房地产执行案件中的若干问题

赵晋山

（提  纲）

第一讲   对房屋、土地的查封

一、查封时责任财产的认定

1、对于不动产，按照法定管理部门的登记确定权属。

2、未登记的建筑物和土地使用权，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属。

3、例外：对于登记在第三人名下的不动产，第三人书面确认该财产属于被执行人的，可以查封。

二、对房屋执行的及变通

1、对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。

2、对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。

3、对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋，人民根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋后，可予以执行。

三、房屋、土地的查封方法

1、应当张贴封条、公告，并可提取保存有关财产权证。

2、查封已登记的不动产的，应办理查封登记。未办理登记手续的，不得对抗其他办理了登记手续的查封。

3．对尚未进行权属登记的建筑物的查封：应当通知管理人或者实际占有该建筑物的人，并在显著位置张贴公告。

四、对第三人占有的房屋、土地的查封

1、第三人为被执行人的利益而占有的被执行人房屋、土地，可查封；指定第三人继续保管的，第三人不得向被执行人交付。

2、第三人依法为自己的利益占有的被执行人的房屋、土地，可以查封，查封后不影响第三人继续占有和使用，但不得交给被执行人。

3第三人无偿借用被执行人的房屋、土地的，可以继续执行。

五、买卖后未办理过户登记的房屋、土地能否查封

1、被执行人将其所有的房屋或其土地使用权出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该房屋、土地，但尚未办理产权过户登记手续的，人民可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民不得查封。

2、被执行人购买的第三人的房屋、土地后，已经支付部分或者全部价款并实际占有该房屋、土地，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该房屋、土地变价款中优先支付的，人民可以查封。

六、查封的效力

1、查封的效力及于查封物的从物和天然孳息。

2、查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。

3、查封的房屋、土地灭失或者毁损的，其效力及于该房屋、土地的替代物、赔偿款。

4、查封效力的相对性：被执行人就查封的房屋、土地所为的移转、设定权利负担或者其他有碍执行效果的行为，不得对抗申请执行人。

5、查封对第三人的效力：第三人妨碍的，直接排除。

6、查封对交易相对人的效力：

A、查封没有公示的，效力不得对抗善意第三人；

B、只要查封的手续完备的，第三人即不能主张善意取得。

七、轮侯查封

1、对轮候查封的基本理解

A、轮候查封不是正式查封，不发生正式查封的效力；

B、轮候查封也不是重复查封；

C、查封和轮候查封之后均可进行轮候查封；

D、查封解除的，在先的轮候查封自动生效，标的物所有权转移的除外。

2、房屋、土地轮候查封的方法

通知有关登记机关协助进行轮候登记，实施查封的应当允许实施轮侯查封的查阅有关文书和记录。

八、查封的期限

1、查封房屋、土地的期限不得超过两年。

2、期限届满前申请人可以申请续封，续封的期限不得超过查封期限的二分之一。次数无。

3、查封期限届满前不续封的，查封效力消灭。

第二讲  房屋、土地的拍卖

一、拍卖优先原则及其例外

1、人民对查封的房屋、土地进行变现处理时，应当首先采取拍卖的方式，但法律或者司法解释另有规定的除外。

2、例外：当事人双方及有关权利人同意变卖的，可以变卖。

二、房屋、土地的评估

1、一般应评估，但并非一律需要评估。

2、不需要评估的情形：

A、价值较低的房屋、土地；

B、价格依照通常方法容易确定的房屋、土地；

C、当事人及其他执行债权人申请不进行评估的，应当准许。

3、评估机构确定的方式：

A、首先由当事人协商确定；

B、协商不成的，随机确定；

C、招标：当事人双方申请通过招标方式确定评估机构的，应当准许。

4．对评估结果不服的救济

收到评估机构作出的评估报告后，应当在五日内将评估报告发送当事人及其他执行债权人。有异议的，应在十日内以书面形式提出。

有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法，申请重新评估的，人民应当准许。

三、拍卖机构确定的方式

与评估机构确定的方式相同

四、拍卖保留价的确定

1、所有的拍卖均应确定保留价。

2、确定保留价的参照标准

A、已作评估的，参照评估价； 

B、未作评估的，参照市价（征询有关当事人意见）；

C、幅度：第一次拍卖时，保留价不得低于评估价或者市价的百分之八十；如果出现流拍，以后每次拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得高于前次保留价的百分之二十。

五、拍卖保证金的预交

1、竞买人一般应交保证金，但有例外。

2、不交保证金的情形：

A、申请执行人可不交；

B、价值不高的动产

3、保证金的数额：

A、由确定；

B、不得低于评估价或者市价的百分之五。

4、保证金的作用

如果重新拍卖的，重新拍卖的差价、费用损失及原拍卖的佣金，由原买受人承担。直接从预交的保证金中扣除。

六、买受人资格的

法律、行规对买受人的资格或者条件有特殊规定的，竞买人应当具备规定的条件。

申请执行人、被执行人可以参加竞买。

主要争论：被执行人能否参加竞买    

七、拍卖的限度

拍卖多项财产时，其中部分财产卖得的价款足以清偿债务和支付被执行人应当负担的费用的，对剩余的财产应当停止拍卖，但被执行人同意全部拍卖的除外。

八、拍卖房屋、土地时的以物抵债

1、不同于协议的以物抵债；

2、每次流派后都可以考虑抵债；

3、抵债的条件：

A、出现流拍；

B、到场的债权人申请或同意（无需被执行人同意）；

C、以保留价折价。

4、多个债权人要求接受抵债时的处理：

A、由法定受偿顺位在先的债权人优先承受；

B、受偿顺位相同的，抽签决定；

C、承受人应受清偿的债权额低于抵债财产价额的，应当责令其在指定的期间内补交差额。

九、被执行人要求停止拍卖的权利

被执行人在拍卖日之前向人民提交足额金钱清偿债务，要求停止拍卖的，人民应当准许，但被执行人应当负担因拍卖支出的必要费用。

十、再行拍卖与拍卖的次数

不动产可以拍卖三次，三次拍卖仍然流拍的，自由变卖：七

日内发出变卖公告。自公告之日起六十日内没有买受人愿意以第三次拍卖的保留价买受该财产，或者仍不表示接受该财产抵债的，应当解除查封，但可以采取其他执行措施的除外。 

十一、拍卖房屋、土地的效力

1、价款的交付

A、交付价款的时间：须在拍卖公告确定的期限或指定的期限内交付价款；

B、价款须交付给或者汇入人民指定的帐户。

    C、逾期未交付价款或者承受人逾期未补交差价导致拍卖或抵债的目的难以实现的，可以裁定重新拍卖。重新拍卖时，原买受人不得参加竞买。

2．拍卖房屋、土地所有权转移的时间

拍卖成交或者抵债裁定送达的日期为产权转移时间。 

3．拍卖房屋、土地的移交

A、房屋、土地拍卖后并非都要移交；

B、移交的时间：依法应移交的，应当于裁定送达后十五日内移交；

C、被执行人或者第三人占有拍卖房屋或土地应当交付而拒不交付的，强制执行。

4、拍卖房屋、土地上权利负担的处理

    A、拍卖的房屋或土地上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外。

B、拍卖的房屋或土地上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但如果该权利继续存在于拍卖的房屋或者土地上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民应当依法将其除去后进行拍卖。    

主要参考司法解释：

1．

最高人民关于人民执行设定抵押的房屋的规定

（法释[2005]14号）