论我国《民法典》中居住权制度的不足及完善路径

摘要：居住权作为一种新的物权类型其立法目的在于解决现实的社会需求，但是我国《民法典》对居住权的规定并不完善，就当下的立法现状来看居住权的设立，主体范围，客体确定，主体的权利义务，权利冲突等问题都亟待解决，本文就从以上几个方面的问题进行探究，并提出相应的完善措施与思考。

关键词：民法典 居住权 用益物权

一．我国《民法典》中居住权制度存在的不足

2020年《民法典》的颁布标志着居住权作为一种新兴的物权类型首次被纳入我国的法律中，其与土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权共同构成用益物权，《民法典》中对居住权进行了较为粗泛的规定。正是由于《民法典》中对居住权制度的规定过于简略，实务中必定会出现适用该制度的争议，而学界对居住权制度应当如何规定的争议似乎也还未停歇，《民法典》中规定的居住权制度尚不完善，存在诸多不足之处。

（一）居住权设立形式单一

《民法典》中居住权一章仅就第366条和第371条规定了居住权的设立方式，即合同设立和遗嘱设立，除此之外该章再无有关居住权设立的相关规定。从我国《民法典》规定居住权的立法目的以及立法价值来考量的话，仅通过合同和遗嘱方式设立的居住权并不能实现我们的立法目的和制度价值。居住权制度在我国社会的现实需求下的救济功能明显大于投资功能，所以它的主要作用应是保障无房者的居住利益。但是我国《民法典》中规定的居住权设立方式仅仅就合同和遗嘱的形式是不够解决这种现实需求的，更难充分实现居住权的立法目的和功能价值。

（二）居住权客体范围过狭

居住权的客体在传统意义上是他人住宅的整体或部分，《民法典》中也明确规定居住权是对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，而对于客体进行当然的延伸是居住权在实际应用中的一种现实需求，但是《民法典》中并没有将这种延伸范围进行特别的规定。对于他人住宅的部分享有居住权的同时，居住权人是否就生活必要设施的部分也享有相应的权利呢？

（三）居住权人的权利义务不明确

作为一种用益物权，居住权是在为弱者创设权利，保护弱者的利益，但并不意味着弱势群体就可以因此而不承担义务，没有无权利的义务，也没有无义务的权利，只有权利和义务相平衡的情况下，权利才不会被滥用，权利的行使也能够恰到好处。居住权为居住权人创设了在他人房屋中居住的权利，但没有为居住权人设置相应的义务，甚至对于居住权人的权利内容的规定也过于简单。

（四）缺乏权利冲突的解决机制

居住权作为一种新型的法定权利，它与此前已经存在的其他权利之间势必会在实践中产生冲突，例如居住权与房屋转让后的后所有权之间的冲突、居住权与抵押权之间的冲突等等，对于一种新兴的权利类型在行使的过程中既不能与以往的已经存在的权利之间产生效力上的冲突，又要体现出其本身的制度价值就需要法律为其制定相应的冲突解决机制。而《民法典》中却未曾规定居住权与这几种权利之间的冲突解决机制。

二．我国《民法典》中居住权制度的完善路径思考

（一）丰富居住权的设立方式

1.以裁判方式设立居住权

作为一种救济性权利，居住权制度的功能在于社会性救济，就不能仅依靠权利人的自由意思来设立，还应当要有国家法定的手段来促使居住权的产生。鉴于一些复杂情形下的现实需要，应当规定几种法定的以裁判方式设立居住权的情形。例如，婚姻家庭编中所规定的对于离婚后生活困难的一方的适当帮助，除了当事人之间自由协商之外，还应当允许在结合实际案情需要的情况下通过裁判为生活困难的一方设置居住权已达到对弱势一方的救助。

2.增加以遗赠方式设立居住权

《民法典》规定居住权可以以遗嘱和合同的方式设立，但是遗嘱的对象只能是法定继承人的范围，法定继承人之外的人则无法获得。

而遗赠的对象通常是法定继承人以外的与被继承人关系密切的或者有其他特殊联系的自然人，法人或非法人组织。当遗赠的对象是自然人时大多数情况下被遗赠人与遗赠人之间具有密切关系或者是遗赠人出于特殊的情感对被遗赠人的一种馈赠，这种馈赠通常有救济性质，所以应当增加以遗赠方式设置居住权的规定。

（二）扩张客体范围

根据我国《民法典》的规定可知，居住权的客体主要是他人的住宅，但是一些特殊情况下居住权也可以在非住宅的其他建筑物内产生，例如《民法典》第三百六十七条规定了居住权合同应包括当事人的姓名或者名称和住所条款，而拥有名称的民事主体包括法人和非法人组织，可见居住权的主体包含营利性商事主体、机关法人和事业单位等。商事主体拥有可以满足权利人家庭居住需求的公寓、酒店属于常见情形，其为奖励员工而在其所有的公寓或酒店，甚至厂房内为员工设置居住权也并不罕见。另外，乡为安置房孤寡老人而临时安排居住的房屋或修建的小屋，其房屋性质难辨，但却起着解决生活居住问题的作用，不应将其排除在居住权的权利客体范围之外。

（三）明确居住权主体的权利义务

权利与义务相辅相成，居住权人享有权利的同时应当负担相应的义务。首先，对于居住权人的权利内容应当由法律明确为以下几点：居住权人有权对他人住宅的整体、部分及其附属设施进行占有，使用，这是居住权的核心内容。此外，居住权人应有权允许家庭成员和其他必要人员共同居住。最后，居住权作为一种物权，它具有对世性，居住权人对所居住的房屋具有支配力，排他效力等。居住权受到侵害时居住权人还可以采取积极手段如请求确认物权、请求返还占有、停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状等物权请求权。

其次，居住权作为一种用益物权，对房屋的使用过程中必然会造成对房屋的磨损，因此可能会对房屋所有人的权利造成侵害。所以应当明文规定居住权人在居住期间需尽到善良管理人的管理义务和维护房屋的义务。对于居住权人因自身过错对房屋造成的毁损应当负担维修义务或赔偿义务。由于居住权原则上无偿设立，更应当明确居住权人相应的义务，在救济居住权人的同时应当保障房屋所有人的权利。只有对居住权主体的权利义务更加明析才能促进居住权功能的更好发挥

1.

建立居住权行使的冲突解决机制

1.居住权与转让后所有权的冲突解决

根据“买卖不破租赁”的原则可知，租赁权可以对抗买受人，租赁权作为一种债权尚且具有对抗所有人的效力，居住权作为一种物权应当也具有此种效力。且居住权和租赁权的共同特征之一在于保障弱势群体的居住利益，满足其居住需求，出于此种目的，居住权人可以对抗原房屋转让后的后所有权人，已经设立居住权的房屋转让后不影响居住权的效力。

2.居住权与抵押权的冲突解决

根据《民法典》物权编的规定，不动产抵押必须经登记才能生效，而居住权的设立也必须经不动产登记部门登记才能生效，所以可以根据两个权利登记生效的先后时间来决定权利的优先性。因为两个权利都是经登记才能生效的，所以后权利人在权利设立时推定其应当知道房屋上已经设置了权利负担，他可以自由的决定是否接受在此房屋上为自己设置一个权利。

结语

居住权入典在一定程度上能够缓解社会问题，能够解决现实的住房需求，又能提高房屋的利用率，但是《民法典》中有关居住权制度的相关规定却较为单薄，更多的不足和问题还需要学界的不断努力和研究来解决，同时也需要立法者通过立法或者司法解释等对这些问题一一做出详细科学的规定，以便居住权制度充分实现其立法目的，发挥社会功能，早日在我国发展成为一种科学，完善，成熟的物权类型。

参考文献

[1] 林洋,唐万钰.我国居住权制度的解构模式及其规则重释[J].学术探索,2021(07):98-112.

[2] 陈浩然. 我国居住权制度的立法价值及其完善研究[D].河北大学,2021.

[3] 刘亚娟.基于居住权的住房保障制度创新探析[J].湖南师范大学社会科学学报,2021,50(03):136-143.

作者简介：李吉洲，男，汉族，成都理工大学文法学院硕士研究生，主要从事民商法学领域研究。

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