建设项目分析报告

投资项目

三

里

街

项

目

投

资

建

议

书

二零零（ ）年（ ）月

第一章 项目分析

一、项目概述

“三里街”商住楼开发建设项目系安徽国轩置业有限公司于（ ）年（  ）月（ ）日在“（       ）”竞标会上竞得。本项目属于合肥市（   ）项目。 

1、项目环境情况

项目位于（       ），隶属（      ）区管辖。地块界线为：（        ）。现有建筑主要是（      ）平米左右的住宅。项目地处（           ）。

2、项目规划和布局

本项目规划用地面积（     ）平米。规划建设（     ）楼，共（    ）层，总建筑面积（  ）平米，其中住宅建筑面积（  ）平米，商业面积（  ）平米，地下面积（  ）平米，停车位（   ）个。项目容积率（   ），绿地率 （  ）%，建筑密度（  ）%，总居住户数（  ）户，配套设施及公建齐全。土地规划许可证已取得，总体规划及单体规划原则上获通过（参见附件）。

3、土地取得方式

土地分两种方式取得，其中的（   ）平米通过在“（    ）”招标活动中竞拍获得，获得土地收益是（   ）万元/亩，地面上约有（   ）平米的住宅需拆迁安置；其余土地通过协议转让的方式获得，转让价格在（   ）万元左右。

4、销售问题

本项目用地位于（     ）交通便捷，临近（    ），商业气氛浓郁。初步分析，该区域的商住楼的销售前景看好。经过初步测算，该项目（  ）层以上住宅部分均价可能达（    ）元/平米以上，（    ）层商业部分可能达（    ）万元/平米。

销售方面，（    ）专业销售代理公司提出以（    ）元/平米的价格包销。

二、区域相关市场分析

合肥市GDP近几年开始步入高速增长阶段，合肥房地产随之进入高速增长期，但从华东地区的省会城市比照来看，合肥处于房价凹地，增速一直全国倒数，潜力很大。随着合肥城市核心竞争力的不断增强，合肥的房地产市场发展前景看好。2007年9月26日合肥市土地局拍卖四地块均以远超出参考价的价格拍出即为证明。

从城市发展规划角度看，合肥现已形成城市二环道路体系，加上原有的内城道路，新一轮城市框架即将形成。“（    ）”项目位于（    ）区三里街，逐渐成为城市核心区域之一，区位优势明显。

1、整体市场

◥项目所在的（   ）区域板块目前可售房源有限，新盘开发缓慢；

◥三里街由于（   ）的带动，该地域房产价格逐渐走高，高档房价格升至（   ）元以上。

综合评价：

◥购房考虑要素：价格和地段的综合考量仍然是消费者选择产品的标准。

◥装修标准需求：在选择装修的消费者中，精装修仍然是主流需求。

◥物业管理需求：在对物业基本功能的需求外，更多的附加值功能越来越被认同和接受，这是消费者观念成熟的表现，更是城市文明的象征。

3、总体客户来源分析

瑶海区的产业特性决定其区内或相关的就业人员的收入水平属于合肥的中上水平，并且相对受教育程度较高。这也使得该区域的客户的实际购买力较强，同时具备较好的审美取向。

◥由项目区位划分出三个目标客户群类和一个潜在客户群：

第一类：周边客户——周边商场供货商和原住民客户

第二类：外围客户——合肥市区内客户

第三类：远距客户——二环以外瑶海辖区以及高新区客户

潜在客户群：面向全市的投资客户

三、项目SWOT分析

通过分析，我们认为该项目具有以下优势和劣势：

1、优势

◥土地购置成本低，拆迁安置面积不大，拆迁户的成分较单纯，安置费用低；

◥地块两面邻主干道，又属“黄金地段”。

◥交通非常便利，通往合肥各大区域公交均有通过，站台与未来建筑仅一步之遥；

◥：合肥市出台了一系列旧房改造的优惠，根据合肥市旧房改造合政[2003]50号文规定，该项目已明确享受报建规费全免的优惠。

2、劣势

◥该项目对需要安静舒适的客户，不具有吸引力。

◥房地产行业是属资本密集型企业，合肥金融业欠发达，银行业为房地产商贷款有着严格的要求和繁杂的论证，如无充足的资金支持，本项目将无法实现。

◥新越秀公司是一家典型的家族式企业，其关联企业关系错综复杂，这会给项目的操作上带来一些弊端。

3、机会分析

从广州，深圳，上海，重庆等房地产销售指数来看，“重庆看广州”、“南京看上海”、“三线二线城市看一线城市”的“头羊效应”正波及全国。时下，国家又严格控制国有土地的供应。从而为投资商带来了新一轮投资机会。“鑫鹏大厦”项目是老城区绝版地块，不论是商铺还是购房都有很高的增值功能，合肥瑶海区三里街段房价一直具有较高销售指数，当前该区土地存量已非常之少，存在着投资机会。

4、项目威胁

合肥旧房改造工程06年下半年刚刚起步，一批大资本运作的经济体在合肥频繁考察选址，拟做房地产开发项目；市场物价指数的上升促使了新的一批投资者的出现；从股市退下来的投资者还在寻找新投资机会。“时间”将是“三里街项目”争取获得最大利润的关键点。

四、项目定位分析

1、项目地理位置分析

◥土地价值：市值约（  ）万元/亩以上。

◥地理位置：（   ）。

◥周边环境：（   ）

◥交通状况：（   ）

◥配套设施：（   ）

◥邻近楼盘售价（  ）

2、建筑规划分析

◥建筑总层数为（ ）层，地下（ ）层。建筑总高度为（ ）米，为（ ）类高层建筑。

◥地下（  ）层为停车场及设备用房，地上（  ）层为商业办公，（  ）层为商业住宅。共设（  ）部扶梯和（  ）部乘客电梯。

3、价格分析

根据市场行情，本项目的商住部分价格定位在（  ）元/平米以上（均价）。商业部分价格定位在（  ）元/平米左右（均价）。

第二章 投资估算

一、项目建设内容

 表4.1项目建设方案

表4.2项目资金总预算

1、拆迁安置补偿费用约（   ）万元（后文“拆迁问题”有分析）

2、楼面地价折算为：（    ）

   可售面积平均成本折算为：（   ）

3、本项目运营成本为（   ）万元

4、销售总收入估算为（    ）万元，其中商住销售收入为（   ）万元。

本项目共有商业面积（   ）平米（  ），第一层：（  ）万元／㎡计；第二层：（  ）万元／㎡计。第三、四层：（  ）万元/平米；商住面积（   ）平米（    ）按（   ）元／㎡计。总收入为：

（      ）

平均销售单价是（    ）

5、销售费用按收入（  ）％计算：

（    ）

6、税金： 按流转额（   ）

7、开发利润：（   ）

8、净利润: （   ）

另：如果采用包销的形式，按包销价格（   ）元/㎡计算，销售总收入为：

（   ）万元

  开发利润为：（   ）万元

  净利润:   （   ）万元

9、利润率

其中：

成本利润率=利润总额/总投资支出=（   ）

销售利润率=利润总额/销售总收入=（   ）

四、财务评价

1、盈亏平衡分析

①  销售面积盈亏平衡点：

销售面积盈亏平衡点=总成本/ [平均销售单价（1—税率）]

                     （    ）

                     （    ）平米

该平衡点处销售面积占可售面积的（  ）%。

②  销售价格盈亏平衡点：

销售价格盈亏平衡点=总成本/[可销售房地产面积（1—税率）]

                     （    ）

                     （    ）

该平衡点处价格占计划销售价格（平均单位售价）的（   ）%。

上述两项盈亏平衡分析表明：当“三里街”项目销售率达到（   ）%或者平均销售单价达到（   ）元/平米时，就可保本。我们认为，通过前文的分析及对该区域房地产市场发展的判断，该项目达到上述两项指标有足够的条件支撑。 

2、敏感性分析

①  销售价格敏感性分析

平均销售单价敏感性分析表明，当平均销售单价增加10%时，项目利润大幅度提高，成本利润率为46.3%。

当平均销售单价降低10%时，项目利润大幅度减少，成本利润率为24.3%。

②  投资支出敏感性分析

投资敏感性分析表明，当投资增加10%时，项目利润大幅度降低，成本利润率为25.2%。

投资减少10%时，项目利润大幅度增加，成本利润率为47.5%。

经综合测算、分析，本项目对投资支出和销售价格最为敏感，投资和价格是影响项目的最主要因素。因此，我们在投资后管理中，将加强工程成本控制工作，以降低整个项目的总投资。同时从信投的投资风险控制角度考虑，可能建议该项目采取包销的销售模式，以实现稳定的销售收入和利润。

五、项目进度及现金流预测分析

1、项目当前进展情况

1）合肥市旧房改造指挥部办公室下达了对该项目经营权确认书；公司已同瑶海区签订了《（    ）》。

2）规划方案也已确定，（   ）年（  ）月（  ）日，合肥市规划局以“合规地（   ）（   ）号”批准了建设用地规划

2、建设工期

根据测算，三里街建设期约为（  ）年。

表4.3建设工期预测

通过现场考察，我们注意到该项目的拆迁难度要可能要小于信投与合肥华源物业公司合作开发的“科创大厦”项目，原因如下：

1）因为“三里街”项目土地上原住宅大多建于上世纪（  ）年代，年久失修，居住条件恶劣，居民的搬迁意愿强烈；

2）因为原住户大多是原红旗百货大楼的退休职工，成分单纯，素质较高；

3）该项目处于当前的拆迁、旧城改造敏感期，易获大力支持；

4）项目实际控制人周成发曾开发过的越秀苑、怡秀苑等项目均涉及拆迁，有丰富的拆迁经验。

“三里街”项目拆迁安置方案共有三种方式，对应的安置支出费用估算如下（过渡费用及奖励约（  ）万元左右）：

表4.4拆迁安置成本分析

◥安置成本：

货币安置（   ）万元（按（  ）元/㎡货币补偿计算）

回迁安置（   ）万元（住宅按（  ）元/㎡售价计算）

异地安置（   ）万元（按二手房均价（  ）元/㎡计算）

◥根据最新签定的拆迁结果，货币安置约占（ ）%，异地安置约占（ ）%，回迁安置约占（ ）%。因此可估算前期安置费用为：

（   ）万元

拆迁总成本为：（   ）万元

基本符合拆迁总成本在（  ）万元左右的估计。

综合上面的分析，“三里街”项目的资金缺口为：

（   ）（前期费用）=（   ）万元

 4、现金流预测及分析

1）条件：

◥根据测算，三里街建设期约为（  ）年，开发期约为（  ）个月。

◥项目开工（  ）个月后可以预售，并可一次预售总额（  ）﹪，剩余（  ）﹪在（  ）个月销售，月销售（  ）﹪。

◥销售款扣除流转税（  ）﹪,销售费用（  ）﹪,全部用于本项目投资。

◥前期须一次投入（    ）万元，拆迁后置成本（   ）万元（   ）个月后一次性计入。其他各项费用按（  ）年期平均投入。即（   ）万元。根据与施工单位达成的意向，工程从施工到地上（ ）层均由施工单位垫资。（ ）层过后，根据工程形象进度付造价的（ ）%。

◥收入（  ）万元，其中一期预售（  ）万元； 后期收入（   ）

2）资金使用计划

表4.5资金使用计划

表4.6现金流预测

综合上述分析，“三里街”项目启动后现金流较充沛，甚至可以不需要银行项目贷款。

如果采用资金封闭管理的投资运作[即（1）开设共管帐户管理信投通过增资扩股方式进入项目的（  ）万元投资；（2）信投派驻财务人员全面负责新越秀公司财务工作，所有资金支出均需该名财务人员签字认可，严格控制资金支出]，我们认为项目是可行的。通过上表分析，在第（  ）月现金流入将达到（  ）万元，如果信投投资（  ）万介入，（  ）个月后，共现金流出（  ）万元（按当前价格所做的最保守测算），投资退出有保障。

另，“三里街”项目若采用包销的销售模式，将对项目的启动和信投的投资退出更加有利。

第三章  投资方案

一、总体框架

1、鉴于（    ）有限公司一方面成立时间较长；另一方面该项目用地上存在拆迁问题,所以三里街项目在未来的操作上具有一定不确定性。在本次投资运作过程中，信投创造性地引入了安徽双赢担保投资有限公司出具履约担保，降低了信投的投资风险，保障了信投的投资收益。

2、通过派驻财务负责人、董事等参与管理的形式，督促新越秀公司为了自身的利益努力创造优良的业绩和丰厚的回报。不仅设立共管帐户管理信投此次所投资的（   ）万元，约定专款专用；在合作期间还严格控制新越秀公司的资金支出，新公司所有资金支出必须经信投派驻财务人员签字同意方可。通过资金进出的严格监控，依法最大限度确保投资资金的安全。

3、为了进一步提高投资效率，建立和完善约束机制基础上的激励机制，通过调查研究，并借鉴国内外先进的相关管理经验，此项目作为引进“捆绑投资”制度的试点项目。项目组的主要成员以自有资金共同参与投资，其个人出资总额为（  ）万元（即，信投此次计划投资额度的1%，信投实际投资额为（  ）万元）。

二、具体投资方案设计

1、投资期间：

介入三里街项目，时间预计为（  ）年。

2、投资回报：

（1）投资回报率约为（ ）%/年。

第四章  风险因素

一、拆迁风险

如前所述，“（  ）”项目项目土地分成两部分获得，一部分（（  ）平米）于（  ）年通过在“（   ）”招标活动中竞拍获得（需拆迁约（  ）户，（  ）平米有房产证，另（  ）余平米无证），其余部分将通过支付（  ）万元左右的转让款给合肥庐阳商业投资控股有限公司后获得。

无疑，在项目拆迁过程存在一定的拆迁进度缓慢甚至难以推进的风险。在本项目实际操作过程中，如前章节分析，拆迁总体来看，难度不高，资金到位后应能迅速解决。

二、项目管理和组织实施风险

房地产开发是一个开发周期相对较长的资金密集型行业，目前越来越多房地产开发企业采用了项目合作开发的开发模式，以解决风险过度集中、个体资金不足的问题。另外，在市场研究、投资决策、前期准备、项目设计、项目施工、产品销售和物业管理的开发流程中，涉及市场调研、规划设计、建筑施工、材料供应、广告策划等诸多商业合作伙伴，同时，更涉及国土、房管、建设、规划、消防、环保等多个部门对每一环节的审批和监管。上述任何环节的不利变化，将可能导致项目周期拉长、成本上升等风险，影响预期的销售和盈利。

在“三里街”项目的开发过程中，项目管理和组织实施水平高低直接影响到项目的进度和项目的质量。由于新越秀公司是一家典型的家族式企业，这一定程度妨碍了该企业的管理水平进一步提升。周成发家族也缺乏做大项目的经验。但该家族前期从事的怡秀苑等几个项目都与拆迁有关，有丰富的拆迁经验。

我们在与项目实际控制人周成发的沟通中要求新越秀公司大力引进人才，进一步提升管理团队的操控能力。同时考虑到本项目的总规已获通过，建设条件并不复杂，项目的关键点仍是拆迁，综合评估后我们认为新越秀公司驾驭本项目不存在大的问题。

另外，此项目引进“捆绑投资”制度，将进一步有效激励项目参与人员参与该项目的投资后管理工作，提升合作方周成发家族的项目运作水平和工作效率。