浅谈公允价值模式下的投资性房地产

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引

言

为了顺应中国经济的发展形势，同时与国际会计准则接轨，财政部于２００６年颁布了新企业会计准则。新企业会计准则规定投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。将某个项目确认为投资性房地产，首先应当符合投资性房地产的概念，其次要同时满足投资性房地产的两个确认条件：与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业；该投资性房地产的成本能够可靠计量。而投资性房地产有两种计量模式，即成本模式和公允价值模式。企业会计准则规定，同一企业只能采用同一种模式对投资性房地产进行后续计量。企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。因此，企业在

对投资性房地产进行后续计量时，应当认识企业状况，合理地进行后续计量模式的选择。

2公允价值模式下投资性房地产会计处理的优劣

会计信息系统的核心职能是计量，在相当长的一段时期内，

历史成本计量属性因为具有先天的可靠性，一直占据着计量的统治地位。但是，历史成本计量提供的会计信息主要是针对过去，因此也缺乏与现实的相关性。为了适应现代经济的发展，与国际会计准则接轨，同时提高会计计量的相关性，及时、全面地反映现在和未来经济环境的变化，真实地反映企业经营状况，为报表使用者提供更有价值的信息，我们引入了公允价值计量模式。

2.1采用公允价值模式计量投资性房地产的优势

2.1.1有利于反映企业真实的情况，与市场密切结合，影响企业利润

投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，不计提折

［收稿日期］2014-01-14

浅谈公允价值模式下的投资性房地产

任婷

（西南大学经济管理学院，重庆400715）

［摘

要］新准则实施后，公允价值模式在投资性房地产中得到运用。投资性房地产运用公允价值模式进行计量能更真实地反

映资产的实际价值。但是公允价值计量模式也存在一定的缺陷。本文主要通过分析应用公允价值模式计量投资性房地产的优劣，从而发现问题，解决问题。

［关键词］投资性房地产；公允价值；计量；优劣

doi:10.3969/j.issn.1673-0194.2014.09.004［中图分类号］F230［文献标识码］A ［文章编号］1673-0194（2014）09-0010-02

营业外收入和补贴收入等非经常性损益从企业利润总额中剔除，分析和评价企业利润来源的稳定性，作为分析公司是否存在盈余管理的一个线索。由于非经常性损益不具备长期性和稳定性，因而对利润的影响是暂时的。非经常性损益的这种特殊性质，为盈余管理提供了机会，如果公司的非经常性损益占利润总额的比例过大，就要考虑公司是否在利用资产重组、股权转让或补贴等方法进行盈余管理。

4.4关注会计和会计估计的变更

按照企业会计准则的规定，公司要在财务报告中对会计和会计估计的变更及其影响予以说明，通过对这一部分内容的阅读分析，可以判断会计和估计的变更是否合理，是否虚增了企业的利润。新企业会计准则出台后固定资产折旧、无形资产的确认与摊销、借款费用的范围、债务重组、非货币性资产交换损益都应是关注的重点。

4.5关注公司盈利与现金股利分配的对比

上市公司在实现利润之后，通常要进行利润分配，企业要进行利润分配必须具备两个基本条件：一是要有足够的未分配利润；二是要有足够的现金，企业的利润可以通过调节虚构实现，但现金却无法通过调节产生，如果公司有足够的利润，但一直未进行利润分配，合理的解释就是公司的利润是管理出来的，尽管盈利企业可进行利润分配还有其他的原因，如现金调转、发展机会股利等，但管理出来的利润无法进行利润分配，利润与股利对比为寻找企业盈余管理证据提供了线索。

4.6关注审计报告及注册会计师的变更

注册会计师作为第三方对上市公司财务报告审计，对公司

的财务状况、经营成果和现金流量进行分析和考察，形成其专业判断。注册会计师发表的审计意见是投资者判断公司进行盈余管理的主要线索。无保留意见的审计报告，不代表公司没有进行盈余管理；而注册会计师如果出具了带有强调事项段的无保留意见、保留意见、拒绝发表意见和否定意见的审计报告，通常表示该公司的财务报告存在一定问题，值得怀疑该公司可能进行了盈余管理。另外，上市公司更换注册会计师应当引起投资者注意，这是因为管理当局和前任注册会计师在审计意见上产生了分歧，如果前任注册会计师出具的不是标准的无保留审计意见报告，而现任注册会计师出具了标准的无保留审计意见报告，则很有可能是前任注册会计师与公司没有在审计意见上达成一致，而现任注册会计师为了招揽业务与公司在审计意见上形成妥协。

主要参考文献

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［２］陆建桥.中国亏损上市公司盈余管理实证研究［J ］.会计研究，１９９９（9）.［３］沈烈，张西萍.新会计准则与盈余管理［J ］.会计研究，２００７（2）.［４］魏明海．盈余管理基本理论及其研究述评［Ｊ］．会计研究，２０００（９）．［５］中华人民共和国财政部.企业会计准则［S ］.２００６.

［６］张昕.中国亏损上市公司第四季度盈余管理的实证研究［J ］.会计研

究，２００８（4）.

中国管理信息化

Ｃhina Management Informationization

2014年5月第17卷第9期

May ，2014Vol ．17，No ．9

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—公允价值变动”账户反映出来，从而增加企业资产及所有者权益的账面价值，有利于管理者更好地进行盈余管理。

2.1.2使会计信息更具有可比性，便于与国际接轨

采用公允价值计量模式，符合了国际会计准则的计量基础，投资性房地产采用公允价值模式后，不仅在上市公司方面增加了会计信息的相关性，也提高了其与境外市场的可比性。使用这种较统一的方法计量投资性房地产，利于国内企业与国外企业的比较，以及境外投资机构对国内上市公司投资价值的评判与认可，更好地将内、外企业的价值用横向对比的方式展现出来。

2.1.3有利于美化企业财务指标，提高公司的对外融资能力

《上市公司证券发行管理办法》规定，合法经营的上市公司都可以通过定向发行制度融资。但是，实际上，为保护投资者，在审批时还有一条硬性指标，就是增发募集资金总额不超过公司上年度未经审计净资产的５０％。因此，增加公司的净资产有利于提高公司的对外融资能力。

2.2采用公允价值模式计量的劣势

虽然，采用公允价值模式计量投资性房地产具有巨大的优势，但是大部分企业依旧选择采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。这说明公允价值模式计量还存在一定的缺陷，本文从企业内部自身原因与企业外部原因结合进行分析，希望能发现问题，从而更好地解决问题。

2.2.1房地产市场不规范，公允价值准则不完善

２００６年新企业会计准则规定，企业存在确凿证据表明其投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。因此，采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当满足下列条件：①投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；②企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。这里“同类或类似”的房地产，对于建筑物而言，是指所处地理位置和地理环境相同、性质相同、结构类型相同或相似、新旧程度相同或相近、可使用状况相同或相近的建筑物。然而，只有大中城市才有活跃的房地产交易市场，而且每座城市或者说每个地段、楼层、朝向的不同，每个房地产的环境等就会有所不同，找到每一处房地产的同类或类似的市场价格是很不容易的。

另外，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式，因此，对于同一个企业，假若投资性房地产分布范围很广且大部分都达到了采用公允价值模式进行计量的条件，仅有小部分没有达到，也只能选择采用成本模式进行后续计量。

2.2.2房地产市场行情存在波动风险，对投资性房地产影响大

采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，虽然可以在投资性资产价值上涨的情况下美化其财务指标，使公司的净资产、净利润等能大幅度提高，为企业的筹融资提供便利，从而获得短期利益，但是最近几年，我国房地产价格一直在不断升高，甚至可以说是达到了一个顶峰，而国家针对房地产市场宏观力度逐渐加大以抑制房地产价格的持续上涨。随着经济环境的变化，投资性房地产的公允价值会更加易变和难以掌控。同时，我国新会计准则规定，企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。因此，在这种情况下企业的风险较大，影响企业发展。

2.2.３公允价值计量模式的运用缺乏指南指导

２００６年颁布的新企业会计准则中，涉及公允价值项目的计量模式共有２１类，但由于与公允价值运用相关配套的法律法规没有及时跟上，同时对公允价值模式的计量一直缺乏运用指南和技术指导，导致公允价值计量依据不足，手段不高，计量方式不统一。因此公允价值计量模式的运用范围有限、使用程度不深，其运用受到了严重的阻碍。

3相关建议

3.1改进相关会计准则和制度，鼓励企业采用公允价值计量模式

一方面，我国的新会计准则加入公允价值的概念与国际接轨，但对于不同会计准则的具体做法并没有做具体和详细的规定和说明，新会计准则存在一定漏洞，应制定出符合中国国情以及适合企业发展的会计准则。另一方面，国家应鼓励企业采用公允价值模式计量投资性房地产，这样不仅可以使企业的资产与市场价值紧密结合，反映企业的真实情况，提高企业间的可比性，还可以促进对市场的宏观。

3.2构建活跃的房地产市场，提高公允价值的评估技术

中国资产评估协会应当加快制定有关于投资性房地产评估的统一细则，对适用范围、评估方法、操作步骤进行规范，以便为第三方的专业评估机构提供技术性指导。同时应积极构建一个活跃的、符合规律的房地产市场，借助互联网技术，通过的支持，聘请专家，共同建立房地产交易网络平台，完善房地产交易信息，取得合理的市场价格，确定投资性房地产公允价值。相关部门应联合各估值机构建立公允价值估值的数据库，通过记录不同估值案例，统计相关条件，整理相应模型与数据，不断更新，以备查验和使用。

3.3尝试引入混合模式进行计量

无论是公允价值模式还是成本模式都有其自身的优点和缺陷，为了更好地利用两种模式的优势，克服其存在的缺陷，可以将两种计量模式结合起来，创造出一种新型的计量模式，即混合模式。刘新勇（２００９）提出，企业可以由单一的计量模式逐渐转为以历史成本为主、其他计量模式为辅的多元化选择模式，可见人们对混合模式有一定的研究。相信随着混合模式的实行，可以提高会计信息质量，同时使会计信息更加相关和可靠。

主要参考文献

［１］财政部．企业会计准则［S］．２００６．

［２］邓英飞．谈投资性房地产公允价值模式应用存在的问题［Ｊ］．财会月刊，２０１１（８）：１９－２１．

［３］姚佳，都永晟．投资性房地产采用公允价值计量带来的影响［Ｊ］．合作经济与科技，２０１１（２）：３２－３５．

［４］曾文兰．浅析新会计准则对房地产行业的影响与对策［Ｊ］．商场现代化，２００７（１）：３１－３４．

会计研究

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浅谈公允价值模式下的投资性房地产

作者：任婷

作者单位：西南大学 经济管理学院,重庆,400715

刊名：

中国管理信息化

英文刊名：China Management Informationization

年，卷(期)：2014(9)

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