2015年下半年福建省房地产估价师《经营与管理》：开发贷款的风险管理模拟试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、某住宅小区附近新建了一座酿酒厂，由此引起的该住宅小区房地产价值贬损属于。A：物质折旧B：功能折旧C：经济折旧D：会计折旧E：工业用地的监测点评估价格

2、下列不是计价定额的是__。A．预算定额B．施工定额C．概算定额D．概算指标

3、下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是__。A．某标准厂房B．某酒厂厂房C．某待出让土地D．某写字楼

4、下列关于价值类型的表述中，错误的是。A：在用价值为市场价值B：投资价值属于非市场价值C：市场价值的前提之一是继续使用D：同一估价对象可能有不同类型的价值E：工业用地的监测点评估价格

5、房地产估价师续期注册的有效期为__年。A．一B．二C．三D．四

6、甲、乙、丙三宗土地的单价分别为946元/m2、860元/m2、800元/m2，建筑容积率分别为5.2、5、4.5，若该三宗土地的其他条件相同，则明智的购买者会选择（）。A．甲土地B．乙土地C．丙土地D．甲、乙、丙三宗土地任选其一

7、某酒店已知可以在未来30年内取得丰厚收益，经计算未来3年收益分别为93万元、100万元、120万元，从第4年到第30年的净收益会稳定在130万元左右，在该区域酒店类房地产的报酬率为12％，则此宗估价对象房地产的价格为万元。A：992．06B：983．10C：1 080D：832E：工业用地的监测点评估价格

8、__通常是构成城市居住区的基本单位。A．居住小区B．居住组团C．胡同D．四合院

9、某在建工程在假定未设立法定优先受偿权下的价值为6000万元，房地产估价师知悉该项工程尚拖欠到期应付的工程款为1000万元，同时还有一笔贷款成数为50％，余额为1000万元的抵押贷款，该在建工程的再次抵押价值为万元。A：2500B：3000C：3500D：4000E：工业用地的监测点评估价格

10、A房地产开发公司地址在B市市区內，且属于新设立单位，按照规定，该公司自住房公积金缴存登记之日起日内持住房公积金中心的审核文件，到受委托银行为本单位职工办理住房公积金账户设立手续。A：20B：30C：45D：60E：执行层的组织协调

11、一厂房建成8年后被改造为超级市场，并补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的经济寿命为50年，则计算该建筑物折旧的经济寿命为__年。A．40B．42C．48D．50

12、由城市规划管理部门核发的__，主要规定了用地性质、位置和界限。A．选址规划意见通知书B．规划设计条件通知书C．建设用地规划许可证D．建设工程规划许可证

13、临街同一道路的其他土地的价格，是以路线价为基础，考虑其临街深度、土地形状、临街状况、临街宽度等，进行适当的修正求得，这些修正实际上为。A：交易情况修正B：交易日期调整C：房地产状况调整D：区域因素调整E：工业用地的监测点评估价格

14、在我国不是。A：国家的根本大法B：由全国人民代表大会及其常务委员会经由特殊程序制定和修改C：具有最高法律效力的一种法D：具有最高的法律效力，其他一切法律、行规、地方性法规和部门规章都不得与相抵触E：执行层的组织协调

15、房地产估价机构的不良行为也作为该机构__的不良行为记入其信用档案。A．法定代表人或者执行合伙人B．全体股东或全体合伙人C．全体注册房地产估价师D．全体董事

16、某房地产占地面积40 000㎡，上存楼房三栋。甲楼4层，每层建筑面积均为3 000㎡：乙楼建筑面积为3层，每层6 000㎡；丙楼6层，每层7 500㎡，则该宗土地的建筑覆盖率为。A：242．4％B：50％C：41．25％D：187．5％E：工业用地的监测点评估价格

17、国外研究表明，房地产的经济寿命与其__相关。A．建筑结构B．所在区域C．使用性质D．使用过程

18、投资基金属于。A：商品证券B：货币证券C：资本证券D：实物证券E：执行层的组织协调

19、在测算土地的面积时，不计入用地面积的有__。①公共使用的河滩、水沟、排水沟；②无明确使用权属的巷道或间距地；③市政管辖的马路、街道等公共用地；④经过规划部门核定需要作市政建设的用地；⑤其他按规定不计入总地的面积A．①②③④⑤B．①②④⑤C．①③④⑤D．①②③⑤

20、有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证是__。A．建设工程许可证B．建筑设计许可证C．建筑工程规划许可证D．建筑用地规划许可证

21、在复杂购买行为中，购买者正确的决策过程是__。A．引起需要、评价方案、收集信息、决定购买、买后行为B．收集信息、评价方案、引起需要、决定购买、买后行为C．收集信息、引起需要、评价方案、决定购买、买后行为D．引起需要、收集信息、评价方案、决定购买、买后行为

22、权属档案应以__为单元建档，以__为宗立卷。A．丘；房地产权利人B．套；权属单元C．宗地；权属单元D．宗地；房地产权利人

23、根据工程量清单计价法，为完成工程项目施工，发生于该工程施工前和施工过程中非工程实体项目的费用被称为__。A．工程建设费用B．措施费C．规费D．直接工程费

24、城镇土地使用税采用分类分级的__税率。A．比例B．超额累进C．全额累进D．幅度定额

25、估价对象为总楼层6层的住宅楼中第四层的一套住宅，可比实例为总楼层5层的住宅楼中顶层的一套住宅，可比实例的成交价格为5700元／㎡，所有交易税费均由买方负担，估价对象所在区域同类5层和6层住宅楼以第一层为基准的不同楼层住宅价格差异系数见下表；6层住宅楼中第一层住宅价格为5层住宅楼中第一层住宅价格的98％，买方和卖方应缴纳的交易税费分别为成交价格的3％和6％，除上述因素外，估价对象与可比实例的其他情况均相同，由可比实例成交价格求取的比准价值为元／㎡。A：6280B：08C：6881D：7021E：工业用地的监测点评估价格

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、运用收益法估价一般可以分为__四个步骤进行。①求取报酬率或资本化率、收益乘数；②预测估价对象的未来收益；③搜集并验证可用于预测估价对象未来收益的有关数据资料；④选用合适的收益法公式计算收益价格。A．①②③④B．②③④①C．③②①④D．③①②④

2、某宗房地产的土地使用年限为50年，至今已使用8年，预计该宗房地产年有效毛收入为80万元，运营费用率为40%，安全利率假定为6%，风险补偿率为安全利率的40%，该房地产的收益价格为（）。A．368万元B．552万元C．561万元D．920万元

3、某房地产投资项目的总投资为1000万元，其中60％来自银行贷款，其余为资本金，贷款财务费用水平为10％。若项目全部投资的收益率为16％，则其资本金的投资收益率为。A：16％B：25％C：26％D：40％E：借款合同

4、细分市场评价主要涉及等三个方面。A：细分市场的可衡量性B：细分市场的规模和发展前景C：细分市场的差异性大小D：企业的目标和资源E：细分市场结构的吸引力

5、运用平均增减量法进行估价的条件是__。A．房地产价格时间序列逐期升高或下降B．房地产价格的变动呈现出一定的规律性C．房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且市场升或下降的波动幅度大致相等D．房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且各期上升或下降的数额大致接近

6、房地产属于非货币性资产，销售过程复杂，流动性很差，其拥有者很难在短时期内将房地产兑换成现金。这主要体现了房地产投资风险的。A：变现风险B：风险C：利率风险D：市场供求风险E：借款合同

7、金融工具的一般特征包括。A：偿还性B：可转让性C：安全性D：收益性E：决策参与陸

8、当建筑物的建筑式样，特别是外形方面会让人产生不好的联想时，房地产的价格一般__。A．较低B．取决于周边环境C．不受影响D．取决于地段影响

9、甲、乙两块土地，其区位及实物状况都基本一样。甲地块土地单价为506 元／㎡，容积率为1．5，土地使用年限为50年。乙地块土地单价为820元／㎡，容积率为2．4，土地使用年限为70年。在用楼面地价来判断甲、乙两地块的投资价值时，若土地报酬率为8％，则下列表述中正确的有。A：乙地块比甲地块贵B：甲地块的70年使用权楼面地价低于341．67元／㎡C：甲地块与乙地块的楼面地价相等D：甲地块比乙地块贵E：乙地块的70年使用权楼面价高于340元／㎡

10、用市场比较法评估房地产价格时，通常要对比较实例价格进行交易情况、交易日期、__个别因素修正。A．环境因素B．质量因素C．区域因素D．新旧程度

11、房地产开发是通过多种资源的组合使用而为人类提供人住空间、并改变人类生存的物质环境的一种活动。这里的资源包括了（）等诸方面。A．城市基础设施B．高新技术C．城市公用配套设施D．资金E．专业人员经验

12、为评估某房地产2007年9月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为2007年3月1日，合同交易价格为4000元/m2，约定建筑面积为95m2，合同约定面积误差在6%以内不增加付款，实际产权登记面积为100m2。自2007年1月1日起至2007年9月1日，当地该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3%，则就上述情况对该可比实例成交价格进行处理后的单价为（）元/m2。A．3868.92B．4000.00C．4072.54D．4286.

13、下列关于房屋权属登记的表述中，不正确的是__。A．公告不是房屋权属登记的必经程序B．在建工程竣工时，如抵押权仍未解除，抵押人在申请领取房屋权属证书上进行注记即可，无须重新办理房产抵押登记C．因房屋权属登记机关的工作人员工作失误造成权属登记不实的，登记机关有权注销房屋权属证书D．在房屋竣工交付使用时，对已办理预购商品房抵押登记的，应在领取房屋所有权证书的同时办理房屋抵押登记

14、新鸿基地产投资有限公司的董事会决议规定，在内地的投资不能超过其全部投资的10%，这是基于的考虑结果。A：内地B：占领世界投资市场C：风险转移D：投资组合E：借款合同

15、在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于__。A．社会因素B．环境因素C．人口因素D．行政因素

16、厂商经营决策的利润最大化原则的内容是。A：边际收益等于边际成本B：边际收益小于边际成本C：总收益等于总成本D：边际收益大于边际成本E：执行层的组织协调

17、影响房地产市场区域形状和大小的关键因素有__。A．自然特征，如山地和河流等B．细分市场C．人口密度的大小D．该区域发展的类型和范围E．竞争性项目的区域

18、某房地产开发企业，注册资本2500万元，已从事本行业4年，近3年房屋建筑面积累计竣工12万平方米，连续3年建筑工程质量合格率10%，上年房屋建筑施工面积10万平方米。拥有专业管理人员35人，其中中级以上职称人员11人，持有资格证书的专职会计人员3人。该企业符合__级房地产开发企业资质。A．一B．二C．三D．四

19、下列房地产中，难以采用市场法估价的有__。A．房地产开发用地B．学校C．在建工程D．别墅E．特殊厂房

20、影响商品需求的因素包括。A：消费者偏好B：消费者的收入水平C：该商品本身的价格D：相关商品的价格E：厂商对未来的预期

21、房地产市场是一个地区性市场，主要体现在它的__。A．独一无二B．不可移动C．流动性差D．易受

22、影响工程造价的主要因素包括。A：基本构造要素的单位价格B：基本构造要素的实物工程质量C：基本构造要素的实物工程数量D：基本构造要素的实物工程概况E：基本构造要素的实物工程特点

23、评估某套住宅价格中，进行区位状况调整时，比较、调整的内容包括__等。A．环境景观B．离市中心距离C．朝向D．城市规划条件E．地势

24、国际上通常采取的住房保障方式有。A：直接建房B：对住房投资人减税C：对住房承租人减税D：对住房承租人补贴E：鼓励赢利机构建房

25、如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以__进行估价。A．保持现状前提B．装修改造前提C．转换用途前提D．重新利用前提