2010年11月房地产市场月度研究报告

市场营销部

2010年11月房地产市场月报

第一部分：宏观面扫描----------------------------------------------P3~18

一、法规热点追踪

二、市场动态要闻

三、南京楼市快讯

第二部分：南京房地产市场------------------------------------ ----P18~33

一、土地市场

二、商品房市场

三、商业办公用房市场

第三部分：南京部分代表性楼盘销售动态-------------------------- P34~36

一、南京11月份住宅推盘情况

二、南京11月份楼盘营销活动

三、长三角楼市周成交套数一览表

第四部分：房价不可能下降的19个无以辩驳的理由----------------P37~43

第一部分：宏观面扫描

一、法规热点追踪

南京新标准出炉 商品房地面停车位禁超总停车位20%

✧城区停车难的问题，今后有望进一步缓解。新修订的《南京市建筑物配建停车设施设置标准与准则》昨天已结束公示，将自今年12月1日起正式施行。按照要求，我市各类区域内新建建筑配建停车位的数量都有了一定增加。

✧新建住宅配建标准提高

【标准】根据用地发展和交通条件，新《标准》将全市划分为三类停车区域。其中，一类区域为：长江大桥南堡—京沪铁路—红山路—龙蟠路—北安门北街—明城墙—中山门—护城河—大明路—宁铜铁路—中山南路—集合村路—凤台路—秦淮河—长江围合的区域；二类区域为：长江以南、绕城公路以内除一类区以外的其他地区；三类区域为：市区范围内除一类区、二类区以外的其他地区。

各类区域内新建建筑配建停车位的标准都有所提高。如：100平方米左右的住宅，在二类区域内，配建标准由原来的每户0.8个，提高到了每户1.0—1.1个；而小于90平方米的小户型住宅，配建标准由原来的每户0.3个，提高到每户0.8—1.0个。

【解读】由于历史欠账较多，老城内居住小区停车位严重短缺，平均每户只有0.15个，加上利用小区周边支路街巷挖掘的停车位，平均每户也只有0.25个。新《标准》提高各类区域新建筑配建停车位的数量，是为了进一步缓解停车难。

✧商品房地面停车位禁超总停车位20%

【标准】建筑物配建停车设施，可采用地下停车库、停车楼、机械式立体停车库、地面停车场等多种形式，严禁占用规划批准为绿地和道路的部分设置停车位。经适房、廉租房、性租赁住房、集体宿舍等建筑，机动车地面停车位数不得超过配建总停车位数的40%。商品房等其他建筑机动车地面停车位数，不得超过配建总停车位数的20%。

【解读】该要求是为了节约用地，鼓励配建地下停车库。而经适房等保障房，由于受建设总经费的制约，因此要求作了适当放宽。

✧大型公共建筑禁建机械车库

【标准】建筑物配建停车设施需设置机械停车设备的，住宅类建筑其机械停车泊位数，不得超过停车位总数的90%；各类公共建筑一类区不得超过80%，二类区不得超过70%，三类区不得超过60%。剧院、商业、展览馆、体育场馆等大型公共建筑，不得采用机械式停车设施。

【解读】住宅及一些大型公共建筑人流、车流集中，对机械式停车设施进行适当，是为了便于人流、车流疏散，避免发生意外事故。

四部门：二套房公积金贷款首付不得低于50%

✧住房城乡建设部、财政部、人民银行、银监会联合印发《关于规范住房公积金个人住房贷款有关问题的通知》。住房公积金个人住房贷款的基础是制度的互助性和公平性。按照《条例》规定，职工有缴交住房公积金的义务，也享有住房公积金贷款的权利，应支持缴存职工购买首套普通自住房享受低首付、低利率贷款的需求。《通知》规定：

1 使用住房公积金个人住房贷款购买首套普通自住房，套型建筑面积在90平方米(含)以下的，贷款首付款比例不得低于20%;套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%。

2 第二套住房公积金个人住房贷款的发放对象，仅限于现有人均住房建筑面积低于当地平均水平的缴存职工家庭，且贷款用途仅限于购买改善居住条件的普通自住房。第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。

3 停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。

✧目前南京公积金贷款：

1、夫妻双方最高可贷40万：公积金个人最高可贷额度为20万，即夫妻双方最高可贷额度为40万。

2、暂时停放二次（含）以上公积金贷款：在资金紧张情况下，为保证相对公平，夫妻双方任何一方曾经办理过住房公积金贷款的职工，无论贷款是否结清，再次购房申请公积金贷款的均暂不办理。

新建12层以下住宅 将统一安装太阳能热水系统

✧2010年11月8日，记者在南京市常委会召开的新闻发布会上获悉，《南京市民用建筑节能条例》将于2011年1月1日正式施行。条例规定，改扩建大型公共建筑不装室内温度装置的，可处以一万元以上五万元以下罚款。

✧《条例》规定，新建十二层以下住宅以及新建、改建、扩建有热水需求的公共建筑，应当按照规定统一设计、安装太阳能热水系统。新建国家机关办公建筑和大型公共建筑，建设单位应当结合实际，统一设计、安装可再生能源利用系统。

✧《条例》规定，建设单位应当在施工现场，根据审查合格的施工图设计文件，公示使用的节能技术、产品信息和采取的节能措施。未公示的，可处以二千元以上一万元以下罚款。

✧《条例》规定，城市基础设施改造、旧城区改造等，应当结合进行既有民用建筑节能改造。居住建筑和公益性公共建筑的节能改造，市、县（区）应当适当给予补贴。

✧改建、扩建大型公共建筑，应当同步实施节能改造。采用集中制冷供热方式的，应当安装用能、用水分项计量装置和室内温度装置。未按规定者由住房和城乡建设行政主管部门责令限期改正，拒不改正的，可处以一万元以上五万元以下的罚款。

2010年央行多次上调存款准备金率

✧2010年1月18日，央行第一次上调存款准备金率0.5%；2010年2月25日，央行第二次上调存款准备金率0.5%；2010年5月2日，央行第三次上调存款准备金率0.5%；2010年11月16日，央行第四次上调存款准备金率；11月10日，全面上调存款准备金率的同时，部分银行也收到了来自央行差别准备金率的通知，包括交通银行、光大银行在内的多家银行被要求差别上调存款准备金率0.5个百分点，自11月16日起实施，为期三个月，即上述银行被要求差别准备金率与央行前日宣布的整体上调存款准备金率“叠加”执行；从2010年11月29日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

南京将展开商品房明码标价专项检查

✧为防止出现乱标价和乱涨价的行为，11月中旬全市物价系统还将开展商品住房明码标价的专项检查。

✧目前，物价部门对开发商的定价虽然是“备而不核”，但对于申报价格明显过高的，还是会“过问”一下的。此外，物价部门还将对楼盘的明码标价行为来一次大检查，如发现存在不明码标价、标价不全或漏项、缺项、不在显著位置标示等违反规定的行为，将按价格违法行为予以处罚。

✧日前有报道说，有关部委正着手制定相关管理办法，根据该办法，价格主管部门将可以对房价进行直接行政，当房价出现较大幅度上涨时，经省级同意，省级物价部门有权直接出手商品房销售价格，如直接利润水平、直接限定销售价格等。

"限购令"扩至外资 境外个人在境内只能购一套房

✧外资购房要做出境内无其他住房的书面承诺

该文件要求，各地房地产主管部门在办理境外个人的商品房预售合同备案和房屋产权登记时，除应查验《城市商品房预售管理办法》、《房屋登记办法》规定的材料及验证购房人持有的房屋情况外，还要增设查验资质环节，其中包括：有关部门出具的境外个人(不含港澳台居民和华侨)在境内工作超过一年的证明；港澳台居民和华侨在境内工作、学习和居留的证明；境外个人名下在境内无其他住房的书面承诺。

对境外机构，文件也同样增设了查验资质环节，包括：有关部门出具的在境内设立分支、代表机构的批准文件和注册证明；境外机构所购房屋是实际办公所需的书面承诺。

✧热钱涌入

早在2006年7月，建设部等六部门就发布171号文，规定境外个人在境内不得购买非自用、非自住商品房。但该并未严格限定境外及港澳台民众置业套数，更没有对境外机构进行专门设限。而如今，“限购令”适用范围也延伸到外资领域，并对具体套数和置业领域做出明确说明。

二、市场动态要闻

地铁17号线何时开建成悬疑 南京媒体说法不一

✧已经开工的地铁3号线和6号线，备受市民关注，不过对于这两条线路的确切建成时间，地铁官方一直没有太确定的说法。昨天，南京地铁方面首次确认，这两条地铁线路铁定要在2014年南京青奥会前建成通车。南京青奥会前确保通车的还有地铁6号线的机场段。同时，地铁8号线、11号线、12号线、17号线四条线路，将力争在南京青奥会前建成。这样一来，2014年南京举办青奥会前，可能会在现有3条地铁线路基础上再增加7条地铁线路。

✧17号线提上议程是不可能的事，地铁轨道开工建设，需要国家批准立项，目前南京地铁3号线、1号线过江还没正式开工，主要是等国家的批准，对17号线来说，要开工建设还是比较遥远的。

铁路售票系统正在提档升级 坐火车将可选座位

✧选择靠窗口的座位，喜欢靠走道的座位，喜欢坐在飞机前排……乘飞机前，旅客可以根据自己的喜好选择所需的座位。昨日采访中记者获悉，这一人性化的服务将不再仅仅只是飞机“专享”，动车组列车也将实现这一功能。

✧据了解，全国铁路车站火车票系统升级都已经陆续展开，南昌局、武汉局已经完成升级投入使用。据获悉，上海局管内各站火车票售票系统正处于“升级”中，本周内即可完成。届时，坐火车如同乘飞机一般，列车上的座位可以根据旅客的需求进行自由选择。

南京江北新地王地价近周边房价 百姓望房兴叹

✧据中国之声《新闻纵横》报道，“太夸张了！我一觉醒来竟出现了这么不可思议的事情。”

✧说这话的是在一家地产杂志社工作的小李。他所指的“不可思议的事情”，是南京江北日前出现的新地王。在那场竞价350轮的马拉松式拍卖会上，江北浦口诞生了7813元的楼面地价。令人惊奇的是，周边楼盘商品房的销售价每平米才八千来块钱。一时间，想卖房的开始雪藏房子，想买房的直抽自己耳光。

✧点评：开发商的“硬碰硬”，扛出了南京江北的新地王。提高档次也好，透支未来也罢，为天价地王埋单的，还是望房兴叹的老百姓。当面粉卖得比面包还贵时，我们该警惕：有些趁机涨价的面包可能快过期了！

南京火车站北扩工程开工 将会地铁汽车零换乘

✧小红山下挖隧道；新建世纪东路；新建北广场和地下停车场……记者昨从建设部门获悉，南京火车站北站房和北广场工程市政配套项目（简称“北扩”）已正式开工，预计明年年底前竣工。届时，南京“北大门”的功能和形象将进一步提升。

✧改造新建“三路、两场、两站”

南京火车站“北扩”工程跨玄武、下关两区，总投资约34亿元。工程建设内容主要包括“三路、两场、两站”。

“三路”是指拓宽改造黄家圩路、新建红山南路、新建世纪东路。其中，黄家圩路拓宽改造工程南起龙蟠路，横穿既有的沪宁铁路、城际铁路和未来的地铁3号线和6号线，与红山南路相交后北接和燕路；红山南路东侧与红山路相交，沿北广场北侧通过隧道下穿小红山，向西接至黄家圩路；世纪东路南起龙蟠路，采用高架形式，上跨沪宁铁路、城际铁路后，与红山南路相衔接。

“两场”是指新建地下停车场和地面广场。其中，地下停车场共两层，建筑面积约为4万平方米；地面广场位于黄家圩路、红山南路、世纪东路及城际铁路围合范围内，面积约3万平方米。

“两站”则指新建东、西两处公交停车场站。

绕城公路新建4条匝道 工期2011年5月1日前结束

✧绕城公路城市化改造工程试验段，位于白下区石杨路花园村跨线桥路段，主要工程是新建4条单向匝道与石杨路连接，总工期在2011年5月1日前结束。为确保施工期间及匝道通行后交通畅通，根据现场交通情况，交管部门将采取增设信号灯的方式组织交通。请过往车辆按照信号灯的指示通行。

离婚半年内不得申请首套房贷 市民质疑被歧视

✧“凭什么说我就是为了骗房贷才离婚的，这样的规定不是歧视我们离婚的人吗？”昨天，市民赵女士向记者抱怨说，半个月前她刚办理了离婚手续，前几天去农行办理房贷，却听说银行设置了离婚半年内不得办理首套房贷的规定。

长三角城市房价收入比 上海最高南京排名第四

✧国际知名房地产服务机构戴德梁行新近对长三角8个城市的房地产交易情况进行统计研究，并于2日在宁发布相关报告。报告显示，目前8城市中除个别城市房价尚能为居民承受外，其余各城市房价均已超越居民承受力。

✧按照此前的实证研究结果,房地产投资占GDP比重的合理范围在10%-14%。不过2010年前三季度合肥占比高达36%,位居第一;其次是南京,占15.2%;杭州位列第三,占15.1%;常州占12%,位于第四;其后是宁波、上海、无锡和苏州,分别占11.2%、11.1%、10.2%和9.5%。

✧戴德梁行研究部人士将2010年各市商品住宅价格与2009年末居民可支配收入进行了比对，得出了8市当前的房价收入比。其中，上海最高，达到24.5，也就是说，按当前当地居民收入和房价水准计算，不吃不喝买一套房，需要24.5年；杭州次之，达到21.7；苏州第三，为16.5；南京第四，为13.6；宁波13.3；合肥10.2；房价收入比最低的城市是常州，为9.3。

南京表示要联合查处楼盘"艺名"当道的违规行为

✧针对南京一些楼盘在销售中多使用“艺名”，而真实名称几乎不被人知晓的现象，南京市地名办日前表示，将与有关部门进行联联合执法予以纠正。

✧网友“明发路灯何时亮”近日在南京市网络问政平台上反映了楼盘“艺名”的问题。据称，这种采用“艺名”行走江湖的楼盘，遍布于江南八区和江宁、江北，光江宁就有近20个，比如，城中大名鼎鼎的金陵大公馆，就是“艺名”而非真名，它在地名办登记的标准名称是“五岳颐园”。这些眼花缭乱的“艺名”与有关法规背道而驰。

✧南京市地名办工作人员表示，《南京市地名管理条例》明确要求房地产广告应当使用标准地名，未按规定使用标准地名的，由地名主管部门责令停止使用、限期改正。但从实际情况看，目前以告知方式纠正的效果有限。下一步，他们将会同工商、房产、等部门研究制定联合检查执法方案，加强法规执行力度，净化南京地名环境。

备案价高过售价成潜规则 房价禁涨令力度苍白

✧“高价备案、低价售楼”成为惯例，有的楼盘备案价甚至高出实际售价近万元，再怎么涨也不会涨到备案价以上——

✧“新建商品住房上市必须明码标价、‘一套一标’；申领预售许可证必须申报价格，申报价格3个月内不得调高，3个月后需要调高的必须重新申报。”10月12日出炉的“宁五条”明令楼盘“一房一价”。“宁五条”之后，南京市物价局、南京市建委就楼市“3个月禁涨”再出细则，规定开发商销售期房、现房、车库均须遵守调价周期不得低于3个月的规定。

✧但实际上，报高备案价，低开卖房早已成了不少楼盘惯用的手段，从近期楼盘开盘价格来看，几乎无一例外的高报低开。

最严下获最牛业绩 万科10月销售破150亿

✧据中国之声《央广新闻》报道,继9月创下142.1亿元的新纪录后,万科10月的销售再度攀升。11月4日万科公布,公司10月实现销售面积130.7万平方米,销售金额155.1亿元,分别同比增长114.9%和137.3%。面对抢眼的10月份销售业绩,万科也“词穷”了,除了一纸公告,万科并没有像往常一样发布新闻通稿。那么如此傲人的销售业绩背后的原因是什么?连续两次最严为什么对房企难道没有影响吗?我们来连线台记者苏伯皓。

王健林:进军江宁六合 三年在南京建五个万达广场

✧他是中国第一商业帝国万达集团的创始人领军人、更是中国房地产富豪排名第一的传奇人物。在他的带领下，万达实现了商业地产的跨越式发展，总资产已过千亿。而他更是一位慈善家，万达多年来累计捐款已超过27亿元，他更担任了中国慈善总会荣誉会长。11月8日，万达集团董事长王健林更悄然来到南京，捐赠10亿元用于南京重建大报恩寺塔，创下了中国慈善史上捐赠金额之最。

三、南京楼市快讯

◆品牌开发商相约进驻二三线城市？

据365网友消息，宜兴最近聚集了多家品牌开发商，先后与协鑫集团、保利南方集团建立战略合作外，并牵手万达广场、苏宁·天氿御城等项目。另外，南京红太阳已进驻南通，而万达最近又去江阴考察，品牌开发商纷纷迈出进驻二三线城市的步伐。

◆熙南里后期项目将冲击万科安品街？

据365网友消息，熙南里后期项目即将启动，以别墅总部基地与商业为主，可能将对同区域且定位相似的万科安品街造成不小的影响。2008年万科安品街项目规划中有74套现代中式的千万级别墅，包括联排和双拼。 

◆招商加入南京保障房建设队伍

据365网友消息，招商地产有意向在南京建经济适用房，已与南京市洽谈过，目前方案正在讨论中。这是继栖霞建设、万科之后南京又一品牌开发商参与保障房建设，在某种程度上体现了开发商的社会责任感。 

◆江浦昔日地王驶向“九月森林”？

据365网友消息，昔日的江浦地王美达·象山路项目，案名有意向定为“九月森林”，有可能会复制美达在杭州原西湖区林场打造的高端别墅项目，但未最终确定。预计明年二季度上市销售，目前在进行样板间建设。 

◆中国交通建设参与南京“十二五”规划

据365网友消息，中国交通建设将积极参与南京“十二五”规划建设，成为南京市经济建设的战略合作伙伴。中交建将与南京市在新城土地开发、轨道交通与保障性住房建设等方面开展合作，但未透露相关协议的更多内容。

◆利源进驻镇江打造2000亩生态休闲区

据365网友消息，镇江龙山白鹭岛将建2000亩的生态休闲区，由利源集团下属南京乡村大世界投资旅游实业有限公司负责建设，整个项目将按照“五年为期、投资十亿、滚动大发展、共同获效益”的开发模式进行打造。

◆优派克思触脚伸到句容，连吞两别墅项目

据365网友消息，优派克思最近接连拿下了句容东紫园和御景山庄的代理权，两个项目离南京很近，距城东约3公里。御景山庄在南京钟山宾馆的售楼处将于12月开放，该项目由联排和双拼组成，其中双拼将以类独栋形式呈现。

◆保利仙林湖项目提前“出月子”？

据365网友消息，保利已着手启动10月12日拍得的仙林湖G34地块项目，自拿地之日至今还未满月各项筹备工作就已到位，这符合保利一贯的“快手”风格。该项目位于栖霞区仙林湖以北，属二类居住用地，产品类型尚未确定。

◆美力三采应聘江苏饭店新“造型师”

据365网友消息，美力三采与江苏饭店签署了“江苏饭店”项目（太平南路新址）的总体策划合同，正式介入这一资源优质项目，为项目的整体定位和建筑设计提供专业策划服务。江苏饭店是近80年历史的老字号品牌，众多知名人士曾在此下榻。

◆恒基地产觊觎河西南部“海峡城”

据365网友消息，抱憾07年没有摘得河西地块的恒基地产，如今又燃起了拿地的愿望。这次其觊觎的目标，是全新定位的河西南部“海峡城”，相关可行性调研工作正在展开。

◆江北楼盘纷纷延开，源于限价？

据365网友消息，继江北“双地王”事件后，周边楼盘都欲趁机涨价。南京物价局从大局出发，同时也为进一步淡化地王影响力，已侧面通知江北所有楼盘不许伺机涨价，因而大量原计划近期上市的都纷纷延迟开盘时间。

◆中百达与长发散伙后遭遇人事变动

据365网友消息，基本通吃长发及长发都市的中百达，在长发转战二三线城市后日渐羹稀，尤其是阿玛尼盘失火事件后，中百达彻底与长发都市分道扬镳。业务的衰落导致团队动荡，两名核心员工分别跳槽到红太阳与合肥万达，其他人员也各奔新主。

◆女子专属公寓“甲壳虫”即将公开

据365网友消息，南京又一“精灵古怪”的小户型项目“甲壳虫”，有望12月底公开售楼处。该项目定位于女子专属公寓，由同步代理操盘，将延续一度在南京掀起“小户型旋风”的“西祠胡同”的特色，人群细分非常明显。 

◆雨花开发区“生态名片”二期工程收尾

据365网友消息，雨花开发区占地千亩的三桥湿地公园二期基本建成，投资1500万的绿化栽植全部到位，相关配套设施也已竣工。该公园属于南京六大人居森林项目之一，周边可能做别墅，而建成后的公园将成为开发区招商引资的生态名片。

◆丰盛集团嘉盛总部签约雨花开发区

据365网友消息，丰盛集团嘉盛总部是继洋河、大吉、杰来之后，雨花开发区引进的第四个总部经济项目。该项目由南京丰盛集团投资8亿元打造，总建筑面积10万平米，预计2011年底建成投产，将引进嘉盛总部、南深装饰、嘉盛开发等主业。

◆中国兵器工业集团南下来宁布局

据365网友消息，中国兵器工业集团投资20亿元在南京布局先进制造业，将在雨花台区铁心桥产业区、板桥南部工业园分别投资4亿和15亿建设专用车生产项目。另外，在内燃机生产基地的布局上也将优先考虑南京。

◆太平南路“小上海项目地块”已定芳名

据365网友消息，2007年出让的小上海项目地块案名定为南京·中城国际广场。项目位于南京市中心,白下区太平南路北段，离新街口仅800米，投资规模约40亿人民币。建成后的商办楼将成为新街口“南进东扩”的一个重要标志。 

◆银城“锦一方”蓄势待发

据365网友消息，银城龙江新项目“锦一方”目前开始蓄水，预计明年上半年开盘。该项目体量不大，户型以“立墅”为主，为标准层高的跃层产品，交付标准尚未确定。

◆苏宁在售楼盘将集体跳水？

据365网友消息，在江苏会结束后，为配和工作，紧跟形式，苏宁所有在售楼盘可能会大幅降价，购房者有望迎来一场盛宴。之所以苏宁受会议影响较大你们懂的，不便多说。

◆熙南里稀缺别墅将高价亮相

据365网友消息，熙南里的别墅项目将于明年上市，由于坐拥市中心稀缺地段，均价高达5万/平方米，一共仅有十几套房源 ，其中最便宜的一栋总价在3000万左右。

◆朗诗首次进军西南

据365网友消息，近日朗诗在成都以2.77亿摘一混合住宅用地。2001年起步于南京的朗诗在“绿色人居领跑者”的愿景下迅速展开了苏锡常杭沪等城市的拓展，长三角的战略布局已初步成型，而本次成都拿地标志其正式进军西南，并指向全国性的更高战略目标。

◆多家房企欲争大学城住宅地块

据365网友消息，南京市国土局挂牌出让的5幅地块中，江宁大学城住宅地块（G51）备受开发商关注，苏宁置业和融侨已经分别派人前往地块考察过。这幅地块总建筑面积约30万平米，靠近地铁，业内预测可能会引来多家开发商参与竞拍。

◆大牌开发商不差钱：拿地不休

据365网友消息，频繁下开发商拿地欲望不减，万科近日以8.6亿元拿下G45仙林湖地块，而在10月底一周内两次考察芜湖，对荆山地区和汀棠公园地块项目较感兴趣。另外，凤凰置业首次进驻镇江，以7100万拍下镇江梦溪路以西地块。 

◆我爱我家“染指”房地产开发

据365网友消息，知名二手房中介我爱我家即将涉足房地产开发，目前已经进军江苏省金坛市，拿下两、三百亩的土地。另外，我爱我家的上市计划，也已经提上日程。

◆广厦置业将在云南路兴建商场

据365网友消息，继天福园、天水滨江后，南京广厦在市内黄金位置云南路还储备有一幅地块。该地块邻近苏建大厦，将于明年动工，计划建成一座商场。

◆苏宁环球和燕路项目定芳名

据365网友消息，苏宁环球和燕路项目案名定为“苏宁环球·名都汇”，计划将建五栋小高层住宅，总房源约330套。该项目位于栖霞区和燕路东侧合班村，由住宅和3.5万平方米的商业组成，预计可能在今年年底公开售楼处。

◆世茂花园酝酿新一轮涨价

据365网友消息，位于句容市经济开发区的世茂花园，继十月底开盘时每平米上涨500元后，本月下旬酝酿新一轮涨价。逆势涨价除了基于对明年楼市的预期，还缘于对面的德院上城上周末开盘价高出世茂近1000，仍然保持了很高的去化率。

◆浦口区明确公积金使用细则

据365网友消息，建设银行下发通知到浦口区，关于公积金使用的具体规定是认房又认贷。但是，由于南京市公积金调整的细则还未出台，市区仍按以前的规定执行，即只认定使用次数。

◆某品牌开发商将以非常规手段入驻城北

据365网友消息，一直扎根于河西的某品牌开发商，近期可能会通过转让、合作等方式在城北拿地，地块位置在上次加油站大爆炸附近，未来打造的产品可能以酒店式公寓为主。

◆新景祥有望与上海世联分羹东方万汇城

据365网友消息，位于浦口迎宾大道的东方万汇城项目近日已开工，该项目由三幅地块组成，将打造成集商业、住宅、写字楼为一体的城市综合体。上海世联代理了其中的一幅商业用地，而新景祥已与东方签订了前期的规划合同，目前正洽谈住宅项目的代理权。

◆保利仙林湖项目定位小户型

据365网友消息，快速启动的保利仙林湖项目将于明年上半年上市，产品定位是60、70几平米的小户型。相比之前的大户型设计，保利有望在仙林湖完成产品类型的进一步扩展，在客户群上也有了新的定位层次。

◆南瑞旁新推科研用地有可能提前内定

据365网友消息，近期鲜有土地出让的城中板块新推一幅科研设计用地，容积率≤6.3，产权性质为50年，其中有一部分酒店式公寓用地，出让起始价为7.2亿元。由于备注条件过于苛刻，该地块遭抢可能性不大，不排除会提前内定。

◆弘睿成立南京首家商业项目代理公司

据365网友消息，弘睿将代理阳光帝景，该项目位于江北顶山纬三路隧道口，预计在明年开盘，目前处于前期策划阶段。另外，弘睿未来将以住宅和商业双线并重，已成立子公司万联商业，专营商业地产代理业务，是目前南京第一家理商业项目的公司。

◆万达进驻芜湖拿地

据365网友消息，近日万达地产以3520万元的价格竞得了芜湖一宗商业办公用地,正式开启进军芜湖市场脚步。该地块总出让面积为8354.8平方米，楼面地价为1204元/平方米，土地出让年限为商业40年。

◆正太集团总部入驻新城科技园

据365网友消息，正太集团总部办公楼项目正式签约入驻河西的新城科技园，该项目占地面积约20亩，总投资约3亿元，拟入驻正太集团总部及旗下的五个子公司。正太集团是集建筑、商贸、房地产开发于一体的产业复合型企业，位列中国500强企业。

◆大华集团跳跃式布局进军泰州

据365网友消息，大华集团近期在泰州中国医药城附近拿下两块地，总计18万多平米。作为上海领军房产企业，03年入宁以来步履缓慢，仅大华锦绣华城一个项目，无深耕南京之意，明年将启动此系列中的L、J地块开发，推出“香邑美颂”。 

第二部分：南京房地产市场

一、土地市场

2010年11月南京土地挂牌

✧截止2010年11月30日，南京市国土局11月份共有14幅地块挂牌出让，总出让面积达到117.05万㎡。2010年累计挂牌地块面积为432万平米。

✧附11月南京土地挂牌信息

附件一：2010年第17号公开出让公告

✧截止2010年11月30日，南京市国土局11月共有4幅地块参与竞拍，其中位于栖霞区宁镇公路以南一商务办公地块流拍，这也是今年以来第二块流拍地块。另三块地块累计成交面积为210677.9平米，成交金额为20.55亿元。地块成交信息详见下表：

✧附11月南京土地成交信息

附件：2010年第16号公开出让公告成交信息

三、商品房市场

全市商品房住宅销售统计图（商品住宅统计不含别墅类项目）

✧11月随着苏宁睿城的降价销售，多家开发公司都推迟了开盘销售计划，南京商品住宅市场供应量和成交量都有所下降，但总体的销售均价却有所上涨，看来房地产新政并没有给销售价格带来大的影响。

全市各板块商品住宅成交对比

南京11月住宅成交面积相比10月份大部分都有所下降，但成交均价除个别板块外，都有所上涨。

四、商业办公用房市场

全市商业用房销售统计图

✧11月份全市商业用房上市量有所下降，但成交量和销售均价都出现了上涨的趋势，说明新政之后，大家都把关注焦点转移到了商业用房上面，商业用房成了近期投资的热点，因而也进一步拉升了商业用房的销售价格。

全市办公用房销售统计图

✧11月份全市办公用房上市量相比10月份出现了大幅度的下降，但销售量和销售均价都出现了不同程度的上涨，同商业用房一样，办公用房也成为了大众关注的焦点。

第三部分：南京部分代表性楼盘销售动态

一、南京11月份住宅推盘情况

一、城市化进程拉动房价上扬

中国的城市水平只有百分之四十多此，而发达国家的平均水平是70%以上，中国离这个水平还有很大的差距，这就意味着还有大量的农民要进城，这些进城的农民需要住房，住房需求空间非常庞大。中国正处于经济调整增长中，城市化进程正在加速，城市化进程的加速，必然伴随大量非城市人口涌入城市。

要知道，中国是个农业大国，农村人口占了大多数，光进城的农民，就是住房消费中一个非常诱人的数字，除非城市化进程停滞，农民才不会进城。

二、中国城市正处于大拆大建的高速发展期

君不见中国的城市扩容简直就是加速度前进，今天的一个城市，几年前的城区范围还很小，三五年后，城区范围就成倍数扩大。拿广州来说，几年前城区范围只有一千多平方公里，今天已经扩大到3800多平方公里，城市的快速扩张，必然导致大拆大建，扩张后，需要大量的居住、工作人口相匹配。此外，大拆大建还导致大量的拆迁性需求，并且都是小房换大房，普通房换高档房。不可能城市扩张后，却无人进驻，而成为一座空城，事实证明，城市扩张到哪里，人口就填满哪里。

三、经济发展离不开房地产，支柱产业地位仍无法动摇

大城市在几年前，都是以房地产作为支柱产业来对待的，当下大城市的经济发展走上正轨，房地产的支柱产业地位虽然不明显，但仍然在起着举足轻重的作用。而在二、三、四线城市，房地产仍然是当之无愧的支柱产业，这就是为什么进行，地方却不配合的根源所在。对于二、三、四线城市来说，尤其是三四线城市，产业薄弱，城市造血功能不足，只有依靠房地产来带动经济的发展。房地产的开发，是城市方向的引领者，

房地产开发到哪里，城市就延伸到哪里。房地产的带动作用，是谁也不可低估的，几乎带动所有行业的发展，比如服装、化妆品等看起来与房地产无关，实际上服装和化妆品业的发展也有房地产的功劳，开发的大量服装和化妆品主题商城及专业市场，无不在推动其发展的车轮。离开了房地产，各行各业都将受到不同程度的打击。

四、房地产成了地方财政的主要收入来源

房地产成了地方财政收入的主要来源，这已经是一个不争的事实，我们不说房地产对地方经济的拉动，单是房地产开发所需的土地供应，就是地方财政的支撑点，如果缺了土地收入，地方的腰包就会囊中羞涩，减少了财政收入，就会影响到地方的行政力量、职权力量。所以，无论怎么，地方自有算盘，拨打着自己的小九九，不能公开支持房地产，便在暗中支持，这也是成为“空调”的一个重要因素。

比如国家规定拿到预售证前不允许采用排号、放筹、登记、预订等，除了一线城市基本做到外，象二、三、四线城市，基本没有实行，睁只眼闭只眼，实际在暗中支持房地产发展

五、奢侈消费风起云涌，助长房价飚升

前些时间，盛传中国富豪在美国大把大把烧钱消费，“哥什么都没有，就是有钱”，这与刚改革开放那陈，靠着几份胆量而一夜暴富的洗脚上田的农民在夜总会“烧钱”比阔如出一辙。中国刚富起来，由于长期以来的贫穷落后，加上文化底子薄，一旦手里有了几全钱，就“小农意识”高涨，摆阔比富，此为其一；其二，由于不少国人手里有钱了，生活好了，生活方式便发生了质变，由以前的吃得饱穿得暖上升为享受人生，当前国人的享受意识日益增强。而宽大豪华的住房是享受生活最重要的元素之一，所以许多人开始换房，面积越换越大，档次越换越高。中国的奢侈消费令世界瞠目结舌，并且有风起云涌之势，这些富人买房，出手大方，一看到心仪的房子，就买下，而且多是一次性付款。因为他们有的是钱

六、注意，是控制房价过快上涨，不是打压

我每次去演讲，都会被问到一个同样的问题：周老师，未来的房地产到底会是什么样的？将走向何方，国家为什么老和房地产过不去？问这些问题的人，我想，有一点他们完全没有弄明白，那就是国家究竟为什么要房地产？房地产的真正用意是什么？许多开发商总认为国家在打压房地产，为此，一旦有了，便坐卧不安，感到迷茫。

国家为什么要房地产呢？因为房地产发展过快，长期占用“超车道”行驶，严重影响其他车辆通行；因为房价上涨太快，几乎是翻着跟斗上涨的，不利于改善民生。的目的非常明确，只不过大家没有解读明白。注意，房地产，是控制房价过快上涨，是“控制过快”，控制暴利，真正意图是不要让房价涨得太快了，但可以合理上涨，是将房价控制在一起合理的上涨幅度，而不是要打压房地产，对房地产对经济的影响和拉动作用，是非常清楚的，不可能打压房地产。从这个意义上来说，房地产仍然会一路凯歌，在五年内指望房价下降，无异于痴人说梦。当然，房价的波动是有的，短期下调后很快又会上升，主线上上升的

七、通胀预期加大，带动房价上扬

CPI在不断上升，农产品价格屡创新高，从经济学角度来看，食品价格指数将直接反射到房价上。看看油价这几年攀升有多快，像滚雪球似膨胀。物价指数的走高，必然带动房价上扬，连白菜萝卜的价格都在上涨，房价没有不涨的理由。不可能其他物价上涨，而独让房价下跌吧？要控制房价，就必须先稳定CPI，否则控制房价只是一厢情愿罢了

八、地价猛涨，催高房价

大家只看到房价在飞涨，实际上地价比房价涨得更快，有报道说，十年前买下的地，至今未开发，光地价就翻了几百倍，比做开发还赚钱，又省事。地价是一年比一年高，象孙悟空翻筋斗似的。而地价占了房地产开发成本的一小半，地价上涨，房价肯定上涨。采用拍卖方式出让土地，也只会加速提升地价，人为把地价炒高，除非国家改变土地出让、流转形式，否则这一方式只会把地价不断推向高点。前些年出现的土地楼面价高过房价就充分说明了问题，面粉比面包贵是很不正常的现象。一些央企介入房地产开发，因为央企有背景，不缺钱，导致地王频现，这一切都成了房价上涨的背后推手

九、建材价格攀升，成了房价的幕后推手

除土地价格暴涨外，房地产的其他方面的成本也在不断上升，钢材、水泥等建材价格的上涨，成了房价上涨的一个幕后推手，成本增加，房屋售价无疑是会跟着增加的，并且房价的增加比成本增加的系数高很多。

可能有人会说，建材成本的增加，在整个成本构成中所占比例不大，并且建材价格的上升，对房价的上海影响非常有限。诚然，建材成本的增加，在房价上涨中所形成的推动力是有限的，理由十分简单，因为到今天为止，房地产仍是暴利，是其他任何行业所无可匹敌的。并且房地产的规模效益明显，利润略高于其他行业一点点，都足以形成巨大的利润漩涡。全国某著名楼盘，在北京开发的项目，包括所有成本，每平方米大约为5000元，老板初始计划开盘9000元/平方米，过度到12000元/平方米。大家可能无法想象，事态的发展也远超出老板的期望值，后来该楼盘售价攀上3万元/平方米，现在到了5万元/平方米，试问这种暴利有谁能敌？

尽管建材成本对房价的推动不大，但不等于没有推动，成本增加，开发商是不可能自己掏腰包的，肯定要转嫁到房价中去，此外，建材成本上升，至少也给了开发商一个涨价的合理借口

十、房子是保值增值的最佳投资

房子已不再仅仅是居住的，同时更是一种理想的投资产品。在银行利息式微、股市风险较大、黄金行情不稳等因素催动下，房子成了百姓最为保值增值的投资产品。从商品房诞生至今，可以说其价格行情一路高凑凯歌，只见升值，从未出现贬值的情况，即使有价格下措的时段，那也仅是短暂的，是市场的自然震荡，并不是房子本身的贬值造成的。

许多发达国家的国民，财务性收入普遍高于中国许多倍，财产性收入是提高国民收入的一种较好生财之道。许多已经买过房的人都享受到了房子巨大增值所带来的利益。这也正是许多有钱人一而再，再而三地不断买房的原动力，在中国，拥有5—10套房子的人并不少，而拥有2—3套房的人则比比皆是。房子超强的增值能力，像兴奋剂一样，令国人振奋。前些年出现的大批炒房团，也正是看上了房子的超强增值能力，并且大都从中获得了巨额利润。

十一、“有房才有家”的传统守旧思想赶着房价上涨

受几千年来的传统封建思想的影响，国人总认为“有房才有家”，没有房就形同漂泊，像无根浮萍。这一思想根深蒂固，一直在影响、左右着国人。受这一陈腐思想的影响，国人在成年后，都为房而奋斗，所以产生了大批的房奴。每个人成年工作几年后，就想着要买房，千方百计赚钱，省钱，目的就是要买一套属于自己的房子。可以想象，每个成年人都想买房，一些未婚女性也想买房，男人双方在结婚前都买了房，结婚后就拥有两套房了，当然这为数不多，按照这一现象，中国的房价没有不上涨的理由，因为刚性需求大。

十二、女人是房价上涨的帮凶

百姓都在骂房价太高，许多女人都参与到这个“骂战”中来了，殊不知，女人自己就成了房价猛涨的帮凶。中国女人有着强烈的依赖心理，出嫁总是抱着一种“我把自己托付给你”的心态，自己把自己变成男人的附庸。更要命的是，女人们大都嫌贫爱富，要嫁就嫁个有房的人，如果听说对方没有房子，就会发出威胁：等你买了房再说，没买房别谈婚论嫁。这还算好点的，碰上犟的，连房也没有？分手，掉送就走人。中国男人受女性的这种“压迫”，就拚命去赚钱买房，目的很单纯，就是为了要娶个媳妇成个家生儿育女。许多人就这样稀里糊涂的成了房奴，等到结婚后，女人与男人一起“房奴”，共同拚死拚活挣钱还贷。

女人的这种思想，无疑成了推高房价的帮凶，如果女人不要求男方一定要有房才恋爱结婚，那么，会有许多人不会加入到置业大军中去，至少会延缓。每个人恋爱结婚都要买房，中国有三四亿家庭，就需要三四亿套房，这还不算拥有多套房的和中途换房的，女人们无形中拉大了刚性需求。有大量需求，房子没有不涨价的理。

十三、媒体捕风捉影、大肆宣杨，搅混一池清水

房价上涨过快，媒体负有不可推卸的责任。且不说国家稍有动向，就借题发挥，大肆炒作，唯恐天下人不知。当然，报道举措是没错的，但媒体往往不是报道那么简单，而以大篇幅、大版面进行连篇累牍式的宣染，还请来各路专家解读，本来是一项很平常的，经媒体这么一折腾，便弄得满城风雨，人人嘘唏不已。

媒体喜欢把目光投身那些有点名气、喜欢自我炒作的行业人士，比如任志强、潘石屹之类，只要他们稍一张嘴，媒体就一窝蜂路着上，不惜版面为其摇旗呐喊、擂鼓助阵。某个有点名气或者实力较强的房企降价或者涨价了，这原本就是很平常的一件事情，是市场营销手法，压根就不值一提，可是媒体却当成新闻焦点，洋洋万言进行讨论点评，硬是用高射炮打蚊子，弄得全国上下炮声隆隆。

媒体具有导向的作用，能够直接影响公众，媒体如此炮制，天下太平就成天下大乱了。媒体成了房价上涨的吹鼓手。

十四、的不作为，变相助涨房价

面对房价直线上升的局面，面对百姓对房价过高的抱怨，只得出面实施，然后仅是“头痛医头，脚痛医脚”，行事方式是，等出了问题才去补救，而没有在事前拿出一整套管理规范方案，总是在穷于应付，当房价高了，就一下，房价相对稳定了，就置之度外，这种行事管控方式，只会推房价，因为不是制订了一整套系统方案，而是临时加以，每次一，就把房地产推向了风口浪尖，将房地产从幕后拉到台前亮相，这能让房价下降吗？因为隔三差五地一下，弄得全民都在关注房价、讨论房价，这一关注、两讨论，房地产自然热度不减，并且还会不断升温，热起来了，价格没有不涨的理。当人们天天都在喊声“提高妇女地位”时，“妇女地位”就显然没有提高，而当人们不再喊时，妇女地位就已经提高了。当一万个人、十万个人、百万个人、千万个人、亿万人都在关注某个人时，这个人想不出名都难，出名了，身价能不暴涨吗？

的不作为主要体现在两个方面：

一是没有拿出整套管理方案，而是应市式，是散打，是乱拳，如果被打中了，不是武功了不得，而是偶然命中，用民间的话说，是运气。这样的方式是绝对不可取的。而要拿出一套组合拳，认真分析，适时、有序地出手。

二是缺乏远见，对房地产的未来走势，没有科学的预测，而只是想当然，以为出台一两个，房价就会稳定住。要知道，宏观经济是不以任何人和的意志为转移的，而是市场本身在起作用。比如股市暴涨或者暴跌，想扭转也为力。但是如果有远见，对房地产的未来走向有个基本的判断，自然就会形成科学有序的方案。事实上，每一次的，都成了为房价上涨“摇旗呐喊”，把房价推向一个又一个高点

十五、经济高速发展，享受意识增加，导致房屋居住时限短而加大市场需求空间

根据有关部门调查研究，发现一套房子，通过在住了七至八年后便会换新房，这也就是说，一个人（家庭）在买了一套新房子后，七八年后，又成了业主，这其中还附开投资炒房不说。之所以出现这种现象，是因为经济快速发展，百姓的享受意识得到加强，住了七八年后，新房就成旧房了，人们便再次换新房。加上城市以摊大饼的方式快速扩张，即使你不换，可能也会在城市发展中被新规划拆迁。现代社会，指望一套房住几十年，是很不现实的。这从某个侧面，加大了刚性需求。

十六、性需求拉高房价

所谓性需求，就是那下政界、公务员因而收入丰厚，在三四线城市，许多居民几乎都买不起房，附了那些做生意做得比较好的以及企业老板，三四线城市的白领收入有限，仅靠工资很难在短期内买得起房，据了解，在三四线城市，大部分都是公务员、文教卫系统在买房，这些人为什么买得起房？光靠工资收入，也同样买不起，但他们却成了买房的主力，从表面判断，只能说是致富，一些人通过积累了不少财富，这些人不但买一套，而且买两套三套甚至更多，这种性需求，无疑带动了房价的上扬，他们为高房价做出了较为明显的贡献，要真正降房价，打击性需求，可以说是一条行之有效的措施。

十七、开发商不可能降价，房价只会走高不会下跌

其实道理非常浅显，如果开发商降价，就更没人会买，因为买家看到开发商降价，心里就想打起算盘，终于降了，这一降可能就会降很多，并且会持续一段时间，甚至有可能起不来。买房也和买股一样，是买涨不买落的。今天开发商降价了，买家不会买，会等明天再降，明天还不会买，赊等后天再降，如此，买家永远找不到一个合适的入市点。会一直观望，因为在降价时买，他们总担心今天买了，若明天继续降了，就吃亏了。

开发商是做经营的，对这种道理是了如指掌的，知道降价换不来销量，就只有死扛，再说了，开发商普遍对房地产的前景十分看好，是不可能降价的。除了极少数资金十分困难的开发商，不排队降价套现的可能，但即使有部分开发商降价，也不可能引发降价潮。所以，指望房价下跌，无异于痴人说梦。

十八、有房百姓支持房价上涨

虽然在传统媒体和网络媒体上，叫得最响的声音，是想买房置业的一部分百姓，整天在高喊房

价太高，以至让媒体也跟着“发喊”，从而影响到了，所以就出来进行行政干预。

但是，另一个群体也是不容忽视的，尽管声音叫得不响亮，但所起的作用却不小，这个群体就是已经买了房的有房一族。这个有房群体并不希望房价下跌，反而盼着房价上涨，因为如果房价下跌，那他们的房子就贬值了，而房价上涨，他们的房子就升值。而有房一族显然比无房一族更具实力，无论是在经济上，还是在社会地位上，都高于无房一族，并且有房一族还在某种程度上掌握了操控权，至少民间的有钱一族以及公务员和在机关工作的非公务员群体，基本都有自己的住房，而这些人都是拥有一定“操控”能力的。他们会利用自己的“能力”来阻止房价下跌。

十九、媒体支持房价上涨

房地产稍有动静，媒体便声嘶力竭地大肆鼓噪，只要哪家楼盘开始降价促销了，媒体就立即进行大篇幅炒作，本来降价促销是一种非常正常的营销手段，可媒体就爱“”，添油加醋地一炒作，没有问题也成了问题，不是新闻也给强行弄成了新闻。如果国家出台了关于房地产的一些，那媒体简直就像上战场一样全力以赴，调动大师人马、腾出大量篇幅，为房地产让路。媒体的嗅觉比狗还灵敏。

别看媒体如此这般神经质似的疯狂，这完全是为了一时的快感需要，是为了第一时间抓新闻，出猛料。实际上，最不希望房价下降的是媒体，甚至媒体比开发商还担心房价下降，为什么呢？ 

这里先看一个数据：广州日报每年的广告总收入约在18亿左右，其中70%是房地产广告。南方都市报相差也不大，全国其他地方的大型、名牌纸媒也大都相似。一些房地产专业网站的收入，也普遍好于其他行业的网站收入。 我们可以试想一下，如果房地产不行了，这些媒体的收入不仅仅是腰斩，而几乎去了三分之二，那他们的日子会比房奴还惨。从这个意义上来说，媒体最不想看到房价下跌，房地产不行了，开发商日子固然不好过，但开发商可以转移投资方向，选投其他行业，而媒体还是媒体，不可能关门转投其他行业。房价下降，媒体会比开发商更紧张。