房地产项目可行性研究报告详细版(完整资料).doc

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第一部分  宗地评价    2

一、宗地基本情况    2

二、区域板块分析    2

三、环境评价    3

四、交通条件    3

五、市政规划    4

第二部分  区域市场分析    6

一、周边楼盘状况    6

二、价格及客户群体分析    7

第三部分  项目SWOT分析    8

一、地块SWOT分析    8

二、项目分析总结    9

第四部分  项目投资测算及价格敏感性分析    10

一、项目经济技术指标    10

二、项目投资测算表    11

三、土地价格敏感性分析（160.5亩）    12

四、商铺价格敏感性分析（300万/亩）    13

第一部分  宗地评价

一、宗地基本情况

目标宗地位于漯河市郾城区黄河路与金山路交叉口东北角，占地160亩左右，容积率为3.5。宗地东临沙河，南临漯河市主干道黄河路，紧邻黄河路大桥，西临漯河市主干道金山路，北距规划中的生态水城仅1公里。

目标宗地原为漯河市铸造厂，目前宗地围墙已搭设，正在对铸造厂进行拆迁工作。宗地北部与双汇·国际花园之间有块空地，该地块为漯河市舒曼置业有限公司所有，目前该地块已无地上附着物，围墙已搭设，但尚未动工，预计未来2年内会动工，届时将与本项目以及广鑫·帝景城形成竞争态势。

二、区域板块分析

宗地所处沙北东区属于漯河市被边缘化的区域，西不属于沙北板块，东不属于召陵板块，南不属于铁东板块，是漯河市一个被遗忘的边缘化地带。近年来，该区域由于沿河改造工程进度较慢，区域的开发潜力一直未被挖掘，只有双汇·国际花园唯一一个高档社区孤掌难鸣。区域内的基础设施和生活配套不够完善，也缺乏相应的教育、医疗配套，在集中式的商业配套方面也存在空白。

纵观漯河市近年来的城市发展，不难发现，市中心老城区、沙北区，源汇区双龙、西城区，以及沙北淞江新区的地块越来越稀缺，甚至即将绝版。按照城市均衡发展的一般规律，漯河城市发展的轨迹将逐渐向东区沙北金山板块及召陵板块转移，越来越多的外来品牌开发商选择在此区域拿地，区域土地的升值潜力逐渐显现，未来区域的地块将会很稀缺。

宗地紧邻沙河，当前漯河市对沙河沿河改造工程正在施工当中，预计沙河二期工程将于5月份完工。未来2年内，宗地东部，黄河路大桥以北，沙河河堤景观工程的完工将会极大地带动区域居住价值，提升板块形象，对本项目产生积极影响。

三、环境评价

宗地处于漯河市东部，周边道路平整，周边工厂企业较少，居住坏境好。（沙河景观区）

周边医院：漯河市中医院

银行：中国银行、中国建设银行、中国工商银行、中国农业银行

学校：漯河二高、阳光雨露国际双语婴幼园、许慎幼儿园、漯河小学

商业：三明超市

四、交通条件

目前宗地周边已有18、28、36、39路公交通过，覆盖区域广，交通十分便利。

五、市政规划

漯河新区：金山路以东147平方公里，规划建设漯河新区（已有概念规划），主要发展产业、生态宜居、重点进行城乡一体化和城中村改造。在新北环一公里处建设港口，沙河通航，直通淮河。沙河港口在进行前期调研，很快进行。 

根据漯河市2009-2030年总体规划发展，漯河城市总体布局为一心、两轴、九片区，未来召陵区将成为城市东部副中心，市将此区域打造成区域性食品研发、交易、消费和职教中心，强化区域CBD行政中心的带动作用，在淞江路以北，规划建设以职业教育、研发为主的教育产业，同时以产业集聚区的建设为契机，形成区域性的食品研发、交易基地。

宗地所在片区为金山组团，在城市总体规划当中，将此片区定位为城市生态居住示范区。未来在市沿河规划的引导下，将积极推进生态居住的建设，强化生态资源的保护和利用，增加水上娱乐休闲项目的开发，例如：生态水城、沙滩浴场、海滨公园等，这些都将极大地带动区域居住环境的改善，提升区域的住宅品质，从而引导市民来此置业，拉升周边楼盘房价。

目前区域内有双汇·国际花园、银河湾、0395倾城、山水杭城、广弘花园、广鑫·帝景城等楼盘，未来2年内周边将有4个新增项目，包括本项目、生态水城、临近本项目舒曼置业的地块及金山路路西国际花园对面的空置地块。区域将成为漯河市的生态居住示范区域，尤其是生态水城项目的启动，将推动整个片区的生态居住氛围，提升区域形象，对本项目产生积极影响。

宗地东临沙河，当前漯河市对沙河沿河改造工程正在施工当中，预计沙河二期工程将于年内完工，这将推动区域沿河河堤景观风貌的展现，宗地东边河堤水域风貌景观核心区域的雏形将初步形成。未来市还将对宗地东边河堤区域规划沙滩浴场，作为沙河二期景观工程的一个亮点工程，沙滩浴场将填补漯河市沙澧河景观工程中的一项空白。为把沙滩浴场打造成国内一流的独具亚热带风情的休闲娱乐场所，市领导高度重视，从选址、定位到设计几易其稿，最终把沙滩浴场的地点确定于沙河河岸左侧黄河路沙河大桥下游处。规划的沙滩浴场南北长约700米、东西宽70米，自堤外到堤内，分别规划了浴场主入口、停车场、沙滩浴场和水上娱乐项目。停车场紧邻沙滩浴场主入口，依堤外滨河路而建，可同时容纳100多辆汽车停放。堤外分别规划设置了为浴场服务的淋浴房、更衣室、公厕和管理用房。堤内沙滩浴场面积为3.2万平方米，其中设置有小凉亭、小木屋供游人使用，靠近河堤位置设置有观景平台，观景平台。四周种植高大棕榈树以表现浪漫的热带海滩情怀，同时还配置银杏树等树种，体现沙滩浴场的季节变换之美。

第二部分  区域市场分析

一、周边楼盘状况

双汇·国际花园为公司在04年开发的高档社区项目，虽然项目总体体量不大，但却销售却从05年一直延续到现在，将近7年的销售时间。分析该项目滞销的原因主要有以下几点：

1、长期的孤掌难鸣；

2、配套不成熟、被遗忘的区域；

3、沿河改造一直未动工；

4、操盘的时机节点把控有问题，各期开发未衔接好；

5、项目没有分期开发，分期产品无差异性，没有提升产品品质，操盘粗糙；

6、剩余大户型过多，难以消化，总价过高。

二、价格及客户群体分析

区域位于召陵区，紧邻沙河，随着漯河市沿河改造二期工程的完工，沙河沿岸的景观初成雏形，区域的景观优势也逐渐体现出来。虽然区域内配套设施尚不完善，但区域交通便利，环境优美，居住品质较高，未来仍有较大的升值空间，越来越多的市民选择在此置业。

目前区域内房价主要集中在3000-3500元/㎡，在全市范围内，处于中等水平，有较大的提升空间。漯河市整体房价目前集中在3000-4000元/㎡的关口，需要一个品质较高的项目突破4000元/㎡的瓶颈，来带动漯河整体房价上4000元/㎡。

按照房价正常发展的趋势，以及沿河景观呈现在市民眼前，预计到明年下半年，本项目开盘阶段，区域房价将达到4000元/㎡以上。

经调查分析，选择在此置业的客户群体主要为有一定经济基础、有改善性购房需求的企事业单位职工、私营企业主，购房用途多为自用，为改善目前的居住环境。目前漯河新区通过圈地提升城市核心经济增长竞争优势，吸引国际食品巨鳄来漯河投资，例如可口可乐、康师傅、旺旺等，来打造城市名片。本项目可依赖这些新兴食品企业、食品研发基地的高管及召陵新区市政机关的领导，通过沙滩浴场来吸引市民，我们所面向的客户不仅仅是漯河市民，更多的是企业高管、收入很高的外地人。

第三部分  项目SWOT分析

一、地块SWOT分析

1、优势

A、随着城市框架的拉大和向东开发，地块升值潜力很大；

B、交通方便，自然生态景观好。

2、劣势

A、生活配套设施不足，规划及外观环境较差；

B、周边有很多竞争楼盘，不利于做项目品牌和后期无业管理。

3、机会

A、漯河城市发展迅速，城市凝聚力和影响力逐步提升，促进房地产的快速发展；

B、地块尚未启动，物业形态及产品配比具有可塑性，可根据市场及客户随时调整策略。

4、威胁

A、周边环境的开发，规划合理，多个实力开发商进驻，未来竞争格局态势明显，对本项目产生一定影响；

B、房地产进一步增强，对房地产采取适度打压，以保持长期持续稳定发展，房地产新随时都有可能出炉。

5、综合分析

本地块最核心的优势和机会在于地段价值和景观环境，通过专业手段对地段价值的挖掘，投资与地段价值相匹配的产品，进而提升项目的产品价值，树立可信、适宜居住的项目品牌形象，以吸引客户群。

二、项目分析总结

根据上述SWTO分析，项目可以以自身规模及景观绿化带为基本立足点，从而弥补周边配套设施的不足，寻求楼盘差异化，确立项目市场地位。

本项目在以自身景观优势作为卖点的同时，应着手打造另外一个卖点：区域性商业中心。由于项目所在区域为生态居住示范区，目前区域内尚无配套商业，对于本项目来说，这是一个良好的契机，另外一方面，增加持有型物业，可有效规避。基于未来区域内的高端客户群体，建议开发5-7万㎡的大型商业中心，配合市规划的沙滩浴场，集餐饮、居住、购物、休闲、娱乐为一体的商业中心，真正实现一站式消费，满足周边居民的消费需求，同时吸引召陵新区、铁东区域的人流来此消费，提升项目住宅的投资价值。

因此，本项目利用自身及周边的景观配套设施，解决好城市中心住宅“缺绿”、“缺空间”的问题，并且发挥好新城市中心集中式商业配套及公共配套设施齐全的优势，可以打造出真正理性的宜居豪宅。

第四部分  项目投资测算及价格敏感性分析

一、项目经济技术指标

土地

价格