2016年上半年广东省房地产估价师《制度与》：征收集体土地应遵守的原则试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、有一宗房地产总价为100万元，综合资本化率为7％，土地资本化率为6％，建筑物资本化率为8％，则该宗房地产的土地价格为万元(收益可视为无限年)。A：30B：40C：50D：60E：工业用地的监测点评估价格

2、某宗工业用地面积为5000㎡，容积率为1．0，楼面地价为800元／㎡，若城市规划部门批准将该地块改为商住用地，容积率为8．0，其中商业用途建筑面积占40％，楼面地价为3000元／㎡，居住用途建筑面积占60％，楼面地价为1000元／㎡。该宗地块上理论上应补交的地价为万元。A：4000B：5900C：6800D：7200E：工业用地的监测点评估价格

3、在估价报告中应包含一份由的估价师签名、盖章的声明．【2003年考题】A：本估价机构所有B：所有参加该估价项目C：由引交估价项目负第一责任D：任本估价机构法定代表人E：工业用地的监测点评估价格

4、在估价报告中应包含一份由的估价师签名、盖章的声明。A：本估价机构所有B：所有参加该估价项目C：对该估价项目负第一责任D：任本估价机构法定代表人E：工业用地的监测点评估价格

5、预计某宗房地产未来第一年的净收益为18万元，此后各年的净收益会在上一年的基础上增加1万元，该类房地产的资本化率为8％，该房地产的价格为。A：225．00万元B：237．50万元C：381．25万元D：395．83万元E：工业用地的监测点评估价格

6、适用于开发完成后的房地产出售的公式是。A：B：C：D：E：工业用地的监测点评估价格

7、重置价格的出现是技术进步的必然结果，也是的体现。A：经济学原理B：均衡原理C：替代原理D：对立原理E：工业用地的监测点评估价格

8、基准地价系数修正法的基本原理是．【2003年考题】A：收益原理B：替代原理C：地租理论D：区位理论E：工业用地的监测点评估价格

9、在为房地产投保火灾险服务估价中，理论上评估的应是。A：建筑物重置成本和土地使用重新取得成本B：建筑物重置成本和重建期间的经济损失C：建筑安装工程造价和重建期间的经济损失D：建筑物重置成本、土地使用权重新取得成本和重建期间的经济损失E：工业用地的监测点评估价格

10、某10年前建成的小型办公楼建筑面积为1500㎡，层高为4.1m，土地剩余使用期限为30年，不可续期。目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为3.6m，建筑物重建价格为2000元／㎡。假定层高每增加0.1m，建造费用每平方米相应增加10元。由于层高过大，该办公楼每年要多耗费2.5万元能源费用。以重建价格为基础估算该建筑物的价值，则应扣除的功能折旧为万元。(建筑物报酬率为10％)A：11.80B：16.07C：23.57D：31.07E：工业用地的监测点评估价格

11、房地产价格是由房地产的三者相互结合而产生的。A：有用性、稀缺性、有效需求B：供给、需求、利用状况C：权利、租金、利率D：价值、使用价值、供求E：工业用地的监测点评估价格

12、某类房地产2005年～2009年的价格见下表，各年增长量的权重分别为0.1、0.2、0.2、0.5，则利用平均增减量法预测该类房地产2010年的价格为__元/m2。某类房地产2005年～2009年的价格  (单位：元/m2)A．年份B．2005C．2006D．2007E．2008F．2009G．价格H．6810I．7130J．7460K．7810L．8150

13、长期利率下调、预期房地产投资风险降低会导致房地产投资需求的__。A．上升B．下降C．不变D．不确定

14、某办公楼是15年前在划拨土地上建设的，现按要求补办了土地出让手续，出让年限为50年，已知该办公楼建筑物在建设时所投入费用255万元，现时重新购建价格为350万元，经济寿命为60年，残值率为3％，则采用直线法计算其建筑物的折旧总额为万元。A：61.84B：78.35C：84.88D：173.17E：工业用地的监测点评估价格

15、下列有关房地产开发项目的初步可行性研究及相关知识，表述不当的是（）。A．所谓辅助研究，是对投资项目的一个或几个重要方面进行单独研究，用作初步可行性研究和详细可行性研究的先决条件，或用以支持这两项研究B．初步可行性研究阶段投资估算的精度可达到±5%，所需费用约占总投资的1.0%～2.0%C．初步可行性研究亦称预测可行性研究，在此阶段，主要是在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析D．在此阶段需对以下内容进行粗略的审查：市场需求与供应、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算、项目财务分析等

16、收益法是以为基础的。A：替代原理B：预期原理C：收益递增递减原理D：均衡原理E：工业用地的监测点评估价格

17、某宗地面积为5 000㎡，现状容积率为0．8，土地市场价值为4 000元/㎡，拟进行改造。批准的规划容积率为5．0，楼面地价为1500元/㎡，则理论上应补交地价万元。A：1 250B：1 750C：2 050D：2 150E：工业用地的监测点评估价格

18、下列不属于房地产金融特点的是。A：集中性B：资金周转期短C：资金运动固定性D：资金增值性E：执行层的组织协调

19、某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为__。A．43.2%B．50%C．56.8%D．70%

20、下列估价业务中，估价机构可以承接的是__。A．超出了估价机构业务范围的估价业务B．估价机构的专业能力难以胜任的估价业务C．估价机构的某些估价师与估价需求者有利害关系的估价业务D．承接后出现很大执业风险的估价业务

21、城市基准地价是根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估的各地价区段在某一时点的．【2004年考题】A：最低价格B：平均价格C：出让地价D：标定地价E：工业用地的监测点评估价格

22、下列关于住房置业担保的表述中，正确的是。A：设立担保公司应有不少于2000万元人民币的实有资本B：设立担保公司，应当向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照后，再报城市房地产行政主管部门审核，并最后经城市批准C：担保公司的实有资本以预算资助、资产划拨以及房地产骨干企业认股为主D：担保公司担保贷款余额的总额，不得超过其实有资本的20倍；超过20倍的，应当追加实有资本E：执行层的组织协调

23、在投资项目的财务报表中，出现在全投资现金流量表，而不出现在损益表中的项目是。A：固定资产购置支出B：企业所得税C：固定资产折旧D：贷款利息E：借款合同

24、某商铺建筑面积为500㎡，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年．市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元／㎡，运营费用率为租金收入的25％．该类房地产的报酬率为10％，则该商铺的价值为．【2006年考题】A：521万元B：533万元C：695万元D：711万元E：工业用地的监测点评估价格

25、征收基本农田，须经批准。A：B：省级C：市级D：县级E：执行层的组织协调

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、消费者市场细分的标准可归纳为。A：地理环境因素B：人口因素C：消费心理D：经营变量E：消费行为因素

2、对于房地产开发项目而言，涉及的主要不确定性因素有等。A：空置率B：开发期与租售期C：贷款利率D：建安工程费用E：建筑容积率

3、某市2008年存量商品住宅的吸纳率为50%，该市同期存量商品住宅的吸纳周期是。(2009年试题)A：半个月B：2个月C：半年D：2年E：借款合同

4、短期偿债能力指标主要是。A：流动比率B：速动比率C：资产负债率D：存货周转率E：存货周转天数

5、已知年利率为15%，则按季度计息时的实际年利率为__。A．13.55%B．14.68%C．15.87%D．15.07%

6、以下项目用地，不得通过划拨方式供地的是__。A．城市基础设施B．经济适用住房C．商品住宅D．社区小学

7、发生工程索赔的原因包括等。A：当事人违约B：不可抗力事件C：合同规范D：合同变更E：工程师指令

8、下列关于基础利率的表述中，正确的有__。A．等于银行存款利率B．等于银行贷款利率C．是投资者所要求的最低利率D．是银行同业之间的短期资金借贷利率E．一般使用无风险的国债收益率作为其代表

9、以下属于土地使用管制内容的有。A：产权B：基础设施完备程度C：建筑高度D：建筑密度E：交通出入口方位

10、下列关于民事权利，表述正确的是。A：物权是财产权，但不是支配权B：知识产权是支配权C：姓名权是人身权D：解除权是抗辩权E：撤销权是形成权

11、房产面积测量的精度要求是以作为限差。A：误差的平均值B：误差的最大值C：中误差D：两倍中误差E：执行层的组织协调

12、直接资本化法的优点是__。A．不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要测算未来第一年的收益B．指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和，这既是预期原理最形象的表述，又考虑到了资金的时间价值，逻辑严密，有很强的理论基础C．每期的净收益或现金流量都是明确的，直观且容易被理解D．不必直接依靠与估价对象的净收益流模式相同的类似房地产来求取适当的资本化率E．资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益与价值的关系，能较好地反映市场的实际情况

13、某宗以房产为主的房地产评估价格为1200万元人民币，根据国家关于估价收费标准的一般规定，该房地产估价最高收费额为万元。A：1.80B：2.80C：3.05D：5.00E：执行层的组织协调

14、在房地产市场的分类中，一级市场是指__。A．土地使用权转让市场B．新建商品房租售市场C．土地使用权出让市场D．土地使用权出让市场和新建商品房租售市场

15、由房地产估价师本人申请的注册种类有。A：初始注册B：变更注册C：延续注册D：注销注册E：撤销注册

16、房地产开发项目竣工后，按规定应移交给城市档案馆的竣工档案应包括。A：工程质量保修书B：可行性研究报告C：竣工图D：住宅使用说明书E：竣工验收备案表

17、如果房地产价格时间序列的逐期发展速度__，就可以计算其平均发展速度。A．较大B．较小C．差距较大D．大致接近

18、在进行市场调查时，第一个原则是要采用的方法，首先要仔细观察、形成假设、预测并进行检验。A：科学B：客观C：准确D：全面E：借款合同

19、甲土地的楼面地价为2000元/m2，建筑容积率为5，乙土地的楼面地价为1500元/m2，建筑容积率为7，若两宗地的土地面积等其他条件相同，其总价相比有__。A．甲等于乙B．甲大于乙C．甲小于乙,D．难以判断

20、下列关于《物业管理条例》所确立的业主大会制度，说法正确的是。A：《物业管理条例》确立了业主大会和业主委员会并存，业主大会决策、业主委员会执行的制度B：《物业管理条例》确立了业主大会和业主委员会并存，业主委员会决策、业主大会执行的制度C：规定物业管理区域内全体业主组成业主大会，业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主的合法权益D：业主委员会作为业主大会的执行机构，可以在业主大会的授权范围内就某些物业管理事项作出决定E：业主大会作为业主委员会的执行机构，可以在业主委员会的授权范围内就某些物业管理事项作出决定

21、影响房地产市场转变的社会经济力量有以下几方面__。A．房地产产权与交易B．生产和工作方式的转变C．自然环境的变化D．家庭生命周期E．物价水平

22、价格指数中如果是以上一时期作为基期的，称为__。A．前期价格指数B．定基价格指数C．长期价格指数D．环比价格指数

23、《拆迁管理条例》规定，拆迁人与被拆迁人应当依照本条例的规定，就补偿安置、搬迁期限等事项签订拆迁补偿安置协议。拆迁入应当在拆迁补偿安置协议订立之日起__日内到房屋拆迁主管部门办理备案手续。A．7B．15C．20D．30

24、在市场经济条件下，利率水平的高低主要取决于（）。A．社会平均利润率B．资本供求状况C．国家宏观信贷D．目标收益率

25、下列关于重新购建价格的说法中，正确的有．【2006年考题】A：重新购建价格是指重新开发建设全新状况的估价对象所必需的支出B：重新购建价格是在估价时点的价格C：重新购建价格是客观的价格D：建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格E：土地的重新购建价格是法定最高出让年限状况下的价格