剩余法估价规则

一、为简化工作程序，提高办事效率，根据《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001），结合我市实际情况，现就经营性用地增容地价制定剩余法估价规则。

二、基本原则

剩余法是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算土地价格的方法。

三、计算公式

V＝A－B－C

式中：V——待估土地价格

A——开发完成后的房地产总价值

B——整个开发项目的开发成本

C——开发商合理利润

四、房地产总价值

（一）房地产分类：按用途分，从交易登记中心登记的该项目房屋售价取平均值，房屋用途分为：别墅、住宅、商业、办公。

（二）房地产总价值的确定

1、在增容项目中，根据规划批准文件或实测文件能明确具体增容面积到具体一幢建筑物的，直接按该具体建筑物该用途的平均价格确认。

2、在增容项目中，根据规划批准文件或实测文件仍无法明确具体增容面积的位置，按该项目该用途的平均价格确认。

3、原合同有明确约定各种用途建筑面积，增容后明确具体用途的，按具体用途的平均价格确定。

4、原合同未明确约定各种用途建筑面积，增容后增容面积按该项目主要用途确认，增容面积具体到幢的，用途按该幢的主要用途确认。

五、整个开发项目的开发成本

整个开发项目的开发成本＝建筑成本＋管理费＋利息＋销售税费＋土地契税

（一）建筑成本＝建安造价＋不可预见费＋专业费

1、不可预见费＝建安造价×4％

2、专业费＝管理费×3％

建安造价与建筑成本对应表

单位（元/平方米） 

1、在增容项目中，根据规划批准文件或实测文件能明确具体增容面积到具体一幢建筑物的，直接按该具体建筑物层数直接确认。

2、除别墅外，有地下室的项目，建筑层数按地上建筑层数加地下室层数计算。

3、顶层存在跃层的项目，按顶层跃层后的楼层计算建筑层数。

4、无法明确增容的具体位置的，按以下情形确认：

（1）宗地内同一裙楼的联体建筑，按平均层数确认建筑层数。

（2）宗地内为数幢的单体建筑或混合联体建筑，按具体不同建筑层数分别确认。

（三）管理费＝（建筑成本＋地价）×2％

（四）利息＝建筑成本×利率1＋地价×利率2

利率1＝（1＋R）n/2-1

利率2＝（1＋R）n-1

R按同期金融机构短期（一至三年）贷款利率。

n为建设周期，单位为年

销售税＝房地产总价值×5.55％

销售费用＝房地产总价值×2％

（六）土地契税

土地契税＝地价×3％计算。

六、开发商合理利润

（一）开发商合理利润＝房地产总价值×利润率

（二）利润率计算公式

1、房价＜4500元/平方米，

利润率＝15％×[1－（4500－房价）/4500]； 

2、4500元/平方米≤房屋售价≤8000元/平方米，

利润率＝15％；

3、8000元/平方米<房价≤10000元/平方米时，

利润率＝15％×[1+（房价－8000）/房价]；

4、10000元/平方米<房价时，

利润率＝15％×[1＋（房价－8000）/房价]×[1＋（房价－10000）/（房价×1.5）]；

5、当利润率计算结果小于10％时，按10％计算；

6、当利润率计算结果大于37.56％时，按37.56％计算。