2016年下半年重庆省房地产估价师《制度与》：房地产中介服务行业组织考试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 

1、某家预购买一套面积为80m2的经济适用房，单价为3500元/m2，首付款为房价的25%，其余申请公积金和商业组合抵押贷款。已知公积金和商业贷款的利率分别为4.2%和6.6%，期限均为15年，公积金贷款的最高限额为10万元。该家庭申请组合抵押贷款后的最低月还款额是__元。

A．1635.31

B．1714.03

C．1728.28

D．1736.38 

2、拍卖操作中的程序、规则、方法及技巧的总称是。

A：拍卖实践

B：拍卖过程

C：拍卖实务

D：拍卖行为

E：执行层的组织协调

3、暂定期内的三级资质房地产估价机构，能承接的估价业务有．【2007年考题】

A：在建工程抵押估价业务

B：城市房屋拆迁补偿估价业务

C：该机构执行合伙人所拥有的房地产抵押估价业务

D：正在使用中的星级宾馆抵押贷款评估业务

E：工业用地的监测点评估价格 

4、用以指导各项建筑和工程设施的设计和施工的是__。

A．城市环境保护规划

B．控制性详细规划

C．城市总体规划

D．修建性详细规划

5、房地产开发企业销售商品住宅，其保修期从__之日起计算。

A．工程竣工

B．物业验收合格

C．购房人实际入住

D．开发企业向购房人交付房屋 

6、某承租人与一写字楼所有权人于4年前签订了租赁合同，约定租赁期限为10年，月租金固定不变为100元/m2，现市场上类似写字楼的月租金为120元/m2，而市场价格为12000元  /m2。假设折现率为10%，则该写字楼目前出售时的正常价格为（）元/m2。

A．10925

B．10935

C．10945

D．10955 

7、房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险是__。

A．比较风险

B．收益现金流风险

C．持有期风险

D．时间风险 

8、一套建筑面积为100㎡，单价为2000元／㎡的住宅，首期付款5万元，余款在未来10年内以抵押款方式按月等额支付，贷款年利率为5.31％，则该套住宅的。

A：实际单价为2000元／㎡，实际总价为30.16万元

B：实际单价为1950元／㎡，实际总价为20万元

C：实际单价为2000is／㎡，实际总价为20万元

D：实际单价为2200元／㎡，实际总价为30.16万元

E：工业用地的监测点评估价格 

9、（）是具有社会保障性质的性商品住房，对其建设在土地供应和税费征收上给予很多优惠，但其销售价格和销售对象要受的指导。

A．廉租房

B．经济适用房

C．市场价商品住宅

D．商品房 

10、公寓内的租客希望获得洗衣服务，那就可以通过增加自助洗衣房、提供出租洗衣设备来解决这一问题。这是房地产投资的__特性。

A．区位选择异常重要

B．投资价值难以判断因而易产生资本价值风险

C．需要适时更新改造投资

D．存在效益外溢和转移

11、当建筑场地的上部土层较弱，承载力较低，不适宜采用在天然地基上作浅基础时宜采用__。

A．条形基础

B．基础

C．箱形基础

D．桩基础 

12、A房地产开发公司在Z省A市征收基本农田以外的耕地180亩，应由审批。

A：

B：国土资源部

C：Z省

D：A市

E：房地产估价机构必须加盖公章 

13、下列关于在建工程抵押登记的表述中，错误的是。

A：已经登记的在建工程抵押可以申请变更登记

B：已经登记的在建工程抵押可以申请转移登记

C：房屋所有权初始登记后，应当申请将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记

D：在建工程抵押登记后，由登记机构发放《房屋他项权证》

E：执行层的组织协调

14、在房地产估价中，首先需要明确的估价基本事项主要包括。

A：估价目的、估价原则、估价时点

B：估价目的、估价原则、委托人

C：估价原則、估价对象、估价时点

D：估价目的、估价对象、估价时点

E：工业用地的监测点评估价格 

15、某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则根据应按服装店用途进行估价。

A：合法原则

B：最高最佳使用原则

C：估价时点原则

D：替代原则

E：工业用地的监测点评估价格 

16、下列关于比准价格、积算价格和收益价格关系的表述中，正确的是__。

A．在房地产市场比较成熟且处于正常状态时，积算价格低于收益价格

B．在房地产市场存在泡沫时，收益价格大大高于积算价格

C．在房地产市场不景气时，积算价格(未扣除经济折旧)大大高于比准价格或收益价格

D．比准价格倾向于成交价格，积算价格倾向于最低买价，收益价格倾向于最高卖价 

17、我国《公司法》规定，公司当年的税后利润，应提取列入公司法定公益金。

A：3％～5％

B：3％～10％

C：4％～10％

D：5％～10％

E：执行层的组织协调 

18、对临街住宅改为铺面的，并经过工商登记、依法纳税、在__以上的，根据实际用途予以拆迁估价。

A．半年

B．一年

C．二年

D．三年 

19、收集统计资料时，对重大或敏感性强的问题应采用方式设置调查项目表。

A：多项选择

B：单项选择

C：判断提问

D：书面提问

E：执行层的组织协调 

20、某投资商欲进行写字楼置业投资，其目标收益率为12%，当前整个市场的平均收益率为15%，国家债券的收益率为3.5%。此时，该地区写字楼市场相对于整个投资市场的风险相关系数是__。

A．0.57

B．0.74

C．0.80

D．1.04 

21、征收集体土地的补偿费归__所有。

A．县级以上土地管理部门

B．乡(镇)

C．土地使用者

D．农村集体经济组织 

22、以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县城乡规划主管部门领取。

A：选址意见书

B：建设用地规划许可证

C：施工许可证

D：建设工程规划许可证

E：房地产估价机构必须加盖公章

23、拆除非公益事业房屋的附属物，补偿方式为。

A：货币补偿

B：产权调换

C：产权调换或货币补偿

D：加倍补偿

E：房地产估价机构必须加盖公章 

24、在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是．【2006年考题】

A：过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在

B：市场上能找到充分的房地产历史价格资料

C：房地产市场在过去无明显的季节变动

D：关于房地产市场的有关不会影响房地产的历史价格

E：工业用地的监测点评估价格

25、我国目前的一年期银行存款利率为1.96%，经测算，写字楼市场相对于整个投资市场的风险系数为0.17，整个投资市场的平均收益率为8%，则写字楼的预期收益率为__。

A．6.78%

B．4.55%

C．2.99%

D．3.66%

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 

1、在测算资本金融资成本时，其资金占用费是按__计算的。

A．综合利率

B．贷款利率

C．折现率

D．机会成本 

2、土地使用权出让合同约定的使用年限期满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于期满前__向土地管理部门提出申请。

A．半年

B．1年

C．2年

D．3年

3、在对消费者购买行为进行调查时，不涉及下列__调查。

A．消费者类别

B．消费者社会阶层分布

C．消费者购买能力

D．消费者购买习惯 

4、现对某期货房地产进行估价，在此估价中，估价对象状况应为未来某时点的状态，房地产市场情况应为__时点的状态。

A．现在

B．未来

C．过去

D．B和C

5、我国房地产中介服务行业在1994年组建的一个全国性的自律组织是__。

A．中国房地产协会

B．房地产估价师协会

C．中国房地产估价师学会

D．中国土地学会 

6、投资者进行房地产投资的主要目的是为了__。

A．实现财富最大化

B．保值增值

C．降低投资组合的总体风险

D．降低通货膨胀的影响 

7、下列哪种房地产不是按经营使用方式来划分的类型__。

A．出租的房地产

B．自用的房地产

C．餐饮的房地产

D．营业的房地产 

8、房地产由于寿命长久，供给有限，其价值通常可以得到保持，甚至会随着时间推移而自然增加。会引起房地产自然增值的因素有。

A：对房地产本身进行投资改良

B：房地产需求增加导致稀缺性增加

C：通货膨胀

D：外部经济

E：建造成本增加 

9、从买方的角度来看，房地产价格是基于社会上的“生产费用”，类似于__，具体来说，是买方愿意支付的最高价格，不能高于所预计的重新开发建设该房地产所需花费的代价，如果高于该代价，还不如自己开发建设。

A．替代原理

B．生产费用价值论

C．预期收益原理

D．价格构成原理 

10、根据房地产估价的合法原则，目前我国有关法律、法规规定．不具抵押意义因而不作为以抵押为目的的估价对象的房地产有．【2005年考题】

A：土地所有权

B：国有工业用地使用权

C：宅基地土地使用权

D：大型游乐场

E：乡镇企业用房

11、某综合办公楼建设期为3年，有效经过年数为10年，现补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为50年，建筑物剩余经济寿命为35年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为（）年。

A．35

B．45

C．48

D．50 

12、住房公积金属于__所有。

A．缴存住房公积金的单位

B．缴存住房公积金的职工

C．缴存住房公积金的单位及个人

D．住房公积金管理中心 

13、银行为某人提供期限为10年，年利率为6%，首期月还款为1000元，月还款递增率为0.2%的个人住房抵押贷款。若将此方案转为按月等额支付，则月等额还款额是__元。

A．1005.56

B．1010.56

C．1110.56

D．1115.56

14、征收土地由用地单位支付。

A：土地补偿费

B：安置补助费

C：地上附着物补偿费

D：最低生活费

E：青苗补偿费 

15、房地产价格是由房地产的__三者相互结合而产生的。

A．有用性、稀缺性、有效需求

B．供给、需求、利用状况

C．权利、租金、利率

D．价值、使用价值、供求 

16、下列属于土地使用管制的事项有。

A：建筑物四周应留有一定的空地作为建筑物的绿地和交通

B：取得的土地使用权不包括地下资源、埋藏物和市政公用设施

C：某宗土地使用权中，要求容积率为2.0

D：甲乙两宗土地使用权中，甲土地必须为乙上地留出通行道路

E：某宗土地只能用于商业房地产开发 

17、，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

A：制定和修改建筑物及其附属设施的管理规定

B：代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同

C：选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人

D：筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金

E：执行层的组织协调 

18、某期房尚有1年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为3000元/m2，出租的年末净收益为  300元/m2。假设折现率为8%，风险补偿估计为现房价格的3%，则该期房目前的价格为（）元/m2。

A．2778

B．2833

C．2278

D．2387 

19、影响房地产价值的权益因素包括。

A：房地产权利设立和行使的

B：房地产区位的

C：房地产使用管制

D：房地产通风采光的

E：房地产相邻关系的 

20、住房公积金的本质属性是__。

A．补助

B．工资

C．公积金

D．个人专用基金 

21、对零售商业物业进行分类的主要依据有__。

A．建筑规模

B．经营商品的特点

C．商业辐射区域的范围

D．周围环境

E．服务人口的收入水平 

22、判定工业房地产区位优劣的主要因素有。

A：临街状况

B：是否便于动力取得

C：是否便于废料处理

D：是否接近大自然

E：是否便于产品和原材料运输

23、估价所需的资料包括下列几个方面__。

A．对房地产价格有普遍影响的资料

B．对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料

C．类似房地产的交易、成本、收益实例资料

D．反映估价对象状况的资料

E．反映估价对象权益和区位状况的资料 

24、下列关于房地产市场特性的表述中，说房地产市场具有（）是不正确的。

A．供给非同质性

D．需求多样性

C．竞争充分性

D．交易复杂性

25、物业服务成本的构成一般包括__。  ①管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利等，②物业共用部位、共用设施设备的更新、改造费用，③物业管理区域清洁卫生费用，④办公费用，⑤物业管理区域秩序维护费用，⑥物业管理区的绿化养护费，⑦物业管理企业的酬金，⑧物业管理企业固定资产折旧费，⑨物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用

A．①②③④⑤⑥⑧⑨

B．①②③⑤⑥⑦⑧

C．①②③④⑤⑥⑦⑨

D．①③④⑤⑥⑧⑨