北京住宅物业服务等级规范一、二、三级规范

（一）基本要求

1、依据有关规定,签订规范的物业服务合同，各方权利义务明确。

2、承接项目时，对住宅共用部位、共用设施设备进行认真查验，做好记录。

3、从业人员按照有关规定取得相应的专业培训合格证书。

4、物业服务方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。

5、服务人员佩戴标志，服务主动、细致、周到，用语文明。

6、6、在物业服务中心悬挂（或张贴）物业企业资质证书（或复印件）、项目负责人照片，公示物业服务标准、收费依据、收费标准。

7、7、在公共区域显著位置公示24小时报修电话，有服务人员接待住户，8：30-12：00、13：00-17：00受理住户的咨询和投诉，水、电、气等急迫性报修20分钟内、其它报修按双方约定时间到达现场，由专业机构负责的，发现问题应及时通知有关机构，有报修、维修记录。

8、涉及住户正常生活的物业服务重要事项，应在小区主要出入口、各楼单元门张贴通知，履行告知义务。

9、每年第四季度对房屋共用部位及共用设施设备进行一次安。

全检查，根据检查情况制定下一年度维修和服务计划，并按规定组织实施。

10、对区域内违反治安、规划、环保等方面法律、法规的行为，应及时劝阻，报告主管部门，也可依据管理规约等约定提起诉讼。

11、建立各种公共突发性事件（如：消防、水、电、气、电梯公共卫生、自然灾害等）的处理机制和预案，包括组织机构、人员和具体措施等，一旦发生突发事件即能立即实施。

12、冬季、雨季、汛前以及重大节假日前进行安全检查。

13、设置意见箱，每年集中进行一次公开的物业服务意见征集，并将提出的意见与解决情况公示。

14、公布公共服务的收支情况。

15、小区内显著位置设立公共信息栏，配合街（乡）、社区进行公益性宣传。

（二）房屋管理

1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，有检修记录和保养记录。

2、根据房屋实际使用年限，适时检查房屋共用部位的使用状况。如需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，提出报告与建议，按规定组织实施。

3、每周巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。

4、定期巡视房屋共用部位的楼地面、墙面、顶棚等，发现破损及时修补。

5、按照有关规定，每年进行1次房屋避雷检测，符合避雷规范要求。

6、保持小区各组团、栋及单元（门）、户标志清晰。

7、对危及房屋结构安全的行为及时告知和劝阻，对拒不改正的，要报告行政主管部门。

8、按照有关规定使用、管理人防工程和普通地下室。

（三）共用设施设备运行养护维修

1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护，共用设施设备保持正常运行和使用。

2、建立共用设施设备清册档案（设备台帐），有设施设备的运行、检查、保养、维修记录。

3、制定并执行设施设备操作规程及保养规范。

4、对共用设施设备适时组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，提出报告与建议，按规定组织实施。

5、属于特种设备的，按照有关规定，进行运行、养护、维修和定期检验检测。

6、设备房保持整洁，无鼠害现象。

7、庭院灯、楼道灯损坏及时修复。

8、公共区域内的雨水、污水管道每半年检查、疏通1次；雨水、污水井每半年检查、清掏1次；雨水、污水管道发生堵塞应及时疏通；化粪池清掏每年1次，每季度检查1次，防止外溢（由专业机构负责的除外，但发现问题应及时通知有关部门）。

9、有可能危及人身安全的设施设备有警示标志和防范措施。

（四）电梯服务

1、无人值守电梯，主梯24小时不间断运行；有人值守电梯。6：00－24：00不间断运行，0：00－6：00呼叫运行。

2、电梯工夜间值班，在首层候梯厅及轿厢内公布值班电话和房号。

3、设有高峰梯的，在高峰期6：00－8：00、17：00－19：00与主梯同时运行。

4、电梯出现故障时，电梯报修后维修人员应在20分钟到达现场。主梯维修时，有备用梯的，用备用梯运行。

5、电梯出现事故，应迅速启用紧急救援预案，组织救助，并报告有关部门。委托其他单位提供电梯维保等服务的，应与受托单位签订书面协议，明确并监督受托单位落实责任。

（五）消防服务

1、有消防管理制度。

2、消防设施有明显标志，定期对消防设施进行巡视、检查和维护，并有记录。

3、消防设施设备能正常运行，可随时启用；消防通道畅通。

4、每年进行1次消防训练，相关人员掌握消防基本知识和技能。

5、发生火情及时报警，并采取必要处理措施，协助配合消防人员的工作。

6、设有消防箱，备存紧急消防物资；设有消防监控中心的，24小时有专人值守。

（六）二次供水

1、二次供水设施设备正常运行。

2、水箱按要求使用紫外线消毒灯（器），并按规定清洗消毒、水质化验，取得卫生许可证，水质符合国家生活饮用水卫生标准，水箱盖上锁，钥匙有专人保管。

3、操作人员应取得生活饮用水健康体检合格证。

（七）协助维护秩序

1、看护小区共用部位和共用设施设备。

2、有可能危及人身安全处设有警示标志。

3、封闭的小区，主要出入口有专人24小时执勤。

4、夜间（22：00-6：00）对服务范围内重点部位、道路进行1次防范检查和巡视，巡查人数为2人，做好记录。

（八）清洁服务

1、小区内生活垃圾封闭式管理，设有垃圾收集箱，生活垃圾每天清运1次。

2、小区公共清洁区域每日清扫1次。

3、保持电梯轿箱清洁卫生。

4、按照有关规定对公共区域进行灭鼠、杀虫、消毒活动。

5、在雨、雪天气应及时对小区内主路、干路积水、积雪进行清扫。

6、发生突发公共卫生事件时，应迅速组织人员对物业的共用部位共用设施设备进行通风、清洗和消毒，加强宣传。

（九）绿化养护

1、绿化基本充分，无明显裸露土地。

2、树木生长基本正常，无死树和明显枯枝死杈；在正常条件下，无严重黄叶、焦叶、卷叶；被啃咬的叶片最严重的每株在20%以下；有蛀干害虫的株数在10%以下；树木缺株在6%以下；树木无明显的钉栓、捆绑现象。

3、绿篱生长造型基本正常，叶色基本正常，无明显的死株和枯死枝，有虫株率在20%以下；草坪宿根花卉生长基本正常，草坪斑秃和宿根花卉缺株不明显，基本无明显的草荒。 

4、绿地基本整洁，无明显的堆物堆料、搭棚、侵占等现象；设施无明显的破损，无较严重人为破坏；无绿化生产垃圾。

（十）停车服务

1、有机动车、非机动车停（存）车管理制度。

2、引导进出小区车辆有序通行。

3、主要道路及停车场有交通标志。

4、小区内的机动车辆凭证出入，临时进入小区的机动车辆进行登记。

5、机动车停放有序，24小时有专人巡视。

6、定期存放的，应签订停车服务协议，明确双方的权利义务。

7、地下停车场照明、给排水、通风等系统正常运行，各类指示标识清晰。

8、交通设施（道闸、挡车器材、交通标识）能正常使用。

注：4-是机动车收费停放服务应达到的要求。

（十一）装饰装修服务

1、按照有关规定和管理规约（临时管理规约）约定，建立住宅装饰装修服务制度。

2、受理业主或使用人的装修申报登记，与业主或使用人、施工单位签订装修服务协议，告知业主或使用人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。

3、装修期间，每天巡查1次装修施工现场，有记录。发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及违规拆改共用管线、消防设施等行为，及时劝阻，对拒不改正的应报告主管部门。

4、装修结束后，应进行检查。对违反装修服务协议的当事人应按照约定处理，问题严重的应报告主管部门。

5、指定装修垃圾存放点并设有围挡，装修垃圾及时集中清运、不得外溢。

北京市住宅物业管理服务等级 二级项 目 内 容 与 标 准

（一）基本要求

1 服务与被服务双方签订规范的物业服务合同,双方权利义务关系明确。

2 承接项目对住宅共用部位、共用设施设备认真查验，验收手续齐全。

3 管理人员和专业操作人员按照有关规定取得相应的专业培训合格证书。

4 有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全，相关管理制度上墙；

5 制定物业管理服务年度、季度工作计划，并组织实施；

6 服务人员统一着装，佩戴标志，行为规范，服务主动、热情，文明用语；

7 建立各种公共突发性事件（如：消防、水、电、电梯、公共卫生、自然灾害等）的处理机制和预案，包括组织机构、人员和具体措施等，一旦发生突发事件即能随时保证预案的实施。

8 每单元设置信息栏，园区显著位置开辟公共信息栏。

9 公开物业管理服务标准、收费依据、收费标准及收费办法。

10 公开特约有偿服务项目及服务标准、收费依据。

11 物业项目建立并运用物业管理软件系统。

12 公示24小时服务报修电话，有专职客户服务人员，24小时受理业主来访来电、咨询、报修和投诉；水、电、气等急迫性报修20分钟内、其它报修30分钟内到达现场；建立报修、投诉台帐，达到100%回访、回复；夜间有管理人员值班，处理突发紧急事件。

13 每年集中进行1次公开的物业管理服务满意度调查，满意率80%以上。

14 每年至少组织2次社区文化活动及便民活动。

15 通过ISO9001质量管理体系认证； 

16冬季、雨季以及重大节假日进行安全检查。

17物业公司对外包服务项目应承担总承包方应尽义务。

（二）房屋管理 

1 对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，保证房屋的使用功能和安全，杜绝安全事故的发生，有检修记录和保养记录。

2 每年1次对房屋及共用设施设备进行安全普查。根据普查结果制定年度、季度维修保养计划及年度大中修计划； 

3 根据房屋实际使用年限，适时检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于非因小修不及时进行修缮而发生的大、中修范围或者需要更新改造的，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议；

4 每周巡视2次楼内公共部位，楼内设施无安全隐患，巡视有记录。

5 保持玻璃、门窗配件完好，开闭正常，需要维修的2个工作日内完成；照明设施一般的故障（损坏的灯座、灯泡、开关等）2天内安排修复完成，其他故障5个工作日内完成，保持楼道照明灯具80%能正常使用。 

6 按照有关规定，每年进行1次房屋避雷检测，符合避雷规范要求。

7 对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时告知和劝阻，并及时报告有关主管部门。

8 保持小区各组团、栋及单元（门）、户标志清晰。

（三）共用设施设备运行维修养护 

1 对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外），共用设施设备能正常运行和使用，杜绝安全事故的发生。

2 建立共用设施设备清册和档案（设备台帐），有设施设备的运行、检查、维修、保养记录；

3 有设施设备操作规程及保养规范，按操作规程及保养规范执行。

4 对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，按有关规定办理。

5 特种设备及仪器仪表按照有关规定定期进行检验检测，符合相关规范。

6 设备房保持整洁，有防鼠措施，无鼠害现象。

7 对危及人身安全的设施设备设置警示性标志和制定防范措施；设施设备出现安全隐患及维修期内设置警示标志。 

8 设备房内相关操作规程上墙张贴；来访登记；无鼠害；配有流体流向标识、设备运行状态标识、危险设备配警示标识等；

9公共区域内的雨水、污水管道每年检查、疏通1次；雨水、污水井每半年检查、清掏1次；雨水、污水管道及井发生堵塞应及时疏通；化粪池清掏每年至少1次，每季度检查1次，防止外溢。

10、建立设备设施巡视制度，有专人巡视并有记录锅炉房、热力站、空调机房、高压配电室、中控室等有专人24小时值守，值守人员每班工作时间不超过8小时。

11、 每周对园区路面、景观、小品、围墙（护栏）、窨井、健身设施、儿童娱乐设施、照明设施、门禁、周界报警监视系统等巡视1次。设施设备能正常使用，无安全隐患。

12、使用中水系统的，确保水质达到国家中水水质标准。

（四）协助维护公共秩序

1 负责小区公共区域内的公共财产的看护。

2 实行封闭式管理，出入口24小时有专人值守，危及人身安全处有明显标志。

3 对访客出入进行登记管理，阻止小商小贩进入小区。

4 夜间对服务范围内重点部位、道路进行不少于2次的防范检查和巡逻，每次巡逻不少于2人，做到有计划、有记录。

5 夜间主出入口及停车场工作人员需配置通讯设备，收到报警信号后应在10分钟内赶到现场。

6 有机动车辆和非机动车的行驶方向、限速标识，交通指示标识应规范、清晰，对进出小区的车辆进行引导，车辆有序通行、停放。

7 控制中心24小时值班，负责小区监控，并处理各类报警信息。

（五）保洁服务 

1 实行垃圾分类、垃圾装袋、容器封闭、日产日清

2 小区内设有垃圾收集点，生活垃圾每天清运1次。

3 小区公共保洁区域每日清扫2次；发现堆积物和遗洒物及时清理。无明显暴露垃圾，无卫生死角； 

4 楼内地面每日清扫1次，地面无垃圾堆积；楼梯扶手、栏杆、窗台每周擦抹2次（高层每周1次）；天花板、公共灯具每半年除尘1次；楼内门、窗等玻璃内面每二周擦拭1次，其中底层门厅玻璃每日擦拭1次；

5 电梯轿箱每日擦拭2次，目视无污迹

6 楼项天台、屋顶每月清扫1次，有天台、内天井的每日巡视检查1次，无垃圾杂物。

7 按照有关要求对公共区域进行灭鼠、灭蝇、灭蟑、杀虫、消毒活动。消杀前张贴通知，灭害药物投放处有明显标示

8 在雨、雪天气应及时对小区内主路、干路积水、积雪进行清扫。

9 公共部位定期进行消毒；发生突发公共卫生事件时，应迅速组织人员对物业的共用部位共用设施设备进行通风、清洗和消毒，加强对业主的宣传，维持正常的生活秩序。

（六）绿化养护管理 

1制定年度绿化养护计划

2 按北京市园林局规定的《二级养护标准》养护。

（七）消防管理 

1 有健全的消防管理制度，建立消防责任制及火灾消防预案。 

2 消防设施有明显标志，定期对消防设施进行巡视、检查和维护。

3 公共消防设施和器材、消防安全标志、疏散通道、应急灯、安全出口等设施符合国家相关规定，每半年集中进行1次检查，发现问题及时维修；

4 消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。

5 每年对灭火器进行1次年检，确保灭火器有效。

6 每年进行1次消防训练，保证有关人员掌握消防基本知识和技能。

7 每年至少进行1次消防安全宣传教育。 

8 发生火情，及时处理，必要时及时报警，积极协助配合消防人员的工作。

9 消防监控中心24小时专人值守，当值人员持证上岗，设有消防箱，备存紧急消防物资

（八）停车管理 

1 有健全的机动车、非机动车停（存）车管理制度和管理方案。

2 24小时设专人对进出小区的机动车辆进行登记发放凭证，出门凭证放行。

3 机动车停车有序，24小时有专人巡视管理，遇车辆进出及时引导并记录。

4 定期存放的，应签订停车管理服务协议，明确双方的权利义务。

5 小区主要道路及停车场有交通标志。

6 停车管理服务费按照有关规定或合同约定收取。

7 保证地下停车场照明、给排水设备设施的正常使用。

8 设立非机动车库（棚），非机动车停放有序，凭证进出车辆存放处。

（九）二次供水管理 

1 二次供水设施设备正常运行。

2 遇紧急情况需停水时，需张贴通知并保证小区用水。

3水箱内按要求使用紫外线消毒灯，并按规定定期清洗消毒、水质化验，取得卫生许可证、水质符合国家生活饮用水卫生标准，水箱盖必须上锁。

4 操作人员应取得生活饮用水健康体检合格证，禁止无关人员进入二次供水机房接近高位水箱。

5 发生突发公共卫生事件时，要加强对供水系统的消毒和清洗。

（十）电梯管理 

1 无人值守电梯,应24小时运行。

2 有人值守电梯，主梯6：00－24：00不间断运行，0：00－6：00呼叫运行，电梯工夜间值班，并在候梯厅公布呼叫电话和房号

2 设有高峰梯的，在高峰期6点－8点、17点－19点与主梯同时运行。

3 有发生紧急情况时的处置预案，一旦发生电梯停电关人、夹人等危险情况时，物业管理人员、专业技术人员须在10分钟内到达现场进行处理和救助。

4 电梯发生一般故障，专业维修人员20分钟内到达现场修理

5 主梯维修时，有备用梯的，用备用梯运行，无备用梯的，属急迫性维修，应在2小时内抢修完工，其他维修应在公示栏张贴通知，于24点至次日5点内进行维修工作；

6 设专人对电梯保养进行监督，每月至少检查1次并记录； 

（十一）装修管理服务   

1 按照有关住宅装饰装修管理的规定和业主公约（业主临时公约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。

2 受理装修人的装修申报登记，与装修人、施工单位签订装修管理服务协议，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。

3 对进出小区的装修车辆、装修人员实行出入证管理；

4 装修期间，每天巡查1次装修施工现场，检查装修方案，发现改变房屋外观、危及房屋结构安全及违规拆改共用管线、不符合消防管理规定和治安管理规定等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告有关主管部门。

5 对违规装修、违章搭建及时劝阻，并下发书面违章通知，未及时停止违章施工的，需向主管部门报告。

6 业主装修结束后，应进行检查。对违反装修管理协议的行为当事人要按照约定进行违约处理，问题严重的要报告行政主管部门。

7 指定装修垃圾存放点并设有围挡，装修垃圾及时集中清运、不得外溢。

8 集中装修期间装修垃圾每天清运1次；

（十二）水景观 

1 水景观开启时间需予以公示。

2 定期清洁池底、水面，保证无明显杂物。

3 水景观需设安全提示性标识。

4 有防止滋生蚊蝇的管理措施，并保持水质无异味。

5 其他设施设备另行约定。

北京市住宅物业管理服务等级 三 级项 目 内 容 与 标 准

（一）基本

要求 1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同,双方权利义务关系明确。

2、承接项目时对住宅小区共用部位、共用设施设备认真查验，验收手续齐全。

3、专业操作人员按照有关规定取得相应的岗位合格证书、特种作业操作证等。

4、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全，相关管理制度上墙。

5、管理和服务人员统一着装、佩戴标志、行为规范，服务主动、热情，文明用语。

6、公开物业管理服务标准、收费标准及收费办法。公开特约有偿服务项目及服务标准、收费标准。

7、设立规范的专门接待业主的固定场所，公示24小时服务报修电话，有专职客户服务人员，24小时受理业主来访来电、咨询、报修和投诉；水、电、气等急迫性报修15分钟内、其它报修30分钟内到达现场；建立报修、投诉台帐，报修服务48小时内、100%回访，投诉4个工作日内、100%回复；夜间有管理人员值班，处理突发紧急事件。

8、物业管理服务项目运用专业的物业管理软件系统对业主基本信息、物业基础资料、维修保养记录、收费记录进行管理。

9、每年集中进行1次公开的物业管理服务满意度调查，入户率60%以上。

10、建立各种公共突发性事件（如：消防、水、电、电梯、公共卫生、自然灾害等）的处理机制和预案，包括组织机构、人员和具体措施等，一旦发生突发事件即能随时保证预案的实施。

11、每单元设置规范统一的公示栏，园区显著位置开辟公共信息栏。配合街道、社区居委会进行公益性宣传。

12、制定物业管理服务年度、季度工作计划，并按计划组织实施。

13、投保物业共用部位、共用设施设备财产险及公众责任险。

14、运用ISO9001质量管理体系，规范物业服务，并通过ISO9001质量管理体系认证。

15、建立项目月服务质量检查制度，每月对项目服务质量进行1次检查。

16、积极配合社区及居委会开展社区文化活动。

17、冬季、雨季以及重大节假日进行安全检查。

18、物业公司对外包服务项目应承担总承包方应尽义务。

（二）房屋管理

1、每年1次对房屋共用部位及共用设施设备进行安全普查，根据普查情况制定维修和管理计划，上报委托方并组织实施。

2、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，保证房屋的使用功能和安全，杜绝安全事故的发生，有检修记录和保养记录。

3、根据房屋实际使用年限，适时检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，按有关规定办理。

4、每日对楼内公共区域巡视1次，楼内设施无安全隐患，巡视有记录。

5、保持公区玻璃、门窗配件完好，开闭正常，需要维修的2个工作日内完成；照明设施一般的故障（损坏的灯座、灯泡、开关等）2天内安排修复完成，其他故障5个工作日内完成，保持楼道照明灯具90%能正常使用； 墙面、顶面粉刷层发现剥落或污损，应每1个月集中安排1次修补、除污；步行梯、楼房散水等设施，保持基本完好和使用功能，需要维修的，每1个月集中1次进行修补维修。

6、按照有关规定，每年进行1次房屋避雷检测，符合避雷规范要求。

7、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时告知和劝阻，并及时报告有关主管部门。

8、保持小区各组团、栋及单元（门）、户标志清晰。

（三）共用设施设备运行维修养护 

1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外），共用设施设备能正常运行和使用，杜绝安全事故的发生。

2、建立共用设施设备清册档案（设备台帐），有设施设备的运行、检查、维修、保养记录。

3、有设施设备操作规程及保养规范，按操作规程及保养规范执行。

4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，按有关规定办理。

5、特种设施设备和测量仪表、仪器，按照有关规定，定期进行检验检测校准，符合相关规范。

6、设备房保持整齐清洁，安全设施符合规范，无鼠害、无跑、冒、滴、漏现象，无堆积杂物；设备设施铭牌、标识，规范、统一、完整；操作规程、维护规范、管理制度上墙；各类管线有分类标识和流向标识；各类记录本、登记本（运行、维修、保养、交等）齐全，记录完整；监控记录可保存15天，并能正常回放。

7、对小区内变压器、高层屋面、有安全隐患的健身设施、车库限高、区内道路限速、燃气调压站（箱）、水系沿岸等危及人身安全的部位设置明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。

8、公共区域内的雨水、污水管道每年检查、疏通1次；雨水、污水井每半年检查、清掏1次；雨水、污水管道及井发生堵塞应及时疏通；化粪池清掏每年至少1次，每季度检查1次，防止外溢。

9、建立设备设施巡视制度，有专人巡视，配电室、排污泵等每日巡视至少2次，有巡视记录。锅炉房、热力站、空调机房、高压配电室、中控室等有专人24小时值守，值守人员每班工作时间不超过8小时。

10、每日对园区路面、景观、小品、围墙（护栏）、窨井、健身设施、儿童娱乐设施、照明设施、门禁、周界报警监视系统等巡视1次。设施设备能正常使用，无安全隐患。

11、设立日常消耗物料、备件仓库，保证日常维修的及时性。仓库有完善的管理制度，专人管理，物品分类码放。

12、使用中水系统的，确保水质达到国家中水水质标准。

（四）协助维护公共秩序

1、负责小区公共区域内的公共财产的看护。

2、实行封闭式管理，出入口有专人24小时值守，对访客出入进行登记管理，阻止小商小贩进入小区；危及人身安全处有明显标志。

3、对园区和楼内有巡视。园区巡视白天3次、夜间4次，楼内巡视每天2次，夜间需2人同时巡视。巡视有计划、有巡视路线图、有巡视项目内容和要求、有记录。

4、门岗及巡视服务人员，形象端正、着装整齐干净、举止规范、语言礼貌、连续岗上时间不超过4小时；门岗服务设施完好、标识醒目；有服务操作细则。

5、监视控制中心设专人24小时值班，负责小区监控的值守，处理各类报警和异常信息，每人每班工作时间不能超过8小时。监视控制中心各类制度上墙。

6、有机动车辆和非机动车的行驶方向、限速标识，交通指示标识应规范、清晰，对进出小区的车辆进行引导，车辆有序通行、停放。

7、突发事件发生时及时报告有关部门，并设专人保护现场、配合等部门进行处理。

（五）清洁服务 

1、垃圾袋装分类管理，塔楼按栋、板楼按单元设置垃圾桶收集垃圾，垃圾桶封闭。垃圾桶分类标识清晰、外观整洁，垃圾桶内套用垃圾袋，每日更换1次。

2、使用专用保洁车清运垃圾。每日对垃圾桶内垃圾集中清运2次，桶内垃圾不外露。保洁车外观整洁，清运垃圾不遗洒。

3、按照有关要求对公共区域进行灭鼠、灭蟑、杀虫、消毒活动。投放药物事先有公告，投药点有显著标识。

4、在雨、雪天气应及时对小区内主路、干路积水、积雪进行清扫。雨雪天气1日后，主路、干路无积水、积雪。

5、建立突发公共卫生事件的紧急预案，发生突发公共卫生事件时，应迅速组织人员对物业的共用部位共用设施设备进行通风、清洗和消毒，配合有关部门加强对业主的宣传。

6、园区公共清洁区域（地面）清洁工每日清扫2次、巡视3次，发现堆积物和遗洒物及时清理。园区无明显垃圾，无卫生死角。

7、楼内地面每日清扫1次、巡视3次，每周清拖1次，楼内无堆积物，发现堆积物和遗洒物及时清理，无卫生死角。楼梯扶手、栏杆、窗台每日擦抹1次。窗户沟槽、玻璃内面、防火门、

消防栓、指示牌等公共设施每周擦抹1次，无积尘。公共灯具每月除尘1次。

8、大堂(一层侯梯厅)每日清洁2次，门厅玻璃每日擦拭2次。侯梯厅墙面每周清洁1次。

9、电梯轿箱每日擦拭2次，巡视4次，目视无污迹。

10、楼项天台、屋顶每2周清扫1次，有天台、内天井的每日巡视检查1次，无垃圾杂物。

11、 园区公共灯具每月清洁1次；公共灯具底座有宠物尿渍的，每周清洁1次；宣传栏每周清洁1次；雨蓬、门头等每季清洁1次。

（六）绿化养护管理 

1、有年度绿化养护计划。

2、按北京市园林局规定的《一级养护标准》养护。

（七）消防管理 

1、有健全的消防管理制度，建立消防责任制。成立义务消防队，每年组织1次消防演习。

2、消防设施有明显标志，定期对消防设施进行巡视、检查和维护，并有记录。

3、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。

4、每年进行2次消防训练，保证有关人员掌握消防基本知识和技能。

5、发生火情，及时处理，必要时及时报警，积极协助配合消防人员的工作。

6、消防监控中心24小时专人值守，当值人员持证上岗，设有消防箱，备存紧急消防物资。

7、公共消防设施和器材、消防安全标志、疏散通道、应急灯、安全出口等设施符合国家相关规定，专人负责每月集中进行1次检查，发现问题及时维修。

8、消防泵每季度攀车、点动试泵1次并有记录，每季度保养1次，每年进行1次检修。对探测装置（烟感、温感等）分批每年检查检验1次，每2年清洗1次。地下消防栓每季度保养1次。室内消防栓箱封闭管理，每日巡视，其各种配件完好，可正常使用，无渗漏，无积尘；每6个月开箱检查1次消防栓，阀杆处加注润滑油。

9、每月检查1次灭火器，每年进行1次年检，确保灭火器有效。

10、每年向业主进行1次消防安全宣传。

（八）停车管理 

1、有健全的机动车、非机动车停（存）车管理制度和管理方案。

2、对进入小区的机动车辆进行登记发放凭证，出门凭证放行。

3、机动车停车有序，24小时有专人巡视管理。

4、定期存放的，应签订停车管理服务协议，明确双方的权利义务。

5、小区主要道路及停车场有交通标志。

6、地下停车场照明、给排水、通风等系统正常运行，各类指示标识清晰。

7、交通设施（道闸、挡车器材、交通标识）能正常使用。

8、停车场地面每日清洁1次，每周清拖1次。

9、停车管理服务费按照有关规定或合同约定收取。

10、停车场管理服务人员，形象端正、着装整齐干净、举止规范、语言礼貌、连续岗上时间不超过4小时；地下停车场管理服务人员统一着反光服。

11、设立非机动车存车处的要落实看护管理责任，非机动车停放有序，凭证存放。

（九）二次供水管理 

1、二次供水设施设备正常运行，有跑、停水处置预案。

2、遇紧急情况需停水时，需张贴通知，采取送水入户等措施保证业主基本生活用水。

3、紫外线消毒灯运行正常，水箱盖上锁并按规定定期清洗消毒、水质化验，取得卫生许可证，水质符合国家生活饮用水卫生标准。禁止无关人员进入二次供水机房和接近水箱。

4、建立水泵房专人定期巡视制度，每日巡视3到5次，有巡视项目内容，有巡视记录，确保供水设施设备无故障和无安全隐患运行。

5、采用一用一备（或一用二备）水泵的供水系统，要定期切换二次供水水泵的运行。

6、操作人员应取得生活饮用水健康体检合格证。

7、发生突发公共卫生事件时，要加强对供水系统的消毒和清洗。

（十）电梯管理 

1、无人值守电梯,应有24小时运行梯。

2、有人值守电梯，主梯6：00－24：00不间断运行，0：00－6：00呼叫运行，电梯工夜

间值班，并在候梯厅公布呼叫电话和房号。

3、设有高峰梯的，在高峰期6点－8点、17点－19点与主梯同时运行。

4、有电梯维修工24小时值守。

5、主梯维修时，有备用梯的，用备用梯运行，无备用梯的，属急迫性维修的，应在10分钟内到达现场，其它维修应应在公示栏张贴通知，在23点至次日5点以内完成。

5、有发生紧急情况时的处置预案，一旦发生电梯停电关人、夹人等危险情况时，物业管理人员、专业技术人员须在10分钟内到达现场迅速组织救助处理。

6、电梯发生一般故障，专业维修人员15分钟内到达现场修理。

7、设专人对电梯保养工作进行监督，每周检查2次并有记录。

8、高层电梯三方对讲、轿厢内监控24小时正常运行，发现故障24小时修复。

（十一）装修管理服务 

1、按照有关住宅装饰装修管理的规定和业主公约（业主临时公约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。

2、受理装修人的装修申报登记，与装修人、施工单位签订装修管理服务协议，明确双方的权利义务，明确收费标准，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。

3、对进出小区的装修车辆、装修人员实行登记、出入证管理。

4、装修期间，每天巡查1次装修施工现场，发现改变房屋外观、危及房屋结构安全及违规拆改共用管线、不符合消防管理规定和治安管理规定等损害公共利益现象的，要及时劝阻，情况严重的要发书面违章违约通知；未及时停止违章违规行为或拒不整改的，要报告有关主管部门。

5、装修巡视应专人负责，装修巡视人应明确巡视项目内容、熟知装修禁止行为和注意事项，了解物业的基本情况，有巡视记录。

6、业主装修结束后，应进行检查。

7、指定装修垃圾存放点并设有围挡，装修垃圾及时集中清运、不得外溢。装修垃圾存放点集中设置，不得每一个单元门或每一栋楼设立一个装修垃圾存放点。

8、有调解因装修引发的业主邻里矛盾纠纷的责任。

（十二）其他 

1、水景观开启时间明确公示。

2、每日巡视检查1次喷水池、水泵及其附属设施，需要维修的在3日内安排维复。

3、每日清洁1次水面，每年定期清洁池底2到3次，有防止滋生蚊蝇的管理措施，水清澈见底、水质无异味。

4、水景观设有显著的安全提示性标识。

5、水下景观水下用电设备设施、线路要有防漏电管理措施。

6、其他设施设备另行约定。