灵溪调研报告

温州灵溪市 场 调 研 报 告

                 第一部分、灵溪市场情况  

   

一、2008年8-10月灵溪市场

截止2008年10月底，由于受国家整体房地产市场形势影响，灵溪镇的房地产市场一度处于低迷状态，与上半年相比，灵溪镇的整体房价略有下降，原本在近段时间内面市的楼盘也已取消开盘计划，而静观市场变化。二手市场方面，成交量与挂牌量都出现了明显的下滑，并出现部份中介公司退离二手市场。

1）、新城区

新城区已开楼盘除东方景园的底层房源有剩余3套外，其它楼盘均售完，目前新城区未开的楼盘有：

花城绿都（三期）

华府新世界（二期）

新世纪花园

在二手市场低迷的情况下，较老城区而言，新城片区的二手房源较受欢迎，原因为新城其楼盘自身品质及规划较好。新城区的时代广场因原来的房价较高，在现今的市场下，部份投资客急于脱手，价格的下降幅度比较明显，部份房源的价格下降幅度在300-700元/平米，其它楼盘，如：怡和城市家园、花城绿都、东方景园、华府·新世界由于原本的房价与时代广场相差较大，而且这些楼盘的品质并不逊色于时代广场，二手房价并没有出现明显的下滑，相反的，这些楼盘中的部份较好房源的价格出现了略微的上涨。涨幅在100-200元/平米左右。

据市场了解，怡和·城市家园二期、维多利亚花园和华府·新世界在市场上仍有一手房源出售，原因是开发商和关系户在市场上以外加、直过户的形式出售。怡和·城市家园二期，在2008年2月21日开盘，开盘均价在5000元/㎡左右，目前售楼厅基本无一手房源，部分房源转入二手市场，价格基本在原价的基础上外加2-5万左右。

部分一手房源二手价格（10月份）

区名	面积（㎡）	开盘均价（元/㎡）	10月二手售价（元/㎡）	楼层	户型	备注
怡和城市家园一期10#	141	3800	5050	6	3室2厅2卫
怡和城市家园一期32#	141	3800	5880	6	3室2厅2卫
怡和城市家园二期22#	149	5000	4950	14	3室2厅2卫	外加2.1万
东方景园2#	167	3400	6200	5	4室2厅2卫
东方景园7#	167	3400	6800	14	4室2厅2卫
时代都市广场1#	140	3500	7600	14	3室2厅2卫
绿都花城32#	220	3700	4300	6	5室2厅3卫	跃层
维多利亚花园2#	140	5500	4918	2	3室2厅2卫	外加2万

时代都市广场在二手市场是最受追捧，其大盘的优势和逐渐完善的底层商业是其受欢迎的主要原因。在2008年8月份，时代都市广场部分房源二手挂牌价达到8700元/㎡，其余房源挂牌价在7000-7900元/㎡左右，目前，时代广场的房源较8月份相比，已少了许多，也是降价幅度最高的楼盘。

东方景园因其户型设计较大，均在150㎡以上，总房价相对较高，购房

者数量较少，二手市场上流通房源少。

怡和城市家园二期在2008年2月21日开盘，均价在5000元/㎡，目前二手市场上房源较少，购房者多数为自住。

维多利亚花园在2008年2月23日开盘，开盘价在5000-6000元/㎡，

目前二手市场房源较多，外加价格基本在2-5万元之间。

案名		维多利亚花园
位置		上江路以西，仁英路以北
规划形态		三幢点式高层和三幢板式高层共六幢
小区规模		总建筑面积46329.75㎡，占地面积18204㎡
开盘售价		5500元/㎡
楼盘档次		中高档
户 型	主力户型	三室两厅两卫
	户型范围	119-242㎡
建筑风格		现代
配套设施		底层商业、小区智能化、
推广口号		城市中心，生活主流
销售情况		目前剩5层以下房源
开盘时间		2008年2月23日

2）、老城区

老城区已开楼盘已基本售罄，受自身品质、产品规划原因，老城区房价整体调性不大，升降幅度较小。于2008年6月份开盘的嘉恒家居广场的住宅已售完，目前，嘉恒家居广场的商业部份已开始接受预定，且商场招商部份商业对商家只租不卖，但租金和商铺面积还没有明确规定；位于汽车站边的鑫和锦园预计在11月中旬开盘，7层以下的价格在4000-4500元/

㎡左右，中间层的价格在4500-5500元/㎡左右，高层价格在5500-6000元/㎡左右，车库价格在5-8万/个。

部分一手房源二手价格（10月份）

区名	面积（㎡）	开盘均价（元/㎡）	10月二手售价（元/㎡）	楼层	户型	备注
玉苍大厦2#	142	4800	4600	7	3室2厅2卫
玉苍大厦2#	143	4800	总价63万元	6	3室2厅2卫
康和嘉园2#	137	4500	5200	8	3室2厅2卫
康和嘉园2#	232	4500	4900	1101跃1201	5室2厅3卫	外加3万
灵珠大厦	158	2960	4500	18	4室2厅2卫

苍南大厦购房者的入住使得该楼盘二手市场上的放量稀少，据中介介绍挂牌价在5000元/㎡左右。苍南大厦底层商业已入住，一层为商铺（其中有一大卖场——时代广场），二、三层为喜来登酒店餐饮。

3）、商业部分

代表楼盘商业部分

据我公司调研，都市时代广场沿街商铺二手出售价格为3.5万元/㎡，内街商铺售价在2万元/㎡。沿街商铺年租金7万-10万元，内街商铺年租金5万元，内街2层商铺年租金2万元，从商业分布上看，内街的店面出租或出售的并不理想，目前还剩余较多的店面。

苍南大厦一层商业做普通业态商业，面积为2000㎡左右，年租金380万；二、三层做为喜来登酒店，二、三层面积为4000㎡左右，年

租金680万。该楼盘整体商业被当地几个合伙人集资购买，目前市场有部分商铺持有者出售商铺，每股为面积27.7㎡大小的商铺，售价30万元一股，年租金在1.5万元左右，每年租金以8%递增。

江湾商业中心的商业已开始接受预定，但开发商只租不卖，具体的租金价格还未公布。

             

       第二部分、灵溪部份重点楼盘列示

案名			嘉恒家居广场
位置			环城路与江湾路交汇处，104国道以北，江湾路以西
规划形态			多层商住楼，三幢综合楼及中心庭院组成 一、二层为商业
小区规模			占地面积51156.5㎡，规划建筑总面积73924㎡商业部分建筑面积49653㎡
业态规划		一层	一站式休闲家居专业市场
		二层	一站式休闲家居专业市场
商场内部格局		一、二层	商业部分由房开引进经营公司进行管理，只有少数的商铺出售。
开盘售价			住宅均价3900元/㎡
楼盘档次			中高档
规划户数			112
户 型	主力户型		三室二厅二卫
	户型范围		100—180㎡
建筑风格			现代
楼盘售价			1—2层为商业均价根据市场行情而定， 商业定位为苍南一站式休闲家居专业商场； 3—6层为住宅均价3700元/平方米
配套设施			商业中心酒店、商场、休闲、娱乐、步行街等
推广口号			无限商机，创富天地；看得见的珍贵
销售情况			住宅已售完
开盘时间			2008年6月10日
楼盘效果图

案名			华府·新世界
位置			人民路和体育场路交界处，紧邻县办公大楼新址
规划形态			16栋高板楼，小区总建筑面积16万平方米，商业总体建筑面积将近4万平方米，上万平方米休闲
业态 规划		商业A（4层）	购物广场，具体情况未定
		商业B（4层）	一、二层专业市场（具体业态未定），三、四层为普通商业
		商业C（4层）	一、二层为普通商业，三层为酒店，四层为休闲娱乐
		商业D（4层）	一、二层为普通商业，三层为酒店，四层为休闲娱乐
商场内部格局		商业A（4层）	购物广场
		商业B（4层）	未定
		商业C（4层）	未定
		商业D（4层）	未定
售价			未定
商业规模			商业总体建筑面积将近4万平方米，
小区规模			95034平方米
楼盘档次			中高档
规划户数			768
户 型	主力户型		三室二厅二卫
	户型范围		标准套房90—175平方米，跃层270—290平方米，以160平方米为主
建筑风格			现代
开盘售价			5700元/㎡

配套设施			小区内有购物、休闲、医疗等配套，周边配有水景公园、体育公园，新县
推广口号			精雕细琢，品质决定身份
销售情况			一期售完
开盘时间			08年4、5月份开盘
主题及其运用			1、苍南第一个单纯板式大栋距住宅， 2、第一个上万平方米的中心景观， 3、第一个相连的开放式规模商业业态， 4、第一个超大型餐饮休闲中心。 5、单体住宅多数采用一梯一户的单元式布置。
楼盘效果图

案名			鑫和锦园
位置			位于金乡路与建新东路交汇处
小区规模			总建筑工程面积36500平方米
规划形态			高层商住楼，一至三层为商业，
业态规划		1—3层	未定
商场内部格局		1层	未定
		2—3层	未定
规划户数			约168
绿化率			30%
户 型	主力户型		三室二厅二卫
	户型范围		136—171㎡之间
建筑风格			现代
开盘售价			未定
配套设施			底层商业、周边银行、酒店、学校等市政配套
推广口号			念念不忘老城区
销售情况			未开盘
开盘时间			11月中旬
主题及其运用			1、引进智能化配套 2、赋予生活邻里氛围
楼盘效果图

案名		花城绿都
位置		人民路和渎浦场路交界处
开发商		温州华中房地产开发有限公司
规划形态		30栋多层、小高层，
小区规模		小区总占地面积10余万平方米
楼盘档次		中高档
户 型	主力户型	三室两厅两卫
	户型范围	97—227㎡之间
建筑风格		现代
开盘售价		二期均价3700元/㎡
楼层差价		80-150元/㎡
朝向差价		/
销售情况		一、二期已全部售完
物业管理		鸿翔物业
交付情况		一期已交付
备注

金都花园、新世纪花园

据了解，这两个项目均出现个人购置地块后以股份的形式出售，金都花园二手市场上每股32.5万元，再建成后需交建安成本25万元左右，每股包括262㎡的住宅和15㎡的商铺，摸文决定房号和商铺位置。

新世纪花园位于站前大道与建兴路交叉处，占地面积：52538.6㎡，总建筑面积：792.21㎡，其中住宅面积51168.3㎡，商业面积26208.4㎡，托儿所面积840.2㎡，户数在500户左右，目前二手市场上以股份形式出售，每股77万元有141㎡住宅和㎡的店面以及一个地下车位。摸文决定房号、商铺位置以及车位。

                            

                          第三部分、总结

①目前灵溪市场一手房源呈现空白 

灵溪已开楼盘基本已销售完，康和嘉园二期、花城绿都三期、和华府·新世界二期等楼盘的开盘时间未定，鑫和锦园将在11月中旬左右开盘，其开盘的销售结果可能将影响其他楼盘未来的开盘计划。

②2008年8月份至10月灵溪房价略有下降，目前灵溪镇的整体二手房价在5000元/㎡左右。

从灵溪市场调研得出，相比2008年8月份，2008年10月份的灵溪房价略有下降，这是由于受国家经济和因素所影响，但整体房地产价格比较平稳。

③避开竞争对手优势，打开市场突破口，实现销售利润最大化

本项目应避开其他即将开盘的楼盘的优势，从住宅方面来说：本项目体量相对以上几个竞争对手较小，并且整个楼盘品质、规划等也不具优势。因此本项目因着手自身独有的产品卖点以及独特的营销手法，从而突破市场，抢占市场先机，实现销售利润最大化。

从商业方面来说：华府·新世界确定一部分商业为大型商场、酒店或娱乐，江湾商业中心定位为一站家居购物商场，而玉苍大厦和康和嘉园未确定其商业业态，因此本项目应先观察市场上新楼盘商业部分变化来定位。

④本项目所在区域的房价为4500-5200元/㎡左右。

   通过对中介及市场的调查结果，以及对本项目周边的楼盘—新世纪花园的结合分析看，本项目所在区域内目前的可接受均价为4500-5200元/㎡左右。

⑤国家的房产对灵溪楼市的影响

2007年年底到今年上半年，由于由于受到国家的连续打压，受和外围楼市的双重影响，灵溪房价出现下跌。 

随着全国房地产的成交量持续保持低迷状态，为了促进房地产消费，2008年下半年，国家开始采取对房地产出台“救市”的金融，出台包

括降息等对房地产的利好，但市场层面反应出两个方面：一方面部分购房者会借着利息下调的机会买入房子，而另一方面部分购房者认为国家已经下调利息，其房价也将会开始下跌，因此继续保持观望。

近一个月来，国家相继出台调整存、贷款利率的系列宽松宏观，并鼓励地方加大力度，控制房地产市场继续下滑的严峻局面，已经有18个地方出台了对房地产的救市。对于购房者来说，放宽的房地产有利于恢复信心。温州目前还未出台对楼市利好的，因此，灵溪的购房者以及投资者还会继续等待、观望下去。

可以说，未来楼市大局和各地细分市场的形势依然处在一个扑朔迷离、难以准确判断的态势。但从长远分析，灵溪房市的购买能力较强，目前市场已经出现一手房源断供的局面，只要加以适时、正确的引导，以及把握开盘时机（避开别的项目的开盘时间），本项目的推出有可能将处于一个比较有利的局面。