2012上海重点规划板块解析

2012-08-11 06:59搜房网葛丽丽 

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[摘要]有资料显示，5月30日，浦东前滩规划进入公示程序，有望于近期获批；7月3日，上海市发布了《上海虹桥商务区“十二五”规划》，规划显示最终将使虹桥商务区成为上海西部新中心。自此诞生2012年上海重点规划的两大板块：浦东前滩和虹桥商务区。

有资料显示，5月30日，浦东前滩规划进入公示程序，有望于近期获批；7月3日，上海市发布了《上海虹桥商务区“十二五”规划》，规划显示最终将使虹桥商务区成为上海西部新中心。自此诞生2012年上海重点规划的两大板块：浦东前滩和虹桥商务区。

上海2012重点规划板块之浦东前滩

浦东世博前滩地区（黄浦(社区网 论坛 商铺)江ES4地块），位于世博后滩拓展区和耀华地块的南端，总面积283.15公顷，汇集轨交6、8、11号线，区位优势得天独厚。从去年12月实质性启动以来，前滩地区开发正以“超常规”的速度持续推进，前滩的控制性详细规划已于5月30日进入公示程序，有望于近期获得批复。

详细规划：

规划范围：北起川杨河，南至中环线（华夏路），东起济阳路，西至黄浦江。总用地面积283.17公顷，沿黄浦江岸线长度约2.3公里。

功能定位：重点发展三大核心功能，即：总部商务、文化传媒、运动休闲。同时，围绕核心功能发展居住、酒店、商业购物等辅助功能，以及社区服务、专业服务、教育培训、休闲娱乐等配套功能。

建设规模：前滩总用地面积约283.17公顷，其中规划建设用地面积约278.98公顷。总建筑面积约350.16万平方米，规划人口约2.5万人。

前滩影响：撩拨一大片二手房市场 周边二手房价格将上涨

一份新规划撩拨一大片二手房市场。“目前，三林(社区网 论坛 商铺)板块的房价基本在每平方米两万以上，主要受降息、通胀及前滩规划等因素的影响，最近三个月的涨幅接近10%，已有一些反弹的迹象。”7月9日，中原地产三林板块业务的一位负责人告诉时代周报。

而2005年，因世博效应而进入三林地区的诸多开发商，纷纷推出新建楼盘，5月8日，金地未来域(小区网 论坛)首次开盘，价格只有9300元/平方米。但随着世博会召开以及利好消息的不断刺激，三林的房价随着板块发展一路上升，而若前滩规划建成后，它又将达到怎样的水平？

事实上，前滩四周包括三林、杨思、上南、昌里等地区，都曾是城乡接合部，而今大多已完成旧城改造，是一个中等、较新的“城市”。“这些区域的生活配套相当成熟，医疗、教育、通勤等都较为方便，但是，文化积累欠缺，没有高档的剧院、影院等文化休闲场所。”郁鸿胜认为，通过前滩规划，高档居住区、国际社区等建成后，同一层次的文化、运动、休闲等配套设施也会落实，这将大幅改善该区域的文化环境，提高附近居民的生活水平，故而，二手房价格也会上涨。

“总部经济需要大量的就业人员，前滩规划起来后，这些高端白领、金领就会在周边的小区寻找适合自己的房价，那么，二手房的价格就会被推高。”

“而且，前滩周边的房价升值后，沿着东昌路、唐桥、世博村、上南路、卢浦大桥，在黄浦江两岸，尤其是浦东世博园附近，上百户的房屋价格都会经历新一轮的调整。”郁鸿胜说。

前滩前景：将成上海重要一“核”

在接受上海搜房网采访时，鹏欣地产集团销售总监方征炜表示，前滩对周边区域的影响将在三至五年内逐步显现，他同时表示，未来上海将逐渐淡化环线的概念，而“核”将取而代之，上海未来将形成多个核心区，前滩将成为其中重要的一“核”。

中江地产总经理张建豫则表示，前滩版块是作为上海航运中心建设的陆家嘴金融贸易区南延和东扩的概念之一。张建豫认为，前滩的崛起绝不会成为一个陆家嘴完全不一样的另外一个“中心”，它不会与陆家嘴形成的，而更多是一种辅助、扩张的概念。

浦东前滩周边土地出让情况

目前，已公布的前滩地区规划用地汇总表显示，居住用地31万平方米；住宅组团用地28.67万平方米；此外，商业服务业用地以及商务办公用地分别为13.95万平方米和35.83万平方米。据估算，出让这些土地将会为上海带来上百亿元的收入。

据张宏伟观察，近期保利、恒大、万科等房企较活跃，甚至已开始拿地。故而，前滩规划对于不少央企、国企及高周转的大型房企都有不小吸引力。

2012年7月3日，上海市发布了《上海虹桥商务区“十二五”规划》，规划显示，虹桥商务区将与周边区域打破行政区划约束，带动东、西、南、北的长宁、青浦、闵行、嘉定等4大主要城区错位联动、协同发展。利用先进制造业现有发展基础，发展相关生产性服务业，最终使虹桥商务区成为上海西部新中心。

规划范围

虹桥商务区地处上海西部，涉及长宁、闵行、嘉定、青浦四个区，规划面积86平方公里，分为27平方公里的主功能区和59平方公里的拓展区，其中主功能区包含4.7平方公里的核心区，核心区是虹桥商务区近阶段重点开发区域。主功能区涉及两个行政区、三个街镇，分别是闵行区新虹街道、长宁区程家桥街道和新泾镇部分区域。到2010年底，虹桥商务区涉及的主要街镇共有常住人口约79万人，区域内常住人口约为45万人。

配套交通

基础设施配套完善。虹桥综合交通枢纽2011年7月全面投入运营。由京沪高速（G2）、沈海高速（G15）、沪渝高速（G50）、外环高速（S20）组成的外围快速路网，以及虹桥商务区“四横三纵”（“四横”指京沪高速、北翟高架、崧泽高架、沪渝高速，“三纵”指外环高速、嘉闵高架、沈海高速）快速路网系统已初具雏形。随着基础设施建设的大规模推进，虹桥商务区对外交通条件明显改善，但区域内部交通尚待进一步规划完善。

发展目标：2012年基本完成核心区建设

规划明确，“十二五”期间，虹桥商务区将重点建设核心区(一期)公共地下空间人行通道工程、主功能区绿地景观二期工程、商务信息网络建设工程等20个基础设施项目和功能性项目。预计总投资约100亿元。

到2015年，基本完成核心区（包括国家会展区域）建设，开发规模地上建筑面积约为500万平方米，地下建筑面积约为260万平方米，地均投资额380亿元/平方公里，地区生产总值预期达到370亿元（不包括国家会展区域），第三产业增加值在总增加值中所占比率达到95%，引进各类企业总部、功能性投资贸易机构50家左右，其他各类配套企业500—700家，超过50%的建筑达到二星级绿色建筑以上标准，地标建筑达到三星级绿色建筑标准，所有建筑每平方米年二氧化碳排放量比现行节能标准值减少约10千克以上。主功能区（26平方公里范围内）就业人口达到20万人左右。虹桥综合交通枢纽日客流集散量达100万人次左右。

到2020年，依托虹桥综合交通枢纽，将虹桥商务区建成上海现代服务业的集聚区，上海国际贸易中心建设的新平台，面向国内外企业总部和贸易机构的汇集地，服务长三角、服务长江流域、服务全国的高端商务中心，基于新一代信息技术的智慧虹桥，具有示范作用的低碳商务区。

虹桥商务区土地出让情况

搜房网统计数据显示，算上8月1日成功出让的3幅地块，近两年多来虹桥核心商务区已累计成交13幅用地，出让面积达63.9万平方米，出让总金额约为221.9亿元，其中多以纯商办用途为主，入驻的开发企业包括瑞安房地产、龙湖地产、万通地产、万科等龙头。

21世纪不动产上海区域分析师黄河滔介绍，就近几年虹桥核心商务区的土地出让情况来看，受限于出让门槛等因素，该区域内的土地溢价率普遍不高。2011年3月出让的虹桥商务区核心区一期04号地块，出让总价为15.5亿元，折合楼板价约15099元/平方米。这是虹桥商务区核心区迄今成交的楼板价最高的地块。该地块由北京万通英睿投资管理有限公司及南昌雅园物业管理有限公司联合摘得。