价格

18、根据各地房地产收益率水平，同类型的物业都存在一个适当租金售价比例，一般情况下，住宅的售价大约相当于__的租金。A．5年B．50个月C．100个月D．10个月

19、关于长期趋势法的功用，下列说法不正确的有__。A．长期趋势法可以用于收益法中对未来的净收益进行预测B．长期趋势法可以用于收益法中对还原利率的直接测算C．长期趋势法可以用于市场法中对可比实例价格进行交易日期调整D．长期趋势法用来填补某些房地产价格历史资料的缺乏

20、房地产抵押时，抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以__为准。A．登记记载的内容B．抵押合同为准C．公证书内容D．重新签订抵押合同，再重新进行抵押登记

21、在城市房屋拆迁补偿安置中，__。A．产权不明确的房屋不予补偿B．已设定抵押的房屋，补偿款应直接付给抵押权人C．未解除租赁关系的房屋，暂不补偿D．未超过使用期限的，临时建筑，应给予适当补偿

22、某商品住宅项目的土地取得费用、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税金分别为600万元、900万元、50万元、60万元、150万元、120万元，投资利润率为20％，则成本利润率为。A：17.13％B：18.30％C：18.61％D：21.47％E：工业用地的监测点评估价格

23、房地产开发项目所采用的建筑工程施工合同文件优先解释的顺序为。A：合同协议书、投标书及其附件、图纸、工程报价单或预算书B：图纸、投标书及其附件、合同协议书、工程报价单或预算书C：合同协议书、投标书及其附件、工程报价单或预算书、图纸D：图纸、工程报价单或预算书、投标书及其附件、合同协议书E：借款合同

24、办理商品房预售证明时，应出具投入资金达到工程建设总投资__以上的证明。A．10%B．15%C．20%D．25%

25、在写字楼出租中，室内标准化装修的费用通常由__支付。A．业主B．承租人C．物业服务企业D．业主、承租人和物业服务企业共同

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下等部分。A：管理服务人员的王资、社会保险和按规定提取的福利费等B：物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用C：物业管理区域清洁卫生费用D：物业管理区域外的绿化养护费用E：物业管理区域外的秩序维护费用

2、经报有批准权的批准，甲工厂将其以划拨方式取得的土地转让给乙公司，土地使用权出让金应由。A：甲工厂缴纳B：乙公司缴纳C：甲工厂与乙公司各缴纳一半D：甲工厂与乙公司协商缴纳E：执行层的组织协调

3、下列关于享受优惠的普通住房标准，表述正确的是。A：住宅小区建筑容积率在2．0以上B：住宅小区建筑容积率在1．0以上C：单套建筑面积在140以下D：单套建筑面积在120以下E：实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格1．2倍以下

4、下列明确“城市(市区)的土地属于国家所有”内容的法律、法规包括。A：《中华人民共和国》B：《中华人民共和国城乡规划法》C：《中华人民共和国城市房地产管理法》D：《中华人民共和国土地管理法》E：《土地管理法实施条例》

5、现金流量表可以用来进行房地产开发项目的分析。A：财务盈利能力B：清偿能力C：资金平衡情况D：营运能力E：借款合同

6、民法是调整平等主体的公民之间、法人之间以及他们相互之间的的法律规范的总称。A：合同关系B：财产关系C：人身关系D：社会关系E：经济关系

7、下列关于企业利润和收入的表达中，不正确的是。A：企业利润可分为经营利润、税后利润和可分配利润三个层次B：经营收入=销售收入+出租收入+自营收入C：销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入D：可分配利润=税后收入一(法定盈余公积金+法定公益金+未分配利润)E：借款合同

8、损益表反映房地产项目开发经营期内各期的利润总额、所得税及各期税后利润的分配情况，用以计算等评价指标。A：投资利润率B：资本金利润率C：资本金净利润率D：财务净现值E：借款偿还期

9、预计某宗房地产未来第一年的净收益为30万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元。如果报酬率为6%，则该宗房地产的收益价格为（）万元。A．209.94B．176.26C．180.56D．204.34

10、最小二乘法的基本原理是__。A．要求实际值与估计值的离差平方和为零B．要求实际值与估计值的离差平方和为最小C．要求实际值与趋势值的离差平方和为零D．要求实际值与趋势值的离差平方和为最小

11、征收集体土地所具有的特点为__。A．具有一定的强制性B．被征用单位可以根据实际情况提出异议C．妥善安置被征地单位人员的生产和生活，用地单位向被征地单位给予经济补偿D．被征用后的土地所有权发生转移E．土地征用后被征地单位的人员全部转为城镇户口

12、不属于处置抵押物要求的是。A：长期价值市场稳定B：变现性较强C：价格比较稳定D：市场广阔E：借款合同

13、银行向某家庭发放了一笔月还款额为2000元的个人住房抵押贷款，该家庭所购住房的物业管理费为每月150元。从当前我国商业银行风险管理的角度来看，该家庭的月均收入应不低于元。A：3583B：3909C：4300D：4778E：借款合同

14、某单位拥有的一出租物业的原值为5000万元，年租金收入为770万元，则该单位应缴纳的年房产税数额为__万元。A．50.0B．92.4C．60.0D．98.0

15、下述各项中，属于房地产供给分析内容的是分析。A：吸纳率B：房地产市场的商业周期C：家庭规模与结构D：投资购买和使用购买的比例E：借款合同

16、进行城市详细规划及开发项目初步设计应选用__的地形图。A．1：500B．1：1000C．1：2000D．1：3000

17、甲、乙两个房地产开发企业的资产负债率分别为75%和80%，从房地产开发贷款的风险来看，乙企业比甲企业面临更大的__风险。A．市场B．财务C．D．经营

18、下列关于房屋租赁市场税收，表述正确的是。A：对个人出租住房取得的所得税按5％的税率征收个人所得税B：对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税C：对个人出租住房，不区分用途，在3％税率的基础上减半征收营业税D：对个人出租住房，不区分用途，按4％的税率征收房产税E：对个人出租住房，不区分用途，免征城镇土地使用税

19、当出现下列情形时，买受人主张瑕疵请求权遇到障碍。A：委托人、拍卖人无过错B：委托人、拍卖人有过错C：买受人过错D：声明不保证E：声明保证

20、根据《中华人民共和国物权法》，下列事项的决定，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。A：选举业主委员会或者更换业主委员会成员B：制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约C：改建、重建建筑物及其附属设施D：筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金E：制定和修改业主大会议事规则

21、通常房地产开发投资利润率的计算基数为__。A．土地取得成本+开发成本B．土地取得成本+开发成本+管理费用C．土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用D．开发完成后的房地产价值

22、用以简要表示建筑物的内部结构形式、空间关系的建筑设计图是。A：建筑剖面图B：建筑构造详图C：建筑平面图D：总平面图E：执行层的组织协调

23、基本供水方式可分为四种。A：分质供水方式B：直接供水方式C：水泵水箱的供水方式D：分区分压供水方式E：设置水箱的供水方式

24、针对不同用途的收益性物业可分为__。A．写字楼物业管理、商场物业管理B．承租人管理、租赁市场管理．C．工业及货仓物业管理、人事管理D．商场物业管理、财务、人事管理

25、房地产估价所评估的是房地产的__。A．投资价值B．账面价值C．市场价值D．使用价值E．交换价值