2012年一季度房地产市场分析报告

2012年以来，受对楼市依然严厉等因素影响，国内楼市发展已从狂飙突进转入常态发展轨道，一线城市楼市成交未现明显回暖，二、三线城市楼市成交也开始放缓。与此同时，全国大部分城市房价止涨回稳，部分城市房价开始下调，限购、限贷、限价等措施已成为地方不可突破的“红线”，国家房地产效果开始显现。 

而浏阳由于地处四线城市，现阶段受宏观影响没有一、二、三线城市明显，但变量因素有所增加，值得引起警惕。一季度，我市楼市受住房刚性需求增势不减，工业园区快速发展，城市化进程不断加快等利好因素推动，整体运行保持平稳。其具体情况如下: 

一、房地产开发建设

1、投资规模分析

1-3月份全市共完成房地产开发投资9.16亿元，比去年同期（5.12亿元）增长78.91%；房地产业直接产生地方税收1.亿元（含财政契税1237.85万元），比去年同期(1.50亿元，含财政契税1019.0万元)增长26.0%，占全市地税总收入的30.96%。

图1：浏阳市2012年1-3月份房地产投资额增长率

2、在建规模分析    

1-3月份，全市共有房地产在建项目44个（含待销尾盘），其中开发面积在5万m2以上的达到26个，在建房屋施工面积272.15万m2，比去年同期(162.79万㎡)增长67.18%，房屋新开工面积.69万m2，比去年同期(27.21万㎡)增长137.74%，房屋竣工面积14.98万㎡，比去年同期（20.47万㎡）下降26.82%。

表一：在建房屋类别构成情况

1-3月份经审批共准许预售商品房屋面积20.53万m2，比去年同期（28.27万㎡）下降27.38%，加上历年累积72.55万㎡，全市今年1-3月份商品房市场投放量为93.08万㎡，减去1-3月份商品房销售面积12.21万㎡，目前我市可面向市场销售的商品房面积有80.87万㎡,其中期房面积68.73万m2,现房面积12.14万m2（其中：住宅11.10万m2，占91.43%；商业营业用房0.65万m2，占5.35%；其他0.39万m2，占3.21%），一年以上现房空置1.20万m2。

表三：未销售商品房屋结构构成情况

1、商品房销售分析

1-3月份我局共办理商品房合同备案登记1118户，其中住宅779户。

房屋备案登记销售面积12.21万m2，比去年同期 (25.10万㎡)下降51.35%，其中:期房销售登记备案面积10.53万m2，占销售总面积的86.24%；现房销售面积1.68万m2，占销售总面积的13.76 %，商品房成交金额5.43亿元，比去年同期（8.38亿元）下降35.20%。另据统计，乡镇人员进城购房面积6.54万㎡，占销售总面积的53.57%，与去年同期相比(50.60%)增长近3个百分点；城区人员购房面积4.54万㎡占销售总面积的37.18 %，比去年同期 (38.45%)下降1个百分点；外来人员购房面积1.13万㎡占销售总面积9.25%，比去年同期 (10.95%)下降近2个百分点。

表四：商品房供需基本情况（累计）

2、商品房屋套型分析  

单套建筑面积90 m2以下的普通商品住宅销售161套，占销售总套数的20.67%，90—144㎡普通商品住宅销售455套，占销售总套数的 58.41%，144㎡以上的非普通商品住宅销售163套，占销售总套数的20.92%。 

表六：不同价位不同户型新建商品住房供求结构表（累计）

据统计， 1-3月份我市城区共办理二手房转移登记331宗，比去年同期(537宗)下降38.36%，成交面积3.83万㎡，比去年同期（8.83万㎡）下降56.63%，成交额为0.75亿元，比去年同期（1.12亿元）下降33.04 %。一、二级市场交易比例（12.21万㎡/3.83万㎡）为3.19：1.0，一二级市场交易比例呈持续扩大趋势，一二级市场发展不平衡。

四、房地产市场价格分析

据统计，截止三月份底，全市商品住房均价达到3373元/m2（根据加权平均法计算得出），比去年末（3261元/m2）环比增长3.43%；另各区域商品住房算术平均价（销售总金额/销售总面积）分别是市中心区域3875元/㎡、花炮文化城区域3925元/㎡、集里区域3227元/㎡、行政中心区域3178元/㎡、园区乡镇区域2763元/㎡，受高端楼盘不断进驻及综合配套设施日益改善等因素推动，园区乡镇和集里区域涨幅大于市中心和花炮文化城区域，而受新楼盘进驻减少等因素影响行政中心区域有所下降。

图3：浏阳市2012年1-3月份各区域房地产市场价格

五、房地产市场运行特点

（一）新楼盘加速入市，开发投资增长强劲，企业信心持续提升

今年以来，我市先后有多个园区乡镇楼盘入市。同时，为应对步入常态化的楼市宏观，我市大部分房企尤其是园区乡镇楼盘积极调整营销策略，普遍采取了以让利促销、加速资金回笼为目标的销售策略，效果均较乐观，对房地产开发投资信心依然充足。据测算表明，今年1-3月份我市房地产开发投资连续实现同比正增长，分别高达140.96%、120.48%、78.91%；另外，1-3月份我市在建房屋施工面积、房屋新开工面积也均实现同比正增长，分别达近7成和近1.4倍。

（二）受宏观影响开始显现，市场观望情绪有所加重，但乡镇人员购房等刚性需求仍持续增加

据统计，1-3月份我市各楼盘售楼部共接待购房咨询达2.5万余人次，市场人气较为旺盛，其中，乡镇人员进城购房占比与去年同期相比增长了近3个百分点。但受宏观影响，市场观望情绪较浓重，成交量和成交金额同比明显减少，市场步入新一轮调整期。

(三) 90-144㎡房型仍占主流，3000元/㎡以上户型需求大幅增加，住房消费进入品质取胜时代　　

今年1-3月份，我市90㎡以下户型和144㎡以上户型销量比去年同期分别增长了近7个和近3个百分点，而90-144㎡户型销量却下降了近10个百分点，不过仍继续稳占全市总销量的5成以上；与此同时，我市3000元/㎡以上价位户型销量比去年同期增长了14个百分点，而2000元/㎡以下和2000-3000元/㎡之间价位户型销量却分别下降了7个百分点。这说明，我市中等面积户型的主力地位仍然稳固，房价水平已基本稳定在3000元/㎡之上水平，市民对住房品质、配套环境的认可度也已成为决定是否购房的关键因素之一。

（四）房价环比增幅稳健，市场供需差有所加剧

今年1-3月份，在一批园区乡镇楼盘相继火热开盘的带动下，我市商品住房交易均价为3373元/m2，环比增长3.43%，与宁乡县、长沙县等周边县市房价增长水平相比，结合我市经济社会发展水平看，仍处于合理运行区间。

另据统计，1-3月份我市商品房市场新增供应总量与销售总量之比为1.68：1.0（20.53万㎡/12.21万㎡）,市场供应力度明显加大，供需差有所加剧。

六、下阶段我市房地产市场发展展望

　   随着今年浏阳经济技术开发区获批为国家级经济技术开发区，我市“新四路”也将相继竣工，后阶段我市工业新城和大瑶新城及中心集镇等区域房地产业的发展将迎来一个新高潮，机遇将成倍增长，浏阳房地产业发展也将逐步进入多点开花、三城竞技的局面，资源配置将更为合理，亮点和特色也将日益增多。

（一）从投资、供给看，2012年后阶段我市将共有包括金科天湖新城等大盘在内的6-8个新楼盘计划上市，新上市量约为80-100万㎡，市场构成将较长期形成以规模品牌型和精巧差异型楼盘各取所长、互相竞争的局面，今后企业的市场细分和定位将变的十分重要。

（二）从市场需求看，今后一定时期内，90-120和120-144㎡两区间户型产品仍将继续稳占市场50%以上的需求份额，分别各占25%左右；而市场主流价位也将稳定在3000元/㎡以上档次，占70%左右。不过，后期随着工业新城、大瑶新城、中心集镇等区域房地产业的快速发展，工薪收入阶层对小面积户型的需求会有所增加，其所占份额会有所提升。

（三）从产品类型和市场结构看，今年1-3月份我市商业销售面积占总销售面积的19.90%，比去年同期 (8.0%)增长12个百分点，说明受宏观等因素影响，我市市民的部分投资性需求已转向商业领域。后阶段，随着我市交通区位优势的不断提升，以及工业新城、大瑶新城、中心集镇等区域内人流、物流、信息流、资金流的活跃，我市商业、休闲、旅游、养老地产发展仍将迎来较佳机遇期。

（四）从房价走势和预期看，受市场刚性需求持续旺盛、产品供应力度不断加大、产业布局结构日益多元化、监控措施趋于强化、市民观望情绪可能继续加大等多重因素影响，预计后阶段我市房价仍会继续保持缓步上扬态势，不会骤然发生急剧变化。

七、房地产市场发展建议

2012年，是我市经济、社会发展面临很大机遇的一年，随着长沙市人民路、盼盼路、南横线等交通干线东延目标的相继确定，以及我市浏中文公路、故里、道吾山烈士陵园、长兴湖等项目的布局开发，交通区位优势将不断提升，项目布局和产业结构将更趋合理，房地产业的发展也将迎来一个全新的局面。同时，随着国内大型房企和我市本地企业将进一步加快进驻和向周边园区乡镇区域扩展，我市房地产市场竞争将日益进入白热化。因此，为正确引导全市房地产业健康发展，后阶段我市须积极采取以下有效举措予以推进、落实。

（一）积极创建融资平台，缓解企业融资困难。针对部分企业面临的资金短缺问题，建议通过适时召开银企对接座谈会、建立房地产行业互助担保等方式，解决部分企业融资需求，促使银信部门增加授信额度，多渠道、全方位协助企业缓解资金困难。同时，要引导商业银行坚持因人制宜、有保有压，根据市民的住房水平、人口状况、收入水平等多种因素，实行差别化的信贷。对市民首次购房的信贷需求予以大力支持，对改善型住房采取合理信贷投放措施。

（二）出台后续住房消费激励，充分保障市民住房刚性需求

房地产市场的持续健康发展，离不开的监管和支持。2009年以来，浏阳房地产市场得益于措施得力，获得了持续健康稳定向上的发展。而今年以来，由于又受国家宏观的影响，市场形势转向不太明朗，今后对房地产市场的态度及导向，将直接影响到浏阳房地产市场的发展。因此，为避免我市房地产市场出现大幅波动，建议继续从税收、金融入手，出台综合性，切实保障市民的住房刚性需求，减轻市民的购房负担、提升市民购买力，促进行业的平稳发展。

（三）继续完善基础设施配套建设，夯实产业发展基础。要继续加快城市新区和工业新城、大瑶新城、中心集镇等区域的基础设施建设步伐，不断完善交通、商贸、休闲、教育、医疗等配套条件，建议加快上述区域公立医院、中小学、公交车、银行、农贸市场等公共配套设施的布局和建设，尽快启动和完善浏阳河第六大桥、秋收南路、石霜北路等项目建设，促进上述区域房地产业的快速发展。同时要进一步完善初具城市发展雏型乡镇（如柏加、古港、沿溪等）的基础设施建设规划，为房地产开发建设提供长远发展潜力。

（四）支持和培育二手房市场发展。随着近几年我市房地产业的快速发展，社会的存量住房资源越来越多，应该给予税收等优惠，大力吸引这部分资源进入房屋交易市场，解决部分居民尤其是流动人口如刚就业的年轻人无足够实力购买新建商品房等问题。同时，应利用信贷、税收优惠，鼓励社会资金发展合法、正规的二手房屋中介机构，逐步形成规范、上规模的二手房屋交易市场。

（五）强化环境治理，创造优质市场经营环境。为维护我市房地产市场正常的开发、经营秩序，及相关部门须进一步有针对性地加强对项目施工运行过程中存在的“恶意阻工、强揽工程、强装强卸”等违法行为的执法力度，以惩恶扬善，创造一个公平、公开、公正的优质市场经营环境。

（六）加强监测分析，正确引导企业积极应对和市民消费。针对当前房地产市场形势复杂多变局面，各部门和有关新闻媒体应加强对房地产市场的监测分析，及时公开相关市场信息，引导市民保持正确消费预期，提振社会各界信心。同时，各房地产开发企业应认清形势，采取积极措施应对市场调整。如努力寻求资金支持、加紧优惠促销、加强经营管理等，将下阶段楼市对企业的影响降至最低。